Wereldhave 2019

1. [verwijderd] 3 juni 2019 21:41

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   fd.nl/ondernemen/1303586/rotterdamse-...
   
   De kantorenmarkt was een paar jaar geleden ten dode opgeschreven, hetzelfde zou best voor retail ook kunnen gebeuren binnen een paar jaar. Wie zal het zeggen. Fysieke winkels kunnen online verkoop ondersteunen (en omruilen, service).
2. Lytz 3 juni 2019 21:45

   auteur info

   • Lytz

     Lid sinds: 25 sep 2018

     Laatste bezoek: 14 jun 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 12

   Enterprise Value=€1284m/0,384=€3343,75m
   1284 net debt en 38,4% komen uit trading update Q1.
   Als je dit door elkaar deelt kom je 3,3 miljard.
3. NLvalue 3 juni 2019 22:02

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   fijn, een bijdrage uit Nigeria..
   
   Wellicht kunnen ze ook nog wat taxaties leveren..
   
   
4. Bart Meerdink 3 juni 2019 22:10

   auteur info

   • Bart Meerdink

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 23 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2190

     Gegeven: 1076

   •    Aantal posts: 6.858

   quote:

   junkyard schreef op 3 juni 2019 20:42:

   [...]
   Ziet er meer wetenschappelijk uit dan mijn afgeronde benadering, maar ik betwijfel of de uitkomst meer nauwkeurig is. Net debt is mogelijk inclusief schulden WHV Belgium (deels intercompany), wat daarmee niet vergelijkbaar is met de market cap van alleen WHV i.v.m. extern minderheidsbelang in Belgium.
   

   Volgens mij is Wereldhave Belgium voor 100% meegeconsolideerd, dus schulden en bezittingen. Aan het eind verdelen ze (FY'18): Profit attributable to: Shareholders (€134,131m) | to Non-controlling interest (€12,568m).
   
   Het is inderdaad erg ingewikkeld. Om het Non-controlling interest (de 34,1% van WH Belgium die WH niet bezit) uit de berekening weg te halen zou ik alle cijfers apart voor die 34,1% moeten corrigeren.
   
   Dat is voor een andere keer als ik de berekeningen voor WH Belgium als aparte entiteit gemaakt heb. En dan fietsen de dividenden (deels stock bij WH Belgium) en de geaccumuleerde inkomsten er ook nog doorheen...
   
   Maar als je suggesties voor de juiste berekening hebt, ik houd me aanbevolen. De situatie na eventuele verkoop van het belang in WH Belgium lijkt me nogal relevant omdat er mogelijk een groot effect op de koers vanuit zou gaan.
5. Leefloon 3 juni 2019 22:22

   auteur info

   • Leefloon

     Lid sinds: 13 dec 2018

     Laatste bezoek: 23 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4783

     Gegeven: 17997

   •    Aantal posts: 11.066

   quote:

   Beursspeculant schreef op 3 juni 2019 21:30:

   Een producent die een winkel gaat openen.

   Als één specifieke winkel (die vele speciaalzaken vervangt) het verschil niet gaat maken, dan weet ik het ook niet meer. De vraag is sowieso of dat concept voor Miele gaat werken.
   
   De retailmarkt ligt behoorlijk op z'n gat wanneer de verhuurder in arren moede zelf allerlei winkelformules zou moeten gaan uitdragen (één winkel als voorbeeld) of bedenken, en dat dan graag zonder teveel afhankelijkheid van de overheden (overdosis brillenverkooppunten, sociale bedrijvigheid).
6. Leefloon 3 juni 2019 22:47

   auteur info

   • Leefloon

     Lid sinds: 13 dec 2018

     Laatste bezoek: 23 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4783

     Gegeven: 17997

   •    Aantal posts: 11.066

   quote:

   Jos2233 schreef op 3 juni 2019 21:30:

   Jij denkt dat E-commerce over zijn hoogtepunt heen is? Ik denk het niet.

   Een hoogtepunt van de groei misschien wel, en er bestaan bedrijfskundig jonge deelmarkten die nog volwassen moeten worden en daardoor kunnen krimpen. Een virtueel voorbeeld zou kunnen dat hoteliers in een regio zelf de e-commerce gaan doen, voor hun verdienmodel, waardoor het door omvallende grote namen van bovenregionale boekingswebsites kan lijken alsof het hoogtepunt achter ons ligt.
   
