Beleggen.nl
Uitgebreid zoeken
Markt MonitorMarkt Monitor
Aandeel

NSI NL0012365084

Laatste koers (eur)

22,000

  • Verschil

    -0,100 -0,45%

  • Volume

    90.524 Gem. (3M) 41,2K

  • Bied

    -  

  • Laat

    -  
+ In watchlist

Nieuwe Steen Investments verkoopt winkelcomplex....

217 Posts
Pagina: «« 1 ... 6 7 8 9 10 11 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. [verwijderd] 18 mei 2013 13:00

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    k2es schreef op 17 mei 2013 13:52:

    In het eigen vermogen zijn de leningen al verwerkt.Zo werkt dat boekhoudkundig.

    Dus als het eigenvermogen 9.47 en de koers 5.71, dan is de korting (discount) 5.71/9.47= 39,7%. Met andere woorden NSI is belachelijk laag gewaardeerd.


    Jij hebt het over de korting op de boekwaarde van het eigen vermogen. Het ging over de impliciete korting op de boekwaarde van het vastgoed. Dat is wat anders.

    voorbeeld

    vastgoed 100

    eigen vermogen 40
    vreemd vermogen 60

    Als dit fictieve fonds voor de helft van het eigen vermogen wordt verhandeld betaal je voor het eigen vermogen dus maar 20. De impliciete korting op het vastgoed is dan geen 50%, maar 20% (20+60 tov 100) aangezien de schulden 1:1 blijven staan.
  2. [verwijderd] 18 mei 2013 17:37

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Dikkie Dik schreef op 18 mei 2013 13:00:

    [...]

    Jij hebt het over de korting op de boekwaarde van het eigen vermogen. Het ging over de impliciete korting op de boekwaarde van het vastgoed. Dat is wat anders.

    voorbeeld

    vastgoed 100

    eigen vermogen 40
    vreemd vermogen 60

    Als dit fictieve fonds voor de helft van het eigen vermogen wordt verhandeld betaal je voor het eigen vermogen dus maar 20. De impliciete korting op het vastgoed is dan geen 50%, maar 20% (20+60 tov 100) aangezien de schulden 1:1 blijven staan.
    Een korting van 50% is volgens mij in jouw voorbeeld reëler, want als je het fonds morgen liquideert en het vastgoed verkoopt tegen boekwaarde heb je een winst van 100%, want je krijgt 40 uitgekeerd tegen de inleg van 20.
  3. sip 18 mei 2013 18:47

    • sip

      Lid sinds: 07 mei 2010

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 187

      Gegeven: 51

    •    Aantal posts: 901

    quote:

    k2es schreef op 17 mei 2013 14:00:

    Stijgende rentes? De ECB heeft net de rente met 0,25% verlaagd. Het is nu juist goedkoper om te lenen. Ik zie de hypotheekrente voor particulieren ook wat dalen.
    Dit geeft aan dat de financiers NSI als een vergroot risico zien.
    Ondanks de daling van de rentes geld dit niet voor NSI en dat is iets om bezorgd te zijn.
    De afwaardering in 1e kw. 2013 en dit vooral in Nederland waar 69% van de portefeuille zit geeft
    reden tot zorg. Ook de sectorale spreiding is niet zo gunstig (56% kantoren).
    De financiers geven zo eigenlijk al een beleggingsoordeel over NSI en dat is bepaald niet positief.
    De afwaarderingen blijven zorgelijk en een verder afglijden brengt een emissie dichterbij.
    Nog contant dividend uitkeren lijkt me niet zo verstandig.
    Alle geld is nodig de slechte tijd door te komen.
  4. [verwijderd] 19 mei 2013 08:28

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Novastar schreef op 18 mei 2013 17:37:

    [...]

    Een korting van 50% is volgens mij in jouw voorbeeld reëler, want als je het fonds morgen liquideert en het vastgoed verkoopt tegen boekwaarde heb je een winst van 100%, want je krijgt 40 uitgekeerd tegen de inleg van 20.
    Het is alleen zo jammer dat (commercieel) vastgoed bij liquidatie niet de boekwaarde op zal brengen. Dit geldt in het bijzonder voor leegstaande kantoren.

  5. [verwijderd] 19 mei 2013 23:35

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Dikkie Dik schreef op 19 mei 2013 08:28:

    [...]

