Unibail Rodamco Westfield N.V. - 2024: de grote asset rotatie

1. Lamsrust 6 januari 2025 17:02

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3989

     Gegeven: 615

   •    Aantal posts: 2.897

   quote:

   common sense schreef op 1 januari 2025 11:31:

   [...]
   Ik kijk uit naar je volgende openingsverhaal;-)
   

   Afgezien van het feit of mij de eer gegund zou zijn een openingsverhaal voor 2025 te schrijven, zou dat eigenlijk vrijwel identiek zijn aan het verhaal van een jaar geleden, omdat URW bezig is met het uitvoeren van de toen ingezette strategie, i.e. verkopen US en EUR regionals, temporiseren CAPEX en inhouding winst om de LTV op een acceptabel niveau te krijgen. Op al deze vlakken ligt URW op schema, behalve wat betreft de oplevering van Hamburg Ubersee. Dat moet in het voorjaar 2025 echt vlekkeloos gaan verlopen, opdat investeerders vertrouwen blijven houden in de ontwikkelcapaciteiten van URW. Daarnaast dient URW management klare wijn te schenken inzake de US Flagship portfolio; gezien de huidige US rentestand en de verwachtingen daaromtrent denk ik dat deze portfolio in handen van URW zelf de meeste waarde heeft, omdat URW de hierin aanwezige ontwikkelingswaarde kan ontsluiten en deze portfolio deels met goedkoop Europees geld kan financieren. URW kan beter - net als bij de Forum des Halles transactie van vandaag - maximaal 50% verkopen van de centra waarvan zij nog volledig eigenaar is, i.e. Old Orchard, Galleria at Roseville, Century City en WTC. Bij laatstgenoemde kan de nieuwe eigenaar dan meebetalen aan de herpositionering van de mall. Op die manier kan genoeg liquiditeit worden vrijgemaakt om de LTV ruim onder de 40% te krijgen zonder dat de US Flagship portfolio verkocht hoeft te worden.
2. !@#$!@! 6 januari 2025 22:47

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4554

     Gegeven: 3396

   •    Aantal posts: 20.856

   Jij schrijft de meest inhoudelijke postings op dit forum, dus zou ik het logisch vinden dat jij de nieuwe draad opent. Goed voorbeeld doet goed volgen ;-)
3. voda 7 januari 2025 07:48

   auteur info

   • voda

     Lid sinds: 02 dec 2005

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 93331

     Gegeven: 22886

   •    Aantal posts: 384.194

   KBC Securities geeft een houdadvies voor UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD
   dinsdag 7 januari 2025 - 06:57u
   
   KBC Securities geeft een koersdoel van € 78,00.
   
   www.guruwatch.nl/advies/176480/UNIBAI...
4. HCohen 7 januari 2025 08:44

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3658

     Gegeven: 3490

   •    Aantal posts: 5.349

   Jefferies: gaat van 'houden, koersdoel €73' (26-7-2024) naar 'buy, koersdoel €92'
   
   www.boursier.com/actualites/news/marc...
   07-01-2025
   Jefferies verhoogt URW naar 'buy', koersdoel €92.
   Jefferies passe à l''achat' sur URW en visant 92 euros
5. HCohen 7 januari 2025 11:34

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3658

     Gegeven: 3490

   •    Aantal posts: 5.349

   quote:

   HCohen schreef op 7 januari 2025 08:44:

   Jefferies: gaat van 'houden, koersdoel €73' (26-7-2024) naar 'buy, koersdoel €92'
   
   www.boursier.com/actualites/news/marc...
   07-01-2025
   Jefferies verhoogt URW naar 'buy', koersdoel €92.
   Jefferies passe à l''achat' sur URW en visant 92 euros
   

   Hier de motivatie van Jefferies
   
   www.zonebourse.com/cours/action/UNIBA...
   
   Unibail RW in goede vorm: Jefferies verhoogt naar Kopen
   07 januari 2025
   
   Unibail-Rodamco-Westfield (+2,69% naar 76,30 euro) is de grootste stijger op de CAC 40 nadat Jefferies zijn aanbeveling verhoogde. De broker heeft zijn aanbeveling verhoogd van “Houden” naar “Kopen”, met een koersdoel dat is verhoogd van 73 euro naar 92 euro, omdat het van mening is dat “het momentum dat zich rond het aandeel opbouwt volgend jaar zou moeten verbeteren” en dat “de herdefiniëring van de Amerikaanse strategie als katalysator zou moeten werken”. De nettoschuld, die drastisch is verlaagd, “zou eind 2025 23 miljard euro moeten bedragen”.
   
