UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. Lamsrust 9 oktober 2023 09:29

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   quote:

   Branco P schreef op 8 oktober 2023 13:45:

   [...]
   
   Ik denk niet dat we nog veel verkopen in 2023 zullen gaan zien. De vastgoedmarkten zijn on hold omdat rentedalingen even uit zicht zijn geraakt. Er zal vast nog de ene of andere transactie zijn, die al was afgedeald en waar de koper niet meer onderuit kan, maar veel verwacht ik er niet van.
   
   MANAGEMENT HEEFT BIJ DE H1, 2023 CIJFERS VERZEKERD DAT HET EUROPESE VERKOOPPROGRAMMA EIND 2023 AFGEROND ZOU ZIJN EN DAT ER GESPREKKEN LOPEN OVER US REGIONALS. WIL URW MANAGEMENT ENIGSZINS GELOOFWAARDIG BLIJVEN - NU HUN UITSPRAAK EERDER DIT JAAR DAT ZIJ NOG STEEDS GELOVEN IN VERKOOP US FLAG SHIPS VOOR ULTIMO 2023 TOEN DAT DOOR DE ANALISTEN TIJDENS DE CALL ZELF AL IN TWIJFEL WERD GETROKKEN - MOET ER VOOR EIND 2023 DUS VRIJWEL VOLDAAN WORDEN AAN AFRONDING VERKOOP PROGRAMMA EUROPA EN NOG EEN PAAR US REGIONALS. ANDERS WORDEN DE RATING BUREAUS OOK ONRUSTIG HETGEEN ZIJN IMPACT HEEFT OP DE BONDYIELDS.
   
   ZELF BEN IK ER OOK VOORSTANDER VAN OM NU WEL EENS WAT EXTRA KORTING TE GEVEN OM DIK EEN MILJARD CASH BINNEN TE SLEPEN. TEN EERSTE KIJKT GEEN ANALIST MEER NAAR DE US REGIONALS DUS OOK EEN EXTRA AFBOEKING DAAROP HEEFT GEEN IMPACT. TEN TWEEDE IS ONGEWIS WAT DE RENTE IN DE TOEKOMST GAAT DOEN, DUS NU WAT EXTRA KORTING KAN OVER EEN JAAR EEN GOEDE DEAL BLIJKEN TE ZIJN, ZEKER TEN AANZIEN VAN MINDERE KWALITEIT VASTGOED. TEN DERDE KAN MANAGEMENT DUS OOK ZEGGEN VERKOOPPROGRAMMAS AFGEROND, NU FOCUS OP KERNPORTFOLIO MET HER EN DER CAPEX VOOR WAARDEVERMEERDERING.
   
   Portfolio is nu 51 mrd euro en daar komt snel ruim 1,5 mrd euro bij van Hamburg. Ik neem aan dat jij echter ook rekening houdt met wat verdere afwaarderingen?
   
   IK HEB TOEVOEGING HAMBURG WEGGESTREEPT TEGEN VERKOPEN EN NOG WAT AFBOEKING.
   
   LTV van 36% hoeft nou ook weer niet natuurlijk, wanneer je een kwalitatief hoogwaardige portefeuille hebt. Bij Portefeuille 51 mrd en LTV 39% zit je op 20 mrd schuld als acceptabel.
   
   ALS DE RENTE ECHT JARENLANG HOOG GAAT BLIJVEN, WORDT URW GECONFRONTEERD MET VERDUBBELING INTERESTLASTEN. DAN LIEVER NU ALVAST DE BALANS STRUCTUREEL REPAREREN.
   
   Misschien eind 2024 wel alweer een stuk meer transacties.
   
   WELLICHT INDERDAAD, MAAR NU ALVAST EVEN DIE EUR 1.2 MRD BINNENTREKKEN ZOU IK ZEGGEN.
   
   In de tussentijd is de grote cashpositie (4 miljard) waarop rente ontvangen wordt een prachtige hedge tegen hogere rentekosten gebleken. Dat was een element waar ik voorheen nog geen rekening mee hield. Als je tevens zou bedenken dat op enig moment een deel van de cash zou kunnen worden ingezet om bonds met een discount terug te kopen, dan moet je het als belegger toejuichen wanneer URW nog wat langer de cash binnenboord houdt.
   
