NSI NL0012365084

2023

1. voda 18 april 2023 08:59

   auteur info

   • voda

     Lid sinds: 02 dec 2005

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 92633

     Gegeven: 22746

   •    Aantal posts: 382.850

   Ameriprise Financial kleiner in NSI
   
   Kapitaalbelang onder 5 procent.
   
   (ABM FN-Dow Jones) Ameriprise Financial heeft een kleiner belang in NSI gemeld. Dat bleek uit een melding in het kader van de Wet op het financieel toezicht, gedateerd op 13 april 2023.
   
   Ameriprise Financial meldde een kapitaalbelang van 4,67 procent met eenzelfde stemrecht. Het belang wordt middellijk reëel gehouden.
   
   Op 8 maart vorig jaar meldde Ameriprise nog een kapitaalbelang van 5,09 procent met een dito stemrecht.
   
   Wet op het financieel toezicht
   
   De melding valt onder de Wet melding zeggenschap, die sinds 1 januari 2007 onder de overkoepelende Wet op het financieel toezicht valt. Volgens deze wet moeten aandeelhouders met een belang groter dan 3 procent elke wijziging in hun belang melden bij het overschrijden van de volgende drempelwaarden: 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50, 60, 75 en 95 procent. Dit geldt zowel bij het opbouwen als het afbouwen van een belang.
   
   Door: ABM Financial News.
   
   info@abmfn.nl
   
   Redactie: +31(0)20 26 28 999
2. junkyard 18 april 2023 14:40

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 16 april 2023 23:55:

   15-10-21: K 50 x 34,45
   1-11-21: K 50 x 34,80
   7-3-22: K 50 x 33,85
   12-7-22: K 50 x 32,05
   
   bijna niet meer voor te stellen nu, maar die niveaus leverden een dividendrendement van 6,4% dus helemaal zo gek nog niet.
   
   16-9-22: K 75 x 27,90
   20-9-22: V 80 x 27,94
   21-9-22: K 99 x 26,50
   26-9-22: K 100 x 21,75
   26-9-22: K 100 x 21,80
   28-9-22: K 100 x 22,10
   5-10-22: V 100 x 24,30
   13-10-22: K 100 x 22,65
   25-10-22: V 100 x 24,75
   7-11-22: V 100 x 25,40
   16-12-22: K 100 x 21,95
   16-12-22: K 100 x 22,45
   20-12-22: K 100 x 22,20
   20-12-22: K 100 x 21,85
   27-12-22: V 500 x 23,40
   26-1-23: K 100 x 24,10
   1-3-23: K 100 x 22,95
   8-3-23: K 9 x 22,40 (ja, 9 aandelen, daar ging toen iets mis)
   10-3-23: K 100 x 22,15
   13-3-23: K 91 x 21,25
   16-3-23: V 200 x 22,20
   24-3-23: K 100 x 21,50
   30-3-23: V 150 x 23,05
   6-4-23: V 100 x 23,40
   
   Huidige positie: 350 x 22,55
   
   Volgens Saxo is mijn resultaat op NSI nu, inclusief dividend: -/- 31,41 euro
   
   Maar wel de GAK naar 22,55 gebracht voor een aandeel dat m.i. prima op 30 a 32 euro mag noteren.
   

   Wat een detail, maar duidelijk dat je meer handelt dan alleen je meldingen hier (incl. hele korte ritjes) en dat dit je aankoopprijs beïnvloedt. Voor mij echt niet nodig om je privé trades te delen, als iedereen elke trade zou delen dan zou het allemaal aardig onoverzichtelijk zijn. Ik vond je GAK alleen bizar laag bij instap op 35.
   