   Jefferies is van mening dat de Groep “zijn wens om de Verenigde Staten te verlaten zou kunnen heroverwegen”: een vertrek uit de VS zou te schadelijk zijn voor de resultaten, aangezien deze portefeuille de afgelopen 3 jaar het best heeft gepresteerd. De kracht van de Amerikaanse dollar en de robuustheid van de belangrijkste winkelcentra maken de optie om in de VS te blijven nog aantrekkelijker.
   
   Bovendien is de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed niet levendig genoeg om deze uitstap tegen fatsoenlijke prijzen te overwegen.
   Naarmate het schuldafbouwproces voortduurt, verwacht Jefferies dat het risicoprofiel van de Groep zal verbeteren, zij het ten koste van de kasstroomgeneratie.
6. common sense 7 januari 2025 12:38

   auteur info

   • common sense

     Lid sinds: 20 okt 2020

     Laatste bezoek: 02 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 167

     Gegeven: 96

   •    Aantal posts: 288

   quote:

   Lamsrust schreef op 6 januari 2025 16:46:

   [...]
   
   Forum des Halles ligt hartje Parijs, 1de arrondissement, 99% bezetting. Volgens H1, 2024 bericht is de laagste yield van een URW centrum in Frankrijk 4.1%. Hoogstwaarschijnlijk deze mall.
   

   Zullen er goede redenen voor hebben, maar ik hoop niet dat dit dan (gedeeltelijk) als dividend uitgekeerd gaat worden in 2025. Die moeten ze dan binnenhouden als de enige manier om schulden af te lossen de (gedeeltelijke) verkoop van je mooiste assets is.
7. Ortega 7 januari 2025 13:42

   auteur info

   • Ortega

     Lid sinds: 03 feb 2004

     Laatste bezoek: 02 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 392

     Gegeven: 1122

   •    Aantal posts: 2.437

   quote:

   HCohen schreef op 7 januari 2025 11:34:

   [...]
   Hier de motivatie van Jefferies
   
   ..... De nettoschuld, die drastisch is verlaagd, “zou eind 2025 23 miljard euro moeten bedragen”.
   

   23 miljard schuld , eind 2025 ?? Nou nee:
   
   Uit Q3 verslag Unibail: As at September 30, 2024, the Group’s net financial debt decreased to €21.5 Bn ....
   en
   ---Proforma for the disposals secured to date, the net debt would be €21.0 Bn...
   
   Half miljard extra kosten HAmburg had men al verwerkt in deze Q3 rapportage,
8. HCohen 7 januari 2025 15:44

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 02 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3658

     Gegeven: 3490

   •    Aantal posts: 5.349

   quote:

   Ortega schreef op 7 januari 2025 13:42:

   [...]
   
   23 miljard schuld , eind 2025 ?? Nou nee:
   
   Uit Q3 verslag Unibail: As at September 30, 2024, the Group’s net financial debt decreased to €21.5 Bn ....
   en
   ---Proforma for the disposals secured to date, the net debt would be €21.0 Bn...
   
   Half miljard extra kosten HAmburg had men al verwerkt in deze Q3 rapportage,
   

   Ja, zelfs met de hybride leningen is dat niet rond te krijgen (zeker niet gezen recente verkopen die zonder twijfel afgerond zullen zijn voor eind 2025).
   Typefoutje ;-) ?
   
   In elk geval een mooie verhoging, goed voor concensus
9. Lamsrust 7 januari 2025 16:02

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3989

     Gegeven: 615

   •    Aantal posts: 2.897

   quote:

   HCohen schreef op 7 januari 2025 11:34:

   [...]
   
   Hier de motivatie van Jefferies
   
   www.zonebourse.com/cours/action/UNIBA...
   
   Unibail RW in goede vorm: Jefferies verhoogt naar Kopen
   07 januari 2025
   
   Unibail-Rodamco-Westfield (+2,69% naar 76,30 euro) is de grootste stijger op de CAC 40 nadat Jefferies zijn aanbeveling verhoogde. De broker heeft zijn aanbeveling verhoogd van “Houden” naar “Kopen”, met een koersdoel dat is verhoogd van 73 euro naar 92 euro, omdat het van mening is dat “het momentum dat zich rond het aandeel opbouwt volgend jaar zou moeten verbeteren” en dat “de herdefiniëring van de Amerikaanse strategie als katalysator zou moeten werken”. De nettoschuld, die drastisch is verlaagd, “zou eind 2025 23 miljard euro moeten bedragen”.
   
