Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2020

1. !@#$!@! 20 november 2020 10:22

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   quote:

   Branco P schreef op 20 november 2020 09:21:

   [...]
   
   Macerich heeft hetzelfde type Malls als SPG en URW. Grote Malls met de Warenhuizen die allemaal op omvallen staan etc. Ik blijf van die hele sector weg in de USA.
   
   Als je iets zou overwegen in de USA, investeer dan in Walmart zou ik zeggen. Maar goed, dan moet je met een relatief laag (maar vrij zeker) rendement genoegen nemen.
   

   Als iets niet 100% kan stijgen vind ik het niet boeiend ;-)
   
   Ja alle winkelcentra in de USA zijn zo. Ze kunnen niet allemaal omvallen. Tuurlijk hebben ze probleem, anders krijg je geen 90% korting.
   Zoals altijd gaat het om kans/risico.
   
   Dit soort koersen zijn natuurlijk gesloopt in een perfecte storm. Zoiets gebeurd niet vaak en dat kan kansen bieden.
   
   Stel kans op failliet is 10% , kans op herstel is 30% , doormodderen op dit niveau is 30% en kans op een half herstel is 30%. Dan kom je op 0,1*0+0.3*7+0.3*1+0.3*2,5= 3
   
   Dus verwachting waarde is dan 200% winst.
   De winst kan ergens tussen 100-600% zijn, terwijl je maximaal 100% kan verliezen. Dat maakt bodem vissen zo aantrekkelijk.
2. [verwijderd] 20 november 2020 10:32

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Wellicht heb ik het gemist hier op het dit forum maar zag een update van GS afgelopen dinsdag.
   GS Sell €9.90
3. Chessplayer1992 20 november 2020 10:42

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 29 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 447

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Ah dat verklaart de daling van ECP wellicht van deze dagen.
4. Branco P 20 november 2020 10:50

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   LittleJohn2 schreef op 20 november 2020 09:42:

   [...]
   
   I understand your reasons that you don't want to lose these tenants, but their excellent bargaining power hasn't just appeared now out of nowhere. They probably already have very good deals with which they are happy with, so if this potential 20% discount for 20% biggest tenants is related to COVID that it would have to be justified by big decreases in sales and footfall after the lockdown is lifted. And if we see the big decreases in sales/footfall, then you should rather expect that you will have to cut rents of your smaller tenants too, rather than increase them. Also, if EPC shopping centres are exactly the places these large tenants prefer and ECP has one of the lowest Occupancy Cost Ratios in the industry, than if there is a return to normal pre-covid levels after the lockdown in terms of sales/footfall, than ECP should look to increase their rents, rather than decrease them.
   

   you might be right but still my conservative assumption was the one mentioned above. This assumption might prove to be far too conservative indeed. I am hoping for that, but not counting on that. And I am not saying that COVID really justifies these one-off rent cuts. I am just saying that these 20% biggest retailers will try to "profit" from COVID as much as possible and I would think that landlords will give away just a bit more than they would have without COVID in the background.
   
5. [verwijderd] 20 november 2020 10:50

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   !@#$!@! schreef op 20 november 2020 10:10:

   [...]
   
   De hoogte van de huur werd vroeger misschien bepaald door de omzet groei. Maar tijden zijn door online veranderd. Huur wordt natuurlijk ook bepaald door vraag en aanbod. Dat is economie 1.0
   Minder vraag is bij gelijkblijvende aanbod een lagere prijs.
   

   I believe that Branco had different reasons for that than online sales (not a new thing) and supply/demand (because I believe he referred to 20% discount for 20% of biggest tenants across entire portfolio)
6. Branco P 20 november 2020 11:01

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Gordian Knot schreef op 20 november 2020 10:32:

   Wellicht heb ik het gemist hier op het dit forum maar zag een update van GS afgelopen dinsdag.
   GS Sell €9.90
   

   Ik heb het wel gemeld hier.
   
   Hetzelfde geldt voor URW, daar deed GS hetzelfde.
   
   Vermoedelijk hebben ze ook KLEP te grazen genomen, maar dat vind ik zo snel niet terug
   
   We is de richting duidelijk ook GS is van 7,40 alweer omhoog gegaan naar 9,90 (in 2,5 maand tijd)
   
   Je kunt ook nog verwachten dat UBS of BoA hetzelfde trucje uithalen. Daarmee de upswing eruit halen en de koers weer wat temperen tot het volgende positieve nieuwsfeitje. In de tussentijd zal vast Kepler of ABN nog met een koopadvies komen, maar we hebben gezien dat de adviezen van GS en consorten een grotere impact hebben.
   