    Het is alleen zo jammer dat (commercieel) vastgoed bij liquidatie niet de boekwaarde op zal brengen. Dit geldt in het bijzonder voor leegstaande kantoren.

    Hangt natuurlijk af van de vraag of het vastgoed verhuurt is. Dat de huurmarkt zo slecht gaat is natuurlijk de oorzaak van deze discount en ook de oorzaak van de aanhoudende afwaarderingen door NSI. Laten we hopen dat dit binnenkort geschiedenis is...
  6. Rafter 20 mei 2013 14:51

    • Rafter

      Lid sinds: 26 aug 2004

      Laatste bezoek: 04 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 587

      Gegeven: 31

    •    Aantal posts: 1.909

    quote:

    Novastar schreef op 19 mei 2013 23:35:

    [...]
    Hangt natuurlijk af van de vraag of het vastgoed verhuurt is. Dat de huurmarkt zo slecht gaat is natuurlijk de oorzaak van deze discount en ook de oorzaak van de aanhoudende afwaarderingen door NSI. Laten we hopen dat dit binnenkort geschiedenis is...
    Afwaarderingen zijn terecht. En gegeven het feit dat de LTV-breach toch niet stijgt (steady 58% tijdje) daarbij helemaal niet slecht. Afgezien van de situatie mbt de grootaandeelhouder (??) Is de daling van de (hypo) rente een geschenk.
    Discussie over liquidatiewaarde vs boekwaarde gegeven de discounts (discountdiscusie is iintereressant..) is mijns inziens pas relevant bij:
    -opkruipende LTV
    -vermindering bezettingsgraad
    -onzekere rente-ontwikkeling vreemd vermogen bij kortlopende herfinancieringen
    Niet aan de ordd. Maar aan de hand van de Q1 cijfers merk je balanceeracts: met 'afschrijvingen' - de hoogte altijd erg discusiabel - kun je veel sturen...
    En ze doen het goed in dat opzicht. Ik vergelijk het dan maar even met de twee geliquideerde Hanzevast vennootschappen, waar ik zelf in zat- en niet meer uit kon! Met 'goed doen' bedoel ik: ze zijn actief, ze kennen de valkuilen, altans die indruk geeft het mij.
    Nb. Graag nog wat info over die familie Habas, het eraan klevende risico is niet te kwalificeren vr een simpele aandeelhouder
  7. Rafter 20 mei 2013 15:04

    • Rafter

      Lid sinds: 26 aug 2004

      Laatste bezoek: 04 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 587

      Gegeven: 31

    •    Aantal posts: 1.909

    quote:

    sip schreef op 18 mei 2013 18:47:

    [...]

    Dit geeft aan dat de financiers NSI als een vergroot risico zien.
    Ondanks de daling van de rentes geld dit niet voor NSI en dat is iets om bezorgd te zijn.
    De afwaardering in 1e kw. 2013 en dit vooral in Nederland waar 69% van de portefeuille zit geeft
    reden tot zorg. Ook de sectorale spreiding is niet zo gunstig (56% kantoren).
    De financiers geven zo eigenlijk al een beleggingsoordeel over NSI en dat is bepaald niet positief.
    De afwaarderingen blijven zorgelijk en een verder afglijden brengt een emissie dichterbij.
    Nog contant dividend uitkeren lijkt me niet zo verstandig.
    Alle geld is nodig de slechte tijd door te komen.
    Sip, voor groot deel met je eens, behalve het laatste. Juist het niet uitkeren van contant dividend verhoogt de kans op liquidatie...in de nieuwe opzet is de hoogte van het dividend een afgeleide van de hoogte van de LTV. Omdat deze nu > 55% is is het dividend circa 50% van het directe resultaat. Dat is koersondersteunend!
    Met afwaarderingen, hoogte bediscussiabel en het hoeft ook echt niet elk kwartaal, definieer je dus het dividendrendement bij NSI. En met 7.7% is dat koersondersteunend. En dat blijkt.
    Wat denk je wat er zou gebeuren als er geen dividend uitgekeerd zou worden? En wat dat zou betekenen voor de onder druk staande poditie van een groot-aandeelhouder? Etcetera.
  8. [verwijderd] 20 mei 2013 15:13

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Rafter schreef op 20 mei 2013 15:04:

    [...]