   Van mij mag NSI ook 30 a 32 euro aantikken. Deze week de Q1 2023 update (20 april) en de AVA (21 april), vooral benieuwd naar de ontwikkeling in bezetting en projecten (fee quote Laanderpoort?) en de verdere verwachtingen over 2023 (NSI deelde eerder geen outlook).
3. Happy is verbannen 20 april 2023 07:18

   auteur info

   • Happy is verbannen

     Lid sinds: 19 jun 2011

     Laatste bezoek: 30 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2197

     Gegeven: 4153

   •    Aantal posts: 6.335

   Q1 2023 trading update
   NSI N.V. (Euronext: NSI / NL0012365084) - Regulatory news
   NSI presents the results of Q1 2023. The highlights of the past quarter are:
   
   Review underway to map out fiscal, operational/strategic and capital options for a post-FBI environment
   Pre-emptive fiscal restructuring prepared, in anticipation of prospective abolishment of FBI regime
   Negative market momentum drives review of development pipeline (program, timing and funding)
   Excellent balance sheet, with LTV at 26.4%; strong like-for-like gross rental income growth in Q1 at 5.2%
   EPRA vacancy rate at 6.7% at Q1 2023, up 0.5% over the quarter
4. Happy is verbannen 20 april 2023 07:19

   auteur info

   • Happy is verbannen

     Lid sinds: 19 jun 2011

     Laatste bezoek: 30 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2197

     Gegeven: 4153

   •    Aantal posts: 6.335

   Blijft een top bedrijf met een schitterend dividend.
5. voda 20 april 2023 07:25

   auteur info

   • voda

     Lid sinds: 02 dec 2005

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 92633

     Gegeven: 22746

   •    Aantal posts: 382.850

   Resultaten NSI onder druk
   
   Schulden verder omlaag.
   
   (ABM FN-Dow Jones) NSI heeft in het eerste kwartaal van 2023 de resultaten onder druk zien staan. Dit bleek donderdag uit een kwartaalupdate van het vastgoedfonds.
   
   NSI boekte in het afgelopen kwartaal een EPRA-winst per aandeel van 0,43 euro. Dit was een jaar eerder nog 0,44 euro.
   
   Door het afschaffen van de FBI-status wordt NSI belast als een regulier bedrijf, namelijk met 25,8 procent vermogensbelasting. "We denken dat we enkele maatregelen kunnen treffen om het effectieve belastingtarief terug te brengen tot 10 of 12 procent", zo zei NSI daar in oktober al over.
   
   NSI zei donderdag nog altijd bezig te zijn met een strategische beoordeling van de activiteiten om de mogelijke impact van het afschaffen van de FBI-status in kaart te brengen. "Hoewel er uitdagingen en onzekerheden zijn, lopen we voorop", aldus CEO Bernd Stahli, wijzend op onder meer de "excellente balans" en een solide, op Amsterdam gefocuste portefeuille.
   
   NSI boekte in het eerste kwartaal een direct resultaat, bestaande uit de huuropbrengsten, verminderd met de exploitatiekosten, beheerskosten, algemene kosten en financieringskosten, van 8,5 miljoen euro. Dat is minder dan vorig jaar, toen het vastgoedfonds een direct resultaat rapporteerde van 8,6 miljoen euro.
   
   De huurinkomsten daalden met 2,9 procent van 12,8 naar 12,4 miljoen euro. Op vergelijkbare basis daalden de inkomsten met 0,4 procent.
   
   Het indirecte resultaat, inclusief de fluctuerende herwaarderingen van het vastgoed, kwam uit op 0,5 miljoen euro negatief, tegenover 1,0 miljoen euro positief in het jaar ervoor.
   
   Dat bracht het totale resultaat op 8,1 miljoen euro, tegen 9,6 miljoen euro een jaar eerder.
   
   De leegstand steeg van 6,2 procent eind december naar 6,7 procent aan het einde van het eerste kwartaal.
   
   De schulden werden met ruim 9 procent verlaagd op jaarbasis tot 331 miljoen euro, goed voor een loan-to-value van 26,4 procent tegen 28,7 procent eind december 2022.
   
   Het vastgoedfonds sprak geen concrete verwachting uit voor de ontwikkelingen in 2023, wijzend op de onzekerheden rond de rentes, de FBI-status en de vastgoedprijzen.
   
