Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Paniek in Financieel Dagblad over huizenprijzen.

1. [verwijderd] 16 november 2002 16:30

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Het gaat de beren goed. Inmiddels begint de paniek om de huizenprijzen steeds groter te worden. De echte beren (zoals Cees Smit, oftewel pseudo Frank van Dongen) wisten natuurlijk al lang dat huizenprijzen nooit 15% per jaar kunnen stijgen. In het FD van vandaag (zaterdag) staan weer 2 fantastische artikelen over (hoofdzakelijk) het topsegment die beginnen te dalen. Artikelen met de kop 'Villa als gouden kooi' doen het natuurlijk wel leuk. Geen enkele particulier kijkt naar de koers/winst verhouding van huizen. Dit zou je kunnen berekenen door de aanschafwaarde te delen door de jaarhuur die je huis zou opbrengen (dit is vooral makkelijk voor mensen die een huurhuis kopen). Professionele defensieve vastgoedbeleggers betalen nooit meer dan 16 keer de huur van een huis, maar particulieren betalen gerust 30-40 keer de huur (met een 'direct aanvangsrendement' van 2.5%). Er is ook geen enkele particulier die uitrekend wat het zou kosten als hij van de grond af op die plaats hetzelfde huis zou laten bouwen. Dan blijkt al snel dat er een hoop goodwill (lucht) in de huizenprijzen zit. Particulieren weten vaak niet zoveel over financiele zaken (zie LegioLease moet ik nog meer zeggen?). Dit geldt ook voor hypotheken. Ze proberen namelijk allemaal maximaal te lenen. Als de rente zakt kun nog meer lenen voor dezelfde maandlasten dus doen deze slimme particulieren dat wat de prijzen opdrijft. Er worden ook steeds meer hypos met variabele rente afgesloten dus dat wordt over een paar jaar lachen. Hypotheek aflossen wordt ook als dom gezien, want dan betaal je meer belasting (forfait) maar ze vergeten dat als ze een hypo hebben ze altijd nog 60% van de rente zelf betalen. Veel mensen rekenen makkelijk door te stellen dat ze de helft terugkrijgen. Dit is toch echt fout want een heel klein percentage toeft in de 52% schijf. Deze mensen concluderen dat het hebben van schulden slim is. En het inflatie verhaal dat schulden wegsmelt is natuurlijk wel erg gemakkelijk vooral zodra de prijzen gaan dalen. De a.s. daling van de huizenmarkt gaat dus weer voor een hoop ellende zorgen vooral voor jongeren, die dachten dat geld verdienen wel erg gemakkelijk was op de beurs en met huizen. Jos
2. [verwijderd] 16 november 2002 16:40

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Even opgehaald voor de KK. De villa als gouden kooi Niet alleen de starters, maar vooral ook de bezitters van kapitale villa’s zitten muurvast door de stagnerende huizenmarkt. Hoewel de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar publicaties liever praat over stabilisatie dan over stagnatie, spreekt het overweldigende aanbod van de bij haar aangesloten makelaars op de site van Funda boekdelen. In een gegoede gemeente als Wassenaar staan momenteel maar liefst 134 woningen boven de €400.000 te koop. In Laren zijn dat er 86, in Blaricum 74 en in Hilversum 189. Soms zie je praktisch hele straten voorbij komen. Neem de Hilversumse Beethovenlaan in de lommerrijke villawijk Trompenberg. Tot twee jaar geleden was er geen Te Koop-bordje te vinden en stonden de welvarende kopers in de rij als ergens onverwacht toch een villa, ‘semi-bungalow’, of ‘chaletwoning’ vrijkwam. Momenteel staan er in deze ene straat vier woningen van rond de miljoen euro te koop.
3. [verwijderd] 16 november 2002 16:43

