junkyard schreef op 6 april 2023 17:56:
Logisch, door hogere leverage (55% LTV incl. perpetuals) en lagere NIY in portefeuille zal een groter deel van de EBITDA worden verdeeld onder vreemd vermogen verstrekkers (incl. perpetuals) en zal een hogere/stijgende rentelast zwaarder wegen op de EBITDA. Dit is het hogere risico/rendement profiel van Aroundtown, vandaar zware discount op beurskoers/boekwaarde en grotere kans dat waarde aandeelhouders verdampt.
Post minorities heeft wel extra aandacht nodig in deze vergelijking, aandeel GCP wordt geconsolideerd in cijfers Aroundtown en zit volledig in EBITDA en dit wordt hierna gecorrigeerd om naar FFO te komen. Dit kun je niet echt als een kostenpost van EBITDA beschouwen, als deelnemingen worden geschoond uit EBITDA is dit % (FFO t.o.v. EBITDA) netter en beter vergelijkbaar met andere fondsen.
Je eerdere berekening mbt rentestijging perpetuals bevatte dezelfde fout, een deel van de perpetuals (en overige schulden) zit bij GCP en zullen Aroundtown aandeelhouders (o.a. na interest reset) niet volledig absorberen (ivm meerdere aandeelhouders in GCP).
Aroundtown blijft een mooi fonds om te volgen (wellicht iets minder om te beleggen), om te zien of de situatie zal verbeteren of dat de macht zal verschuiven naar vreemd vermogen verstrekkers. Bij firesales zal de gehele sector (die ook graag commercieel vastgoed wil verkopen ter reductie schulden) nog meer last krijgen om goede prijzen te maken en tot schuldverlaging te komen. Bij Aroundtown kunnen waarschijnlijk (onder druk) betere koopjes vindbaar zijn voor de schaarse kring aan kopers die momenteel actief is, deze dreiging van firesales zal nog meer geld langs de zijlijn houden.