Eurocommercial Properties NL0015000K93

Europesche REITS waardevergelijking

1. !@#$!@! 26 juli 2022 18:03

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3380

   •    Aantal posts: 20.821

   WH
   
   was gisteren al door met een verw DIR €1.55 - €1.65 met een payout van 75% is dat een verw div van €1.20
   
   MGR Uplifts waren +0.1%
   
   Iets hogere waarderingen
   Lagere leegstand naar 94.7%
   
   Verwacht weer 4% groei per jaar.
   
   LTV : 42.7%
2. !@#$!@! 26 juli 2022 18:06

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3380

   •    Aantal posts: 20.821

   Klep
   
   Vandaag door met een ver DIR van €2.45 met een pay-out van 75% is dat een verw div van €1.85
   (deze kan hoger ligger met een hogere pay-out vorig jaar was die al 78% en zal huidig jaar waarschijnlijk ook hoger zijn)
   
   MGR uplifst waren +2.4%
   
   Waardering bleven gelijk geloof ik
   Lagere leegstand naar 94.7%
   Omzetten iets boven die van 2019
   
   LTV 38.8%
3. !@#$!@! 27 juli 2022 18:31

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3380

   •    Aantal posts: 20.821

   MERC
   
   DIR (ffo) €1.13 met een pay-out van 90% is dat een verw div van €1 (voor vergelijking: 75% is €0.85 div)
   
   Huren omhoog met 3% (?)
   
   Waardering is gestegen +
   Lagere leegstand van 3.2 naar nu 2.9%
   Omzetten gelijk aan die van 2019 , maar footfall is nog flink lager met 88%
   
   LTV 36.6%
   
   Positief is de herfinanciering waardoor de rente is gedaalt van 2% naar 1.7% en voor langere tijd vastgezet.
   Ook positief is dat er veel investeringen zijn gepland, voor ruim 500mln met een verwacht yield van bijna 7%
   
   Negatief is echter dat de OCR (occupancy cost ratio) afneemt van 10.3% naar 10.7%
   
   Voor een goede vergelijking zou ik die voor de andere fondsen ook moeten opzoeken. Want daar zal daar waarschijnlijk ook sprake van zijn. Immers de omzetten zijn ondanks een inflatie van ruim 10% (sinds 2019) dus niet echt toegenomen. Terwijl de huren wel gestegen zijn. Deze situatie moet verbeteren wil men de huren kunnen blijven verhogen. Er is dus nog steeds geen sprake van groei. Het huidige hoge dividend is fundamenteel dus wel logisch onder deze omstandigheden. (huren houden de inflatie niet bij en dus dividend wordt elkaar jaar minder in reële termen)
4. !@#$!@! 27 juli 2022 22:26

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3380

   •    Aantal posts: 20.821

   CAR ook mooie resultaten:
   
   DIR: €1.45 met een verw div. van €1.11 (bij 75%)
   
   - in Q2 2022 lagen de sales 5% boven die van Q2 2019
   - reletting/renewals deden +2,8%
   - leegstand stabiel op 3,8% plus 1,3% strategisch, samen 5,1%
   - OCR 10,8%
   - 150mio aan objecten op 30 juni ingebracht in een JV waar CAR nog 20% aandeel in heeft. CAR krijgt daarvoor managementfees.
   - Waardering +1,1% LFL bij een NIY van 6,02%
   - Op 21 juli sloten ze een herfinanciering af, looptijd tot in 2027 en rentekosten: 3maands euribor plus 180bpt marge. Eindelijk eens wat duidelijkheid over de marges die banken nu willen.
   - LTV 36,9%
5. !@#$!@! 28 juli 2022 14:46

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3380

   •    Aantal posts: 20.821

   URW
   
   Europa:
   Huren flink omhoog. MGR was +5% (?)
   Sales omhoog 2% boven 2019 in Q2
   Leegstand stabiel: 4% (UK slecht met 10%)
   Waardering licht omhoog. (+0.8%) (Uk -1.4%)
   
   LTV 42-45%
   
   Eigenlijk wel allemaal in lijn met de rest. Behalve de huurgroei die een stuk beter lijkt. Mag aannemen dat de OCR hier dus ook zijn gestegen.
   