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Sorry ging fout . Nog een keer. Bewoners van duurdere woningen wachten op betere tijden hanno bakkeren Niet alleen de starters, maar vooral ook de bezitters van kapitale villa's zitten muurvast door de stagnerende huizenmarkt. Hoewel de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar publicaties liever praat over stabilisatie dan over stagnatie, spreekt het overweldigende aanbod van de bij haar aangesloten makelaars op de site van Funda boekdelen. In een gegoede gemeente als Wassenaar staan momenteel maar liefst 134 woningen boven de euro 400.000 te koop. In Laren zijn dat er 86, in Blaricum 74 en in Hilversum 189. Soms zie je praktisch hele straten voorbij komen. Neem de Hilversumse Beethovenlaan in de lommerrijke villawijk Trompenberg. Tot twee jaar gele-den was er geen Te Koop-bordje te vinden en stonden de welvarende kopers in de rij als ergens onverwacht toch een villa, 'semi-bungalow', of 'chaletwoning' vrijkwam. Momenteel staan er in deze ene straat vier woningen van rond de miljoen euro te koop. 'Alles hangt met elkaar samen. Als er aan de onderkant te voorzichtig wordt gekocht, droogt de stroom op en gebeurt er daarboven helemaal niks', zegt Jaap Schüngel van Gooiland Makelaardij uit Hilversum. 'Tot euro 500.000 gaat het nog wel, bij een miljoen wordt het al heel moeilijk, maar daarboven is het volledig windstil.' Telde Schüngels periodiek met te koop staande woningen tot voor kort 88 pagina's, inmiddels is dat aantal opgelopen tot 152. 'Om vraag en aanbod weer met elkaar in balans te brengen, zullen de prijzen in het hoogste segment nog verder naar beneden moeten dan de twintig en soms wel dertig procent die ze nu al in waarde zijn gedaald.' Dat het volgens de NVM allemaal wel meevalt met die prijsdalingen is grotendeels toe te schrijven aan de manier waarop de kwartaalcijfers zijn samengesteld. Alle vrijstaande wonin-gen worden in de statistieken op één hoop geveegd, en daarbij is geen onderscheid gemaakt naar het midden- en topsegment. De gemiddelde landelijke verkoopprijs van een vrijstaand huis stabiliseerde zich volgens de NVM in het derde kwartaal op euro 340.000. In het Gooi daalden de prijzen wel, met ruim euro 100.000 tot het nog altijd niet onaardige sommetje van euro 772.000. De zogenoemde marktstemmingsindicator kreeg een gevoeligere tik: In het laatste kwartaal wisselden voor in totaal euro 43 mln aan vrijstaande woningen van eigenaar. Op de piek van twee jaar geleden was dat nog euro 76 mln, een omzetdaling van 43%. Niemand durft volgens Schüngel nog te kopen voordat het eigen huis is verkocht en zo zit iedereen op elkaar te wachten. Daarbij heeft de exorbitante prijsexplosie van de afgelopen jaren de kloof tussen de midden- en toplaag zodanig vergroot dat de doorstroom blokkeert. 'Het verschil tussen een riante twee onder een kap en een vrijstaand huis was een paar jaar geleden een paar ton. Nu de prijzen over de hele linie zijn verdrievoudigd, zit je als doorstromer al gauw tegen een gat van een half miljoen euro aan te kijken.' Dat is andere koek, zeker in deze economisch onzekere tijden. Omdat de huidige bewoners van de duurste huizen doorgaans nog steeds niet om geld verlegen zitten, kunnen ze het zich volgens Schüngel vaak makkelijker veroorloven om rustig betere tijden af te wachten. 'Van zakken met de prijs willen de meesten toch niet horen. Als je buurman vorig jaar nog de hoofdprijs voor zijn huis heeft gekregen, is het moeilijk te accepteren dat jij misschien net te laat bent.' Mensen die echt willen verkopen zullen de realiteit onder ogen moeten zien. 'Je kunt wel heel veel geld blijven vragen, maar wat wil je dan eigenlijk? Wil je je huis te koop zetten, of wil je het daadwerkelijk verkopen?' 