7. Branco P 20 november 2020 11:04

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   LittleJohn2 schreef op 20 november 2020 10:50:

   [...]
   
   I believe that Branco had different reasons for that than online sales (not a new thing) and supply/demand (because I believe he referred to 20% discount for 20% of biggest tenants across entire portfolio)
   

   That is correct, Belgium, Italy, France and maybe a bit less in Sweden
   
8. Gaston Lagaffe 20 november 2020 11:25

   auteur info

   • Gaston Lagaffe

     Lid sinds: 02 mei 2017

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 785

     Gegeven: 464

   •    Aantal posts: 2.834

   quote:

   Gunther schreef op 20 november 2020 10:10:

   [...]
   NLValue, als de omzetten in Frankrijk dalen en de huren stijgen dan zou de occupancy cost rate volledig uit de pas gaan lopen en dat is geenszins het geval toch?
   

   Interessante opmerking. Ik let vooral op de OCR (Occupancy Cost Ratio/Rate) om te zien waar eventuele risico's zitten / ontstaan. (lage OCR = ECP/Mercialys = minder risicovol -> hoge OCR = URW / Klepierre = risicovoller) Als omzetten van huurders dalen dan zal je als verhuurder toch iets aan de Occupancy Costs moeten doen. Doe je niks dan stijgt de OCR -> gevolg : huurder zal aandringen op huurverlaging -> waarde OG daalt. Ik vraag me even af of dit in de praktijk ook zo werkt (Branco ?) maar vind het een mooie insteek ! Ik heb ook de indruk dat INTU onderuit gegaan is door dermate hoge kosten / huur in rekening te brengen dat simpelweg de meeste huurders niets konden overhouden.
9. [verwijderd] 20 november 2020 11:49

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Branco P schreef op 20 november 2020 11:01:

   [...]
   
   Ik heb het wel gemeld hier.
   
   Hetzelfde geldt voor URW, daar deed GS hetzelfde.
   
   Vermoedelijk hebben ze ook KLEP te grazen genomen, maar dat vind ik zo snel niet terug
   
   We is de richting duidelijk ook GS is van 7,40 alweer omhoog gegaan naar 9,90 (in 2,5 maand tijd)
   
   Je kunt ook nog verwachten dat UBS of BoA hetzelfde trucje uithalen. Daarmee de upswing eruit halen en de koers weer wat temperen tot het volgende positieve nieuwsfeitje. In de tussentijd zal vast Kepler of ABN nog met een koopadvies komen, maar we hebben gezien dat de adviezen van GS en consorten een grotere impact hebben.
   
   

   Het is beschamend. 7,5 en 7,40 en 9,90 nu weer. Maar elke keer als GS een advies uitbrengt profiteer ik weer even een paar %.
10. NLvalue 20 november 2020 12:06

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Gunther schreef op 20 november 2020 10:10:

    [...]
    
    NLValue, als de omzetten in Frankrijk dalen en de huren stijgen dan zou de occupancy cost rate volledig uit de pas gaan lopen en dat is geenszins het geval toch? Ik zie dat smeltende ijsblokje niet en denk zeker dat in Brussel nog veel waarde toegevoegd kan worden.
    

    Het winkel personeel wordt op dieet gezet in de huidige CAO onderhandelingen - of krijgen bedrijfsafspraken die slechter zijn dan de CAO. Kortom - kosten van winkels moeten omlaag - OCR gaat geen uitzondering daar op zijn.
    
    12% van de huursom van ECP moet volgend jaar heronderhandeld worden - ik verwacht een taai onderhandelingsklimaat om zelfs maar de o vast te houden. Zeker in Frankrijk.
    
    Woluwe heeft een OCR die 5 punten hoger ligt dan de rest van ECP - zonder significante capex gaan ze daar niet meer uit kunnen persen - dus heb geen reden om enthousiast over woluwe te zijn de komende 3 jaar qua huur of waarde ontwikkeling (zelfs niet bij gelijkblijvende occupancy)
    
    Dat de huursom , en daarmee de cashflow, gaat dalen de komende jaren lijkt me een realistisch verwachtingspatroon. Of je branco's forecast volgt, of je eigen inschatting maakt mag je zelf weten.
    
    Of je vindt dat de cashflows gaan dalen/krimpen/smelten/verdampen is semantiek. Beleggers in winkelvastgoed worden al jaren teleurgesteld - persoonlijk denk ik dat je je verwachtingspatroon goed moet kalibreren. Geen sector om al huiden te verkopen, voordat mgt laat zien dat ze de beren (..) kan schieten.
    