    Sip, voor groot deel met je eens, behalve het laatste. Juist het niet uitkeren van contant dividend verhoogt de kans op liquidatie...in de nieuwe opzet is de hoogte van het dividend een afgeleide van de hoogte van de LTV. Omdat deze nu > 55% is is het dividend circa 50% van het directe resultaat. Dat is koersondersteunend!
    Met afwaarderingen, hoogte bediscussiabel en het hoeft ook echt niet elk kwartaal, definieer je dus het dividendrendement bij NSI. En met 7.7% is dat koersondersteunend. En dat blijkt.
    Wat denk je wat er zou gebeuren als er geen dividend uitgekeerd zou worden? En wat dat zou betekenen voor de onder druk staande poditie van een groot-aandeelhouder? Etcetera.
    Daar komt bij dat NSI in Nederland geen vennootschapsbelasting betaalt omdat ze fiscale beleggingsinstelling zijn (fbi). Daarvoor is wel vereist dat zij tenminste het volledige fiscale resultaat uitkeren. Het is daarom lastig het dividend nog verder te verlagen. Het is natuurlijk wel mogelijk om stockdividend uit te keren, wat NSI ook zal doen als het de LTV > 60% stijgt.

    Grappig feitje wat je hieruit kunt afleiden:
    NSI verwacht het laatste onroerend goed in Zwitserland boven fiscale boekwaarde te verkopen. Anders is er immers geen reden om een latente belastingverplichting op te nemen op de balans.
  9. sip 20 mei 2013 17:55

    • sip

      Lid sinds: 07 mei 2010

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 187

      Gegeven: 51

    •    Aantal posts: 901

    quote:

    Rafter schreef op 20 mei 2013 15:04:

    [...]

    Sip, voor groot deel met je eens, behalve het laatste. Juist het niet uitkeren van contant dividend verhoogt de kans op liquidatie...in de nieuwe opzet is de hoogte van het dividend een afgeleide van de hoogte van de LTV. Omdat deze nu > 55% is is het dividend circa 50% van het directe resultaat. Dat is koersondersteunend!
    Met afwaarderingen, hoogte bediscussiabel en het hoeft ook echt niet elk kwartaal, definieer je dus het dividendrendement bij NSI. En met 7.7% is dat koersondersteunend. En dat blijkt.
    Wat denk je wat er zou gebeuren als er geen dividend uitgekeerd zou worden? En wat dat zou betekenen voor de onder druk staande poditie van een groot-aandeelhouder? Etcetera.
    .

    Het contante dividend vervangen door stockdividend.
    Dan kan aandeelhouder het zelf contant maken door de stocks te verkopen en NSI houdt de
    broodnodige liquiditeit om aflossingen te doen om zodoende de LTV te ondersteunen.
    De herwaarderingen komen voort uit leegstand en volgens update zijn er nauwelijks transacties
    in dit onroerendgoed. De balanswaarde van de kantoren bedraagt 1,142 mljrd en daarvan is circa
    300 mln leeg. De grote vraag hoe gaat dit zich ontwikkelen? Verder afboeken? Tegen bodemprijzen verkopen ? Herontwikkelen en dan verhuren of verkopen?
    Zeg het maar. Ik denk dat zelfs NSI niet weet hoe het afloopt.
    Dus hou elke cent beschikbaar voor aflossingen tot de kust weer veilig is.
  12. [verwijderd] 3 juni 2013 09:38

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Mooi instapmoment binnenkort: 5,20 is zo'n beetje het vorige dieptepunt van de koers. Vandaag heeft NSI al even de 5,30 aangetikt en morgen 0,10 ex-dividend. Je kunt vandaag dus effectief kopen voor de all-time low prijs...
  13. [verwijderd] 6 juni 2013 11:01

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Sources inform ''Globes'' that Aspen Group Ltd. (TASE:ASGR), controlled by Rony Zarom, is apparently making progress in its attempt to take over financially troubled Habas HZ Investments Ltd. (TASE: HABS), controlled by chairman Herzel Habas. Aspen is in talks with the Habas bondholders representative to take over the real estate company.
    www.globes.co.il/serveen/globes/docvi...
  15. k2es 7 juni 2013 17:53

    • k2es

      Lid sinds: 08 aug 2003

      Laatste bezoek: 20 dec 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 88

      Gegeven: 388

    •    Aantal posts: 801

    Als Aspen Habas HZ overneemt, dan past dat blijkbaar ook n hun plannen om in West-Europees vastgoed te investeren, althans dat is de strekking van het laatst genoemde artikel. NSI zou daar goed bij passen, dus ik verwacht niet dat zij dan hun aandelen NSI op korte termijn zullen verkopen, zeker niet zolang de koers nog zo laag is.
  16. Alles kwijt 7 juni 2013 23:45