   E-commerce heeft domweg teveel voordelen, en is op onderdelen voor verbeteringen vatbaar. En voor bedrijfseconomische optimalisaties. Verhuurders van duur winkelvastgoed kunnen zich beter richten op dat wat wel werkt, zonder te gaan hopen dat alle dozenschuivers ooit wel weer zullen terugkeren. Uitgekookt.nl is zomaar een voorbeeld van een verdwenen groenteboer, die met e-commerce meerdere groenteboeren overbodig maakt en niet snel zal terugkeren van een industrieterrein naar een winkelstraat.
   
   Volgens analisten zit er in bedrijfskundig minder jonge sectoren ook nog groei, alhoewel dit nou ook weer geen kooptip Takeaway.com is.
7. matad 3 juni 2019 23:31

   auteur info

   • matad

     Lid sinds: 15 aug 2014

     Laatste bezoek: 26 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2944

     Gegeven: 2188

   •    Aantal posts: 4.258

   quote:

   Marco1337 schreef op 3 juni 2019 19:54:

   www.beleggingspanden.nl/dynamic/pande...
   
   De Rijswijk centra voor dik 12x de huur te koop. Dit zijn de mindere centra van Wereldhave. Hou deze in de gaten, als deze zelfs tegen 12x de huur verkopen zit je hier op een goudmijn.
   

   Beste,
   
   Hoe dikwijls moet ik nog schrijven dat het voor 12 maal de huurwaarde niet te verkopen is.
   Dat is momenteel de realiteit en niet anders.
   Voor een goed onderhouden complex, 100% verhuurd was totaal geen interesse.
   Enigste bieding in een tender was het belachelijke bod van zes maal de huurwaarde. De rest haakte gewoon af of had het een of andere voorbehoud.
   
   Groet.
8. junkyard 4 juni 2019

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 23 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1092

     Gegeven: 74

   •    Aantal posts: 3.050

   quote:

   Bart Meerdink schreef op 3 juni 2019 22:10:

   [...]
   Volgens mij is Wereldhave Belgium voor 100% meegeconsolideerd, dus schulden en bezittingen. Aan het eind verdelen ze (FY'18): Profit attributable to: Shareholders (€134,131m) | to Non-controlling interest (€12,568m).
   
   Het is inderdaad erg ingewikkeld. Om het Non-controlling interest (de 34,1% van WH Belgium die WH niet bezit) uit de berekening weg te halen zou ik alle cijfers apart voor die 34,1% moeten corrigeren.
   
   Dat is voor een andere keer als ik de berekeningen voor WH Belgium als aparte entiteit gemaakt heb. En dan fietsen de dividenden (deels stock bij WH Belgium) en de geaccumuleerde inkomsten er ook nog doorheen...
   
   Maar als je suggesties voor de juiste berekening hebt, ik houd me aanbevolen. De situatie na eventuele verkoop van het belang in WH Belgium lijkt me nogal relevant omdat er mogelijk een groot effect op de koers vanuit zou gaan.
   

   WHV Belgium is inderdaad meegeconsolideerd qua schulden en bezittingen. Vandaar mijn opmerking dat de 'net debt' positie inclusief volledige schuldpositie WHV Belgium is. De market cap berekening die je hanteert sluit het extern gehouden minderheidsbelang WHV Belgium wel uit.
   
   Een nieuwe meer gedetailleerde poging van mij:
   
   De market cap van WHV is eind maart 2019:
   40,27 miljoen aandelen x (€ 21,06 beurskoers + € 0,63 april 2019 dividend) = € 873,5 miljoen.
   
   De market cap van WHV Belgium is eind maart 2019:
   7,54 miljoen aandelen x (€ 82,40 beurskoers + € 5,20 euro mei 2019 dividend) = € 660,5 miljoen. Het eigen vermogen van WHV Belgium per eind maart 2019 is € 689,15 miljoen. De discount op het eigen vermogen is daarmee 4,15%. Bij een WHV Belgium LTV van 29,0% is de discount op het totaal aan vastgoedbezittingen slechts 3,0%.
   
   WHV houdt een 65,9% belang in WHV Belgium, met een marktwaarde van € 435,3 miljoen, bijna de helft van de totale market cap van WHV zit in Belgium. De resterende € 438,2 miljoen is gerelateerd aan bezittingen in NL en Frankrijk.
   
