Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. HCohen 26 juli 2021 10:28

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3638

     Gegeven: 3472

   •    Aantal posts: 5.310

   Goed nieuws voor winkelcentra in Frankrijk !
   Centra gaan helpen met de vaccinatiecampagne en worden nu uitgesloten voor de passe sanitaire verplichting
   Kanttekening, prefecten kunnen/ mogen beslissen per locatie of er alsnog aan de verplichting voldaan moet worden.
   
   www.francetvinfo.fr/sante/maladie/cor...
   Pass sanitaire : "On a réussi à démontrer que les centres commerciaux n'étaient pas un problème", se félicitent les professionnels
   Gezondheidspas: "We hebben kunnen aantonen dat winkelcentra geen probleem waren", verwelkomen de professionals
   Het wetsvoorstel dat gisteravond is aangenomen, voorziet niet in de veralgemening van de sanitaire pas in winkelcentra.
   
   De gezondheidspas zal alleen nodig zijn voor de toegang tot winkelcentra door een besluit van de prefecten, volgens het wetsontwerp over het beheer van de gezondheidscrisis, dat in de nacht van zondag op maandag 26 juli definitief door het Parlement is aangenomen.
   Dat is "een reden tot tevredenheid", aldus Gontran Thüring, de algemeen afgevaardigde van de Nationale Raad van Winkelcentra (CNCC), die zondagavond op franceinfo reageerde. "We hebben kunnen aantonen dat winkelcentra geen probleem waren"
   Gontran Thüring: Dank aan de senatoren die besloten om deze verplichte maatregel te schrappen bij de ingang van winkelcentra. Het is duidelijk dat dit voor ons een reden tot tevredenheid is, omdat we sinds het begin van deze aankondiging hebben vastgesteld dat deze maatregel moeilijk toe te passen was en dat deze niet helemaal gerechtvaardigd was.
   ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
   Pour éviter le pass sanitaire, les centres commerciaux proposent de vacciner les Français/
   Om de sanitaire pas te vermijden, bieden winkelcentra aan om de Fransen te vaccineren
   actu.orange.fr/france/pour-eviter-le-...
   
   In een open brief aan de minister van Volksgezondheid schatten ambtenaren van winkelcentra dat ze tot een miljoen Fransen per week kunnen vaccineren.
   Zijn winkelcentra vanaf begin augustus onderworpen aan de sanitaire pas? Hoewel de regering de verplichting wil beperken om een gezondheidspas te presenteren aan winkelcentra van meer dan 20.000 m2, heeft de Senaat besloten om ze uit te sluiten van het apparaat, gezien het feit dat dit een probleem vormde "voor de aankoop van essentiële goederen".
   
2. Branco P 26 juli 2021 15:26

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Gaston Lagaffe schreef op 25 juli 2021 16:16:

   [...]Is er al bekend wanneer ECP Etrembieres geheel gaat (moeten) overnemen ? De bouw van de 2 restaurants is al behoorlijk gevorderd (zie video) en men verwacht medio 2022 open te zijn. Op zich ziet dit winkelcentrum er niet verkeerd uit (Mac Donalds, Lidl tegenover e.d.) maar erg vlotten met de verhuur wil het niet. Zal wel nooit een topper worden (teveel concurrentie in de buurt ?) maar kan niet zeggen dat het er verwaarloosd bij ligt. Mocht Etrembieres tot het juiste niveau zijn afgewaardeerd dan lijkt mij hier het leed wel geleden. Een mooi regionale subtopper is schijnbaar het maximaal haalbare.
   

   Dat was reeds bekend en ik meen dat dit in november 2021 is dat die 50% overgenomen en betaald wordt. Moet je even in het jaarverslag kijken. Op het object zat nog geen financiering dus het over te nemen deel kan nagenoeg met een hypotheek gefinancierd worden zonder gevolgen voor de LTV.
   
