Wereldhave NL0000289213

Wereldhave 2019

1. Porscheknakker 5 mei 2019 22:49

   auteur info

   • Porscheknakker

     Lid sinds: 24 jul 2003

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1637

     Gegeven: 503

   •    Aantal posts: 12.615

   Uit VEB nieuwsbrief
   
   Wereldhave heeft geen antwoord op extreme lage waardering
   Datum
   01 mei 2019
   
   De VEB vroeg vorige week op de aandeelhoudersvergadering van Wereldhave of een liquidatiescenario niet meer oplevert dan doormodderen op de beurs. Is het vastgoedfonds, dat al jaren kampt met een onderwaardering op de beurs, nog te redden?
   
   Sinds begin vorig jaar staan de waarderingen van alle Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen sterk onder druk. Na een trits faillissementen van retailers houden beleggers rekening met dalende bezettingsgraden en druk op de huurinkomsten.
   
   Fondsen als Vastned Retail, Unibail Rodamco en Klépierre handelen op de beurs tegen kortingen van tientallen procenten op de intrinsieke waarde (de nettowaarde van het vastgoed per aandeel volgens de boekhouding).
   
   Maar Wereldhave is met afstand de grootste dissonant op het Damrak met een korting op de boekwaarde van bijna 50 procent. Wereldhave heeft een onaantrekkelijke portefeuille met winkelcentra in kleine en middelgrote steden in Frankrijk, Nederland en België, locaties waar de leegstand het grootst is.
   
   De korting op de beurs is structureel. In de laatste acht jaar schommelde de zogenaamde disagio tussen de 25 en 60 procent.
   
   Het feit dat Wereldhave permanent in de uitverkoop staat valt het bestuur aan te rekenen en roept existentiële vragen op over het bestaansrecht van het fonds.
   
   Knel
   De VEB stelde tijdens de aandeelhoudersvergadering de vraag of een overname of uitverkoop van de winkelcentra in de portefeuille niet tot meer aandeelhouderswaarde zou leiden dan doorrommelen op de beurs.
   
   Interim-ceo Herman van Everdingen, die de onlangs vertrokken Ton Anbeek opvolgde, gaf aan dat dit soort scenario’s “niet in het belang zijn van aandeelhouders”.
   
   “Er worden op dit moment weinig transacties gedaan waardoor het lastig zal worden een goede opbrengst te realiseren”, aldus Van Everdingen die tijdelijk vanuit de raad van commissarissen is doorgeschoven naar de bestuursvoorzitterspost.
   
   Hierdoor zit Wereldhave in een vacuüm. Een overname of liquidatiescenario is niet realistisch. Maar ruimte om te investeren is er ook nauwelijks. Door de enorme onderwaardering zou een emissie alleen maar resulteren in vernietiging van aandeelhouderswaarde.
   
   Meer schuld aangaan behoort ook niet tot de mogelijkheden omdat Wereldhave hecht aan de conservatieve schuldgraad van minder dan 40 procent (nu: 38,4 procent).
   
   Het impliceert dat Wereldhave met een matige uitgangspositie op eigen kracht zal moeten proberen om de kwaliteit van het vastgoed te verbeteren en de huurinkomsten op te krikken.
   
   Zo trekt het fonds jaarlijks circa 4 miljoen euro (0,1 procent van de waarde van de vastgoedportefeuille) uit om de winkelcentra aantrekkelijker te maken, bijvoorbeeld door de aanleg van binnenspeeltuintjes.
   
   Ook blijft assetrotatie - het verkopen van laagwaardig vastgoed en aankopen van hoogwaardig vastgoed - een belangrijk onderdeel van de strategie. Maar dit zal niet in sneltreinvaart gebeuren omdat dit zal leiden tot druk op de huurinkomsten. Dit nog afgezien van de kans dat de verkopen onder de boekwaarde plaatsvinden, waardoor de winst extra omlaag wordt geduwd.
   
   Meer pijn op komst
   De forse korting op de intrinsieke waarde laat zien dat beleggers rekening blijven houden met afboekingen op het vastgoed, vooral in Frankrijk.
   