   EENS.
   

2. Branco P 9 oktober 2023 10:00

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   thanks Lamsrust voor de extra info en toelichting! ik denk dat we toch vrij dicht bij elkaar zitten uiteindelijk.
   
   de rentes kunnen niet blijven stijgen aangezien dan letterlijk de hele wereld failliet gaat, landen voorop. Heel veel dalen zullen de rentes denk ik dan ook weer niet, omdat geld lenen tegen 5% a 6% eigenlijk een gezonde situatie is. Maar als de economie wat gaat haperen, wat periodiek sowieso gebeurt, en de centrale banken (tijdelijk) de rentes verlagen, dan komen er toch altijd momentjes van relatief gunstig (her)financieren.
   
   Vandaag de marktrentes omlaag en toch ook het vastgoed, maar ik denk dat ik toch een flesje Passoa ga halen, met dank aan Nolet ;-)
3. Lamsrust 9 oktober 2023 14:08

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   quote:

   Branco P schreef op 9 oktober 2023 10:00:

   thanks Lamsrust voor de extra info en toelichting! ik denk dat we toch vrij dicht bij elkaar zitten uiteindelijk.
   
   de rentes kunnen niet blijven stijgen aangezien dan letterlijk de hele wereld failliet gaat, landen voorop. Heel veel dalen zullen de rentes denk ik dan ook weer niet, omdat geld lenen tegen 5% a 6% eigenlijk een gezonde situatie is. Maar als de economie wat gaat haperen, wat periodiek sowieso gebeurt, en de centrale banken (tijdelijk) de rentes verlagen, dan komen er toch altijd momentjes van relatief gunstig (her)financieren.
   
   Vandaag de marktrentes omlaag en toch ook het vastgoed, maar ik denk dat ik toch een flesje Passoa ga halen, met dank aan Nolet ;-)
   

   Ik ben het met je eens dat de rentes niet veel verder kunnen stijgen maar ze kunnen wel eens veel langer op het huidige niveau blijven. Voor URW impliceert dat 4% voor 10 jaars EURO geld, waar ze nu 1.3% betalen op hun EURO leningen (en 3.9% op hun USD/GBP leningen) en plm. gemiddeld 2% over alle leningen. We moeten er dus maar eens rekening mee houden dat op de echt lange termijn de rente naar gemiddeld 4% op alle leningen kan gaan, i.e. dubbel zoveel. Om de rentelasten van EUR 450 miljoen nu op jaarbasis dan in toom te houden, moet de schuld extra omlaag, Vandaar mijn voorstel om naar een IFRS schuld van EUR 17 mrd te gaan. Dat is na aftrek hybrid van EUR 1.85 mrd een proportionele schuld van plm. EUR 16.5 mrd, zodat de rentelasten dan EUR 660 mln zullen bedragen, i.e. EUR 210 mln meer dan nu hetgeen EUR 1.50 AREPS kost. Dan spreek je over meer dan 5 jaar verder, zodat de huurstijgingen deze AREPS daling zouden moeten compenseren, zodat de totale AREPS tegen de E 10 blijft. Hier hoort een koers bij van minimaal EUR 100 ~ 120 bij een balans met een LTV van iets boven de 30%.
4. Branco P 9 oktober 2023 15:45

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Lamsrust schreef op 9 oktober 2023 14:08:

   [...]
   
