Wereldhave NL0000289213

Wereldhave 2019

1. Thorgall 27 april 2019 14:26

   auteur info

   • Thorgall

     Lid sinds: 17 mei 2006

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3866

     Gegeven: 1911

   •    Aantal posts: 7.092

   quote:

   SDV70 schreef op 27 april 2019 13:26:

   mooi aandeel om in je portefeuille te hebben
   

   goede onderbouwing ook.
   
2. DeZwarteRidder 27 april 2019 14:26

   auteur info

   • DeZwarteRidder

     Lid sinds: 29 jun 2012

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 23986

     Gegeven: 10501

   •    Aantal posts: 101.865

   quote:

   Thorgall schreef op 27 april 2019 14:23:

   Op de AVA gisteren werd door de VEB de vraag gesteld of het niet beter was alles te verkopen en dus te stoppen. Immers de boekwaarde is hoger dan de beurskoers. Hierop werd door het bestuur werd gemeld dat dit geen goed moment voor liquidatie van de portefeuille, door de slechte markt is dit geen goed moment voor verkoop was het antwoord. Daar ligt dus impliciet in dat de boekwaarde niet de marktwaarde weerspiegelt.
   Ik heb vanuit mijn eigen professie veel te maken gehad met OG-waarderingen door taxateurs en met accountants die vervolgens de taxaties beoordeelden. Ik kan iedereen verzekeren dat het zeer subjectief is, en dat er zeer goed wordt meegedacht met de klant. Begrijpelijk ook. Dus ik neem de boekwaarde met een hele grote korrel zout.
   
   Mijn vraag aan Junkyard staat dan nog open: waarom de enorme interesse in het fonds? zit je er short in?
   

   Taxaties zijn altijd gebaseerd op de huuropbrengsten en dus objectief.
3. Thorgall 27 april 2019 15:23

   auteur info

   • Thorgall

     Lid sinds: 17 mei 2006

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3866

     Gegeven: 1911

   •    Aantal posts: 7.092

   quote:

   DeZwarteRidder schreef op 27 april 2019 14:26:

   [...]
   Taxaties zijn altijd gebaseerd op de huuropbrengsten en dus objectief.
   

   Volledig onjuist wat je schrijft. Heb je economische kennis? In het economisch verkeer wordt de waarde bepaald door het contant maken van de baten in toekomst. Daar zitten twee onzekere factoren in waarvoor een inschatting gemaakt moet worden, de toekomstige huren en rentevoet.
   Subjectief.
4. DeZwarteRidder 27 april 2019 15:27

   auteur info

   • DeZwarteRidder

     Lid sinds: 29 jun 2012

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 23986

     Gegeven: 10501

   •    Aantal posts: 101.865

   quote:

   Thorgall schreef op 27 april 2019 15:23:

   [...]Volledig onjuist wat je schrijft. Heb je economische kennis? In het economisch verkeer wordt de waarde bepaald door het contant maken van de baten in toekomst. Daar zitten twee onzekere factoren in waarvoor een inschatting gemaakt moet worden, de toekomstige huren en rentevoet.
   Subjectief.
   

   Onzin, dat geldt voor een bedrijf niet voor onroerend goed.
   
   Verhuurd OG wordt gewaardeerd op een bepaalde factor x de huur.
5. Thorgall 27 april 2019 15:28

   auteur info

   • Thorgall

     Lid sinds: 17 mei 2006

     Laatste bezoek: 02 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3866

     Gegeven: 1911

   •    Aantal posts: 7.092

   quote:

   DeZwarteRidder schreef op 27 april 2019 15:27:

   [...]
   Onzin, dat geldt voor een bedrijf niet voor onroerend goed.
   
   Verhuurd OG wordt gewaardeerd op een bepaalde factor x de huur.
   

   dat geldt voor vrijwel alle zaken in het economisch verkeer, ook aandelen.
   
   een koper van een pand zal kijken naar wat het pand in de toekomst aan huur zal opbrengen, niet naar wat het nu aan huur opbrengt. Daarop wordt de prijs bepaald. De waarde van activa op de balans dient de waarde in het economisch verkeer te vertegenwoordigen.
6. Bart Meerdink 27 april 2019 15:46

   auteur info

   • Bart Meerdink

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2168

     Gegeven: 1068

   •    Aantal posts: 6.831

   @Thorgall & DZR: normaal gesproken is de actuele huur een aardige weerspiegeling van de te verwachten opbrengst, en dan hebben jullie toch allebei gelijk? Je kunt optimistische verwachtingen hebben over toekomstig potentieel als dit of als dat, maar dat moet je echt hard kunnen maken. Bovendien gaat dat 'als dit en als dat' i.h.a. gepaard met geld en risico (ik denk dan altijd waarom heeft de eigenaar niet al lang gedaan wat de koper van plan is). Maar er is enige ruimte om de taxatie te flatteren als je niet al te kritisch bent. En je loopt altijd achter de feiten aan.
7. [verwijderd] 27 april 2019 16:43