    
12. Chessplayer1992 20 november 2020 12:07

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    Lees op LinkedIn dat URW in Oostenrijk nu bij een mall sneltesten aanbied, die binnen 10 minuten de uitkomst geven ... Betrouwbaarheid weet ik niet, ook niet wie de kosten dekt. Maar interessante ontwikkeling ...
13. [verwijderd] 20 november 2020 12:16

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    NLvalue schreef op 20 november 2020 12:06:

    [...]
    
    Of je vindt dat de cashflows gaan dalen/krimpen/smelten/verdampen is semantiek. Beleggers in winkelvastgoed worden al jaren teleurgesteld.
    
    

    Afgezien van het koersverloop is er weinig teleurstellend over de inkomsten & dividend bij ECP toch? Hoezo jarenlang teleurgesteld? Risico neemt toe, dus neemt de koers af. Met het onderliggende resultaat is niets mis.
14. Branco P 20 november 2020 12:57

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Gaston Lagaffe schreef op 20 november 2020 11:25:

    [...]Interessante opmerking. Ik let vooral op de OCR (Occupancy Cost Ratio/Rate) om te zien waar eventuele risico's zitten / ontstaan. (lage OCR = ECP/Mercialys = minder risicovol -> hoge OCR = URW / Klepierre = risicovoller) Als omzetten van huurders dalen dan zal je als verhuurder toch iets aan de Occupancy Costs moeten doen. Doe je niks dan stijgt de OCR -> gevolg : huurder zal aandringen op huurverlaging -> waarde OG daalt. Ik vraag me even af of dit in de praktijk ook zo werkt (Branco ?) maar vind het een mooie insteek ! Ik heb ook de indruk dat INTU onderuit gegaan is door dermate hoge kosten / huur in rekening te brengen dat simpelweg de meeste huurders niets konden overhouden.
    

    Een toename van de OCR van een huurder zal er uiteraard toe leiden dat hij geen of minder huurverhoging accepteert. Ga je dan toch op basis van indexeringsafspraken jaarlijks de huur verhogen dan draai je uiteindelijk je huurder de nek om. Dan vertrekt hij of hij valt om. De vraag is dan: ligt het aan de huurder (afname van de omzet) en kun je beter op zoek gaan naar een nieuwe huurder of is er meer aan de hand en kun je beter je huurder een huurkorting geven. Dat is de kunst van winkelvastgoedmanagement.
15. NLvalue 20 november 2020 13:01

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Gaston Lagaffe schreef op 20 november 2020 11:25:

    [...]Interessante opmerking. Ik let vooral op de OCR (Occupancy Cost Ratio/Rate) om te zien waar eventuele risico's zitten / ontstaan. (lage OCR = ECP/Mercialys = minder risicovol -> hoge OCR = URW / Klepierre = risicovoller) Als omzetten van huurders dalen dan zal je als verhuurder toch iets aan de Occupancy Costs moeten doen. Doe je niks dan stijgt de OCR -> gevolg : huurder zal aandringen op huurverlaging -> waarde OG daalt. Ik vraag me even af of dit in de praktijk ook zo werkt (Branco ?) maar vind het een mooie insteek ! Ik heb ook de indruk dat INTU onderuit gegaan is door dermate hoge kosten / huur in rekening te brengen dat simpelweg de meeste huurders niets konden overhouden.
    

    Denk dat je voorbij " het gemiddelde' moet kijken. Carrefour rapporteert minder dan 2% huisvestingskosten (afschrijving/lease) Ahold is ook een paar procent. Of te wel - verhuur je veel aan dat soort jongens als % van je mix, zal de OCR lager liggen dan als je aan LVMH verhuurt.
    
    ECP is een beetje amorf - soms zit de hyper bij een ander, en doen zij de winkels erom heen (Centr Azur etc)
    
    Waar je de huurders issues ziet is de periferie - fashion die tegen 20% OCR huurt, en de omzet 35% ziet dalen - dan wordt de OCR 30% en gaat opeens het vrij hard (gestileerd voorbeeld)
16. NLvalue 20 november 2020 13:13

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    MFCons schreef op 20 november 2020 12:16:

    [...]
    
    Afgezien van het koersverloop is er weinig teleurstellend over de inkomsten & dividend bij ECP toch? Hoezo jarenlang teleurgesteld? Risico neemt toe, dus neemt de koers af. Met het onderliggende resultaat is niets mis.
    

    Tja- afhankelijk van je broker/bank, laat die een all- in of alleen koerresultaat over de laatste jaren zien dat " negatief" is. Of je dat teleurstellend vindt - mag je voor jezelf beoordelen (ik denk dat ik jouw antwoord zou weten als je geen trader was)
    
    Heb je nou in wereldwijd vastgoed belegd - incl winnaars zoals woningen, data centers..
    
    www.ishares.com/nl/particuliere-beleg...
    