   Ik ben het met je eens dat de rentes niet veel verder kunnen stijgen maar ze kunnen wel eens veel langer op het huidige niveau blijven. Voor URW impliceert dat 4% voor 10 jaars EURO geld, waar ze nu 1.3% betalen op hun EURO leningen (en 3.9% op hun USD/GBP leningen) en plm. gemiddeld 2% over alle leningen. We moeten er dus maar eens rekening mee houden dat op de echt lange termijn de rente naar gemiddeld 4% op alle leningen kan gaan, i.e. dubbel zoveel. Om de rentelasten van EUR 450 miljoen nu op jaarbasis dan in toom te houden, moet de schuld extra omlaag, Vandaar mijn voorstel om naar een IFRS schuld van EUR 17 mrd te gaan. Dat is na aftrek hybrid van EUR 1.85 mrd een proportionele schuld van plm. EUR 16.5 mrd, zodat de rentelasten dan EUR 660 mln zullen bedragen, i.e. EUR 210 mln meer dan nu hetgeen EUR 1.50 AREPS kost. Dan spreek je over meer dan 5 jaar verder, zodat de huurstijgingen deze AREPS daling zouden moeten compenseren, zodat de totale AREPS tegen de E 10 blijft. Hier hoort een koers bij van minimaal EUR 100 ~ 120 bij een balans met een LTV van iets boven de 30%.
   

   Mee eens, die 1,3% euroleningen gaan op termijn allemaal richting minimaal 4%. Schuldreductie is belangrijk, maar URW hoeft geen goede objecten tegen te lage prijzen te gaan verkopen. Dan beter een jaartje extra het dividend binnenboord houden en dat gebruiken voor schuldreductie. Ik hoop dat ze het verkoopprogramma voor 2023 nog kunnen verwezenlijken alleen ik signaleer dat de afgelopen 2 a 3 maanden opeens heel veel vastgoeddeals on hold gaan of worden afgeblazen. Het kan bijna niet anders dan dat er dus nu ook wat beoogde kopers van URW objecten nu aan het afhaken zijn of reeds zijn afgehaakt. Maar ik laat mij heel graag verrassen
5. Lamsrust 9 oktober 2023 16:06

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   quote:

   Branco P schreef op 9 oktober 2023 15:45:

   [...]
   
   Mee eens, die 1,3% euroleningen gaan op termijn allemaal richting minimaal 4%. Schuldreductie is belangrijk, maar URW hoeft geen goede objecten tegen te lage prijzen te gaan verkopen. Dan beter een jaartje extra het dividend binnenboord houden en dat gebruiken voor schuldreductie. Ik hoop dat ze het verkoopprogramma voor 2023 nog kunnen verwezenlijken alleen ik signaleer dat de afgelopen 2 a 3 maanden opeens heel veel vastgoeddeals on hold gaan of worden afgeblazen. Het kan bijna niet anders dan dat er dus nu ook wat beoogde kopers van URW objecten nu aan het afhaken zijn of reeds zijn afgehaakt. Maar ik laat mij heel graag verrassen
   

   Eens. Goede objecten tegen te lage prijzen hoeft niet, maar ik vermoed dat de resterende EUR 700 mln is ingevuld met objecten beneden de gemiddelde URW kwaliteit die niet binnen de Westfield branding strategie passen, zoals Almere (reeds verkocht) en Zoetermeer. Op deze objecten mag wat mij betreft wat extra korting gegeven worden, omdat deze in de toekomst toch niet voor de LfL huurgroei gaan zorgen. Indien zelfs de extra korting niet genoeg is, kan URW nog eens gaan lunchen met bevriende Franse institutionele en bijvoorbeeld een JV met de MotN aanbieden tegen een stevige (lage) niy bij wijze van once in a life time opportunity om in topkwaliteit te investeren. Dat heeft uiteraard niet mijn voorkeur, maar werkt wel om cash op te halen om die E 700 miljoen te vullen.
6. Lamsrust 9 oktober 2023 16:30

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   www.iex.nl/Premium/Adviezen/782466/Vo...
   
   Indien dit uitkomt dan gaan de koersen van URW en soortgelijke nog aardig omhoog. Zeker bij URW omdat ze met hun hedges dan de periode van duur geld hebben overbrugd.
   
   Ik reken eerst nog op een dip voordat deze stijging zal inzetten.
7. PhilipBe2 9 oktober 2023 17:07

   auteur info

   • PhilipBe2

     Lid sinds: 06 okt 2022

     Laatste bezoek: 06 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 26

     Gegeven: 62

   •    Aantal posts: 111

   quote:

   Lamsrust schreef op 2 oktober 2023 09:22:

   [...]
   