   27.4% van de inkomsten komen uit de VS.
   Dus 72.6% van de €8.90 aan inkomen zal overblijven. Welke €6.46
   
   Bij een uitkeringspercentage van 75% krijg je dan een dividend van €4.85
6. !@#$!@! 28 juli 2022 14:53

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3380

   •    Aantal posts: 20.821

   Ter vergelijking:
   Dit is op basis van een pay-out van 75% (alleen Merc en Klep zullen meer uitbetalen)
   
   ECP: €1.80
   WH: €1.25
   Klep: €1.85
   Merc: €0.85
   Carm: €1.11
   URW: €4.85
   
   Op basis van de koers van vanmiddag maakt dat:
   
   ECP : 1,8 21,56 8,35%
   WH :1,25 14,44 8,66%
   Klep: 1,85 21,56 8,58%
   Merc: 0,85 8,65 9,83%
   Carm: 1,11 15,2 7,30%
   URW: 4,85 53,1 9,13%
   
   Merc is dus goedkoper dan de rest. Ik heb hier geen echte reden voor kunnen vinden. Zeker omdat die als een van de weinige waarschijnlijk 90% zal uitkeren. Bij URW is het op zich logisch vanwege de iets hogere onzekerheid en omdat er dit jaar geen dividend is. (Corrigieer je hier voor ligt het percentage gelijk aan de rest) Waarom Carm beter gewaardeerd is kan ik ook zo niet zeggen.
   De verschillen zijn echter best klein.
7. !@#$!@! 26 augustus 2022 15:10

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3380

   •    Aantal posts: 20.821

   ECMPA
   
   verwachte DIR van €2.20 - €2.30
   
   Sales 2Q22 7.3% boven 2Q19
   Uplift on renewels en relettings: 4.3%
   Blijvend lage leegstand van 1,5%
   Waarderingen iets omhoog: +1.4%
   
   LTV = 38.9%
   
   ECMPA laat wat dat betreft nog steeds duidelijk de beste cijfers zien.
   
   Verwacht dividend 75% van €2.25 = €1.70
   
   (stockdividend is sigaar uit eigen doos).
8. !@#$!@! 26 augustus 2022 15:14

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3380

   •    Aantal posts: 20.821

   Update:
   
   Ter vergelijking:
   Dit is op basis van een pay-out van 75% (alleen Merc en Klep zullen meer uitbetalen)
   
   ECP: €1.70
   WH: €1.25
   Klep: €1.85
   Merc: €0.85
   Carm: €1.11
   URW: €4.85
   
   ECP: 22,34 7,61%
   WH: 14,18 8,82%
   Klep: 21,04 8,79%
   Merc: 8,25 10,30%
   Carm: 15,84 7,01%
   URW: 53,05 9,14%
9. Branco P 26 augustus 2022 15:17

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4020

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   !@#$!@! schreef op 26 augustus 2022 15:10:

   ECMPA
   
   verwachte DIR van €2.20 - €2.30
   
   Sales 2Q22 7.3% boven 2Q19
   Uplift on renewels en relettings: 4.3%
   Blijvend lage leegstand van 1,5%
   Waarderingen iets omhoog: +1.4%
   
   LTV = 38.9%
   
   ECMPA laat wat dat betreft nog steeds duidelijk de beste cijfers zien.
   
   Verwacht dividend 75% van €2.25 = €1.70
   
   (stockdividend is sigaar uit eigen doos).
   

   Stockdividend is geen sigaar uit eigen doos. Er blijft namelijk meer cash in het bedrijf en daarmee heb je een lagere LTV. Dus stock zorgt voor verlaging van het risico. Wat in het vat zit, verzuurt niet.
10. !@#$!@! 4 januari 2023 15:34

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    quote:

    !@#$!@! schreef op 26 augustus 2022 15:14:

    Update:
    
    Ter vergelijking:
    Dit is op basis van een pay-out van 75% (alleen Merc en Klep zullen meer uitbetalen)
    
    ECP: €1.70
    WH: €1.25
    Klep: €1.85
    Merc: €0.85
    Carm: €1.11
    URW: €4.85
    
    ECP: 22,34 7,61%
    WH: 14,18 8,82%
    Klep: 21,04 8,79%
    Merc: 8,25 10,30%
    Carm: 15,84 7,01%
    URW: 53,05 9,14%
    

    Merc heeft zijn achterstand nu helemaal weggewerkt en heeft weer dezelfde div. verw. als Klep.
    
