VASTNED BE0003754687

Forum Vastned geopend

1. junkyard 2 maart 2022 10:25

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   junkyard schreef op 21 december 2021 15:45:

   Berekening 72% vs 76% (afgerond) hieronder uitgewerkt.
   
   Belgium
   Beurskoers tov boekwaarde (NTA) 61,0% (27,4 / 44,90)
   LTV 27,6%
   Waardering vastgoed tov boekwaarde:
   27,6% (LTV @100%) + (61,0% * 72,4%) = 71,8%
   
   Vastned
   Beurskoers tov boekwaarde (NTA) 56,4% (23,4 / 41,49)
   LTV 44,2%
   Waardering vastgoed tov boekwaarde:
   44,2% (LTV @ 100%) + (56,4% * 55,8%) = 75,7%
   
   Belgium is wel wat illiquide, maar switch biedt mij teveel voordeel om te laten liggen.
   
   

   Mijn positie weer tegen gedraaid, vooral omdat de dividenden in zicht raken (vanuit NL voor mij fiscaal aantrekkelijker) en ik mijn winst wat wil nemen. Daarnaast is Vastned Belgium na Rusland invasie niet gedaald maar iets gestegen, dat lijkt op termijn niet erg houdbaar.
   
   Het was een goed ritje. Vastned is bewogen van 23,40 naar 24,10 (+3,0% ..), Vastned Belgium van 27,40 naar 31,00 (+13,1%), dus per saldo 10% extra rendement (koersstijging) aan overgehouden in een paar maanden tijd.
   
   Update discounts (jaareinde cijfers, huidige beurskoers):
   
   Belgium
   Beurskoers tov boekwaarde (NTA) 68,5% (31,00 / 45,28)
   LTV 26,5%
   Waardering vastgoed tov boekwaarde:
   26,5% (LTV @100%) + (68,5% * 73,5%) = 76,8%
   
   Vastned
   Beurskoers tov boekwaarde (NTA) 57,2% (24,10 / 42,13)
   LTV 43,0%
   Waardering vastgoed tov boekwaarde:
   43,0% (LTV @ 100%) + (57,2% * 57,0%) = 75,6%
   
   Per saldo blijft Vastned Belgium dus nog steeds iets aantrekkelijker gewaardeerd (t.o.v. boekwaarde vastgoed) met een lager risico en lagere kostenstructuur, (+hogere NIY), maar in de basis vind ik het prettiger om de NL positie aan te houden.
   
   Mijn Vastned positie is overigens zeer beperkt, ik heb geen groot vertrouwen en denk niet dat het Vastned veel beter/slechter zal bewegen dan sectorgenoten.
2. junkyard 4 maart 2022 11:35

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Helaas, mijn timing kon beter, Vastned Belgium stijgt onverstoorbaar verder en tikt net de € 32,80 aan!
3. junkyard 9 maart 2022 10:42

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Vastned jaarverslag is vorige week gepubliceerd.
   
   Ceo Walta heeft in 2021 een bonus van € 237k verkregen, dit is bijna het dubbele van wat in 2020 aan bonussen werd uitgekeerd aan directie (€ 129k voor ceo + cfo). Ceo Walta moet de bonus aanwenden om aandelen Vastned in te kopen, omdat hij (ondanks lang Vastned dienstverband) nog steeds niet voldoet aan het minimale aandelenbezit.
   
   In totaal zijn er 8 appartementen gecreëerd door splitsing van bestaande appartementen in kleinere appartementen. Daarnaast zijn er 6 appartementen gerenoveerd. Er is dus geen leegstaande ruimte boven winkels getransformeerd of toegevoegd, ondanks wollige verhalen over waardecreatie door effectief gebruik van ruimte in het jaarverslag.
   
   Het project Orionstraat Eindhoven lijkt verdwenen, dit was een van de weinige projecten waar Vastned wél aanmerkelijke waarde kon toevoegen. In jaaverslag 2020 stond nog:
   Vastned onderzoekt onder meer de mogelijkheden om ruim 140 woningen te ontwikkelen boven haar winkelvastgoed aan de Orionstraat in Eindhoven, waar op dit moment een Albert Heijn en een Action gevestigd zijn.
   