   Etrembierres staat er in technische zin gewoon goed bij. Het is misschien iets te groot voor een boodschappencentrum en te klein voor een echt funshoppingcentrum, maar dat is niet echt het grootste probleem. Het probleem, in mijn optiek, is de ruimtelijke opzet van het gebouw:
   
   Begane grond: parkeren en 1 sportwinkel
   1e verdieping: parkeren en apotheek plus babyzaak en 2 kleine winkels
   2e verdieping: Migros hypermarkt en winkelpassage met ruim 30 winkeltjes (relatief veel fashion)
   
   Het echte winkelgebeuren vindt dus op de 2e verdieping plaats en dat is onhandig en nodigt niet uit voor een snelle pitstop om even snel sigaretten te kopen. Op zich is de omvang van het centrum nog wel prima, maar de winkels hadden gewoon volledig op begane grond moeten liggen met een mooie grote parkeerplaats, buiten, voor de deur. Het perceel had dus gewoon 2,5x zo groot moeten zijn. ;-)
   
   Overigens worden nu die restaurantjes aan de voorkant gebouwd, maar ook aan de achterkant is al een restaurant gebouwd dus de focus verschuift langzaam van funshoppen meer naar leisure/horeca en boodschappen/food. Dat is denk ik een realistische ontwikkeling. Zolang Migros blijft is er wel wat moois van de maken.
   
3. Branco P 26 juli 2021 22:15

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   In het Q1 2021 bericht:
   
   Our joint venture partner AXA IM Real Assets has exercised its put option to sell its 50% share in the companies owning the shopping centre Etrembières. The sale will be completed after 2 November 2021 when the purchase price of €45 million will
   be paid and is expected to be funded by proceeds from our ongoing disposals programme.
   
   2 november 2021 dus
4. V&R - value & risk 27 juli 2021 14:46

   auteur info

   • V&R - value & risk

     Lid sinds: 28 dec 2017

     Laatste bezoek: 24 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 7

     Gegeven: 249

   •    Aantal posts: 27

   Ik zag op het Wereldhave forum verscheidene opmerkingen voorbijkomen die suggereerden dat van Herk als grootaandeelhouder mogelijk een rol zou kunnen spelen in de vernietiging van aandeelshouderswaarde die al jarenlang plaatsvindt onder de huidige en vorige CEO. Er is nu weer sprake van verkoop van de 4 Franse winkelcentra tegen een absurd lage prijs aan een Zuid-Afrikaans bedrijf gevestigd in een offshore locatie (Mauritius) waar niet of nauwelijks te controleren is of en welke banden er bestaan met van Herk. Ik vind het in ieder geval zeer vreemd dat Van Herk met de verkoop van de Franse centra zou instemmen als daar niets tegenover zou staan.
   Mijn vraag is dan ook of zo iets dergelijks ook bij ECP kan gebeuren (lijkt mij onwaarschijnlijk, maar dit had ik enkele jaren geleden ook niet verwacht bij Wereldhave). Een eventuele Coronaherfst zal ECP wel overleven (eventueel zelfs een mooi koopmoment), maar verdachte portfolioverkopen onder druk van van Herk zoals bij Wereldhave hoop ik als ECP aandeelhouder (3400 stuks) nooit mee te maken.
5. junkyard 27 juli 2021 15:01

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 26 juli 2021 15:26:

   [...]
   
   Dat was reeds bekend en ik meen dat dit in november 2021 is dat die 50% overgenomen en betaald wordt. Moet je even in het jaarverslag kijken. Op het object zat nog geen financiering dus het over te nemen deel kan nagenoeg met een hypotheek gefinancierd worden zonder gevolgen voor de LTV.
   
   

   Als ECP deze aankoop volledig financiert d.m.v. vreemd vermogen, dan stijgt de LTV (i.v.m. 100% belening op aankoop 50% AXA equity deel). Wellicht dat de LTV op dit winkelcentrum dan beperkt blijft tot 50% (i.v.m. nu geen financiering), maar de gewogen gemiddelde ECP LTV (over al het ECP winkelvastgoed) stijgt dan wel.
   
   Ik heb het hier even niet gevolgd, maar is er inmiddels onderzocht en een conclusie getrokken of ECP meer put opties (verplichtingen) heeft geschreven op winkelvastgoed en hoe ECP dit soort opties (negatief) waardeert in de boeken? Zo'n put optie zou ik als aandeelhouder zeer onprettig vinden, bij tegenwind gaan partijen de put optie uitoefenen en stijgt de LTV (risico aandeelhouders) extra hard door dalende boekwaarden en verplichte terugkopen.
   