   Jaarverslag 2018 tekst m.b.t. LTV:
   Loan to value (LTV) is the ratio of net debt to the aggregate value of properties and investments. Net debt amounts to € 1,231.5m divided by € 3,287.1 = 37.5%.
   
   Dit betreft dus de geconsolideerde LTV inclusief Belgium. De LTV per eind maart 2019 is 38,4% voor WHV geconsolideerd en 29,0% voor alleen WHV Belgium. Dit betekent dat er op concernniveau meer wordt geleend dan vanuit Belgium.
   WHV Net debt gecorrigeerd eind maart 2019 € 1.284 miljoen - Belgium debt (LTV 29,0%) x (totaal vastgoedbeleggingen € 965,2 miljoen) = € 1.004 miljoen
   
   Totaal aan vastgoedbezittingen per eind maart 2019:
   (€ 1.284 miljoen / LTV 38,4%) = € 3.343,8 miljoen
   Na aftrek van Belgium (€ 965,2 miljoen) is dit € 2.378,6 miljoen
   De LTV exclusief Belgium is € 1.004 miljoen / € 2.378,6 miljoen = 42,2%.
   
   Daarmee komt de waardering van het NL en Franse vastgoed uit op (indien de beurskoers Belgium als correcte marktwaarde wordt gezien):
   42,2% (LTV) * € 2.378,6 miljoen + € 438,2 miljoen = € 1.442 miljoen
   
   De marktwaarde t.o.v. boekwaarde van alleen het NL en Franse vastgoed:
   € 1.442 miljoen / € 2.378,6 miljoen = 60,6%
   
   De discount t.o.v. boekwaarde van het NL en Franse vastgoed is dus bijna 40%, in Belgium is dit slechts 3%. Verkoop van al deze posities zal lastig zijn. Belgium is nog sterk gekoppeld aan WHV (o.a. interne financiering), en een verkoop van het gehele meerderheidsbelang zal in de huidige moeilijke markt voor retail vastgoed vermoedelijk een extra discount genereren. In Frankrijk en NL is er bijna geen interesse in lagere kwaliteit (regionaal middelgroot) retail vastgoed.
9. Bart Meerdink 4 juni 2019 01:06

   auteur info

   • Bart Meerdink

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 23 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2190

     Gegeven: 1076

   •    Aantal posts: 6.858

   @junkyard merci voor je berekeningen. Wat betreft WH ex België, een schuld van €1004m tegenover een beurswaarde van €438,2 ziet er nogal heftig uit. En dat net na de grote Itis-verkoop van eind 2018 !
   
   Wat een groot contrast tussen België en de rest.
   
   Ik schreef al, het enige wat de nieuwe CEO kan (naast verkopen in een slechte markt) is met het huidige NL+FR bezit meer waarde bieden voor de huurders, zodat ze in staat en bereid zijn om meer huur op te brengen.
10. [verwijderd] 4 juni 2019 07:51

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Nappie schreef op 3 juni 2019 16:54:

    Wat is hier aan de hand vandaag...!!!
    Er wordt enorm véél stukken gedumpt tegen elke prijs..!!
    
    Wat weten wij niet, wat zij wél weten..??
    

    #Wereldhave upgraded to Neutral from Sell at Goldman Sachs ; PT € 22 ( € 21.60)
    
    twitter.com/reinschutte/status/113577...
12. [verwijderd] 4 juni 2019 08:23

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Nu zelfs de meest negatieve analist over
    Wereldhave Goldman sachs het verkoopadvies opheft en koersdoel verhoogt van 21.60 naar 22 euro met houden, kunnen we de bodembel wel eens luiden, nietwaar?
13. Jinba 4 juni 2019 09:19

    auteur info

    • Jinba

      Lid sinds: 19 okt 2016

      Laatste bezoek: 18 jan 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4

      Gegeven: 21

    •    Aantal posts: 58

    Wereldhave heeft een mooi rendement met deze koers, maar als de waarde van het aandeel al meerdere jaren 3 maal zo hard daalt, dan is het meer een shortsell verhaal dan werkelijke waarde. Sterk het idee dat 'shorters' ook afspraken maken. Goldman Sachs denkt ook alleen maar eigen de eigen pockets, just like us. Een opleving zou welkom zijn maar momenteel is de AMX een speelbal van shorters.
14. Nappie 4 juni 2019 09:22

    auteur info

    • Nappie

      Lid sinds: 12 apr 2018

      Laatste bezoek: 16 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 153

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 737

    Normaal lees ik in de morgen de post, echter vanochtend niet...
    Ik heb zeer slecht geslapen vannacht.
    Vanmorgen dumpte ik alvast (gedeelte) ruim 2000 stukken op 21.26.
    Tja, 20 min later staan we 21.84..!!
    Ik doe ook niks goed....
    