    • Alles kwijt

      Lid sinds: 07 dec 2007

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 578

      Gegeven: 6

    •    Aantal posts: 3.396

    Ik keek net even in snapshot naar de 5-jaarsgrafiek van Nieuwe Steen....... Het gaat al jaren en jaren alleen maar lager en lager... De koers is eventjes opgeveerd geweest, maar nu is de stand van zaken alweer bijna op z'n laagst. Nog 3 of 4 cent verwijderd van het laagste punt. Wat verwachten jullie eigenlijk van het bezit van dit aandeel? Ik lees dat jullie regelmatig bijkopen....
    Welke grote jongens zitten er naast de familie Habas eigenlijk nog meer in dit schip? Pensioenfondsen? Geen wonder dat er gekort wordt op de pensioenen. Ik heb het aandeel ooit korte tijd in bezit gehad. Hoe ik destijds tot die dwaling gekomen ben, weet ik niet meer.
  17. [verwijderd] 8 juni 2013 12:26

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Alles kwijt schreef op 7 juni 2013 23:45:

    Wat verwachten jullie eigenlijk van het bezit van dit aandeel?
    Ik zelf denk dat dit een van de meestbelovende aandelen is op de Nederlandse beurs, zij het met aardige risico's.
    Weliswaar is de waardering gedaald van een piek op € 24,40 in 2006 naar € 5,20 in 2012 (-79%), ik denk dat de bodem is bereikt en dat de weg naar boven op de lange termijn weer open ligt, omdat de waardering op dit moment echt laag is.

    Kansen
    - Ondanks de afwaarderingen die al zijn gepleegd, is NSI aantrekkelijk gewaardeerd. De intrinsieke waarde per aandeel (op basis van EPRA) was 31 maart 2013 € 10,52. Op basis van het slot van vrijdag is dat een discount van 51%. Oftewel: een verdere waardedaling van het vastgoed van 51% is al ingeprijsd. Mijns inziens is het volstrekt onrealistisch om te denken dat er nog zoveel afboekingen plaats moeten vinden.
    - De afgelopen jaren is verlies geleden, maar enkel op waardeverminderingen van het vastgoed. Het directe beleggingsresultaat van NSI is van 2008 t/m 2012 jaarlijks toegenomen met gemiddeld 5,3%. In 2013 zal het directe beleggingsresultaat stabiliseren, in verband met de verkoop van panden die niet in de high-yield strategie passen (met name het vastgoed in Zwitserland).
    - NSI heeft een groot deel van haar vermogen belegt in kantoorpanden. Een branche met grote risico's in economisch mindere tijden (zoals we hebben gezien), maar ook een branche waar het rendement hoog is. Het verwachte directe beleggingsresultaat in 2013 is 7,6% van het eigen vermogen. Dit is een stuk lager dan de 'veilige' vastgoedfondsen, waar het resultaat doorgaans rond de 3-4% schommelt. Als de markt aantrekt, zal NSI dus sterk hiervan profiteren.
    - De bezettingsgraad stijgt al in 2013. Weliswaar kan NSI nog niet de hoge huurprijzen vragen die zij zou willen vragen, maar een hogere bezettingsgraad biedt wel zekerheid over het resultaat in de komende jaren.
    - Dividendrendement: NSI heeft zich tot doel gesteld haar schuldenlast af te bouwen. Daarom geldt het volgende dividendbeleid:
    Als de beleningsgraad > 60%, keert NSI 50% van het directe resultaat als stockdividend uit.
    Als de beleningsgraad tussen 55% en 60% ligt betaalt NSI 50% van het directe resultaat als cash uit.
    Als de beleningsgraad < 55% ligt, betaalt NSI 100% van het directe beleggingsresultaat als cash uit.

    Het verwachte dividend voor 2013 is € 0,40, op basis van een verwachte beleningsgraad tussen de 55% en 60%. Dit is een dividendrendement van 7,73% op basis van het slot van vrijdag, terwijl slechts de helft van het directe resultaat wordt uitgekeerd.