   Het zou mooi zijn als ECP een strategische partner kan vinden voor Woluwe (zonder put optie), om het single asset exposure te verlagen en de gewenste investering / projectontwikkeling mee te laten dragen (incl. validatie business case hiervan) door externe investeerder.
   
   Maar vooral prettig wanneer ECP in deze markt niet overgaat tot firesales zoals WHV, tot nu toe doet ECP het goed in de corona verkopen, en weet men rust uit te stralen in de markt. Des te opmerkelijker dat WHV nu (na verkoop Frans vastgoed) tegen lagere discount t.o.v. boekwaarde noteert dan ECP. Aandelenruil WHV naar ECP ligt voor de hand (of short WHV, long ECP), tenzij ECP een lading geschreven put opties in de kast heeft liggen.
6. !@#$!@! 27 juli 2021 19:01

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4540

     Gegeven: 3373

   •    Aantal posts: 20.812

   Wat vinden we van de cijfers van klep ?
   
   Omzet in juni op 96% van juni 2019. Dus nog 4% lager. Hiervan is 1,6% fashion en 1,3% horeca. Lijkt mij dat die 100% wel weer gehaald gaat worden als covid over is.
   
   En waardedaling van 2% van de portefeuille. Niet bijzonder, maar nog steeds een daling.
   
   Cash flow is prima. €1,10 verwacht voor komend half jaar. Dat betekent in een normaal jaar dus weer ruim €2,20.
   Ik weet niet hoeveel ze hiervan uitkeren als dividend. Maar richting de €2 lijkt mij redelijk ?
   Dus zo'n 9,5% op de huidige koers.
   
   De epra NTI is wel gezakt van ruim €35 naar €29.7 per aandeel. Alleen kan ik niet goed zien waarom die zo gezakt is. Plus dat houd hele hoge niy in volgens mij ?
   Ik lees ook weinig over huur ontwikkelingen. Ik snap dit gedeelte dan ook nog niet.
   
   Ik vind de cijfers van ECP wat dat betreft een stuk duidelijker.
7. Branco P 27 juli 2021 23:53

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   V&R - value & risk schreef op 27 juli 2021 14:46:

   Ik zag op het Wereldhave forum verscheidene opmerkingen voorbijkomen die suggereerden dat van Herk als grootaandeelhouder mogelijk een rol zou kunnen spelen in de vernietiging van aandeelshouderswaarde die al jarenlang plaatsvindt onder de huidige en vorige CEO. Er is nu weer sprake van verkoop van de 4 Franse winkelcentra tegen een absurd lage prijs aan een Zuid-Afrikaans bedrijf gevestigd in een offshore locatie (Mauritius) waar niet of nauwelijks te controleren is of en welke banden er bestaan met van Herk. Ik vind het in ieder geval zeer vreemd dat Van Herk met de verkoop van de Franse centra zou instemmen als daar niets tegenover zou staan.
   Mijn vraag is dan ook of zo iets dergelijks ook bij ECP kan gebeuren (lijkt mij onwaarschijnlijk, maar dit had ik enkele jaren geleden ook niet verwacht bij Wereldhave). Een eventuele Coronaherfst zal ECP wel overleven (eventueel zelfs een mooi koopmoment), maar verdachte portfolioverkopen onder druk van van Herk zoals bij Wereldhave hoop ik als ECP aandeelhouder (3400 stuks) nooit mee te maken.
   

   In de afgelopen paar jaar, zo lang ik het volg, zijn de verkopen die ECP gedaan heeft alleszins redelijk en steeds op of tegen de boekwaarde geweest. Ook zijn met name de objecten verkocht waar je ook daadwerkelijk graag vanaf wilt (o.a. Grenoble, Moraberg en langer geleden de mindere Italiaanse centra). Ik leg natuurlijk ook die link die jij legt en zou liever geen Van Herk als grootaandeelhouder zien, maar het kan natuurlijk nog steeds zo zijn dat hij bij een bedrijf, waarin zijn aandeel gewoon goed rendeert, niet gaat lopen kl*ten.
8. Branco P 28 juli 2021 00:08

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 27 juli 2021 15:01:

   [...]
   
