nhz schreef:
denk ik niet. Als de prijzen straks zouden halveren, dan is het animo van huurders om te kopen VEEL minder dan 5 jaar geleden. Je onderschat de faktor speculatie die wel degelijk een zeer belangrijke rol speelt bij de huidige kopers.
[/quote]
Dan heb ik dus nog meer gelijk dan ik dacht. Want mijn bewering was dat huurders nauwelijks zouden gaan kopen, en dat een krach van de huizenmarkt helemaal niet zou doorwerken in de huurmarkt, omdat er gewoon nauwelijks arbitrage is tussen die markten vanuit de bewonerskant.
[quote=nhz]
da's dan wel zuur voor verhuurders die een pand net voor het volle pond gekocht hebben, en dat is dus wat ik bedoelde. Als de prijzen fors dalen dan haal jij met geen mogelijkheid meer een goed rendement, want dan kan een nieuwkomer op de verhuurmarkt ver onder jouw prijs verburen en toch dik winst maken.
[/quote]
Het is altijd zuur als je later iets goedkoper kunt krijgen. Maar het betekent niet dat je iets verloren hebt, je hebt alleen winst laten liggen. De beslissing om een beleggingspand te kopen (en hoeveel je er voor wilt betalen) hangt af van de geprojecteerde huurinkomsten. Een belegger in OG is nog wat anders dan een speculant, die zijn winst wil halen uit snelle doorverkoop, eventueel na splitsing in appartementsrechten. Dat is inderdaad een veel riskantere tak van sport.
Voordat er aan de eigenaren kant gearbitreerd kan worden tussen huur een koopmarkt moet er wel heel veel gebeuren. Op dit moment loont het al niet de moeite om woningen leegstaand te kopen en die dan te gaan verhuren, zelfs niet in de geliberaliseerde sector, waar je de marktprijs mag vragen. Omdat je bij aankoop moet opbieden tegen eigenaar-bewoners die fiscaal gefaciliteerd worden, en vaak nog lagere hypotheekrente betalen ook. Dus wie nu koopt, koopt in verhuurde staat op een markt die lang niet zo overspannen is als die van woningen ter eigen bewoning.
In de gereguleerde huursector doet het nauwelijks ter zake of de marktwaarde van de huren daalt, omdat de feitelijke huren die hier betaald worden een factor 1,5-2 onder die marktprijs liggen (afhankelijk van of het wettelijk maximum gevraagd wordt, of de huurders nog oude contracten hebben die daar ver onder zitten). Prognoses voor de toekomstige huurontwikkeling zijn dus vrij betrouwbaar te maken.
[quote=nhz]
papieren vermogen? Ze hebben iets van 15 miljard op de bank staan ... Het verschilt wel sterk per regio, maar buiten de Randstad hebben de meeste WBV's een enorm overschot op de balans.