   
   Verder is er niets aangekocht (terecht) en zijn er 12 objecten verkocht voor € 18,2 miljoen. Vastned is in 2021 niet dichterbij het LTV doel van <40% gekomen.
   
   Mij een raadsel hoe ceo Walta bij deze inactiviteit in 2021 zijn bonus heeft weten veilig te stellen. Vorig jaar is het beloningsbeleid afgewezen door de aandeelhouders (een zeldzaam negatief signaal), wat overigens niet heeft geleid tot aanpassing van de beloning van directie. Er wordt nu gesteld (op blz. 101) dat Vastned de discussie met aandeelhouders heeft gezocht over het beloningsbeleid (directie), en dat het beloningsbeleid opnieuw wordt geagendeerd in de AVA. De toegekende bonus van € 237k vind ik geen goede start, maar misschien dat Van Herk inmiddels is bijgedraaid nu grootverdiener Taco vertrokken is.
4. Acheron 9 maart 2022 13:17

   auteur info

   • Acheron

     Lid sinds: 20 dec 2018

     Laatste bezoek: 10 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 16

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 34

   quote:

   junkyard schreef op 9 maart 2022 10:42:

   In totaal zijn er 8 appartementen gecreëerd door splitsing van bestaande appartementen in kleinere appartementen. Daarnaast zijn er 6 appartementen gerenoveerd. Er is dus geen leegstaande ruimte boven winkels getransformeerd of toegevoegd, ondanks wollige verhalen over waardecreatie door effectief gebruik van ruimte in het jaarverslag.
   

   Zie mijn post van 11 februari jl. hierover.
   Vastned ziet het zelf ook als een lastige opgave omdat vaak kostbare meters van de pui moeten worden ingeleverd. Dus is het realiseren van appartementen meer een leuke bijvangst dan een reëel onderdeel van de mixed use strategie.
5. Mayo 1 april 2022 10:33

   auteur info

   • Mayo

     Lid sinds: 13 sep 2010

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 190

     Gegeven: 1014

   •    Aantal posts: 361

   Iemand enig idee waarom Vastned in de laatste 3 weken zo stijgt? Van 23,3 naar 28,15. Van Herck misschien bezig?
6. junkyard 1 april 2022 10:40

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Al het EU vastgoed is flink gestegen, beurskoersen van fondsen als (bijvoorbeeld) NSI - ECP - URW - Wereldhave zijn ook flink opgelopen (> 20% erbij).
   
   Mogelijk dat beleggers het vastgoed induiken nu er vooral naar neerwaarts risico wordt gekeken (en vastgoed iets defensief is) en dit als bescherming tegen inflatie wordt gezien. Verder lijken de covid perikelen voor het winkelvastgoed wat naar de achtergrond verdwenen.
   
   Ondertussen goed mogelijk dat iemand de Vastned koers hoger zet, het blijft een klein fonds. Als van Herk structureel bijkoopt, dan zal er een AFM melding moeten volgen (tenzij dit via vriendjes loopt).
   
   Mijn draai van Vastned BE naar Vastned heeft weer goed uitgepakt, sindsdien weer 10% extra rendement, wellicht nu weer terug wisselen naar Vastned BE.
7. NLvalue 1 april 2022 11:59

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   ouwe winkel/kantorenbelegger die je bent.. :-) "Al" het EU vastgoed is flink gestegen zou ik niet zeggen. Wat ver boven NTA stond is gekelderd (CTP, WDP, Vonovia) - wat eronder stond gestegen. fijn als je aan de goede kant stond van die rotatie.
   