   Wereldhave nam in 2015 middelmatig vastgoed over van Klépierre in met name Noord-Frankrijk en het lijkt erop dat een kat in de zak is gekocht. De kwaliteit van de huurdersmix is suboptimaal (nauwelijks blootstelling aan defensieve supermarkten) en er is sprake van achterstallig onderhoud in verschillende centra.
   
   Het is de vraag of Frankrijk met netto-huurinkomsten van een kleine 40 miljoen euro op lange termijn voldoende schaal heeft om kostenefficiënt te kunnen opereren (minder dan een kwart van het totaal van 167 miljoen euro vorig jaar).
   
   Tot overmaat van ramp lijkt de Franse fiscus bovendien te twijfelen of Wereldhave wel genoeg belasting betaalt. Het vastgoedfonds is zich van geen kwaad bewust, maar geeft wel in het jaarverslag aan dat een mogelijke claim meer dan 60 miljoen euro zou kunnen bedragen.
   
   Faillissementen in Nederland
   In Nederland kampt Wereldhave met de recente faillissementen van winkelketens. Bij de eerste kwartaalcijfers vorige week maakte het concern bekend dat het last had van de faillissementen van Intertoys (12 winkels), CoolCat (10) en Sissy-Boy (1).
   
   Intertoys krijgt een doorstart, maar het lijkt onvermijdelijk dat de nieuwe eigenaren de huurkosten zullen proberen te verlagen.
   
   Op de aandeelhoudersvergadering werd duidelijk Wereldhave alles uit de kast trekt om huurders binnenboord te houden of nieuwe aan te trekken.
   
   Zo biedt Wereldhave klanten aan om in plaats van een vaste huur een basisbedrag in rekening te brengen plus een variabele vergoeding in de vorm van een percentage van de winkelomzet. In de nieuwe structuur verschuift het risico van de huurder naar Wereldhave.
   
   Ook wordt meer gewerkt met zogenaamde “package deals”, waarin ketens met meerdere winkels korting krijgen. Het mag duidelijk zijn dat al dit soort maatregelen zullen leiden tot druk op de huurinkomsten. En die staan al onder druk omdat een groot winkelcentrum in Finland vorig jaar (eindelijk) werd verkocht.
   
   Dividend
   Dat leidt onvermijdelijk tot de vraag of het gecommuniceerde dividend voor dit jaar van 2,52 euro per aandeel – door de inmiddels vertrokken topman Ton Anbeek bestempeld tot “een prioriteit” – op de langere termijn houdbaar is.
   
   Doordat Wereldhave naar verwachting minder zal verdienen dan vorig jaar moet het concern al afwijken van het vorig jaar opnieuw vastgestelde dividendbeleid van uitkering van 75 tot 85 procent van de aangepaste winst.
   
   Het huidige dividendrendement van circa 11 procent geeft aan dat beleggers er weinig vertrouwen in hebben dat de uitkering in stand kan blijven in de komende jaren. Mocht Wereldhave een nieuwe topman vinden laat zijn eerste besluit zich makkelijk raden.
   
   De waarde van vastgoed in de boeken wordt bepaald door de contante waarde van alle toekomstige netto-huurinkomsten bij elkaar op te tellen. Als - kort gezegd - de schulden van de waardering van de winkelcentra worden afgetrokken, blijft de (netto)waarde die aandeelhouders toekomt over, ook wel de intrinsieke waarde geheten. In het Engels wordt deze waarde aangeduid met NAV (Net Asset Value).
   
   Volgens het jaarverslag is 99,7 procent van het Wereldhave-vastgoed “extern” gewaardeerd door vier grote gerenommeerde bureaus. Op de aandeelhoudersvergadering gaf accountant KPMG aan dat deze taxaties op “een zorgvuldige manier tot stand zijn gekomen”.
   
   Het laat onverlet dat er een gapend gat zit tussen de intrinsieke waarde - 43,80 euro per aandeel eind 2018 – en de beurskoers van minder dan 23 euro dinsdagmiddag.
   