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Het koersverloop is sterk bepaald door shorters, en vooralsnog zijn zij de spekkopers en wij aandeelhouders verliezers. Het gevaar ontstaat dat we straks ook prooi worden van een overname op een veel te lage prijs.
   Management doet het in veel opzichten misschien niet slecht. Maar maandag staat de koers wellicht rond 22,5, en met de ervaring van de afgelopen periode is de kans groot dat de koers vervolgens verder weg zakt. Stukken kunnen dan voor ca. de helft van de intrinsieke waarde worden ingekocht. Onbegrijpelijk dat het management daar niet aan wil. Dit is een unieke situatie die nu uitgebuit kan worden. Argumenten om geen eigen stukken in te kopen zijn niet sterk. Er wordt immers wel vast gehouden aan dividend uitkering boven de vorig jaar gestelde range, hetgeen ook bijdraagt tot een verslechtering van de LTV. Jaarlijks wordt meer dan 100 mio aan dividend uitgekeerd. Voor slechts 25 mio kan nu al 2,5% van de aandelen worden ingekocht. Dividend verlagen en cash reserveren om eigen stukken in te kopen kan wel eens een manier zijn die uiteindelijk resulteert in een ommekeer van het koersverloop. Zeker als duidelijk wordt aangegeven dat dit ook zal worden ingezet bij verkoop van OG. Het wordt dan echt riskanter om shortposities aan te houden. Afbouw van shortposities zal ook krachtig kunnen bijdragen aan koersherstel. Het wordt tijd dat binnen Wereldhave wordt gedacht in het creëren van aandeelhouderswaarde, en dat er iets vernuftiger wordt gehandeld in het belang van de aandeelhouders.
   
8. [verwijderd] 27 april 2019 16:44

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Economische Vluchteling schreef op 27 april 2019 12:48:

   €35 krijg je als je de hele toko op 6% NIY waardeert. Marketscreener is een fijne tool voor een initiele indruk, maar klopt vaak niet helemaal, en het is nooit duidelijk hoe ze het 66% deel Belgie consolideren. Heb mijn geupdate sheetje met een iets conservatievere waardering even bijgevoegd.
   
   Kijk, als de inkomsten nu elk jaar verder 2-5% verder dalen, dan is de short thesis correct, en zijn mijn voorgaande opmerkingen allemaal onjuist. Dit lijkt me eigenlijk niet zo waarschijnlijk, en NL + BE draaien gewoon prima. We kunnen allemaal veel gaan roepen, maar alleen tijd gaat het leren.
   Vind wel dat het sentiment wat overdreven slecht is, wat mij geen echt verrassende veranderingen behalve de occupancy in Frankrijk.
   

   denk dat aandeel inkopen is momenteel niet aantrekkelijk. beste is afwachten tot alle project voltooid zijn en dan inkoop programma starten? Hopelijk in 2020 en terug naar 32mil stuks
9. [verwijderd] 27 april 2019 17:24

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   SleepyHollow schreef op 27 april 2019 16:43:

   Het koersverloop is sterk bepaald door shorters, en vooralsnog zijn zij de spekkopers en wij aandeelhouders verliezers. Het gevaar ontstaat dat we straks ook prooi worden van een overname op een veel te lage prijs.
   Management doet het in veel opzichten misschien niet slecht. Maar maandag staat de koers wellicht rond 22,5, en met de ervaring van de afgelopen periode is de kans groot dat de koers vervolgens verder weg zakt. Stukken kunnen dan voor ca. de helft van de intrinsieke waarde worden ingekocht. Onbegrijpelijk dat het management daar niet aan wil. Dit is een unieke situatie die nu uitgebuit kan worden. Argumenten om geen eigen stukken in te kopen zijn niet sterk. Er wordt immers wel vast gehouden aan dividend uitkering boven de vorig jaar gestelde range, hetgeen ook bijdraagt tot een verslechtering van de LTV. Jaarlijks wordt meer dan 100 mio aan dividend uitgekeerd. Voor slechts 25 mio kan nu al 2,5% van de aandelen worden ingekocht. Dividend verlagen en cash reserveren om eigen stukken in te kopen kan wel eens een manier zijn die uiteindelijk resulteert in een ommekeer van het koersverloop. Zeker als duidelijk wordt aangegeven dat dit ook zal worden ingezet bij verkoop van OG. Het wordt dan echt riskanter om shortposities aan te houden. Afbouw van shortposities zal ook krachtig kunnen bijdragen aan koersherstel. Het wordt tijd dat binnen Wereldhave wordt gedacht in het creëren van aandeelhouderswaarde, en dat er iets vernuftiger wordt gehandeld in het belang van de aandeelhouders.
   