   Als ECP deze aankoop volledig financiert d.m.v. vreemd vermogen, dan stijgt de LTV (i.v.m. 100% belening op aankoop 50% AXA equity deel). Wellicht dat de LTV op dit winkelcentrum dan beperkt blijft tot 50% (i.v.m. nu geen financiering), maar de gewogen gemiddelde ECP LTV (over al het ECP winkelvastgoed) stijgt dan wel.
   
   Ik heb het hier even niet gevolgd, maar is er inmiddels onderzocht en een conclusie getrokken of ECP meer put opties (verplichtingen) heeft geschreven op winkelvastgoed en hoe ECP dit soort opties (negatief) waardeert in de boeken? Zo'n put optie zou ik als aandeelhouder zeer onprettig vinden, bij tegenwind gaan partijen de put optie uitoefenen en stijgt de LTV (risico aandeelhouders) extra hard door dalende boekwaarden en verplichte terugkopen.
   
   Het zou mooi zijn als ECP een strategische partner kan vinden voor Woluwe (zonder put optie), om het single asset exposure te verlagen en de gewenste investering / projectontwikkeling mee te laten dragen (incl. validatie business case hiervan) door externe investeerder.
   
   Maar vooral prettig wanneer ECP in deze markt niet overgaat tot firesales zoals WHV, tot nu toe doet ECP het goed in de corona verkopen, en weet men rust uit te stralen in de markt. Des te opmerkelijker dat WHV nu (na verkoop Frans vastgoed) tegen lagere discount t.o.v. boekwaarde noteert dan ECP. Aandelenruil WHV naar ECP ligt voor de hand (of short WHV, long ECP), tenzij ECP een lading geschreven put opties in de kast heeft liggen.
   

   50% Etrembierres moeten ze in november afnemen (ca 45 mio meen ik). Daarvan zou je maximaal 40% vreemd kunnen financieren (zeg 18 mio)
   
   Verder ligt er in de toekomst nog een put optie op die circa 5% a 10% die men niet in eigendom heeft van Woluwe en Finiper kan zijn aandeel in Fiordaliso ook ergens nog een keer overdragen. In mijn hoofd heb ik bij beide "putopties" 2024 genoteerd. Fiordaliso kan na een succesvolle herontwikkeling van de oude Hypermarktunit nog wel eens zeer mooie resultaten gaan laten zien (maar ja, dan wil zo'n JV-Partner er natuurlijk niet vanaf)
   
   Voor Woluwe een JV-Partner zoeken doe je pas nadat de bouwvergunning voor de uitbreiding er in en je 90% voorverhuurd hebt.
   
   Geen enkele partij gaat over tot fire sales, alleen WHA is daar mee bezig. Ja misschien moet URW in de VS er ook nog aan geloven, maar verder slaat het natuurlijk gewoon helemaal nergens op wat WHA aan het doen is.
9. Branco P 28 juli 2021 00:19

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 01 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   !@#$!@! schreef op 27 juli 2021 19:01:

   Wat vinden we van de cijfers van klep ?
   
   Omzet in juni op 96% van juni 2019. Dus nog 4% lager. Hiervan is 1,6% fashion en 1,3% horeca. Lijkt mij dat die 100% wel weer gehaald gaat worden als covid over is.
   
   En waardedaling van 2% van de portefeuille. Niet bijzonder, maar nog steeds een daling.
   
   Cash flow is prima. €1,10 verwacht voor komend half jaar. Dat betekent in een normaal jaar dus weer ruim €2,20.
   Ik weet niet hoeveel ze hiervan uitkeren als dividend. Maar richting de €2 lijkt mij redelijk ?
   Dus zo'n 9,5% op de huidige koers.
   
   De epra NTI is wel gezakt van ruim €35 naar €29.7 per aandeel. Alleen kan ik niet goed zien waarom die zo gezakt is. Plus dat houd hele hoge niy in volgens mij ?
   Ik lees ook weinig over huur ontwikkelingen. Ik snap dit gedeelte dan ook nog niet.
   
   Ik vind de cijfers van ECP wat dat betreft een stuk duidelijker.
   