   Het gat is structureel van aard. Wereldhave handelt al 8 jaar tegen een discount.
2. matad 5 mei 2019 23:26

   auteur info

   • matad

     Lid sinds: 15 aug 2014

     Laatste bezoek: 26 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2944

     Gegeven: 2188

   •    Aantal posts: 4.258

   [De waarde van vastgoed in de boeken wordt bepaald door de contante waarde van alle toekomstige netto-huurinkomsten bij elkaar op te tellen. Als - kort gezegd - de schulden van de waardering van de winkelcentra worden afgetrokken, blijft de (netto)waarde die aandeelhouders toekomt over, ook wel de intrinsieke waarde geheten. In het Engels wordt deze waarde aangeduid met NAV (Net Asset Value).
   
   Beste,
   
   Help me even.
   
   Hoe wordt deze waarde exact berekend?
   Lopende huurcontracten nemen, elk huurcontract apart-looptijd nemen??
   
   Bij voorbaat dank.
   
   Groet.
3. [verwijderd] 6 mei 2019 10:24

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Nappie schreef op 2 mei 2019 16:04:

   Ik heb een vermoeden (géén feit) dat de koers van WHV baat heeft bij WERELD wijd dalende beurskoersen zodat de beleggers uiteindelijk op zoek zijn naar een veilige HAVEN....dus Wereld Haven.
   

   Eeuuuuhhhhh….was het maar zo makkelijk.
   Vandaag zou WHV dus omhoog moeten knallen.
   Tegendeel is waar.
   
   Slapend rijk worden op dit soort beurswijsheden zit er niet bij.
4. [verwijderd] 6 mei 2019 10:27

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   De koersen dalen wel maar er is nog geen grote paniek. Dan hadden de volumes veel groter moeten zijn. Vluchten in vastgoed komt pas als er paniek en chaos is.
5. Kousie 6 mei 2019 10:29

   auteur info

   • Kousie

     Lid sinds: 24 apr 2001

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 263

     Gegeven: 4

   •    Aantal posts: 2.235

   Volumes zijn laag maar dat is mede doordat London stilligt vandaag.
6. NLvalue 6 mei 2019 11:40

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   ASR -4% vandaag.. een van de sterkste dalers. Zonder enig nieuws over bedrijf of rente, voor een bedrijf dat alleen in NL opereert en niet verder weg kan staan van China/VS handelszorgen..
   
   Moeilijk te verklaren, It is what it is..
7. Ortega 6 mei 2019 12:04

   auteur info

   • Ortega

     Lid sinds: 03 feb 2004

     Laatste bezoek: 26 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 389

     Gegeven: 1114

   •    Aantal posts: 2.430

   quote:

   Marco1337 schreef op 6 mei 2019 10:27:

   De koersen dalen wel maar er is nog geen grote paniek. Dan hadden de volumes veel groter moeten zijn. Vluchten in vastgoed komt pas als er paniek en chaos is.
   

   Geen institutioenel belegger die in een stuurloos schip zijn geld stopt.
   Daarom ombegrijpelijk dat er nog steeds geen nieuw opperhoofd met een duidelijk uitgesproken visie is.
8. NLvalue 6 mei 2019 13:37

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Mooie transactie net gepasseerd. 15K op 22,50 gedumpt. Ben benieuwd wie er gaat doorzetten vandaag.
9. Nappie 6 mei 2019 14:01

   auteur info

   • Nappie

     Lid sinds: 12 apr 2018

     Laatste bezoek: 16 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 153

     Gegeven: 5

   •    Aantal posts: 737

   quote:

   NLvalue schreef op 6 mei 2019 13:37:

   Mooie transactie net gepasseerd. 15K op 22,50 gedumpt. Ben benieuwd wie er gaat doorzetten vandaag.
   

   Wellicht een mooie kans voor de SHORT partijen om hun positie glad te trekken tegen deze afbraak koersen..!
10. Nappie 6 mei 2019 14:39

    auteur info

    • Nappie

      Lid sinds: 12 apr 2018

      Laatste bezoek: 16 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 153

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 737

    quote:

    Nappie schreef op 2 mei 2019 16:04:

    Ik heb een vermoeden (géén feit) dat de koers van WHV baat heeft bij WERELD wijd dalende beurskoersen zodat de beleggers uiteindelijk op zoek zijn naar een veilige HAVEN....dus Wereld Haven.
    