   

   Kans is groot dat een Belgisch Vastgoedfonds een overname zal doen. Waardering en ligging zijn aantrekkelijk. Ze zullen wel dank je wel tegen de shorters zeggen.
10. Leeser1959 27 april 2019 17:44

    auteur info

    • Leeser1959

      Lid sinds: 17 sep 2014

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 107

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 1.296

    quote:

    Bakker88 schreef op 27 april 2019 17:24:

    [...]
    Kans is groot dat een Belgisch Vastgoedfonds een overname zal doen. Waardering en ligging zijn aantrekkelijk. Ze zullen wel dank je wel tegen de shorters zeggen.
    

    Welk Belgisch vastgoedfonds denk je aan ?
12. [verwijderd] 27 april 2019 17:51

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Leeser1959 schreef op 27 april 2019 17:44:

    [...]
    
    Welk Belgisch vastgoedfonds denk je aan ?
    

    Belgie kent vele vastgoedfondsen. Waarderingen ligt bijna het dubbele van Wereldhave. De vermogende Belgen zouden wel eens een keer wakker kunnen worden en met een oog kijken naar de gierige Hollanders. Het wordt steeds aantrekkelijker om Wereldhave in te lijven. Je kunt ook nog veel kosten besparen, geen ceo+overhead en geen beursgenoteerd fonds meer. De kosten kun je dus nog besparen. Belgische vastgoedondernemingen zie je steeds meer internationaliseren en nemen ook vaak Nederlands vastgoed op, mede doordat de waarderingen in Nederland lager liggen. Vooral in Wereldhave zie je een groot verschil tussen de koers en de intrinsieke waarde.
13. [verwijderd] 27 april 2019 18:47

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Nog een interessant artikel: seekingalpha.com/article/4256321-nest...
14. [verwijderd] 27 april 2019 19:01

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    yieldcurve schreef op 27 april 2019 18:47:

    Nog een interessant artikel: seekingalpha.com/article/4256321-nest...
    

    In plaats van dividend kan Wereldhave ook aandelen inkopen. De kaspositie,
    ongeveer 10% van de portefeuillewaarde laat dit toe. Wereldhave heeft ook geen grote schulden. Inkopen als de koers laag is en niet alleen maar dividend geven.
    Ook kan Wereldhave zichzelf opheffen door middel van alle vastgoed te verkopen, dan komt de werkelijke waarde boven drijven. Het bestuur zou meer ballen moeten hebben om iets te gaan doen.
    
15. [verwijderd] 27 april 2019 19:12

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Bakker88 schreef op 27 april 2019 19:01:

    [...]
    In plaats van dividend kan Wereldhave ook aandelen inkopen. De kaspositie,
    ongeveer 10% van de portefeuillewaarde laat dit toe. Wereldhave heeft ook geen grote schulden.
    
    

    In het persbericht gisteren stond:
    "Nominal interest bearing debt was € 1,317m at March 31, 2019, which together with a cash balance of € 33m gives a net debt of € 1,284m."
    
    Die 33 miljoen lijkt me geen 10% van de portefeuillewaarde.
16. matad 27 april 2019 23:34

    auteur info

    • matad

      Lid sinds: 15 aug 2014

      Laatste bezoek: 26 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2944

      Gegeven: 2188

    •    Aantal posts: 4.258

    Beste NLvalue,
    
    Ik zou nog reageren op uw post waarin u mij een clown noemt en een leugenaar.
    Ik heb wat posts van u teruggelezen en vraag me af of een reactie wel zinvol is.
    Overwegende dat u continue fout zit met uw koersvoorspellingen, u de waarheid telkens weer geweld aandoet, u niet tegen uw ongelijk kunt en dan als een klein kind om u heen gaat slaan doet me twijfelen of u wel in een spiegel kunt kijken om dan te zien wat eenieder ziet en u blijkbaar niet.
    Dit jaar prijst u WH op alle mogelijke manieren de hemel in. Koersdaling dit jaar 15%.
    Unibail keldert volgens u. Koersstijging dit jaar incl. dividend ruim 19%.
    De AEX is dit jaar met 16,25% gestegen. Als waarzegger verdient u nog geen podium.
    Overigens vind ik dat er wel een clown in u zit daar waar u beweert dat uw gemiddelde aankoopprijs van WH ruim onder de 24 euro ligt. Een bewering notabene op de dag dat WH zijn laagste koers ooit van 24 euro passeert. Verder heb u het dan over testaankoopjes. Dit woord is voor mij geheel nieuw in beleggingsland. Wat moet u testen? Of u de order goed hebt ingevoerd? Of de order goed is uitgevoerd? Wat een klinkklare onzin om niet te spreken wat een gotspe net zoals uw naam.
    Overigens zal ik niet meer reageren op uw posts. Zonde van mijn tijd.
    