   Jefferies is van mening dat de Groep “zijn wens om de Verenigde Staten te verlaten zou kunnen heroverwegen”: een vertrek uit de VS zou te schadelijk zijn voor de resultaten, aangezien deze portefeuille de afgelopen 3 jaar het best heeft gepresteerd. De kracht van de Amerikaanse dollar en de robuustheid van de belangrijkste winkelcentra maken de optie om in de VS te blijven nog aantrekkelijker.
   
   Bovendien is de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed niet levendig genoeg om deze uitstap tegen fatsoenlijke prijzen te overwegen.
   Naarmate het schuldafbouwproces voortduurt, verwacht Jefferies dat het risicoprofiel van de Groep zal verbeteren, zij het ten koste van de kasstroomgeneratie.
   

   Ik heb geen contact met de analisten van Jeffries, maar mijn gedachten omtrent de US Flagship portfolio zijn identiek zoals ik hier recent schreef. Om deze portfolio (volledig) te kunnen behouden, zal de balans verstrekt moeten worden met extra Europese verkopen, winstinhouding en rem op Europese capex pijplijn. Het feit dat 15% wordt verkocht in een Frans kroonjuweel wijst er m.i. op dat grote verkoopopbrengsten uit de US niet aanstaande zijn. De cliffhanger bij de FY2024 cijfers wordt wat URW management gaat zeggen over de US strategie: komt er een "pivot" of niet. Nu Niel en Bressler geen formele rol meer spelen bij URW kan deze draai wel wat makkelijker gemaakt worden.
10. HCohen 7 januari 2025 17:07

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3658

      Gegeven: 3490

    •    Aantal posts: 5.349

    quote:

    Lamsrust schreef op 7 januari 2025 16:02:

    [...]
    
    Ik heb geen contact met de analisten van Jeffries, maar mijn gedachten omtrent de US Flagship portfolio zijn identiek zoals ik hier recent schreef. Om deze portfolio (volledig) te kunnen behouden, zal de balans verstrekt moeten worden met extra Europese verkopen, winstinhouding en rem op Europese capex pijplijn. Het feit dat 15% wordt verkocht in een Frans kroonjuweel wijst er m.i. op dat grote verkoopopbrengsten uit de US niet aanstaande zijn. De cliffhanger bij de FY2024 cijfers wordt wat URW management gaat zeggen over de US strategie: komt er een "pivot" of niet. Nu Niel en Bressler geen formele rol meer spelen bij URW kan deze draai wel wat makkelijker gemaakt worden.
    

    Welnu, laat ik het dan maar formaliseren Lamsrust;
    
    Jij bent onze ‘huis analist’ bij uitstek ;-)
12. HCohen 8 januari 2025 08:52

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3658

      Gegeven: 3490

    •    Aantal posts: 5.349

    CBRE UK 2025 verwachtingen
    December 5, 2024
    www.cbre.co.uk/press-releases/continu...
    
    Retail
    CBRE expects modest sales growth in 2025, driven by an increase in real household income and further interest rate cuts. Online sales penetration will continue to grow organically but retailers’ introduction of online return fees may temper this growth. Physical retail will remain a core component of occupiers’ business strategies. Prime space will become increasingly scarce in the year ahead, resulting in continued rental growth in the most attractive locations. Retail Parks are expected to lead investment in the sector in 2025 and for occupiers, prime Central London assets will continue to appeal.
    -------------------------
    CBRE EU 2025 verwachtingen
    
    CBRE Study: Physical Retail Dominates, with Major Brands Rapidly Expanding in Europe
    30/10/2024
    business-review.eu/business/retail/cb...
    The results of the CBRE European Retail Occupier Survey 2024 emerge during a time of optimism, as the retail sector and regional economy overall approach the end of a challenging period. The study includes responses from over 60 global retailers with a store network of over 130,000 locations, and shows that 71% of retailers planning to increase their number of physical stores intend to do so in markets where they are already present.
    
    Spacious stores are among the top priorities, with 72% of respondents aiming to enlarge their store size. This marks a significant increase compared to the 2022 CBRE study results, where only 26% of respondents expressed interest in operating larger surfaces.
    -------------------------
    
    CBRE US 2025 verwachtingen
    December 11, 2024
    mktgdocs.cbre.com/2299/9261ca5f-5392-...
    www.cbre.com/insights/books/us-real-e...
    