   Door: ABM Financial News.
   
   info@abmfn.nl
   
   Redactie: +31(0)20 26 28 999
6. 83M 20 april 2023 09:02

   auteur info

   • 83M

     Lid sinds: 13 jan 2009

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 128

     Gegeven: 187

   •    Aantal posts: 5.142

   Winst per aandeel een cent (-2.5%) lager dan vorig jaar.. en de koers -30%
   
   Wie dit nog snapt mag het uitleggen.
7. Branco P 20 april 2023 09:18

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Cijfers zelf niet zo spannend. Ontwikkelingen op hold. Vitrum gewoon verhuren zonder herontwikkeling en bij Laanderpoort een bezwaar van een buurman. Praten met die buurman zou ik zeggen. Men denk zelfs aan Junkyard’s plan om bestaande panden goedkoop in te kopen en middels capex op te waarderen, maar ik zie dat niet zo zitten eerlijk gezegd. Koop dan liever een reeds herontwikkeld object dat langjarig verhuurd is aan een goede huurder. Enfin, het blijft een mooie portefeuille met A-energielabels. Jammer dat de leegstand iets toenam, maar dat zal met name door Laanderpoort komen, dus niet onverwacht
8. voda 20 april 2023 10:17

   auteur info

   • voda

     Lid sinds: 02 dec 2005

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 92633

     Gegeven: 22746

   •    Aantal posts: 382.850

   Beursblik: resultaten NSI in lijn
   
   ING handhaaft Houden advies.
   
   (ABM FN-Dow Jones) NSI heeft in het eerste kwartaal van dit jaar grofweg conform verwachting gepresteerd. Dit oordeelde analist Francesca Ferragina van ING donderdag.
   
   De EPRA-winst per aandeel kwam uit op 0,43 euro, waar ING mikte op 0,45 euro. Verder zag de analist dat NSI de schulden verder terugbracht.
   
   Ferragina merkte op dat er nog geen groot nieuws is omtrent het FBI-regime. In het vierde kwartaal wordt meer duidelijkheid verwacht. NSI schat in dat het belastingtarief circa 10 procent gaat zijn, maar dat kan "substantieel lager" uitvallen, afhankelijk van hoe het nieuwe fiscale regime er precies uit komt te zien.
   
   NSI is gestart met een strategische beoordeling van de activiteiten om in te spelen op het nieuwe regime. Dit is volgens ING ook nodig, omdat het bedrijfsplan uit april 2022 niet langer aansluit bij de huidige ontwikkelingen.
   
   ING merkte verder op dat NSI donderdag stil bleef op het gebied van het dividend. Al sinds 2015 keert NSI een stabiel dividend uit van 2,16 euro per aandeel.
   
   ING heeft een Houden advies op NSI met een koersdoel van 25,00 euro. Het aandeel NSI koerste donderdagochtend 0,6 procent lager op 23,80 euro.
   
   Door: ABM Financial News.
   
   info@abmfn.nl
   
   Redactie: +31(0)20 26 28 999
9. junkyard 20 april 2023 11:30

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 20 april 2023 09:18:

   Cijfers zelf niet zo spannend. Ontwikkelingen op hold. Vitrum gewoon verhuren zonder herontwikkeling en bij Laanderpoort een bezwaar van een buurman. Praten met die buurman zou ik zeggen. Men denk zelfs aan Junkyard’s plan om bestaande panden goedkoop in te kopen en middels capex op te waarderen, maar ik zie dat niet zo zitten eerlijk gezegd. Koop dan liever een reeds herontwikkeld object dat langjarig verhuurd is aan een goede huurder. Enfin, het blijft een mooie portefeuille met A-energielabels. Jammer dat de leegstand iets toenam, maar dat zal met name door Laanderpoort komen, dus niet onverwacht
   

   Ik wist niet dat dit een plan van mij was.
   
   Laanderpoort heeft zeer beperkte invloed op de leegstand, Laanderpoort was eind Q4 2022 volledig verhuurd maar is eind Q1 2023 geen onderdeel van de portefeuille (de noemer) waarover leegstand wordt gemeten (ivm naar 'development pipeline'). Ook Vitrum leegstand zit niet in de 6,7% leegstand. De leegstand is vooral toegenomen door vertrek huurders in Sloterdijk en Centerpoint (de teller).
   