   Per saldo staat een gespreide belegde EU vastgoed belegger op -6% YTD
   
   Wellicht rente/inflatie. Wellicht een wat normalere discount/premium dan we de laatste paar jaar hebben gezien.
8. [verwijderd] 1 april 2022 12:09

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   We hebben vaker "enorme" oplevingen gezien voor dividend. ECP naar €28 pre corona is daar een voorbeeld van. Na Dividend altijd naar beneden. Koers kan niet onbeperkt stijgen zonder short interesse toch? Of zijn partijen als Woodson ineens in winterslaap?
9. junkyard 1 april 2022 12:41

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Het is inderdaad het EU winkel en kantoren vastgoed dat de laatste weken >20% omhoog schiet, waarschijnlijk omdat covid uit het zicht raakt en vertrouwen wat terugkeert in de sector. Het logistieke vastgoed heeft hier juist wat last van (minder hoge groei online shopping). Resi doet het volgens mij wel redelijk, bij Vonovia spelen andere bijzonderheden.
   
   Ik zit vooral in NSI, mijn Vastned positie is beperkt, je hoort mij niet klagen (ik krijg bijna hoogtevrees).
10. [verwijderd] 1 april 2022 12:53

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Recessie + overwogen in fasion = kannie goed gaan toch?
    
    + Hoge RSI.
    
    Ik waag het erop :)
12. Branco P 1 april 2022 13:38

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 1 april 2022 12:41:

    Het is inderdaad het EU winkel en kantoren vastgoed dat de laatste weken >20% omhoog schiet, waarschijnlijk omdat covid uit het zicht raakt en vertrouwen wat terugkeert in de sector. Het logistieke vastgoed heeft hier juist wat last van (minder hoge groei online shopping). Resi doet het volgens mij wel redelijk, bij Vonovia spelen andere bijzonderheden.
    
    Ik zit vooral in NSI, mijn Vastned positie is beperkt, je hoort mij niet klagen (ik krijg bijna hoogtevrees).
    

    Bij Resi gaat de ommekeer komen zodra de gestegen hypotheekrente de woningenprijzen doet dalen.
    
    Goede winkel- en kantorenfondsen hebben laten zien dat zoiets extreems als lange winkelsluitingen en consumentenangst door Corona niet tot noemenswaardige problemen heeft geleid. Eén fonds (WHA) heeft wel in paniek flink verkocht tegen bodenprijzen, maar dat heeft ook met het onervaren management te maken. Dat was (in die omvang) niet nodig geweest. Daarmee ligt er een basis voor lagere discounts in de koersen ten opzichte van de waardes. Kantoren en Winkels kunnen tegen een stootje (en dat is tegen de verwachting).
    
    Met betrekking tot logistiek vastgoed kan ik de hoge koersen niet duiden, Corona of geen Corona. Het zijn grote bakken op locaties zonder enige herbestemmingsmogelijkheid. Een WDP is een mooie belegging, maar de koers is ca. 15 euro te hoog op dit moment.
13. dadutchdj 2 april 2022 06:54

    auteur info

    • dadutchdj

      Lid sinds: 02 nov 2010

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 42

    Niet vergeten dat vastgoed historisch gezien veel dividend bied.
    
    Door sterk oplopende rentes, zullen de obligatiekoersen zeer hard dalen, waardoor ik mij kan voorstellen dat een swap naar dit soort aandelen een beter rendement geniet, ergo;
    
    - onderwaardering in koers
    - hoog dividendrendement als een gevolg daarvan.
    - automatische inflatiecorrectie in contracten, wat waarschijnlijk/hopelijk tot hogere huurinkomsten en verdiensten gaat leiden.
    
    Ik ben mede daardoor ook een voorstander van vastgoed in de portefeuille. Waar mensen een 60-40 aandelen-obligatie ratio aanhouden. Heb ik die 40% liever in vastgoed aandelen.
    Disclaimer; vastned, wdp, unibail, vonovia
14. [verwijderd] 3 april 2022 20:00

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ik ben ook een fan van vastgoed. Alleen dan zeker niet commercieel met veel fashion.
    