    Retail enters 2025 with the lowest vacancy rate of any commercial real estate sector. Although retailers will further consolidate, we expect growing demand in suburban locations and Sun Belt cities. Institutional capital will return to this sector.
    
    State of the Real Estate Cycle
    Commercial real estate fundamentals are in relatively good shape as we enter 2025, with even the distressed office sector benefiting from improved leasing activity. Our industry has suffered profound shocks over the past four years from the pandemic, high inflation, rising interest rates and a surge in construction completions. That real estate has weathered these formidable challenges is testimony to the asset class’s resilience and its role as the bedrock of business operations.
    
    It is tempting to say that we are in for a period of stability, but we know that will not be the case. Economic policies are changing under a new presidential administration, ways of working remain in flux, population migration is favoring the Sun Belt and the digital economy is booming.
    
    While we expect that economic growth in 2025 will ignite a new real estate cycle, we know that potential risks loom.
13. Lamsrust 8 januari 2025 11:24

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3989

      Gegeven: 615

    •    Aantal posts: 2.897

    Thx Cohen voor de CBRE stukken.
    In de US blijken retail meters schaarser te worden en dalen de cap rates met 24bps. Dit zou moeten impliceren dat de leegstand afneemt, LfL huren forser stijgen en waarderingen dus stabiliseren.
    De investment market is nog niet optimaal door hoge rentes/onzekerheden. Alternatieve financiering komt wellicht wel los. Benieuwd of resterende 4 US regionals (incl. Oakridge) nog verkocht kunnen worden.
14. Branco P 8 januari 2025 12:36

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 01 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    HCohen schreef op 7 januari 2025 15:44:

    [...]
    
    Ja, zelfs met de hybride leningen is dat niet rond te krijgen (zeker niet gezen recente verkopen die zonder twijfel afgerond zullen zijn voor eind 2025).
    Typefoutje ;-) ?
    
    In elk geval een mooie verhoging, goed voor concensus
    

    H1 2024 geconsolideerd 23 miljard non current en 3,5 miljard current borrowings en bonds. 26,5 proportionale debt. IFRS debt was 25 miljard.
    
    Eind 2025 naar 23 miljard is dan niet zo gek, lijkt mij?
15. Ortega 8 januari 2025 12:50

    auteur info

    • Ortega

      Lid sinds: 03 feb 2004

      Laatste bezoek: 02 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 392

      Gegeven: 1122

    •    Aantal posts: 2.437

    Ja, ik denk het bij nader inzien tochook. Op mijn bierviltje stonden al die ondoorzichtige bonds niet.
16. HCohen 8 januari 2025 13:22

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3658

      Gegeven: 3490

    •    Aantal posts: 5.349

    quote:

    Branco P schreef op 8 januari 2025 12:36:

    [...]
    
    H1 2024 geconsolideerd 23 miljard non current en 3,5 miljard current borrowings en bonds. 26,5 proportionale debt. IFRS debt was 25 miljard.
    
    Eind 2025 naar 23 miljard is dan niet zo gek, lijkt mij?
    

    Daar ga je uit van '(Total) financial liabilities (nominal value) excl Cash & cash equivalents op pag 73' of
    'current- en non current liabilities op pag 5' en niet de 'net debt' waar Jefferies aan refereerde
    ( pakte je kolom '21 dec 2023' pag 12 voor IFRS debt?)
    
    Zelfs als je de meest wijde metric pakt (pag 78 obv EPRA performance measures),
    nl de 'Net debt Proportionate Consolidation combined (Group IFRS), dan kom je er niet aan uit rekening houdend met verkopen, extra kosten Hamburg na H1 en divi verwachting (lees nog stukje inhouding) voor eind 2025.
    
    per H1 2024
    The Group’s net debt;
    IFRS basis €20,379 Mn
    Proportionate basis €21,800 Mn
    obv EPRA performance measures (o.a. incl hybrids);
    Group IFRS as reported €22,220
    Group IFRS as reported Proportionate Consolidation combined €23,688
17. HCohen 8 januari 2025 14:16

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 02 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3658

      Gegeven: 3490

    •    Aantal posts: 5.349

    PS
    Als Jefferies uitgaat van minder tot geen inhouding divi en uitgaat van Group IFRS as reported Proportionate Consolidation combined (EPRA performance measures), dan is het wel rond te rekenen en verklaarbaar
    
    Echter, wie het fonds een beetje volgt weet dat er nog inhouding zal plaatsvinden
    (dit met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid/ imho)
18. Lamsrust 8 januari 2025 17:58

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3989

      Gegeven: 615

    •    Aantal posts: 2.897

    Aangaande de netto schuld van EUR 23 mrd waaraan Jeffries refereert. Dat getal zegt niet zoveel nu URW legio schuldbegrippen kent. Belangrijk is daarbij te beseffen dat de schuld die bij URW op de onder IFRS geconsolideerde balans staat ook voor een deel toekomt aan het zogenoemde belang derden ("External non-controlling interests"), i.e. de minderheidsaandeelhouders in JV's wier bezittingen en schulden onder IFRS worden meegeconsolideerd in de balans van URW.
    