    Het was dus lonend geweest om te switchen naar dat fonds vanwege de relatieve korting.
    Bij URW is de korting juist iets opgelopen relatief. Maar komende maanden gaan andere fondsen dividend uitkeren en zal dat voordeel weer weg gaan vallen. Toch mooi hoe dat werkt.
    (WH heeft nu een lager dividend in mijn excel zie ik. Neem aan dat dat door de belastingen komt? Weet niet meer waarom :-) Dat is uitgesteld, dus zou nu weer €1.25 moeten zijn? Maar goed dat is eenmalig zoals het er nu naar uitziet)
    
    Carm 1,11 13,66 8,13%
    ECP 1,7 23,7 7,17%
    WH 1,14 13,01 8,76%
    Klep 1,85 22,22 8,33%
    Merc 0,85 10,13 8,39%
    URW 4,85 51,78 9,37%
12. !@#$!@! 30 november 2023 12:33

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    ECP 1,93 8,98%
    WH 1,445 9,50%
    Klep 2,04 8,81%
    Merc 0,98 11,07%
    URW 6,24 10,66%
    
    Voor de vergelijking. Verw dividend op basis van 85% uitkering FFO (dus geen werkelijk dividend).
    
    Doordat URW flink harder is gestegen dan de rest heeft Merc nu de hoogste risico premie. De risico premie van URW tov Klep/ECP is nu nog maar 2% (was ruim 3%)
13. !@#$!@! 5 december 2023 11:48

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    Op dit moment is de risicopremie van URW geslonken naar nog maar 1% tov ECP. Zou op zich een reden kunnen zijn om weer terug te switchen of gelijk te spreiden. Persoonlijk denk ik dat het voordeel van URW door de hogere risicopremie nu wel grotendeels weg is.
    
    ECP 21,66- 1,93 8,91%
    WH 15,82- 1,445 9,13%
    Klep 23,44 - 2,04 8,70%
    Merc 9,07- 0,98 10,80%
    URW 62,82- 6,24 9,93%
14. !@#$!@! 14 december 2023 10:34

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    ECP 21,86 1,93 8,83%
    WH 14,27 1,42 9,95%
    Klep 24,64 2,04 8,28%
    Merc 9,22 0,98 10,63%
    URW 66,44 6,24 9,39%
    
    Verschil met ECP is weer geslonken naar een 0.5% en daarmee zou je mogen stellen dat de risico premie voor URW er weer uit is.
    Op dit moment is Merc het aantrekkelijkst met de hoogste premie.
    Premie op WH is opgelopen. Ben benieuwd of die er weer uitloopt of voorlopig zal blijven.
15. !@#$!@! 22 december 2023 16:26

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    ECP 22,3 1,93 8,65%
    WH 14,6 1,42 9,73%
    Klep 24,69 2,04 8,26%
    Merc 9,82 0,98 9,98%
    URW 67,1 6,24 9,30%
    
    
    - Toch mooi hoe dat werkt. Nu is ook Merc zijn risicopremie weer aan het inlopen. Wat dat betreft blijft het dus lonend om te switchen tussen REITS met de hoogste risicopremies. Als dit zo doorgaat zal WH binnenkort degene zijn met de hoogste risicopremie. En terecht natuurlijk. Alleen geen idee of dat blijft, immers hiervoor was het slechte management ook nooit een probleem voor de prijs.
    
    Verschillen zijn best klein geworden. Dus behalve Merc zie ik niet echt meer voordelen van de een boven de ander. (de reden waarom ik van ECP naar URW was overgestapt).
16. !@#$!@! 19 januari 2024 18:26

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    ff nieuwe tussenstand. nu ook weer verwacht dividend op basis van 85% uitkering FFO ter vergelijking.
    
    ECP 1,93 9,23%
    WH 1,42 10,19%
    Klep 2,04 8,62%
    Merc 0,98 9,33%
    URW 6,24 9,64%
    
    Merc heeft een flinke inhaalslag gemaakt en staat nu weer lager dan URW. Klep staat nog wel bovenaan, maar verschil is duidelijk kleiner.
    WH begint nu duidelijk een premie te laten zien. Markt die eindelijk wakker wordt?
17. !@#$!@! 2 februari 2024 13:33