   Nogal naïef van NSI om de Vitrum business case volledig afhankelijk te maken van goedkeuring 80% VvE eigenaren (wat nu geen stand blijkt te houden). Het pand staat nu 2 jaar leeg en NSI heeft flinke kosten gemaakt met alle plannen (met ca. € 10 miljoen afboeking in 2022), om er nu achter te komen dat alle individuele eigenaren in de VvE goedkeuring moeten verlenen (wat niet gaat lukken). Eerder bleek ook al dat dit plan (uitbreiding) zou leiden tot forse erfpacht bijstelling. NSI had dit beter / sneller met lagere kosten (zonder extra m2, zonder benodigde VvE goedkeuring) kunnen opwaarderen, zodat leegstand en brede ontwikkel / erfpacht kosten zouden worden vermeden.
   
   Het is vervelend dat Laanderpoort nu ook vertraging lijkt op te lopen. Daarmee lopen de kosten van dit plan verder op (ivm leegstand, kapitaalkosten), terwijl de business case al amper voldeed aan yields die nu worden gewenst in de markt. Helaas geen inzicht mbt de tender die in Q1 zou starten.
   
   Verder opvallend:
   We are also close to finding a solution for our vacancy at Donauweg.
   
   Dit zou de leegstand weer verlagen tot beneden de 6% (excl. development pipeline). De 'solution' klinkt niet direct als een verhuring, eerder als een verkoop van het pand. Deze herontwikkeling was geen succesverhaal met jarenlange leegstand na oplevering, maar ok om afscheid te nemen aangezien het pand afwijkt van het overige vastgoed en een leegstaand pand niets oplevert.
   
   NSI lijkt nu meer te wijzen naar kapitaalmarkt omstandigheden die de business (verhuring, ontwikkeling) bemoeilijken, en is bewust dat de wereld is veranderd en de lage yield omgeving verleden tijd is (wat gevolgen heeft voor waarderingen en haalbaarheid projecten). NSI heeft hierdoor niet de kans gekregen om zich als succesvolle ontwikkelaar op de kaart te zetten, er is vooral veel geld verloren met projecten. Dit is deels verwijtbaar aan NSI, er zijn inschattingsfouten gemaakt bij Donauweg en Vitrum (Well House en Laanderpoort waren onder oude omstandigheden betere keuzes).
   
   Nu NSI voorlopig rustig aan doet met capex/ontwikkelingen (incl. Alexanderhof) en de balans met 26.4% LTV wel was voorbereid op projecten (> extra schulden), is het de vraag of NSI deze balans op andere wijze denkt aan te wenden. CEO Stahli meldt:
   We acknowledge the current wide discount to NAV and although many of our peers are trading at similarly wide discounts, the share price in our view does not reflect the value of the business, the assets nor the platform.
   
   Bij overtuiging dat er sprake is van onderwaardering (beurskoers/boekwaarde) en een sterke balans, lijkt een terugkoop van aandelen een prima optie om het (direct & indirect) resultaat per aandeel te verhogen.
10. The Third Way... 20 april 2023 12:06

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1639

      Gegeven: 507

    •    Aantal posts: 4.176

    Wat ik waardeer aan ceo Stahli is dat hij in zijn comments, bij een kwartaalupdate, uitvoerig ingaat op de uitdagingen van zijn bedrijf en de sector. Hij schuwt niet om het negatieve te noemen en hoe hij daarmee omgaat.
    
    Heeft iemand hier inzicht in hoe post-FBI de fiscale winsten gedrukt zouden kunnen worden?Hoe er in afwachting gedacht wordt in de sector?
    