   Dit is de nieuwe vastgoedman. Die heeft er dus vertrouwen in. En goed getimed, net op dipje van donderdag onder de E 45. Ik zit ook op het vinkentouw om nog eens fors uit te breiden, maar was druk met juridische analyse woekerpolisaffaire.
   

   @Lamsrust
   Vertrouwen of verplichting?
   
   Bij het aantreden van Mr. Bessler en Mr. Niel is er ook de verplichting gestart om "skin in the game" te hebben.
   
   STAPLED SHARE RETENTION AND INVESTMENT OBLIGATIONS
   To align the interests of MB members with shareholders and pursuant to a SB decision (in line with the Afep-Medef Code), MB members must meet
   retention and investment requirements in Stapled Shares. The Stapled Shares ownership requirement is 300% of the gross annual FI for the CEO and
   200% for other MB members. Until that requirement is met, when LTIs are delivered, MB members must retain shares: at least 30% of their PS vested
   and 30% of their net gain on SO at exercise.
8. Branco P 9 oktober 2023 17:41

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   hoe dan ook, ook voor skin in the game wil je liefst zo weinig mogelijk betalen. Roberto Fraticelli deed bij ECP ook een topaankoop midden in het Coronadal. Dat was tegelijk voor mij een teken dat we rond het absolute dal zaten. Die meneer zit er toch wat dieper in de materie dan ikzelf ;-)
9. Lamsrust 10 oktober 2023 00:20

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   quote:

   PhilipBe2 schreef op 9 oktober 2023 17:07:

   [...]
   
   @Lamsrust
   Vertrouwen of verplichting?
   
   Bij het aantreden van Mr. Bessler en Mr. Niel is er ook de verplichting gestart om "skin in the game" te hebben.
   
   STAPLED SHARE RETENTION AND INVESTMENT OBLIGATIONS
   To align the interests of MB members with shareholders and pursuant to a SB decision (in line with the Afep-Medef Code), MB members must meet
   retention and investment requirements in Stapled Shares. The Stapled Shares ownership requirement is 300% of the gross annual FI for the CEO and
   200% for other MB members. Until that requirement is met, when LTIs are delivered, MB members must retain shares: at least 30% of their PS vested
   and 30% of their net gain on SO at exercise.
   

   Rouget wist dit toen hij zijn arbeidsovereenkomst tekende. Indien hij geen vertrouwen in URW had gehad, had hij de arbeidsovereenkomst niet getekend en was elders gaan werken.
   
   Ik heb zelf bij PE gewerkt en daar moest je ook meedoen in de investeringen. Ik heb toen zelfs nog in mijn arb ovk laten opnemen dat ik na x jaar het recht had om mijn % te verdubbelen. Dat recht heb ik vervroegd ingeroepen.
10. HCohen 10 oktober 2023 13:09

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3639

      Gegeven: 3473

    •    Aantal posts: 5.312

    URW announces comprehensive evolution of Better Places to support the environmental transition of cities and retail
    cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
    
    Jean-Marie Tritant, CEO of URW, said:
    “With sustainability performance embedded in our business strategy, the evolution of URW’s Better
    Places roadmap future proofs our portfolio, supports the sustainable evolution of retail and unlocks
    value creation opportunities.
12. Mr. Fleming 10 oktober 2023 14:53

    auteur info

    • Mr. Fleming

      Lid sinds: 31 mei 2023

      Laatste bezoek: 23 jul 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 411

      Gegeven: 359

    •    Aantal posts: 484

    quote:

    Branco P schreef op 9 oktober 2023 15:45:

    [...]
    
    Mee eens, die 1,3% euroleningen gaan op termijn allemaal richting minimaal 4%. Schuldreductie is belangrijk, maar URW hoeft geen goede objecten tegen te lage prijzen te gaan verkopen. Dan beter een jaartje extra het dividend binnenboord houden en dat gebruiken voor schuldreductie. Ik hoop dat ze het verkoopprogramma voor 2023 nog kunnen verwezenlijken alleen ik signaleer dat de afgelopen 2 a 3 maanden opeens heel veel vastgoeddeals on hold gaan of worden afgeblazen. Het kan bijna niet anders dan dat er dus nu ook wat beoogde kopers van URW objecten nu aan het afhaken zijn of reeds zijn afgehaakt. Maar ik laat mij heel graag verrassen
    

    Branco, dank voor de goed beargumenteerde posts, weer een hoop geleerd. Ik snap en begrijp het ook wel, de zienswijze..
    But However, ik blijf er ondanks alles wel een voorstander van om iets van een dividend te doen, laat het slechts een € 2.50 zijn.
    