'Beleggers hebben hun aandelen met vijftig procent zien dalen en hun verlies genomen. Waarom vinden huizenbezitters het toch zo moeilijk te accepteren dat hun huis één keer twintig procent in waarde daalt?', vraagt Marc van Muscher van Engelsing Makelaars uit Arnhem zich af. Engelsing is in Arnhem en omgeving goed voor een marktaandeel van tachtig procent in het hogere segment. 'Huizenbezitters zullen wakker moeten worden en hun prijs moeten aanpassen om de doorstroom weer op gang te krijgen.' Van Muscher heeft de gemiddelde tijd die het duurt om een huis van boven de miljoen euro te verkopen, zien stijgen van drie naar circa negen maanden. 'Normaal gesproken verkochten we ongeveer twee topwoningen per week, maar dat is nu omgeslagen naar één woning per twee weken. Wij hebben door ons brede aanbod gelukkig nog niet te klagen, maar ik ken makelaars die zich helemaal in de duurste woningen hebben gespecialiseerd en nu de hele dag duimen zitten te draaien.' Je kunt je afvragen waarom de bewoners van de villawijken überhaupt zo massaal van hun droomhuizen af willen. Willen ze nog groter wonen of begint de angst zich toch meester van ze te maken? 'Er zijn tal van redenen waarom mensen van zo'n huis af willen', zegt Schüngel. 'De kinderen gaan bijvoorbeeld het huis uit en de ouders willen kleiner gaan wonen, of kiezen na het pensioen voor een huis in het buitenland. Velen hadden met het oog op dat pensioen te veel gerekend op de eerder zo riante overwaarde op hun huis en hopen nu toch nog te cashen.' Met het aantal gevallen van in financiële nood verkerende villabezitters die door hun bank gedwongen worden te verkopen, valt het volgens zowel Schüngel als van Muscher reuze mee. Mensen wachten rustig af of trekken hun huis uit de verkoop terug in de hoop op betere tijden. Hans de la Porte van de Vereniging Eigen Huis krijgt evenwel regelmatig vragen van verontruste huizenbezitters. 'Denk aan jonge stellen die carrière maken en een duur appartement in Amsterdam hebben. Ze worden ouder, denken aan kinderen krijgen, willen eigenlijk de stad wel uit, maar kunnen het zich tegelijkertijd niet permitteren om te veel verlies op de verkoop van hun huidige huis te lijden. 'Wat moeten we doen?', vragen ze me dan, maar ook ik heb hier geen glazen bol waarin ik kan zien of de prijzen nog verder zullen dalen of aantrekken.' Met het aantal mensen dat het water aan de lippen staat, valt het ook volgens De la Porte wel mee. 'Je ziet wel dat juist de toplaag procentueel extra hard geraakt wordt door de huidige economische ontwikkelingen.' Hun totale inkomens zijn immers voor een groter deel afhankelijk van optieregelingen en beleggingsresultaten. 'Als je vrijwel je hele vaste salaris nodig hebt voor de aflossing van je hypotheek en je vertrouwde voor het doen van leuke dingen blind op die andere inkomensstromen, dan woon je in de huidige economische situatie met heel wat minder plezier in dat grote huis.' Anderzijds is De la Porte blij met de huidige rust op de woningmarkt. 'Kopers nemen weer de tijd voor een ingrijpende beslissing als de aankoop van een huis en dat is voor de markt heel gezond.' Schüngel deelt die mening. 'Als je je realiseert dat de prijzen in bijvoorbeeld het voorjaar van 1998 met 23 procent zijn gestegen, kan je rustig stellen dat de harmonica de afgelopen jaren te ver uit elkaar is getrokken. De prijzen moeten terug naar een realistisch niveau.' Wie toch wil wachten op een spoedig herstel, zal mogelijk veel geduld moeten hebben. 'De situatie is nu volledig anders, maar ik herinner me nog goed dat de huizenmarkt in 1978 volledig in elkaar stortte. Het duurde tot 1986 tot de markt weer aantrok en tot 1993 voordat het prijspeil weer op het niveau van 1978 was. En dan reken ik de inflatie no
4. [verwijderd] 16 november 2002 17:29