    Risico's
    Uiteraard zijn er redenen dat de waardering zo laag is.
    - Habas is nog altijd in de problemen en daarom bestaat het risico dat het aandelenbelang van Habas (20,5%) op de markt komt, wat de koers verder zal drukken. Dit is nog altijd een risico, maar naar mijn idee kan het nooit lang duren voordat hier uitsluitsel over komt. Ik kan mij daarbij niet voorstellen dat de obligatiehouders van Habas besluiten Habas dan maar te laten failleren.
    - De rentes die NSI betaalt zijn in het eerste kwartaal opgelopen omdat NSI een hogere spread betaalt. Als straks de marktrente ook gaat stijgen, zal NSI een stijgende financieringslast krijgen.
    NSI heeft dit risico echter op waarde geschat en werkt eraan om de financieringslasten af te bouwen. De beleningsgraad is in het eerste kwartaal gedaald van 58,2% naar 58,0% en zal naar verwachting in het tweede kwartaal verder dalen door verkoop van panden en doordat de helft van het directe resultaat niet wordt uitgekeerd maar wordt aangewend voor aflossingen.

    Conclusie
    Naar mijn idee is NSI een uitstekende belegging, mits de risico's niet worden onderschat. Op dit moment geniet de belegger een dividendrendement van 7,7%, dat redelijk veilig is gezien het feit dat maar de helft van het resultaat wordt uitgekeerd. De discount ten opzichte van de boekwaarde is dermate extreem dat de belegger feitelijk geen last heeft van verdere afwaarderingen: die zijn immers al ingeprijsd.
    Qua koers verwacht ik dat de huidige terugval zal bodemen boven de € 4,81 (52w-low) en vervolgens gestaag zal stijgen als blijkt dat NSI haar schulden onder controle heeft en de bezettingsgraad de stijgende lijn doorzet. Als Habas aankondigt dat het een deal heeft gesloten met haar aandeelhouders zal de koers mogelijk een flinke opsteker krijgen.

    Ik geef mijn mening graag voor een betere, maar ik heb er alle vertrouwen in.
  18. jrxs4all 8 juni 2013 17:53

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 22 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    Novastar schreef op 8 juni 2013 12:26:

    De intrinsieke waarde per aandeel (op basis van EPRA) was 31 maart 2013 € 10,52. Op basis van het slot van vrijdag is dat een discount van 51%. Oftewel: een verdere waardedaling van het vastgoed van 51% is al ingeprijsd.
    Oei!!!!!! ;-)

    Stel ik heb een huis van 2 ton met een hypotheek van 1 ton -> 1 ton overwaarde. Als het huis 10% in waarde zakt, hoeveel procent zakt dan mijn overwaarde ?
  19. [verwijderd] 8 juni 2013 18:07

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    jrxs4all schreef op 8 juni 2013 17:53:

    [...]

    Oei!!!!!! ;-)

    Stel ik heb een huis van 2 ton met een hypotheek van 1 ton -> 1 ton overwaarde. Als het huis 10% in waarde zakt, hoeveel procent zakt dan mijn overwaarde ?
    Ai, je hebt gelijk :-)

    Er is een waardedaling van 19,29% ingeprijsd:

    EV: 771.779.000
    Discount: 51%
    Discount in €: 393.607.000
    Vastgoedbeleggingen: € 2.039.746.000
    393.607.000/2.039.746.000 = 19,29%
  20. jrxs4all 9 juni 2013 09:10

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 22 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    Novastar schreef op 8 juni 2013 18:07:

    [...]
    Ai, je hebt gelijk :-)

    Er is een waardedaling van 19,29% ingeprijsd:

    Zelfs minder dan dat. Van dat genoemde eigen vermogen moet je het gedeelte van minderheidsaandeelhouders nog aftrekken en bovendien is er inmiddels dividend uitgekeerd.
217 Posts
Pagina: «« 1 ... 6 7 8 9 10 11 »» | Laatste |Omhoog ↑

Neem deel aan de discussie

Word nu gratis lid van Beleggen.nl

Al abonnee? Log in
NSI

Van de redactie

  1. 10 afgeprijsde aandelen van topbedrijven
  2. Met deze ETF kleurt uw portefeuille groen als de S&P 500 daalt
  3. 7 koopwaardige aandelen voor de lange termijn
  4. Dit aandeel is toegevoegd aan favorietenlijstje beleggers
  5. TA-column Nico Bakker: koopkansen bij Nvidia?
  6. Twee groeiaandelen met verdubbelpotentieel in vijf jaar
Meer artikelen