   Ik heb nog niet veel tijd gehad vandaag maar KLEP heeft naast het persbericht ook een uitvoerig supplement (ca. 50 pagina's) gepubliceerd. Dat is denk ik goed om naar te kijken.
   * Herwaardering -1,8% is denk ik conform verwachting.
   * Leegstand van 4,8% naar 5,8% vond ik wel een beetje tegenvallen, daar is wel werk aan de winkel. Wel portfolio-breed (met uitzondering van NL dat het zowaar beter deed op dit punt) dus geen extreme uitschieters.
   * Te betalen rente blijft extreem laag op 1,2%.
   * Verkoop van de non-core portefeuille in Noorwegen (NIY 5,6% waarbij mijn inschatting is dat die tegen 5,3% in de boeken stond, maximaal tegen 5,2%) is een positief gegeven en brengt de LTV naar 41,1%.
   
   Wat we nu willen is geen nieuwe lockdowns meer en een stukje van die 1%punt toename in leegstand weer wegpoetsen voor het einde van het jaar me dunkt.
10. junkyard 28 juli 2021 09:30

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 01 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Thanks, Branco P!
    
    Momenteel zal elke partij zeer serieus nadenken over uitoefening van put opties, ongeacht toekomst potentieel van een winkelcentrum. Veel partijen (die afgelopen jaren flink hebben geïnvesteerd in winkelvastgoed) zijn op zoek naar risico verlaging binnen de sector, en koopjes (t.o.v. boekwaarde) liggen voor het oprapen wat verkoop tegen boekwaarde vaak aantrekkelijk zal maken.
    
    Mee eens dat JV partner zoeken op de uitbreiding beter is na bouwvergunning, hierna 50% van Woluwe plaatsen bij strategische partner (met beheer en strategische controle winkelcentrum bij ECP) lijkt mij een prima zet ter risico reductie (single asset exposure, LTV verlaging) en evt. verdere investeringen. Helaas zullen deze strategische partners nu even niet in de rij staan dichtbij de Woluwe NIY, hiervoor is eerst verdere grip op het virus (incl. bijbehorende verbeterde voorspelbaarheid / verlaagd risico winkelvastgoed potentieel) gewenst.
    
    WHA firesales zijn zeker opmerkelijk. De CEO lijkt de strategische visie uit te voeren 'whatever it takes'. Ik vind dat de markten hier vrij rustig op reageren, blijkbaar is er vertrouwen dat de CEO zal leveren en de FSC strategie uiteindelijk (na alle magere jaren) tot een houdbaar dividend of zelfs groei kan leiden. Door matige opbrengst Frankrijk blijven er kunstgrepen nodig (verdere verkopen, emissie / partners in vroeg stadium) om de gewenste conversies uit te kunnen voeren, en levert dit weinig lucht op. Behoud van de 2 minste Franse winkelcentra betekent dat de Franse operaties niet opgedoekt kunnen worden en nu voor de markt duidelijk is dat WHV diepe discounts zal accepteren bij verkoop.
12. Gaston Lagaffe 28 juli 2021 09:38

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 783

      Gegeven: 463

    •    Aantal posts: 2.827

    quote:

    junkyard schreef op 28 juli 2021 09:30:

    Thanks, Branco P!
    
    Momenteel zal elke partij zeer serieus nadenken over uitoefening van put opties, ongeacht toekomst potentieel van een winkelcentrum. Veel partijen (die afgelopen jaren flink hebben geïnvesteerd in winkelvastgoed) zijn op zoek naar risico verlaging binnen de sector, en koopjes (t.o.v. boekwaarde) liggen voor het oprapen wat verkoop tegen boekwaarde vaak aantrekkelijk zal maken.
    
    Mee eens dat JV partner zoeken op de uitbreiding beter is na bouwvergunning, hierna 50% van Woluwe plaatsen bij strategische partner (met beheer en strategische controle winkelcentrum bij ECP) lijkt mij een prima zet ter risico reductie (single asset exposure, LTV verlaging) en evt. verdere investeringen. Helaas zullen deze strategische partners nu even niet in de rij staan dichtbij de Woluwe NIY, hiervoor is eerst verdere grip op het virus (incl. bijbehorende verbeterde voorspelbaarheid / verlaagd risico winkelvastgoed potentieel) gewenst.
    