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   "Omdat de huidige bewoners van de duurste huizen doorgaans nog steeds niet om geld verlegen zitten, kunnen ze het zich volgens Schüngel vaak makkelijker veroorloven om rustig betere tijden af te wachten." En dat noem jij paniek!
5. [verwijderd] 16 november 2002 17:32

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Het artikel in het FD betreft het topsegment van de markt. Volgens het kadaster blijft de gemiddelde huizenprijs stijgen: Gemiddelde huizenprijs blijft stijgen De gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen (eengezinswoningen en appartementen samen) op de particuliere woningmarkt in het derde kwartaal van 2002 is € 203.430,-. In het tweede kwartaal was dit € 198.713,-. Dit is een stijging van 2,4%. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande eengezinswoning in het derde kwartaal van 2002 is € 221.947,-. Een stijging van 2,2% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2002 (€ 217.243,-). De gemiddelde verkoopprijs van een bestaand appartement in het derde kwartaal van 2002 was € 150.693,-. Een stijging van 2,3% ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar (€ 147.339,-). (www.kadaster.nl)
6. [verwijderd] 16 november 2002 20:29

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Tuurlijk Super Beer JosR, draai maar fijn mee in de mallemolen van de zogenaamde "nieuwsgeving". Besef je eigenlijk, dat je zelf het slachtoffer bent van het journaille, dat je geen eigen mening meer hebt, maar omhoog en omlaag wordt geleid in je denken en handelen, ten behoeve van oplages van kranten en kijkcijfers van TV-programma's? De media draaien afwisselend op slechts twee toeren: of angst, of hebzucht. Denk hier eens over na, alvorens je weer eens een journalistiek stuk aanhaalt. Schrijf je eigen en ervaringen eens neer! Groet, John.
7. [verwijderd] 16 november 2002 21:02

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Hyth. kunnen bewoners van goedkopere huizen zich dat niet veroorloven dan? Er zijn toch massa's mensen die niet zo nodig uit hun huis hoeven of willen? Als je fijn woont dan ga je toch niet weg omdat je huis wat minder waard is geworden? En dan hoef je toch geen betere tijden af te wachten? Er ontgaat mij kennelijk iets. vr.gr. durobinet
8. [verwijderd] 17 november 2002 11:18

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Durobinet, de titel is: "Paniek in Financieel Dagblad over huizenprijzen" Toen ik het artikel las, heb ik geen enkele keer het idee gehad dat er iemand in paniek is. De handel in huizen in het topsegment stagneert en de prijzen dalen. Er stond een voorbeeld in dat een bepaalde categotie huizen in 't Gooi 100.000 euro goedkoper was geworden. De gemiddelde prijs is toch nog ruim 770.000 euro. Volgens mijn mening praten we dan over luxeproblemen.
9. Lintje 17 november 2002 11:43

   auteur info

   • Lintje

     Lid sinds: 05 nov 2001

     Laatste bezoek: 03 apr 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 119

   het duurdere segment zal een probleem gaan vormen als we een teruglopende economie blijven houden, deze mensen zullen hun huis moeten verkopen tegen lagere prijzen maar moeten toch ergens wonen. Dus een simpele conclusie is dat zij terugvallen naar goedkopere woningen vaak het midden segment dus in die klasse zal het met de prijzen voorlopig goed blijven gaan. Een simpele conclusie maar een simpele waarheid.
10. [verwijderd] 17 november 2002 12:14

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    iets te simpel Midden segment is de grootste klasse. Ook hier zitten zeer veel mensen met een te zware hypotheek. Als het slecht gaat met de economie, zullen er in verhouding meer woningen te koop komen te staan in dit segment dan de vraag uit het duurdere segment oplevert. En net zoals de prijzen afgelopen jaren met 10-tallen procenten zijn gestegen, zullen de prijzen dan zeer snel dalen, maw het loont dan zeer de moeite om de aankoop van een huis zo lang mogelijk uit te stellen.
12. [verwijderd] 17 november 2002 12:27

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Je reactie is intern tegenstrijdig nl: zware hypotheken en 10 tallen procenten prijzen stijging. Met andere woorden in het midden segment hebben we te maken met veel overwaarde die heel veel financiele ruimte kan bieden. Natuurlijk zijn hier wel uitzonderingen op te bedenken, maar zijn verreweg in de minderheid.
13. [verwijderd] 17 november 2002 17:08

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    zie zelf geen interne tegenstrijdigheid mensen die bijv. de laatste jaar een huis hebben gekocht met een maximale hypotheek, bezitten vrijwel geen overwaarde. Huizenprijzen zijn aan het stabiliseren (stijgen veel minder) of lopen zelfs al terug. Mensen die een aantal jaren geleden hun huis hebben gekocht, beschikken inderdaad nu over overwaarde, maar bij (strek) dalende huizenprijzen smelt die overwaarde als sneeuw voor de zon weg en is er dus geen sprake van een financiele reserve met vr gr 6_0
14. [verwijderd] 18 november 2002 00:13

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Als de grootste shit is begonnen komen de huizen statistisch 2 jaar later aan de beurt...... De downtrend is begonnen in september 2000....rekent u maar uit !!!!
15. [verwijderd] 18 november 2002 04:26

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    mischien een idee voor verzekeringsmaatschappijen - verzekering tegen waardedaling eigen huis of een nieuw beleggingsprodukt: een "put optie" op je eigen huis..
16. [verwijderd] 18 november 2002 08:41

