Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - Nationale Hypotheek Gat

1. [verwijderd] 12 augustus 2005 12:07

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Nationale Hypotheek Gat
   
   Jos Koets - 12-8-05, 12:00
   
   "Raakt u als huiseigenaar in de financiële problemen door overlijden, ontslag, echtscheiding of arbeidsongeschiktheid? NHG helpt u..."
   
   www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...
2. vlieman 12 augustus 2005 13:38

   auteur info

   • vlieman

     Lid sinds: 27 dec 2000

     Laatste bezoek: 26 nov 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 15

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 98

   Jos, jij bent er blijkbaar niet zo voorstander van.
   Ik wel.
   
   Het voorkomt een hoop onnodige executies, die vaak in het voordeel van de banken, notarissen en speculanten is.
   En in het nadeel van Client en de WEW.
   En wat in het nadeel van WEW is ook in mijn en jouw nadeel.
   Immers, de overheid en de gemeentes hebben zich beiden voor 50% garant gesteld voor eventuele tekorten in de begroting van NHG.
   M.a.w. NHG kan doen en laten wat ze wil, de overheid (en dus indirect de burgers) staan uiteindelijk als platform borg.
   
   Het zorgt er tevens voor (met de komst van de WFD per 1 oktober) dat heel veel louche adviseurs in ons vakgebied maar eens moeten uitleggen waarom zij het nog nodig vinden om allerlei dure koopsompolissen (met exorbitant hoge provisies) af te sluiten die het risico van werkloosheid en arbeidsongeschiktheid verzekeren. Overigens is dit wel weer mosterd na de maaltijd; ga als onnozele klant maar eens de schade bij de intermediair verhalen.
   
   Al met al vind ik dit geen negatieve ontwikkeling bij NHG.
   Overigens vraag ik mij wel af wat het uiteindelijke nut gaat worden van de regeling. De WEW kan wel borg staan, maar als de geldverstrekker niet bereid is mee te werken en de lening dus NIET verstrekt, volgt alsnog de reguliere executie.
   
   Wat ik juist erg zorgwekkend vind is de soepele normeringen die NHG hanteert en welke eerder soepeler worden dan strenger.
   Flexwerk wordt in vergelijking met andere banken te ruim geaccepteerd in een slechte arbeidsmarkt. Iemand die 3 wijken verder een garage koopt bij zijn als hoofdverblijf aan te merken woning kan deze met NHG financieren.
   NHG beschouwt de financiering ten alle tijden als een box 1 financiering, terwijl de belastingdienst deze ten alle tijden (als er een losse WOZ verklaring is) als een box 3 financiering.
   
   En de acceptatieregel om lopende leningen te toetsen tegen de werkelijke te betalen lasten vind ik al helemaal krankzinnig.
   
   Dit laatste betekent nl. dat iemand die EUR 10000 zo snel mogelijk wil aflossen middels maandelijkse betalingen van EUR 300 per maand, een stuk lagere hypotheek krijgt dan de mafketel die vertikt af te lossen en alleen maar de rente betaalt, bv. EUR 75 per maand.
   Van alle banken in NL hanteert misschien nog slechts 10% deze (te) soepele en kromme normering.
   
   En op 6 jaar toetsen tegen 3,1% leidt natuurlijk over 6 jaar tot big troubles. Enfin, over de risico's hiervan heb je al een artikel geschreven.
   
   Dus als je die wijze dame van het CDA nog eens spreekt, laat ze eerst dat eens regelen; een goed toezicht op NHG, alvorens te gaan lopen zeuren over verdiensten van tussenpersonen.
   Als je ze er bij NHG op attendeert, dan krijg je te horen: "Wij bepalen de regels niet, wij voeren ze alleen maar uit."
   
   Mag ik over enkele jaren ook de verliezen van NHG die gecompenseerd moeten worden via verhoogde belastingdruk, fiscaal verrekenen in box 1???
   
   Yeah right en toen werder we wakker...
3. [verwijderd] 12 augustus 2005 14:16

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Even los van een gedwongen verkoop. Via de door de NVM gepubliceerde statistieken (via marktonderzoek op hun website te vinden) heb ik ruwweg uitgerekend dat momenteel een half miljoen huizenbezitters hun huis met verlies zouden verkopen als ze het nu (niet gedwongen!) zouden verkopen.
   