    Dan had je de afgelopen jaren precies o/nada/niente rendement gehad - inclusief dividend. Moet je je voorstellen dat spaarders dit soort geanimeerde fora zouden hebben om uitgebreid te discussieren of de rente 0,01% of -0.0 gaat worden..
    
    Over de onderliggende resultaten hebben we t gehad - zowel branco als ik zijn van mening dat de toekomstige huursom gaat dalen.
    
    Het werk wat je zelf moet doen is bepalen welke koers je daarbij hoort..
    
17. Branco P 20 november 2020 14:13

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    NLvalue schreef op 20 november 2020 13:01:

    [...]
    
    Denk dat je voorbij " het gemiddelde' moet kijken. Carrefour rapporteert minder dan 2% huisvestingskosten (afschrijving/lease) Ahold is ook een paar procent. Of te wel - verhuur je veel aan dat soort jongens als % van je mix, zal de OCR lager liggen dan als je aan LVMH verhuurt.
    
    ECP is een beetje amorf - soms zit de hyper bij een ander, en doen zij de winkels erom heen (Centr Azur etc)
    
    Waar je de huurders issues ziet is de periferie - fashion die tegen 20% OCR huurt, en de omzet 35% ziet dalen - dan wordt de OCR 30% en gaat opeens het vrij hard (gestileerd voorbeeld)
    

    Supermarkten zitten inderdaad op 1% a 2% huisvestingslasten edoch wat vermeldt ECP expliciet over de gerapporteerde OCR:
    
    Occupancy cost ratios (excl. hypermarkets) %
    
    Dat zijn nu de details die je altijd in de gaten moet houden. De Hypermarkten zitten dus niet in die OCR's. Je kunt die OCR's dus goed vergelijken met de peers.
    
    Geen idee wat je met periferie bedoeld, maar fashion in de binnenstad-winkelcentra zitten juist doorgaans op hoge OCR's. Kijk maar naar Woluwe, of naar alle centra van URW, dat is "meer" binnenstad dan de rest (m.u.v. PDH en Bordeaux uiteraard).
    
    Je wilt er misschien liever niet aan toe geven, maar de OCR's van de huurders van ECP zijn erg laag en dat is een feit. Daar zit dus ook je toekomstige rental uplift. Een paar winkelcentra in Frankrijk uitgezonderd, die zitten op 13% (MoDo en Etrembierres) en Fiordaliso zit kort onder 11% wat ik ook iets te hoog vind.
    
    
18. Branco P 20 november 2020 14:16

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    NLvalue schreef op 20 november 2020 13:13:

    [...]
    Over de onderliggende resultaten hebben we t gehad - zowel branco als ik zijn van mening dat de toekomstige huursom gaat dalen.
    
    Het werk wat je zelf moet doen is bepalen welke koers je daarbij hoort..
    

    Ik zeg: de huren gaan de komende twee jaar een klein beetje dalen, en daarna weer structureel stijgen. Graag een volledige weergave geven van de feiten en niet mijn naam misbruiken door onjuist te citeren!
19. Gompie 20 november 2020 15:22

    auteur info

    • Gompie

      Lid sinds: 19 aug 2020

      Laatste bezoek: 06 jan 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 5

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 13

    De huren zijn veelal gekoppeld aan een cpi oftewel inflatie. Er worden nu megabedragen in de economie gepompt. Dat gaat tot inflatie leiden en dan zijn wij als aandeelhouders beter beschermd tegen waardeverlies dan spaarders of andere aandeelhouders. De analisten zullen dan snel hun meningen weer moeten aanpassen...
20. maarten030 20 november 2020 15:28

    auteur info

    • maarten030

      Lid sinds: 06 mei 2020

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 867

      Gegeven: 187

    •    Aantal posts: 1.602

    Vanochtend afscheid genomen van mijn ECP. 14.82 na ze gekocht te hebben voor 9.61. Alfen en WDP gekocht voor de langere termijn. Succes allemaal!
21. [verwijderd] 20 november 2020 17:06

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Gompie schreef op 20 november 2020 15:22:

    De huren zijn veelal gekoppeld aan een cpi oftewel inflatie. Er worden nu megabedragen in de economie gepompt. Dat gaat tot inflatie leiden en dan zijn wij als aandeelhouders beter beschermd tegen waardeverlies dan spaarders of andere aandeelhouders. De analisten zullen dan snel hun meningen weer moeten aanpassen...
    

    At the moment, at current valuation, 2.5% increase in portfolio's value corresponds with additional equity of 2 Euro per share.