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Tja... Vul zelf maar in: Factoren die de huizenprijzen hebben doen stijgen: Vraagfactoren - Historisch lage rente. Rente blijft 1 van de belangrijkste indicatoren voor de huizenprijzen. Zet de lange rente uit tegen de verandering in huizenprijzen en het leidende verband van de rente wordt zichtbaar. - Sterke economische groei, dubbele inkomens, lage werkloosheid - Banken zijn soepeler geworden. - Mogelijkheid van het aftrekken van rente (dit is natuurlijk al lang zo, dus niet specifieke factor die de groei heeft gedreven) Aanbodfactoren - Grote tekorten op de huurmarkt. Wachttijden amsterdam richting 8 jaar. Er is dus weinig alternatief. Helemaal voor huurprijzen tot de 500 euro. - Er worden steeds minder huizen gebouwd. Helemaal nu, aangezien de bouwers pas beginnen als ze veel meer huizen verkocht hebben. Zie ijburg, waar vertragingen beginnen op te lopen door liquiditeitsproblemen. BeursFactor - Vooral in het dure segment zullen mensen geraakt worden door de ontwikkelingen op de beurs. (aangezien bewoners van duurdere huizen relatief gezien meer in aandelen zitten). De DNB heeft eens onderzocht dat effecten van koersdalingen tot uiting komen in de huizenprijzen met een vertraging van 12 kwartalen..... Dit is dus eigenlijk de afgelopen jaren gebeurd, kijk naar jouw verwachting voor diezelfde factoren en je hebt een behoorlijk beeld denk ik zo.
17. [verwijderd] 18 november 2002 09:02

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Bij ons hier tussen het groene lover in Brasschaat waar vele Nederbelgen wonen komen steeds meer villa's te koop.En men geraakt ze voorlopig aan de straatstenen niet meer kwijt.Hoe zou dat nu komen ???? Groeten
18. [verwijderd] 18 november 2002 09:19

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Dat zie je nou altijd als het economisch even minder gaat.
19. [verwijderd] 18 november 2002 11:41

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Volgens mij zijn de sectoren bouw en onroerendgoed laatcyclisch. Dat wil zeggen ze volgen de ontwikkeling in andere sectoren van de economie. De Nederlandse economie staat om 2 redenen slecht voor. Ten eerste zijn de interne factoren ongunstig (hoge inflatie, loon-prijsspiraal, oplopende overheidstekorten, mislukt sociaal akkoord, stijging pensioenpremies), ten tweede zijn de externe factoren (stagnatie economie VS en Duitsland, uitblijven sanering Japan) ongunstig. Export vormt dus geen groeifactor. Daarbij komt: huizenprijzen zijn tijdens de boom snel gestegen (vaak verdubbeld of zelfs verdrievoudigd sinds begin jaren '90). In 1998 schenen de prijzen zelfs 23% te zijn gestegen. Er komt altijd wat aanbod op de markt omdat de gezinssituatie van mensen verandert (scheidingen, overlijden, al dan niet gecombineerd met werkloosheid of faillisement van de eigen zaak). Factoren die de vraag hoog hielden, zoals optiepakketten in de high-tech, bonussen in de financiele wereld, stijgingen van de aandelenmarkten voor beleggers, soepele leningsvoorwaarden door banken zowel voor beginnende IT-ondernemingen als voor hypotheken en effecten zijn grotendeels weggevallen. Vraag is er dus veel minder. In zo'n markt moeten de prijzen wel gaan zakken. Ook in de aandelenmarkt waren de dalingen in eerste instantie niet zo sterk, maar is de afgelopen 1,5 jaar een versnelling opgetreden. Ditzelfde zou ook in de huizenmarkt kunnen gebeuren. We krijgen dan na een aanvankelijke stabilisatie, een langzame daling (stadium waarin we nu zitten?), gevolgd door een versnelde daling. In die latere fase zouden de dalingen dan aanzienlijk kunnen zijn.
20. [verwijderd] 19 november 2002 07:15