    Met vriendelijke groet.
17. [verwijderd] 28 april 2019 09:43

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    matad schreef op 27 april 2019 23:34:

    Beste NLvalue,
    Overwegende dat u continue fout zit met uw koersvoorspellingen
    

    Dan heeft hij toch nog value op dit forum als perfecte contra-indicator !
18. ValueChaser 28 april 2019 10:54

    auteur info

    • ValueChaser

      Lid sinds: 16 dec 2009

      Laatste bezoek: 01 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 208

      Gegeven: 32

    •    Aantal posts: 991

    quote:

    Bakker88 schreef op 27 april 2019 19:01:

    [...]
    In plaats van dividend kan Wereldhave ook aandelen inkopen. De kaspositie,
    ongeveer 10% van de portefeuillewaarde laat dit toe. Wereldhave heeft ook geen grote schulden. Inkopen als de koers laag is en niet alleen maar dividend geven.
    Ook kan Wereldhave zichzelf opheffen door middel van alle vastgoed te verkopen, dan komt de werkelijke waarde boven drijven. Het bestuur zou meer ballen moeten hebben om iets te gaan doen.
    
    

    Aandelen inkopen is enkel zinvol als een bedrijf overtollig kasgeld heeft en de koers laag staat. Bij Wereldhave is het maar zeer de vraag of de huidige koers een te lage waarde weerspiegelt. Vriend en vijand zijn het erover eens dat de boekwaarde waartegen Wereldhave haar bezitten waardeert te hoog is.
    
    Er wordt hier al jaren op afgeschreven en dat zal nog wel even doorgaan, want de markt voor winkelvastgoed verslechtert alleen maar verder. Het ziet er zelfs naar uit dat het huidige dividend niet eens houdbaar is voor de toekomst.
    
    Het is dus helemaal niet zo gek om een buffer aan te houden en aandeleninkoop of liquidatie van de onderneming is niet aan de orde. De koers heeft al een voorschot genomen op deze ontwikkelingen, maar ik vraag me af of daarmee het leed geschied is. Er zijn veel aantrekkelijkere beleggingen in onroerend goed denkbaar, bijv. Klepierre of Unibail Rodamco.
    
    
19. Arie S 28 april 2019 11:13

    auteur info

    • Arie S

      Lid sinds: 01 jan 2000

      Laatste bezoek: 01 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 362

      Gegeven: 25

    •    Aantal posts: 2.020

    Als ik dit forum zo lees is is er maar weinig positiefs te melden maar als WH er zo slecht voor staan waarom betalen ze dan zoveel dividend? Ik zou een periode geen dividend betalen om de zaken weer op orde te krijgen
20. Leefloon 28 april 2019 11:25

    auteur info

    • Leefloon

      Lid sinds: 13 dec 2018

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4726

      Gegeven: 17847

    •    Aantal posts: 10.979

    quote:

    Arie S schreef op 28 april 2019 11:13:

    als WH er zo slecht voor staan waarom betalen ze dan zoveel dividend? Ik zou een periode geen dividend betalen om de zaken weer op orde te krijgen
    

    Omdat de bestuurders van Wereldhave zich houden aan artikel 26, lid 3, van de statuten van Wereldhave? Ga in dat geval dus naar de AVA, en stem daar tegen het toekennen van een dividend om een vermeende gang van zaken weer op orde te krijgen.
21. snipper 28 april 2019 12:17

    auteur info

    • snipper

      Lid sinds: 24 apr 2006

      Laatste bezoek: 15 jan 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 924

      Gegeven: 162

    •    Aantal posts: 6.894

    quote:

    snipper schreef op 25 april 2019 21:46:

    [...]
    ..overweeg een positie in Wereldhave...maar heb wat kanttekeningen.
    Wereldhave richt meer op gehele winkelcentra Deze hebben mi. een iets mindere locatie, maar zijn wel dominant in hun regio. In een wat lastige markt is het gebruikelijk dat het beste winkelvastgoed beter presteert en Vastned Retail presteert dan ook beter dan Wereldhave.Een andere zorg is dat ik(nu het aandeel laag staat) twijfels over de houdbaarheid vd het dividend heb, verwacht een verlaging. Dit naast een hogere fin.kosten.
    

    ..wacht met instappen, tis mij nu te foggy. Na ex-dividend 30/4 zal de koers, incl. het slechte sentiment rond de €22 staan, en wellicht meer fysieke winkels waar een zwaard van Damocles boven hangt, is toch allemaal negative guidance..