    Ik vindt dat het Bestuur wel moet laten zien dat ze aandeelhouderswaarde aan het creëren en zijn en dus ons, de aandeelhouders nog wel in het vizier hebben.. Van uitstel komt afstel, van jaar 3 naar jaar 4 geen dividend. Hoe groot is dan denk je, de kans dat ze in jaar 5 wel gaan uitkeren..?
    
    Een REIT moet gewoon een spaarvarkentje zijn dat netjes wat spaarcentjes afdraagt.. Bestuur URW moet gewoon integraal weer wennen aan het idee dat ze de aandeelhouders zien staan en weer een dividend uitkeren..
    
    Doe je dit niet, zullen een hoop beleggers na drie jaar wachten, URW laten vallen als een baksteen, Ik persoonlijk ben na 3 jaar wachten het ook helemaal zat om zo lang op dat dividend te moeten wachten.. Shorters zullen dit effect ongetwijfeld gaan verstreken op de gebroken afspraken van de RvB van URW.. En daar ging de koers van URW naar € 20, daar heb ik persoonlijk niet zo veel zin..!
    
    Omgekeerd:
    
    Ga er maar vanuit dat dividend hervatten, dat het ook koers opdrijvend werkt, veel dividendbeleggers en fondsen zullen weer instappen, shorters zien dit ook en laten dan makkelijker een dividendsfonds zoals URW links liggen.. allemaal zaken die URW hoger zullen gaan zetten..
    
    En met in het vooruitzicht 80% van een WPA per aandeel van 9.68 die op termijn uitgekeerd gaat worden (netto dividend van € 7,75 afgerond), wat dan ook echt gaat komen, want het dividend is immers weer hervat, het zijn dus geen kletspraatjes van het Bestuur, wat écht laat zien serieus te zijn met het dividend..
    Knalt de koers maar zo door naar de € 80 of € 100,..!!
    
    En dat willen we toch allemaal met elkaar hier. Toch?
13. Branco P 10 oktober 2023 17:01

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Wat we willen, denk ik, is dat URW eerst volledig orde op zaken stelt. Eerst de risico's eruit en dan pas het cashrendement. Ik deel jouw mening niet dat er sowieso een klein cashdividend naar de beleggers moet. Als daardoor bijvoorbeeld de rating van URW net negatief zou veranderen, dan heb je weer heel veel geld verloren aan hogere toekomstige rentelasten. Ja, als het écht kan, dan gaat het dividend weer uitgekeerd worden. Wat in het vat zit verzuurt niet. Als aandeelhouder moet je jezelf zien als mede-eigenaar van het bedrijf. Je moet niet in een tunnelvisie naar een beetje dividend kijken. Een heel klein stukje van het bedrijf is gewoon van jou, Mr. Fleming, en je moet dus kijken naar het bedrijf alsof het van jou is. En dan doen wat het beste is voor de langere termijn en daarmee ook voor een zo hoog mogelijk rendement op de langere termijn. Hoe eerder de problemen zijn opgelost, hoe sneller de koers naar boven knalt. Een klein dividend volgend jaar is daarbij volledig verwaarloosbaar. Mocht URW ervoor kiezen om het dividend nog even een jaartje extra niet uit te keren, en beleggers nemen afscheid op lagere niveaus dan nu, dan zal ik zeker wat van die stukjes oppikken. Het wordt er dan immers alleen maar beter op.
14. konijnenmelkertbaan 10 oktober 2023 17:48

    auteur info

    • konijnenmelkertbaan

      Lid sinds: 11 mei 2010

      Laatste bezoek: 04 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 244

      Gegeven: 43

    •    Aantal posts: 781

    Dan zal de beste optie komend jaar stockdividend zijn. Ze zijn verplicht om een cashoptie aan te bieden, maar een korting van 10% zal genoeg zijn om velen over de streep te trekken. En als je dan alsnog je knaak dividend wilt, dan kan je ook nog paar van je ontvangen nieuwe aandelen verkopen.
    