    
15. Nappie 4 juni 2019 09:28

    auteur info

    • Nappie

      Lid sinds: 12 apr 2018

      Laatste bezoek: 16 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 153

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 737

    Mijn Short Put 21 vanmorgen ook bij de opening 0.22 gedumpt.
    Alle omzet is van mij....
    Dom, dom. dom...!
    
16. DeZwarteRidder 4 juni 2019 09:30

    auteur info

    • DeZwarteRidder

      Lid sinds: 29 jun 2012

      Laatste bezoek: 23 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 24253

      Gegeven: 10572

    •    Aantal posts: 102.166

    quote:

    Nappie schreef op 4 juni 2019 09:22:

    Normaal lees ik in de morgen de post, echter vanochtend niet...
    Ik heb zeer slecht geslapen vannacht.
    Vanmorgen dumpte ik alvast (gedeelte) ruim 2000 stukken op 21.26.
    Tja, 20 min later staan we 21.84..!!
    Ik doe ook niks goed....
    

    Je was toch een 'professionele' beurshandelaar....???
17. Nappie 4 juni 2019 09:32

    auteur info

    • Nappie

      Lid sinds: 12 apr 2018

      Laatste bezoek: 16 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 153

      Gegeven: 5

    •    Aantal posts: 737

    Nee hoor, ik ben een simpele particulier met een verkeerde hobby..!
18. Businessmen 4 juni 2019 09:37

    auteur info

    • Businessmen

      Lid sinds: 24 apr 2018

      Laatste bezoek: 20 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 31

      Gegeven: 99

    •    Aantal posts: 237

    quote:

    Nappie schreef op 4 juni 2019 09:32:

    Nee hoor, ik ben een simpele particulier met een verkeerde hobby..!
    

    hahhaha ik vind Nappie echt grappig en tegelijkertijd zielig netals ik. Alleen als ik hem moet geloven heeft hij veel geld
19. Jona Investments 4 juni 2019 09:38

    auteur info

    • Jona Investments

      Lid sinds: 28 apr 2005

      Laatste bezoek: 23 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 16

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 303

    koersdoel van GS ad € 22 is weer gehaald, er kan weer gedumpt worden.....
20. NLvalue 4 juni 2019 10:05

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Bart Meerdink schreef op 4 juni 2019 01:06:

    Wat betreft WH ex België, een schuld van €1004m tegenover een beurswaarde van €438,2 ziet er nogal heftig uit. En dat net na de grote Itis-verkoop van eind 2018 !
    
    Wat een groot contrast tussen België en de rest.
    
    

    De enorm grote aanname is dat de beurskoers ten alle tijde de werkelijke waarde van de onderneming weerspiegelt;
    
    Wereldhave Belgie is vanochtend 1,21% minder waard geworden omdat er 71 aandelen verhandeld zijn (..)
    Wereldhave is nu even veel waard als vrijdag 18.00. Fundamenteel niets anders dan vrijdagmiddag. of gisteravond 18.00
    
    Ben je ervan overtuigd dat NAV/LTV en beurskoers in de logica van 1 analyse thuishoort? of dat dat 2 verschillende waarderings technieken zijn?
21. junkyard 4 juni 2019 10:21

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 23 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1092

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 3.050

    Theoretische boekwaarden (door taxateurs) en marktwaardering (beurskoers) zijn twee totaal verschillende werelden. Taxateurs kijken vooral achteruit (historische transactieprijzen), beurskoers kijkt meer vooruit (toekomstperspectief). Naar mijn mening geeft de beurskoers een beter inzicht in werkelijke marktwaarde. Anders zou beleggen makkelijk zijn, koop alle aandelen met de hoogste korting t.o.v. boekwaarde en verkoop (short) alle aandelen met de hoogste premie t.o.v. boekwaarde. Iets te simpel.
    
    LTV kan zowel op boekwaarde als beurswaarde worden (her)berekend. De LTV op beurswaarde geeft mij een beter inzicht in de werkelijke risicograad.