    Unibail Rodamco staat inmiddels in het GROEN bij een zwaar gehavend AEX.
    Hopelijk vaart WHV ook binnen haar veilige haven en noteren we straks ook in het GROEN.
12. Nappie 6 mei 2019 15:05

    auteur info

    • Nappie

      Lid sinds: 12 apr 2018

      Laatste bezoek: 16 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 153

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 737

    Waarom organiseren wij niet onder de forum leden een tandem (aankoop schema) in verschillende groepen A, B, C & D.
    WHV noteert fors onder haar intrinsieke waarden. We zijn overgeleverd aan de grillen van SHORT partijen.
    Wij kunnen de rollen ook deels omdraaien door geregisseerde tandem aankopen onder forum leden.
    We verdelen de groep in 4 categorieën waardoor continue een flow van aandelen worden gekocht.
    Vanzelfsprekend verkopen we de helft van onze positie om met deze helft wederom de tandem in gang te zetten waardoor uiteindelijk de SHORT partijen onze posities overnemen....
    Wie wilt eraan meedoen zodat wij een tegenwicht kunnen geven aan SHORT partijen..?
13. Nappie 6 mei 2019 15:07

    auteur info

    • Nappie

      Lid sinds: 12 apr 2018

      Laatste bezoek: 16 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 153

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 737

    quote:

    Nappie schreef op 6 mei 2019 14:39:

    [...]Unibail Rodamco staat inmiddels in het GROEN bij een zwaar gehavend AEX.
    Hopelijk vaart WHV ook binnen haar veilige haven en noteren we straks ook in het GROEN.
    

    Hoppaaa, half uur verder en we noteren in het GROEN....
14. kappen 6 mei 2019 15:10

    auteur info

    • kappen

      Lid sinds: 02 mei 2016

      Laatste bezoek: 24 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 47

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 278

    Verhip wat is er aan de hand? WH lijkt met een (lang verwachte) opmars bezig!
15. Nappie 6 mei 2019 15:16

    auteur info

    • Nappie

      Lid sinds: 12 apr 2018

      Laatste bezoek: 16 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 153

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 737

    quote:

    turbomania schreef op 6 mei 2019 15:10:

    Verhip wat is er aan de hand? WH lijkt met een (lang verwachte) opmars bezig!
    

    Geniet er maar van want het is van korte duur omdat er NIET genoeg koop orders worden geplaatst.
    Wanneer een aantal kooporders achter elkaar worden geplaatst dan strijken de SHORT partijen (algoritme) een klein deeltje van hun Grote SHORT positie glad.
    Daarom is het een idee om ons binnen het forum te mobiliseren..?
16. [verwijderd] 6 mei 2019 15:45

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Die koopdruk komt wel als er goed nieuws komt. Als de shorters dan massaal met 4 miljoen aandelen de uitgang zoeken zit ik eerste rang. Met de huidige volumes zijn dat zo 15 handelsdagen aan extra koop druk.
    Ik wil niet zeggen dat er binnenkort een short squeeze komt maar ik heb goede hoop.
    
    Hoop is trouwens een hele slechte raadgever.
17. NLvalue 6 mei 2019 18:30

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Shortmeldingen van vrijdag (167k totvol, E22,94)
    
    GSA -0,1% (naar 0,4)
    Connor +0,1%
    Woodson +0,12%
    
18. Nappie 6 mei 2019 19:31

    auteur info

    • Nappie

      Lid sinds: 12 apr 2018

      Laatste bezoek: 16 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 153

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 737

    quote:

    Nappie schreef op 6 mei 2019 15:05:

    Waarom organiseren wij niet onder de forum leden een tandem (aankoop schema) in verschillende groepen A, B, C & D.
    WHV noteert fors onder haar intrinsieke waarden. We zijn overgeleverd aan de grillen van SHORT partijen.
    Wij kunnen de rollen ook deels omdraaien door geregisseerde tandem aankopen onder forum leden.
    We verdelen de groep in 4 categorieën waardoor continue een flow van aandelen worden gekocht.
    Vanzelfsprekend verkopen we de helft van onze positie om met deze helft wederom de tandem in gang te zetten waardoor uiteindelijk de SHORT partijen onze posities overnemen....
    Wie wilt eraan meedoen zodat wij een tegenwicht kunnen geven aan SHORT partijen..?
    