    Volgens mij is het zelfs ook nog gunstig met de franse belasting, maar dat weet ik uit mijn hoofd niet zeker.
15. Mr. Fleming 10 oktober 2023 18:30

    auteur info

    • Mr. Fleming

      Lid sinds: 31 mei 2023

      Laatste bezoek: 23 jul 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 411

      Gegeven: 359

    •    Aantal posts: 484

    quote:

    konijnenmelkertbaan schreef op 10 oktober 2023 17:48:

    Dan zal de beste optie komend jaar stockdividend zijn. Ze zijn verplicht om een cashoptie aan te bieden, maar een korting van 10% zal genoeg zijn om velen over de streep te trekken. En als je dan alsnog je knaak dividend wilt, dan kan je ook nog paar van je ontvangen nieuwe aandelen verkopen.
    
    Volgens mij is het zelfs ook nog gunstig met de franse belasting, maar dat weet ik uit mijn hoofd niet zeker.
    

    Stock divi is ook een optie, alleen krijg je dan niet weer verwatering? Het hele idee van 3 jaar schrapen dividend is uiteindelijk achterliggend gebeurt om een verwaterende emissie te voorkomen..
    
    Of ze moeten de nieuw uitgegeven aandelen weer terugkopen in een sharebuyback programma, maar dat lijkt me ook een dure oplossing..
16. Branco P 10 oktober 2023 23:03

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Mr. Fleming schreef op 10 oktober 2023 18:30:

    [...]
    
    Stock divi is ook een optie, alleen krijg je dan niet weer verwatering? Het hele idee van 3 jaar schrapen dividend is uiteindelijk achterliggend gebeurt om een verwaterende emissie te voorkomen..
    
    Of ze moeten de nieuw uitgegeven aandelen weer terugkopen in een sharebuyback programma, maar dat lijkt me ook een dure oplossing..
    

    klopt, maar als je fiscaal dividend MOET uitkeren, dan ki
    je dat ook als verplicht stockdividend voor iedereen doen. Dan houd je de cash binnen. Dat komt dan eigenlijk neer op “geen dividend”. Het idee was 3 jaar dividend te schrappen om een
    claimemissie te voorkomen. Niet iedereen kan daar aan meedoen immers. Als dat vanwege de extreem gestegen rente nu 1 jaartje langer moet, dan is dat maar zo. Die extreme rentestijging kon niemand 2 jaar geleden voorzien. Het is een nieuwe omstandigheid en een management heeft daarnaar te acteren.
17. PhilipBe2 11 oktober 2023 00:26

    auteur info

    • PhilipBe2

      Lid sinds: 06 okt 2022

      Laatste bezoek: 06 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 26

      Gegeven: 62

    •    Aantal posts: 111

    Geruchten over heractiveren van de verkoop van de mall Splau in Barcelona
    
    www.epe.es/es/activos/20231009/unibai...
18. !@#$!@! 11 oktober 2023 09:29

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    www.iex.nl/Forum/Topic/1394898/Unibai...
    
    Plus als ik het mij goed herinner laat de franse wet geen verplicht stockdividend toe. Dus kan hoogstens keuze dividend worden. Misschien is er dan wel de mogelijkheid om het stockdividend aantrekkelijker te maken dan cash.
    
    Daarnaast is stockdividend natuurlijk niet hetzelfde als een emissie. Immers de huidige aandeelhouders behouden dezelfde stake, er is dus geen sprake van een verwatering in dat opzicht.
19. Lamsrust 11 oktober 2023 11:40

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    PhilipBe2 schreef op 11 oktober 2023 00:26:

    Geruchten over heractiveren van de verkoop van de mall Splau in Barcelona
    
    www.epe.es/es/activos/20231009/unibai...
    