    Indien dat ook met afschrijvingen zou gedaan worden dan kunnen de gevolgen zeer interessant zijn. Niet alleen omdat er een levensduur geplakt moet worden op investeringen, maar ook omdat dan de dividenden hoger uitpakken dan de winst...
12. Branco P 20 april 2023 12:19

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 20 april 2023 11:30:

    [...]
    Laanderpoort heeft zeer beperkte invloed op de leegstand, Laanderpoort was eind Q4 2022 volledig verhuurd maar is eind Q1 2023 geen onderdeel van de portefeuille (de noemer) waarover leegstand wordt gemeten (ivm naar 'development pipeline'). Ook Vitrum leegstand zit niet in de 6,7% leegstand. De leegstand is vooral toegenomen door vertrek huurders in Sloterdijk en Centerpoint (de teller).
    [/quote]
    
    Je hebt helemaal gelijk!
    
    [quote alias=junkyard id=14777905 date=202304201130]
    [...]
    Verder opvallend:
    We are also close to finding a solution for our vacancy at Donauweg.
    
    Dit zou de leegstand weer verlagen tot beneden de 6% (excl. development pipeline). De 'solution' klinkt niet direct als een verhuring, eerder als een verkoop van het pand. Deze herontwikkeling was geen succesverhaal met jarenlange leegstand na oplevering, maar ok om afscheid te nemen aangezien het pand afwijkt van het overige vastgoed en een leegstaand pand niets oplevert.
    [/quote]
    
    Mogelijk dat vanwege het voorkeursrecht gemeente nu een verkoop aan de gemeente Amsterdam gaat plaatsvinden. Dan komt er een prijs op tafel op basis van een waardering, en daarin zal de gespendeerde capex altijd een effect hebben, dus die capex zie ik niet als verloren.
    
    [quote alias=junkyard id=14777905 date=202304201130]
    [...]
    Bij overtuiging dat er sprake is van onderwaardering (beurskoers/boekwaarde) en een sterke balans, lijkt een terugkoop van aandelen een prima optie om het (direct & indirect) resultaat per aandeel te verhogen.
    

    Dat zou bij de huidige koers, en in de huidige omstandigheden, een mooie optie zijn, maar ze zullen vast liever toch de portefeuille willen uitbreiden. Verwacht ik. Maar wie weet gaat toch ook dit advies van jou gehoor krijgen! :)
13. Branco P 20 april 2023 12:28

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    The Third Way... schreef op 20 april 2023 12:06:

    Wat ik waardeer aan ceo Stahli is dat hij in zijn comments, bij een kwartaalupdate, uitvoerig ingaat op de uitdagingen van zijn bedrijf en de sector. Hij schuwt niet om het negatieve te noemen en hoe hij daarmee omgaat.
    
    Heeft iemand hier inzicht in hoe post-FBI de fiscale winsten gedrukt zouden kunnen worden?Hoe er in afwachting gedacht wordt in de sector?
    
    Indien dat ook met afschrijvingen zou gedaan worden dan kunnen de gevolgen zeer interessant zijn. Niet alleen omdat er een levensduur geplakt moet worden op investeringen, maar ook omdat dan de dividenden hoger uitpakken dan de winst...
    

    Bij een fiscale herstructurering denk ik iig aan eenmalige overdrachtsbelasting plus kosten. Dat zou dan die 10% a 12% verklaren. Als meerdere partijen al roepen dat de schade 10% a 12% is, dan hebben de fiscalisten dus sowieso al een oplossing bedacht die dit teweeg brengt. De vraag is dan met welke overgangsmaatregelen de overheid komt, waardoor andere opties mogelijk nog voordeliger zouden kunnen zijn.
14. junkyard 20 april 2023 13:37

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    Branco P schreef op 20 april 2023 12:19:

    [...]
    
    Dat zou bij de huidige koers, en in de huidige omstandigheden, een mooie optie zijn, maar ze zullen vast liever toch de portefeuille willen uitbreiden. Verwacht ik. Maar wie weet gaat toch ook dit advies van jou gehoor krijgen! :)
    

    Eens dat NSI (als organisatie) vast liever wil groeien dan krimpen, en daar past een aandeleninkoop niet bij. CEO Stahli heeft vaker gemeld dat de NSI omvang omhoog kan/moet om de portefeuille efficiënter (tegen lagere % kosten) te beheren (ivm schaalvoordelen). EPRA cost ratio leek Q1 wat hoog, wellicht door extra advieskosten ter voorbereiding op FBI wijzigingen.
    