    Waarom is niemand enthousiast?
    Waarom niet een belang dienen waarbij we allemaal profijt van hebben?
    Waarom kom je niet in actie, het is namelijk tijd voor actie?
19. Horizon 6 mei 2019 20:01

    auteur info

    • Horizon

      Lid sinds: 29 mrt 2019

      Laatste bezoek: 01 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 6

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 24

    [quote alias=matad id=11576727 date=201905052326]
    [De waarde van vastgoed in de boeken wordt bepaald door de contante waarde van alle toekomstige netto-huurinkomsten bij elkaar op te tellen. Als - kort gezegd - de schulden van de waardering van de winkelcentra worden afgetrokken, blijft de (netto)waarde die aandeelhouders toekomt over, ook wel de intrinsieke waarde geheten. In het Engels wordt deze waarde aangeduid met NAV (Net Asset Value).
    
    Beste,
    
    Help me even.
    
    Hoe wordt deze waarde exact berekend?
    Lopende huurcontracten nemen, elk huurcontract apart-looptijd nemen??
    
    Bij voorbaat dank.
    
    Groet.
    
    Beste Matad, elk winkelcentrum wordt apart gewaardeerd tegen een yield die past bij de kwaliteit en courantheid van het centrum. Binnen een winkelcentrum wordt inderdaad aan elk huurcontract een aparte waarde toegekend. Hierbij wordt gerekend met een huurwaarde tegen een yield en vindt er een contante waarde correctie plaats op over- of onderhuur opbrengsten gedurende de restant looptijd. De netto yield op een supermarkt is dan bijvoorbeeld 6%, op een goed gelegen winkel 7,5% en op een minder courante winkel op een verdieping of aan de buitenzijde 9%. Op winkelcentrum niveau wordt de waarde ook nog verlaagd op basis van toekomstig te verwachten capex uitgaven. Bij gebrek aan referentie transacties ligt de grootste uitdaging bij het bepalen van de juiste yield.
    
20. [verwijderd] 6 mei 2019 20:07

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    
    Wereldhave is rijp voor overname. Noteren 50% onder de intrinsieke waarde.
    Stel overnamepremie 30%, dan heb je 20% over. Op beurskosten en overhead (8%) kun je ook nog flink besparen. Wereldhave is klaar om omgenomen te worden, ook zijn de schulden relatief niet hoog. Voor de overnemende partij is dit dus geen struikelblok. Er zullen partijen wel aan het rekenen zijn wat de activa in de toekomst zal opbrengen. WHV heeft deze berekeningen al, maar die geven ze niet prijs. Er zit voldoende ruimte in om er voordeel uit te halen. Met een bod op 30 euro haal je WHV van de beurs. Shorters zorgen vaak voor dat een onderneming wordt overgenomen. Zie onder andere recent nog Gemalto. Ik kan me ook nog Wavin herinneren.
21. junkyard 6 mei 2019 20:27

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Bedankt voor deze bijdrage, Horizon, klinkt deskundig. Verwacht je dat de markt nu een daling in (markt) huurwaarden inprijst (verhoogde overhuur correctie) of dat yields stijgen (verhoogde risico premie) voor het WHV vastgoed? Het zal vermoedelijk een combinatie van deze factoren zijn, heb moeite hier een gewichtsverdeling aan toe te kennen, en dit uit elkaar te trekken. Dalende markthuren (ivm problemen retailers) zullen leiden tot hogere yields / risico premies vanwege verlaagde stabiliteit aan huur inkomsten.
    
    Vastned Belgium heeft eerste kwartaal 2019 een forse afboeking genomen door verlaagde markthuren.