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    Nieuwe tussenstand. 85% van de verwachte FFO. Heb de cijfers aangepast voor de verwachting 2024. Ben gewoon uitgegaan van 3% huurgroei voor alledrie. Heb alleen URW niet aangepast. Dat is meer rekenwerk vanwege de verwachte verkoop VS en nieuwe opleveringen enzo, dus houdt mijn oude cijfers nog even aan.
    De hogere rente zal komende jaren ervoor zorgen dat deze cijfers amper zullen stijgen en zelfs kunnen dalen tov komend jaar. Zonder dat er groei is te verwachten hoeven we ook geen echt hogere koersen te verwachten denk ik. Alles zal afhangen van het nieuwe rentebeleid. Huidige verwachting is een LT korte rente van ruim 2% , dus 4% voor de obligaties en dan 8% voor het dividend??? In het geval dat de dreiging van hogere rente echt wegvalt misschien zo 6,5%?? Dat zou nog wel voor flinke koersstijgingen kunnen zorgen. (ruim 40%)
    
    WH duidelijk nog het slechts, maar ondertussen is ECP van de laagste naar de hoogste verhuisd. Zonder reden.
    Reden dus dat ik nu weer vnml in ECP zit. (Plus putopties geschreven op URW -> 10* betere premies)
    
    ECP 20,34 2,03 9,98%
    WH 13,75 1,45 10,55%
    Klep 23,86 2,12 8,89%
    Merc 10,56 1 9,47%
    URW 66,44 6,24 9,39%
18. !@#$!@! 26 juli 2024 17:28

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    Nieuwe tussenstand. Genormaliseerd dividend verwachting op basis van 85% van de verwachte FFO. (dus geen werkelijk dividend)
    
    Klep 2,1 8,39%
    ECP 2 8,75%
    Merc 1,01 8,92%
    URW 6,8 10.05%
    WH 1,49 10,73%
    
    Heb ze op rijtje van mins risicovol , naar meest risicovol gezet. De markt lijkt het perfect met mij eens te zijn en alle REITS lijken daarmee gewoon een goede waardering te hebben.
    Pas bij een risico-opslag van minimaal 3% (meer verw div rend.) zal ik weer wat ECP inruilen voor URW.
    
    (ik dacht even deze veel te vroeg terug geruild te hebben van URW naar ECP, maar ondertussen loopt ECP weer prima voor en dat met minder risico)
19. !@#$!@! 16 oktober 2024 14:06

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    ECP 24,55 2 8,15%
    WH 14,9 1,49 10,00%
    Klep 30,08 2,14 7,11%
    Merc 11,93 1,02 8,55%
    URW 78,34 6,8 8,68%
    
    Klep begint duidelijk uit te lopen tov de rest en heeft nu het laagste verwachte div. rend. (op basis 85% FFO genormaliseerd)
    
    WH staat nog steeds flink onderaan. Markt lijkt duidelijk risicopremie te eisen vanwege het slechte management.
    
    Mochten de verschillen nog wat oplopen dan zou ik zeker Klep verkopen en bv ECP ervoor terug kopen. Tot nu toe lopen de verschillen op lange termijn er weer eruit.
    Voor Merc lijkt wel een structureel hoger div. rend. te eisen dan Klep. Wat logisch is gezien het kwaliteitsverschil.
20. Branco P 16 oktober 2024 15:34

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4020

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Zet je Carmila er niet meer tussen? :-)
    
    Mercialys zit nog met een paar van die Casinohypermarkten die niet overgenomen zijn door andere partijen maar waar nu wel de deur gesloten is. Dat heeft uiteraard wel invloed op het functioneren van die paar winkelcentra waar dit nu aan de hand is.
    
    Bij het ene winkelcentrum zal de Casino de enige grote trekker geweest zijn, maar bij andere winkelcentra zal het probleem minder groot zijn omdat daar meerdere trekkers zijn (zoals bijvoorbeeld Brest). Wel is het interessant om 24 oktober de Q3 update te lezen op dit punt.
    
    Let op, het gaat hier maar om een paar centra en alle andere Mercialys-centra profiteren juist ondertussen omdat daar nieuwe supermarkten de oude Casino-units hebben overgenomen en daardoor daar voor meer bezoekers zorgen dan voorheen.
21. !@#$!@! 14 januari 2025 21:33

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3380

    •    Aantal posts: 20.821

    Nee die volg ik niet meer. Maar als je de verwachte DIR weet zet ik hem er wel weer tussen :-)
    Nieuwe update: (weer op basis van genormaliseerd dividend op basis van 85% uitkering:
    
    REIT Koers verw.div. Rendement.
    
    ECP 21,65 2 9,24%
    WH 13,84 1,49 10,77%
    Klep 28 2,14 7,64%
    Merc 10,06 1,02 10,14%
    URW 71,16 6,7 9,42%
    
    Klep is duidelijk een positieve uitschieter. De rest zit namelijk zo tegen de 10% of er zelfs iets boven.