    
15. NLvalue 5 april 2022 16:08

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    junkyard schreef op 1 april 2022 12:41:

    Het is inderdaad het EU winkel en kantoren vastgoed dat de laatste weken >20% omhoog schiet, waarschijnlijk omdat covid uit het zicht raakt en vertrouwen wat terugkeert in de sector. Het logistieke vastgoed heeft hier juist wat last van (minder hoge groei online shopping). Resi doet het volgens mij wel redelijk, bij Vonovia spelen andere bijzonderheden.
    
    Ik zit vooral in NSI, mijn Vastned positie is beperkt, je hoort mij niet klagen (ik krijg bijna hoogtevrees).
    

    Mooie keuzes. moneyflow naar NSI is solide- daar zou ik weinig hoogte vrees hebben. Vastned is een aandeel waar ik (te) weinig mee heb. weinig handel en geen opties + een fantasieloze strategie.. geen dingen die snel zullen veranderen denk ik
    
    Wellicht goed om die -6% van EU vastgoed wat verder te ontleden. Naast vonovia doen ook LEG, TAG, Fabege etc niet echt florissant YTD. Ook de UK is geen baken van sterkte. Aan de randen van europa daarentegen soms weer wel
    
    Wel weer leuk voor wat cashflow neutrale long/short posities binnen vastgoed
16. junkyard 10 april 2022 11:29

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Nu wij hier met wat bredere vastgoed fondsen en beschouwingen bezig zijn, zien jullie een risico dat bij het 'repareren' van de NL vermogensbelasting de FBI status zal worden betrokken?
    Ik merk dat huisjesmelkers / vastgoedbeleggers er slecht op staan en er brede maatschappelijke steun is om dit wat zwaarder te belasten.
    Als de FBI status wordt aangepast met verhoogde belastingdruk, dan zal dit koersen (en toekomstig dividend) van o.a. Vastned / Wereldhave / NSI raken.
    
    Vrij concreet na zoekopdracht op deze gedachte:
    www.taxence.nl/nieuws/evaluatie-fbi-v...
17. dadutchdj 11 april 2022 11:46

    auteur info

    • dadutchdj

      Lid sinds: 02 nov 2010

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 42

    Dit risico is volgens mij een paar jaar geleden ingeprijsd bij Vastned net na dat nieuws uitkwam. De dividend percentages zijn daarom nog steeds historisch hoog vind ik in verhouding tot de heersende rentes. Het staat mij nog bij dat vastgoed fondsen 5% dividend deden en je spaarrekening 2.5-3%.
    Nu is het 6-7% versus 0%.
    
    Daarnaast zijn de koersen substantieel onder de intrinsieke waarde (vastned, urw, vonovia). Als dit voor de NL markt zou gebeuren, dan zou dat een afwaardering van max 21% zijn gok ik (toepassen van BTW).
    
    Gezien dit (de overheid) voornamelijk nog focussed op woningen en niet commercieel vastgoed, ben ik er niet bang voor.
    Mocht dat gebeuren, dan denk ik dat er genoeg ruimte zit in de aandelen om het te absorberen.
    
    Hoe denk jij er over dan?
    
    Ik ben eerlijk gezegd zeer benieuwd naar komende twee jaren. Je zou verwachten dat de huren goed gaan stijgen door inflatie.
    Dit metname als de koopkracht niet te hard achteruit gaat bij de mensen die kopen in de winkels die bij vastned huren.
    
    Dus zelfs met een afwaardering zie ik positieve katalysatoren.
    Ik kan me wel voorstellen dat aanschaffen van extra panden duurder wordt.
18. NLvalue 11 april 2022 12:20

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Maak nieuwe regels - en er komt een fiscalist die een nieuwe oplossing bedenkt. Shell en UL zijn vertrokken: Er staat ECP niks in de weg om 5 mensen te verhuizen naar parijs en een SIIC te worden (dichter bij de business, blah blah), Vastned/vastned BE fiscaal te herstructureren. Etc.
    