    De lage LTV doet geen pijn, en duidelijk dat NSI management scherp oog heeft voor marktontwikkelingen en beurskoers bij het uitvoeren van (des)investeringen, wat mij vertrouwen biedt dat de ambitie (meer assets, grote projecten starten) alleen wordt gerealiseerd als dit aantoonbare meerwaarde biedt.
    
    Morgen AVA in HNK Den Haag, wellicht dat hier meer wordt gedeeld. Benieuwd wat de sfeer is en hoe aandeelhouders stemmen, vooral mbt het verzoek om extra aandelen uit te kunnen geven (wat mij nu niet gepast en niet nodig lijkt). Ik heb mij niet aangemeld, tzt de besluiten en notulen maar volgen. Of als iemand hier bij de AVA aanwezig is, zou het mooi zijn als hier een indruk kan worden gedeeld.
15. junkyard 20 april 2023 13:41

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Verkoop Donauweg aan gemeente tegen redelijke prijs (incl capex) zou een prima oplossing zijn. Gezien de grootste Havenstad plannen lijkt mij en ligging van dit object lijkt mij dat voor de gemeente ook geen verkeerde beslissing, het pand zal (aan bvo prijs) ook niet gek duur zijn.
16. Lamsrust 20 april 2023 14:46

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    The Third Way... schreef op 20 april 2023 12:06:

    Wat ik waardeer aan ceo Stahli is dat hij in zijn comments, bij een kwartaalupdate, uitvoerig ingaat op de uitdagingen van zijn bedrijf en de sector. Hij schuwt niet om het negatieve te noemen en hoe hij daarmee omgaat.
    
    Heeft iemand hier inzicht in hoe post-FBI de fiscale winsten gedrukt zouden kunnen worden?Hoe er in afwachting gedacht wordt in de sector?
    
    Indien dat ook met afschrijvingen zou gedaan worden dan kunnen de gevolgen zeer interessant zijn. Niet alleen omdat er een levensduur geplakt moet worden op investeringen, maar ook omdat dan de dividenden hoger uitpakken dan de winst...
    

    Eens. Het voorwoord van Stahli is zeer helder en geeft een goed beeld van de huidige kantorenmarkt perikelen.
    
    Inzake de fiscaliteit:
    - onderbrengen van elk gebouw in een aparte BV, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van het lage VPB tarief tot EUR 200.000 alsmede de rente-aftrek gemaximaliseerd kan worden, omdat de eerste EUR 1 miljoen aan rente per BV in ieder geval aftrekbaar is;
    - fiscale afschrijving kan tot aan WOZ -waarde, i.e. op panden met hogere aanschafprijs dan WOZ waarde kan afschrijving plaatsvinden;
    - transfer pricing van de hoofdkantoorkosten aan de diverse BV's.
    Voor nieuwe ontwikkelingen kun je dan nog wat spelen met fiscaal transparante CV structuren om bijvoorbeeld ontwikkelingsverliezen - waar NSI nu mee te maken heeft - in aftrek te kunnen brengen van de BV's met de grootste panden die de meeste fiscale winst genereren.
17. Branco P 20 april 2023 14:48

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Over de uitspraak van de Hoge Raad inzake VVE aktenwijziging bij aanpassing gemeenschappelijke ruimte naar privé ruimte:
    
    www.vvebelang.nl/nieuws/aktewijziging...
    uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?...
    
    Kennelijk was het aanpassen van gemeenschappelijke ruimtes onderdeel van het plan voor Vitrum. Als een dergelijke aanpassing een benadeling van 1 of meerdere appartementsrechten tot gevolg heeft dan is uiteraard die 80% nooit van toepassing. Dan is 100% vereist. Als het dan niet lukt om iedereen mee te krijgen, dan is het altijd zaak voor een rechter om belangen af te wegen en zal de uitkomst zijn: 1) plan gaat niet door of 2) compensatie voor de geleden schade voor de benadeelden.
    