    Even rekenen aan de netto schuld dan toebehoort aan de URW aandeelhouders. Voor de volledigheid nemen we de integrale netto schuld, i.e. inclusief hybrids en pro rata schuld in minderheidsdeelnemingen (die onder IFRS niet worden meegenomen):
    
    Stand 30.6.2024: EUR 23,688
    Volledige capex pijplijn: EUR 810
    Dividend mei 2025 (EUR 3) EUR 420
    Sales H2, 2024 + Forum des Halles EUR 1,000 -/-
    Verwachte sales 2025 EUR. 800 -/-
    Winst H2, 2024 + 2025 EUR 2,000 -/-
    Stand 31.12.2025 EUR 21,118
    
    Assets 30.6.2024 EUR 49,777
    Sales H2, 2024 + Forum des Halles EUR 1,000 -/-
    Verwachte sales 2025. EUR 800 -/-
    Capex EUR 810
    Herwaardering PM
    Duitse JV acquisitie via emissie EUR 240
    Assets 31.12.205 EUR 49,027
    
    Integrale LTV eind 2025: 43%; LTV ex hybrids: 39%; IFRS LTV (relevant voor bondholders) plm. 38%. Dus eind 2025 zou op basis van deze assumpties de balans van URW op orde zijn, afgezien van de hybrids ad EUR 1.8 mrd. Deze zitten op zich niet in de weg zolang de IFRS LTV maar ruim onder de 40% blijft, zodat deze hybrids in geval van nood door reguliere bonds geherfinancierd kunnen worden, waardoor de IFRS LTV dan weer oploopt naar 42%.
    
    Optie is om de hybrids geleidelijk uit te faseren door bijvoorbeeld geen 85% dividend van AREPS uit te keren vanaf 2026, maar 70% en het verschil in een reserve aflossing hybrids te stoppen, zodat ze in 2035 volledig zijn afgelost. Andere optie is nog langer winstinhouding of - indien de koers richting NTA van EUR 110 mocht tenderen - een 10% emissie. De AREPS verwatert dan slechts een paar procent doordat de interestlasten op de hybrids wegvallen.
    
    Beste optie is mijns inziens JV partners zoeken voor prime assets in Europa en US, i.e. deze verkopen op niy<5% en daarmee hybrids met een niy van >7% aflossen, dan stijgt de EPS namelijk! Hiervoor dient de IFRS LTV wel eerst ruim onder de 40% te zitten, omdat door deze transactie deze LTV oploopt (immers IFRS schuld blijft gelijk, maar onderliggende assets nemen af).
19. Branco P 8 januari 2025 20:40

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 01 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Hulde, Lamsrust! AB.
    
    Lamsrust, kijk je op dit moment nog naar NSI of eventuele andere vastgoedfondsen? (zoals een Mercialys of WDP)
20. !@#$!@! 9 januari 2025 14:53

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4554

      Gegeven: 3396

    •    Aantal posts: 20.856

    Voor de mensen die net als ik bijna nooit nieuwe draadje checken;
    
    www.iex.nl/Forum/Topic/1402738/Unibai...
    
    Draadje voor nieuwe voorspelling koers.
21. Lamsrust 9 januari 2025 19:05

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3989

      Gegeven: 615

    •    Aantal posts: 2.897

    quote:

    Branco P schreef op 8 januari 2025 20:40:

    Hulde, Lamsrust! AB.
    
    Lamsrust, kijk je op dit moment nog naar NSI of eventuele andere vastgoedfondsen? (zoals een Mercialys of WDP)
    

    Branco: ik zit nog WHA, KLEP en NSI maar deze posities zijn afzonderlijk maar 5% van de URW positie. Ik zie dat koers WDP inmiddels zelfs lager is dan NSI. Dus ik ga me hierin eens verdiepen. Qua retail zie ik meeste upside in URW t.o.v. KLEP/WHA.