   Vanwege de kosten koper van zo'n 10% zijn gemiddeld (!) alle huizen die de afgelopen 3 jaar gekocht zijn minder waard dan de koopprijs + 10%.
   Aangezien er jaarlijks zo'n 150.000 woningen worden verkocht zit je al op zo'n half miljoen huizen. En dit terwijl nota bene de huizenprijzen absoluut gezien niet/amper zijn gezakt.
4. vlieman 12 augustus 2005 15:32

   auteur info

   • vlieman

     Lid sinds: 27 dec 2000

     Laatste bezoek: 26 nov 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 15

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 98

   Ik geloof niet zo in de eeuwige discussies die ik hoor over dalende huizenprijzen.
   
   De Nederlandse huizenmarkt in Nederland is prima in orde in die zin dat de prijselasticiteit leidende factor is.
   
   3 belangrijkste factoren: prijs van de woning, de bijbehorende maandlast, de maandlast van een soortgelijk alternatief.
   
   Huizenprijzen zullen dalen als rente wezenlijk stijgt.
   Huizenprijzen zullen verder stijgen als rente wezenlijk daalt.
   Huizenprijzen zullen stabiliseren als de prijzen van de beide alternatieven elkaar benaderen.
   
   Vergelijkingen met VS, alwaar huizenprijzen nu dalen omdat rente licht stijgende is, gaan niet op. De arbeidsmarkt in de VS is veel dynamischer dan de Europese. Het is algemeen bekend dat rentewijzigingen door FED een veel grotere impact op de arbeidsmarkt hebben dan in het geval van ECB.
   Dit heeft directer consequenties voor huizenmarkt aldaar.
   In Europa is er sprake van een "uitgesteld effect" van rentewijzigingen door alle sociale vangnetten.
   
   In de historie, begin jaren '80 ging het op dezelfde wijze.
5. Jos Koets 12 augustus 2005 23:04

   auteur info

   • Jos Koets

     Lid sinds: 20 sep 2000

     Laatste bezoek: 21 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1535

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 7.960

   Ik ben best een voorstander van NHG maar bepaalde regeltjes mogen daar best zeer snel veranderen. Dit geldt bovendien ook voor hypotheken zonder NHG.
   
   Ik blijf een groot voorstander om niet meer te toetsen op werkelijke rente maar deze te verhogen naar minimaal 5%. Bovendien baart het me grote zorgen hoeveel mensen op 2 inkomens een hypotheek nemen en dan nog meer dan 6 keer hun inkomen.
   
   Helaas het blijft een utopie want deze regeltjes blijven netjes bestaan. Het zal dan ook niet snel duren alvorens iemand voor 100% executiewaarde een hypotheek kan krijgen zonder zijn inkomen aan te tonen.
   
   Velen mensen balanceren op een heel dun draadje en deze gaat zeker knappen. Met deze regel van NHG is het toch dweilen met een open kraan.
   
   Groetjes Jos
6. [verwijderd] 17 augustus 2005 09:08

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   jkoets schreef:

   Ik blijf een groot voorstander om niet meer te toetsen op werkelijke rente maar deze te verhogen naar minimaal 5%. Bovendien baart het me grote zorgen hoeveel mensen op 2 inkomens een hypotheek nemen en dan nog meer dan 6 keer hun inkomen.
   
   Groetjes Jos
   

   Jos,
   
   Ik denk dat de tussenpersoon een flinke vinger in de pap heeft om dit soort contructies mogelijk te maken. Ik denk dan alleen maar aan die 'jonge' collega van je die bij mij langs was geweest en mij een hypotheek van 3 euroton wilde aansmeren met een rente periode van 50% maandelijks variabel en 50% op 1 jaars rente.
   
   Al met al zou mij dat 500 euro per maand gaan schelen bij gelijkblijvende rente. Echter als de rente zou gaan stijgen zit ik dik in de problemen.
   Ik ben dan ook niet ingegaan op zijn voorstel.
   
   Silfer