    De uitspraak van de Hoge Raad verandert niets aan het recht. Waarschijnlijk was de interpretatie van het recht door NSI voorheen onjuist. Ik vermoed dat de plannen voor een paar eigenaren wat nadelig waren en in Amsterdam heb je dan sowieso een probleem want eigenaren komen daar op voor hun rechten. Die 80% plus medewerking bestuur gaat natuurlijk nooit op als bepaalde eigenaren hierdoor aantoonbaar benadeeld worden. Dat kan iedereen aanvoelen... dan zou een 80% meerderheid misbruik kunnen maken en een kleine minderheid willens en wetens kunnen benadelen. En dat kan dus niet.
    
    Er kan uiteraard ook sprake zijn van een situatie waarin niemand echt benadeeld wordt maar waarbij enkele eigenaren doen alsof dat zo is. Tegenwerken omwille van het tegenwerken of om er een slaatje uit te slaan. Zo iemand zal er vast ook wel tussen kunnen zitten. De uitspraak van de Hoge Raad is dus geen verandering van het recht, maar slechts een verduidelijking van de interpretatie van het recht.
    
    Enfin, twee jaar verloren. Nu waarschijnlijk snel eieren voor je geld kiezen NSI en de leegstand verhuren zonder aanpassing van gemeenschappelijke ruimtes.
18. Branco P 20 april 2023 14:51

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Lamsrust schreef op 20 april 2023 14:46:

    [...]
    
    Eens. Het voorwoord van Stahli is zeer helder en geeft een goed beeld van de huidige kantorenmarkt perikelen.
    
    Inzake de fiscaliteit:
    - onderbrengen van elk gebouw in een aparte BV, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van het lage VPB tarief tot EUR 200.000 alsmede de rente-aftrek gemaximaliseerd kan worden, omdat de eerste EUR 1 miljoen aan rente per BV in ieder geval aftrekbaar is;
    - fiscale afschrijving kan tot aan WOZ -waarde, i.e. op panden met hogere aanschafprijs dan WOZ waarde kan afschrijving plaatsvinden;
    - transfer pricing van de hoofdkantoorkosten aan de diverse BV's.
    Voor nieuwe ontwikkelingen kun je dan nog wat spelen met fiscaal transparante CV structuren om bijvoorbeeld ontwikkelingsverliezen - waar NSI nu mee te maken heeft - in aftrek te kunnen brengen van de BV's met de grootste panden die de meeste fiscale winst genereren.
    

    Helder! Dank Lamsrust. Voor het onderbrengen in BV's zou dan een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting kunnen gelden (dat zou dan de overgangsregeling kunnen zijn o.i.d.)
19. The Third Way... 20 april 2023 15:20

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1639

      Gegeven: 507

    •    Aantal posts: 4.176

    quote:

    Lamsrust schreef op 20 april 2023 14:46:

    [...]
    
    Eens. Het voorwoord van Stahli is zeer helder en geeft een goed beeld van de huidige kantorenmarkt perikelen.
    
    Inzake de fiscaliteit:
    - onderbrengen van elk gebouw in een aparte BV, zodat optimaal geprofiteerd kan worden van het lage VPB tarief tot EUR 200.000 alsmede de rente-aftrek gemaximaliseerd kan worden, omdat de eerste EUR 1 miljoen aan rente per BV in ieder geval aftrekbaar is;
    - fiscale afschrijving kan tot aan WOZ -waarde, i.e. op panden met hogere aanschafprijs dan WOZ waarde kan afschrijving plaatsvinden;
    - transfer pricing van de hoofdkantoorkosten aan de diverse BV's.
    Voor nieuwe ontwikkelingen kun je dan nog wat spelen met fiscaal transparante CV structuren om bijvoorbeeld ontwikkelingsverliezen - waar NSI nu mee te maken heeft - in aftrek te kunnen brengen van de BV's met de grootste panden die de meeste fiscale winst genereren.
    