    Box2/3 discussie gaat nog jaren duren - tegen de tijd is de woningmarkt al serieus afgekoeld en praat er niemand meer over de rol van beleggers op de woningmarkt (noch de negatieve spaarrente..)
19. junkyard 11 april 2022 13:31

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    @dadutchdj, klopt In najaar van 2017 is in het regeringsakkoord het voornemen opgenomen om vanaf 2020 fiscale beleggingsinstellingen niet langer direct in vastgoed te laten beleggen waarop de koersen van NL beursgenoteerd vastgoed direct daalden, echter later werd dit plan ingetrokken waarmee dit risico nu niet of minder is ingeprijsd en extra belastingen de koersen van NL beursgenoteerd vastgoed (in FBI) naar mijn mening alsnog flink kunnen raken.
    
    Fondsen kunnen/zullen in reactie op aanpassingen opnieuw naar hun fiscale structuur kijken, en de negatieve gevolgen mitigeren door uit te wijken naar andere landen of andere constructies. Dit kan voor beleggers alsnog negatief uitwerken, ik zit nu liever in een NL fonds dan in een Frans fonds (ivm Franse transactietax, Franse dividendbelastingen die slecht terugvorderbaar zijn). Er is dus kans dat beleggers hierop reageren, en er wat verkoopdruk ontstaat. Daarnaast is het vastgoed minder goed verkoopbaar (en kunnen waarden dalen) als het vastgoed bezit hoger wordt belast.
    
    Mee eens dat de vastgoedbelegger een makkelijk doelwit is om eigen straatje schoon te vegen, de woningmarkt zit nu vooral klem door overheidsbeleid (te weinig woningen, na kredietcrisis niet doorgebouwd) en ingrijpen van centrale banken (teveel en te goedkoop geld in de markt) in veel mindere mate door vastgoedbeleggers. Als overheid vindt dat er meer koopaanbod dan huuraanbod moet komen, dan moet verhuur minder aantrekkelijk worden gemaakt (wat vervolgens ook moet worden toegepast voor woningcorporaties met aanbod in vrije sector), maar er moet vooral meer koopaanbod komen door bij te bouwen of creatief om te bouwen (grotere woningen splitsen en naar meer kleinere woningen).
    
    Overheid voert vaker regels op het verkeerde moment in, dus ik denk dat er een aanmerkelijke kans is dat belastingdruk van (vastgoed) FBI wordt aangepakt en dat dit in 2022 de beurskoers (negatief) zal raken. Het vele compenseren van NL overheid (covid, energie, oorlog, etc.) moet ergens vandaan gehaald worden, de staatsschuld kan niet ongeremd groeien (zeker bij stijgende rente).
    
    De koersstijging van ECP, NSI, Vastned, URW is opvallend gezien de flink stijgende rente en het verslechterde economische klimaat (wat verhuur vooruitzichten raakt). Een fonds als Vastned zit voor een groot deel op NIY ruim beneden de 4,0% (Le Marais op ca 3,0%), in 2019 (bij lagere rentestanden) haalde Vastned middels private placement 7-jarige financiering op bij Pricoa voor 2,73%.
    
    Aangezien ik geen huurgroei zie in Vastned vastgoed (eerder wat krimp) en de discount (t.o.v. boekwaarde) al aardig is gereduceerd, denk ik dat fiscale aanpassingen Vastned aardig kunnen raken (net als ECP, NSI, etc).
20. dadutchdj 12 april 2022 10:31

    auteur info

    • dadutchdj

      Lid sinds: 02 nov 2010

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 42

    Ok. Time will tell
    
    Ps, ABN Amro regelt automatisch de verrekening van dividendbelasting voor je, daar heb ik alle franse aandelen staan en dan wordt er dus maar 12% ingehouden. Die 12% mag je in NL verrekenen afhankelijk van je belasting situatie.
    
    Disclaimer; LVMH, URW, VINCI
21. HCohen 20 april 2022 10:12

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3638

      Gegeven: 3472

    •    Aantal posts: 5.310

    Ex-dividend à 1.20E vandaag
    press.vastned.com/resolutions-of-the-...