    WHA firesales zijn zeker opmerkelijk. De CEO lijkt de strategische visie uit te voeren 'whatever it takes'. Ik vind dat de markten hier vrij rustig op reageren, blijkbaar is er vertrouwen dat de CEO zal leveren en de FSC strategie uiteindelijk (na alle magere jaren) tot een houdbaar dividend of zelfs groei kan leiden. Door matige opbrengst Frankrijk blijven er kunstgrepen nodig (verdere verkopen, emissie / partners in vroeg stadium) om de gewenste conversies uit te kunnen voeren, en levert dit weinig lucht op. Behoud van de 2 minste Franse winkelcentra betekent dat de Franse operaties niet opgedoekt kunnen worden en nu voor de markt duidelijk is dat WHV diepe discounts zal accepteren bij verkoop.
    

    junkyard goed om hier weer wat postings van je te zien ! Voor de liefhebber : vanavond na 18:00 publicatie halfjaarcijfers Mercialys.
13. Branco P 28 juli 2021 09:50

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 01 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Junkyard, momenteel zal iedereen het overwegen ja, maar om nu te zeggen dat koopjes voor het oprapen liggen. Ja bij WHA wellicht, maar bij KLEP betaal je gewoon NIY 5,6% voor het mindere deel van de Portefeuille in Noorwegen. Niet per se een koopje. Er is geen enkel topwinkelcentrum voor een koopje te krijgen en dat zal ook nooit gebeuren. URW verkocht onlangs nog een object in Wenen tegen NIY 4,5%
    
    JV-partner voor Woluwe: Na bouwvergunning en 90% voorverhuurd. Anders gaat er geen JV partner instappen. Als ECP een JV-Partner binnen wil halen dan zal dat denk ik alleen lukken met Woluwe of I Gigli. Heel misschien Carosello, maar dat ligt niet voor de hand. Het voordeel van Woluwe is dat het het beste winkelcentrum is in hoofdstad Brussel. Het is geen London of Parijs, dat is natuurlijk ook een feit.
    
    Wat WHA doet is kapitaal vernietigen. Objecten kopen op de piek en verkopen in het dal van de markt. Je kunt er een boek over schrijven, maar dat is in één zin wat ze doen. Als je dan ook nog deels vreemd financiert, dan betekent dat dat het eigen vermogen op termijn richting nul gaat. URW idem dito.
14. !@#$!@! 28 juli 2021 11:38

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 01 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3373

    •    Aantal posts: 20.812

    quote:

    Branco P schreef op 28 juli 2021 00:19:

    [...]
    
    Ik heb nog niet veel tijd gehad vandaag maar KLEP heeft naast het persbericht ook een uitvoerig supplement (ca. 50 pagina's) gepubliceerd. Dat is denk ik goed om naar te kijken.
    * Herwaardering -1,8% is denk ik conform verwachting.
    * Leegstand van 4,8% naar 5,8% vond ik wel een beetje tegenvallen, daar is wel werk aan de winkel. Wel portfolio-breed (met uitzondering van NL dat het zowaar beter deed op dit punt) dus geen extreme uitschieters.
    * Te betalen rente blijft extreem laag op 1,2%.
    * Verkoop van de non-core portefeuille in Noorwegen (NIY 5,6% waarbij mijn inschatting is dat die tegen 5,3% in de boeken stond, maximaal tegen 5,2%) is een positief gegeven en brengt de LTV naar 41,1%.
    
    Wat we nu willen is geen nieuwe lockdowns meer en een stukje van die 1%punt toename in leegstand weer wegpoetsen voor het einde van het jaar me dunkt.
    

    Idd komende dagen eens rustig dat supplement lezen.
    
    Maar ik verwacht komend half jaar niet veel hogere koersen op deze cijfers. Immers een toename van de leegstand naar 5,8% is toch niet niks. Pas als die weer gaat zakken denk ik dat de koers echt hoger zal kunnen. Maar ja, zoiets kan je pas over een half jaar zien in de cijfers. Zal een saaie tijd worden denk ik.
15. Harry wissink 28 juli 2021 11:57

    auteur info

    • Harry wissink

      Lid sinds: 12 mrt 2021

      Laatste bezoek: 28 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 35

      Gegeven: 112

    •    Aantal posts: 138

    quote:

    !@#$!@! schreef op 28 juli 2021 11:38:

    [...]
    