    Dank, gewaardeerd.
    
    Mbt. afschrijvingen, je hebt natuurlijk ook de inrichting (fit-out) die sneller afgeschreven mag/moet worden. Wat ik ook helder probeer te krijgen is in hoeverre het bestaande dividendregime hiermee verandert, cq. onder druk komt te staan. Immers, 80% v/d fiscaal gedrukte winst uitkeren kan heel wat lager uitvallen...
20. Lamsrust 20 april 2023 15:46

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    The Third Way... schreef op 20 april 2023 15:20:

    [...]
    Dank, gewaardeerd.
    
    Mbt. afschrijvingen, je hebt natuurlijk ook de inrichting (fit-out) die sneller afgeschreven mag/moet worden. Wat ik ook helder probeer te krijgen is in hoeverre het bestaande dividendregime hiermee verandert, cq. onder druk komt te staan. Immers, 80% v/d fiscaal gedrukte winst uitkeren kan heel wat lager uitvallen...
    

    Correct: inrichting kan sneller worden afgeschreven.
    
    Een normaal belaste BV kan zoveel dividend uitkeren als waartoe door de aandeelhouders besloten wordt, i.e. de civielrechtelijke toets geldt dan: globaal de crediteuren moeten betaald kunnen blijven worden voor minimaal 1 jaar.
21. Lamsrust 20 april 2023 15:51

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    Branco P schreef op 20 april 2023 14:48:

    Over de uitspraak van de Hoge Raad inzake VVE aktenwijziging bij aanpassing gemeenschappelijke ruimte naar privé ruimte:
    
    www.vvebelang.nl/nieuws/aktewijziging...
    uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?...
    
    Kennelijk was het aanpassen van gemeenschappelijke ruimtes onderdeel van het plan voor Vitrum. Als een dergelijke aanpassing een benadeling van 1 of meerdere appartementsrechten tot gevolg heeft dan is uiteraard die 80% nooit van toepassing. Dan is 100% vereist. Als het dan niet lukt om iedereen mee te krijgen, dan is het altijd zaak voor een rechter om belangen af te wegen en zal de uitkomst zijn: 1) plan gaat niet door of 2) compensatie voor de geleden schade voor de benadeelden.
    
    De uitspraak van de Hoge Raad verandert niets aan het recht. Waarschijnlijk was de interpretatie van het recht door NSI voorheen onjuist. Ik vermoed dat de plannen voor een paar eigenaren wat nadelig waren en in Amsterdam heb je dan sowieso een probleem want eigenaren komen daar op voor hun rechten. Die 80% plus medewerking bestuur gaat natuurlijk nooit op als bepaalde eigenaren hierdoor aantoonbaar benadeeld worden. Dat kan iedereen aanvoelen... dan zou een 80% meerderheid misbruik kunnen maken en een kleine minderheid willens en wetens kunnen benadelen. En dat kan dus niet.
    
    Er kan uiteraard ook sprake zijn van een situatie waarin niemand echt benadeeld wordt maar waarbij enkele eigenaren doen alsof dat zo is. Tegenwerken omwille van het tegenwerken of om er een slaatje uit te slaan. Zo iemand zal er vast ook wel tussen kunnen zitten. De uitspraak van de Hoge Raad is dus geen verandering van het recht, maar slechts een verduidelijking van de interpretatie van het recht.
    
    Enfin, twee jaar verloren. Nu waarschijnlijk snel eieren voor je geld kiezen NSI en de leegstand verhuren zonder aanpassing van gemeenschappelijke ruimtes.
    

    Opmerkelijk dat NSI dacht dat zij een soort onteigening van de minderheid kon bewerkstelligen. Slecht juridisch geadviseerd. Overigens was Stahli's team meer succesvol in de asset rotatie dan in de (her)ontwikkeling. Als ik het zo lees zijn in deze trajecten bakken met geld weggesmeten. Projectontwikkeling blijft een vak apart.