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Is housing's number up? Stats whiz says home sound fundamental investment By Steve Kerch, CBS.MarketWatch.com Last Update: 12:01 AM ET Nov. 19, 2002 NEW ORLEANS (CBS.MW) -- Christopher Cagan is a numbers cruncher who gobbles differential equations for lunch. His is no financial flirtation: He holds a doctorate in mathematics from UCLA, so you know he's serious about statistics. When Cagan talks about housing and what a great investment it is, the probability is you'd be well-advised to listen. "A house is the first, basic, bedrock investment that any young family can make. And it's the best," Cagan said. "In 10 to 20 years, no matter how much of bear market there may be in that time, without question that house will be worth a lot more." Cagan has been working in the background most of his career. He has analyzed and developed automated-valuation and price-appreciation models for residential real-estate technology companies and created a residential price index for KMPG Peat Marwick. He also was a senior marketing analyst for PacifiCare Health Systems, one of the largest U.S. health-insurance companies. Coming out party But this month at the National Association of Realtors annual convention here, Cagan debuted in a new, more prominent role. In his current position as director of research and analytics for First American Real Estate Solutions (FAF: news, chart, profile), Cagan figures to spend more time in the spotlight since his position includes media outreach. He got his first taste of that in an animated press conference before some of the nation's top real-estate reporters. "I'd say there is a bull market going on in housing. But not every bull market can be called a bubble. People are calling it that because they just saw one in the stock market, in tech stocks in particular, and so they assume that's what they see here." The difference? "A bubble is empty inside. But housing is full of fundamentals that are sound," Cagan said. In a CBS MarketWatch interview before his press conference, Cagan said people's perception of housing prices and how fast they are rising is shaped mostly by what is happening on the East and West coasts, where Los Angeles, San Diego, San Francisco, Long Island and New York City have seen strong double-digit gains. "It's the areas that tend to be in the public eye that have grown the most. But there are a lot of other markets in the United States that are not the superstar markets," he said. (Even in southern California, Cagan says prices have room to rise further. The long-term price cycle there is anywhere from 8 to 12 years, with values running from 35 to 40 percent below long-term trends to 35 to 40 percent above the trend. But current affordability standards, prices could rise 10 percent or more again next year before tailing off.) What makes housing such a good investment now is that mortgage payments on 30-year loans are less today than they were 10 years ago, even accounting for huge price gains, because interest rates have fallen so low. "The price of a residence should not be thought of as the price that is out there on the sales contract. It should not be measured as a 'stock' or 'cash' variable. The price is really the small down payment, the monthly mortgage payment, taxes, insurance and maintenance. It is the total monthly payment, the 'flow' variable," Cagan said. Free money When you add in 6 percent mortgages, expected inflation and the tax deductibility of mortgage interest, "it's almost like getting free money," Cagan said. "And real estate is the classic inflation hedge. Somewhere along the line, inflation is going to rear its ugly head again." Cagan studies sales prices, interest rates, employment statistics, business-cycle models and construction costs per square foot in formulating his housing numbers. He has figures that drill down all the way to the ZIP code level. He also looks at long-term demographic trends. And almost all of what he sees is positive for housing. "I encourage everyone to buy. And there is no reason not to buy -- to live in the house, though, not to speculate," Cagan said. "Right now real estate is in an up-phase, and part of the reason is the stock market. I don't think people should buy and sell homes like stocks -- there is no day trading in houses -- and anyway few people buy a house with cash with the idea of selling it in six months or a year to make a profit." With the supply of new housing constrained in many areas by slow-growth policies, about the only time bomb lurking in Cagan's basket of statistics is unemployment. "The job market is still good. But if we were to see more massive layoffs, that could take the steam out of the market," he said. Cagan's already a Southern California homeowner, so he has been poring over his county zoning and land-use maps -- another tool -- in search of land that appears to be prime property for baby-boomer retirement housing. "I look for the rhythms and the patterns and the flow of land sales, land that is in the path of growth that I think will be prime for the next wave of retirement development. I look for cheap areas that are surrounded by high prices and then go back and look at them. Sometimes something is wrong with it, but sometimes it's just cheap. That's where I invest," he said. With a minimum 20-year time horizon, "that's not speculative. I'm not talking about Florida in the 1920s," he said. "Even before the boomers retire, they're going to be thinking about what they want to do." There are 65 million baby boomers. And that number will get any mathematician's attention. Steve Kerch is the real estate editor of CBS.MarketWatch.com in Chicago. bron: www.marketwatch.com/news/yhoo/story.a...
21. [verwijderd] 19 november 2002 07:55

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Heeft waarschijnlijk het begrip 'Gost Town' over het hoofd gezien. Mvg