    Idd komende dagen eens rustig dat supplement lezen.
    
    Maar ik verwacht komend half jaar niet veel hogere koersen op deze cijfers. Immers een toename van de leegstand naar 5,8% is toch niet niks. Pas als die weer gaat zakken denk ik dat de koers echt hoger zal kunnen. Maar ja, zoiets kan je pas over een half jaar zien in de cijfers. Zal een saaie tijd worden denk ik.
    

    Klopt 3 tot 6 maanden rustig door akkeren ! Als de paniek wegebt dan gaat het dividend naar ca 5 a 6 % ( nu 10%)
    Let maar op
16. Branco P 28 juli 2021 12:20

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 01 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Harry wissink schreef op 28 juli 2021 11:57:

    [...]
    Klopt 3 tot 6 maanden rustig door akkeren ! Als de paniek wegebt dan gaat het dividend naar ca 5 a 6 % ( nu 10%)
    Let maar op
    

    Nee het blijft winkelvastgoed, dus daarop blijft een bepaalde risicodiscount van toepassing zolang mensen bezig blijven met de online versus offline discussie. Dus ik denk dat dividendeis ergens rond 7% het hoogst haalbare is de komende jaren. Maar prima toch wanneer we de komende jaren naar 25 euro a 27,50 euro zouden klimmen en in de tussentijd dividend ontvangen?
17. Erwin S 28 juli 2021 12:56

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 21 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    Links en rechts worden wel een aantal m2 winkelruimte uit de markt genomen (wat al lange tijd leegstaat) Lege winkels voor € 100,00 p/m2 met een BAR van 10% geeft € 1.000,00 + ombouwen naar woningen a € 2000 (incl. btw) geeft je kostprijs van € 3000. Niet verkeerd.
    Dat effect zie je nog niet echt terug in de getallen
18. !@#$!@! 28 juli 2021 15:13

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 01 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3373

    •    Aantal posts: 20.812

    quote:

    Erwin S schreef op 28 juli 2021 12:56:

    Dat effect zie je nog niet echt terug in de getallen
    

    Wat bedoel je daar mee ? Wil je dat uitleggen ?
19. !@#$!@! 28 juli 2021 15:21

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 01 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3373

    •    Aantal posts: 20.812

    quote:

    Harry wissink schreef op 28 juli 2021 11:57:

    [...]
    Klopt 3 tot 6 maanden rustig door akkeren ! Als de paniek wegebt dan gaat het dividend naar ca 5 a 6 % ( nu 10%)
    Let maar op
    

    Bij klep ben ik niet zo positief. En groeiende leegstand en nog steeds waardedaling vereist een flinke premie. Ik zie voorlopig geen hogere koersen omdat ik denk dat 9% wel geëist zal blijven dit jaar.
    
    WH verneukt het ook met die verkopen natuurlijk.
    URW heeft nog echte problemen.
    
    Ben erg benieuwd naar de cijfers van MERC vanavond. Vooral de leegstand.
    
    Dus ook al doet ECP het wel goed tot nu toe. Het aandeel is helaas geen eiland een het grote geld belegd nu eenmaal per sector. Dus dat betekent ook voor ECP voorlopig weinig hogere koersen dit jaar. Ook daar zal 9-10% geeist blijven denk ik.
    
    Ik heb mijn leverage terug gebracht. Want een verdere dip is komend half jaar hierdoor altijd mogelijk. Die wil ik wel veilig uit kunnen zitten.
20. Erwin S 28 juli 2021 17:23

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 21 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    quote:

    !@#$!@! schreef op 28 juli 2021 15:13:

    [...]
    
    Wat bedoel je daar mee ? Wil je dat uitleggen ?
    

    Dat je nog niet ziet dat de het aanbod winkelruimte afneemt. (door 'uit de markt' te halen) vanwege ombouw naar.....
21. Gaston Lagaffe 28 juli 2021 18:16

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 783

      Gegeven: 463

    •    Aantal posts: 2.827

    H1 cijfers Mercialys laten geen schokkende zaken zien. Leegstand iets omhoog naar 4%. NDV behoorlijk omlaag naar ca. € 17. LTV blijft ca 38%. Op zich heel redelijke cijfers.