    In dit stuk staat vertaald in het Nederlands:
    
    Volgens adviesbureau JLL bedraagt ??de rentabiliteit die een investeerder nodig heeft om een ??winkelcentrum te kopen aan het einde van het eerste halfjaar ongeveer 5,85%, ongeveer 55 basispunten meer dan een jaar geleden. Dit vertaalt zich in een waardedaling van dit soort activa van circa 10% ten opzichte van medio 2022. Als deze rendementsstijging zou worden doorberekend aan de verkoopprijs van Splau, zou Unibail Rodamco Westfield genoegen moeten nemen met een bedrag van circa 315 miljoen euro. , zelfs minder.
    
    Zoals ik al schreef zal URW wat korting moeten gaan geven op de boekwaarde om een verkoop te realiseren. Dit centrum heeft een bezetting van 97.4% en is in 2010 gebouwd. Vermoedelijk moet er een rondje opfris capex tegenaan inmiddels.De andere twee centra die URW in Barcelona heeft zijn Westfield centra die recent zijn opgeknapt en eveneens slechts 3% leegstand kennen. Logisch om Splau te verkopen, nu dit geen Westfield centrum is.
20. Mr. Fleming 11 oktober 2023 12:30

    auteur info

    • Mr. Fleming

      Lid sinds: 31 mei 2023

      Laatste bezoek: 23 jul 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 411

      Gegeven: 359

    •    Aantal posts: 484

    quote:

    Branco P schreef op 10 oktober 2023 23:03:

    [...]
    
    klopt, maar als je fiscaal dividend MOET uitkeren, dan ki
    je dat ook als verplicht stockdividend voor iedereen doen. Dan houd je de cash binnen. Dat komt dan eigenlijk neer op “geen dividend”. Het idee was 3 jaar dividend te schrappen om een
    claimemissie te voorkomen. Niet iedereen kan daar aan meedoen immers. Als dat vanwege de extreem gestegen rente nu 1 jaartje langer moet, dan is dat maar zo. Die extreme rentestijging kon niemand 2 jaar geleden voorzien. Het is een nieuwe omstandigheid en een management heeft daarnaar te acteren.
    

    De gemiddelde rente heeft URW het beste van de 4 groote REIT's gehedged de aankomende 8 jaar nog...
    (aldus de VEB ook in een stuk op hen site)
    
    Dus stijgen van de rente doet ze minimaal pijn, dat vind ik geen geldige reden om geen dividend uit te keren..
    Een capabel bestuur had trouwens ook met dit scenario rekening moeten houden..
    
    En verder, als het Bestuur de gestegen rente wil aangrijpen om het dividend binnen boord te houden, dan breekt zij haar woord aangaande hervatten na 3 jaar van het dividend. En verliest zij haar geloofwaardigheid.
    
    En als dan na anderhalf jaar de rente stabiel blijft, dan vind het Bestuur wel weer een andere goede reden om van het dividend af te zien, inflatie, toegenomen werkeloosheid, knappen van de vastgoedmarkt bubble enz enz. Als je nu het Bestuur er mee weg laat komen, dan is er een precedent gezet. En zal het steeds makkelijker worden voor het Bestuur om uit eindelijk nooit meer dividend uit te keren.. Van uitstel komt afstel! en zeker na 3 jaar!
    
    En ik blijf erbij, dat dit het kind met het badwater weggooien is voor een REIT zoals URW en dat de koers dan ook nooit meer boven de 50 hersteld. En terecht, waarom zou het boven de 50 moeten als het Bestuur niet in staat is om financieel een deuk in een pakje boter te slaan na 3 á 4 jaar en niet eens financieel daadkrachtig genoeg is om een (klein) dividend uit te keren..
    
    Je moet je zelfs dan gaan afvragen of URW in deze vorm dan nog wel bestaansrecht heeft.
    En het niet beter is dan om de tent maar op te doeken en te verkopen..
    Omdat de som der delen sowieso fors meer waard is als de huidige beurswaarde.. Misschien tijd dan voor een activistische aandeelhouder in URW..?
    
    But let's agree to differ, beste Branco, jij vind geen dividend, ik denk daar anders over. En we gaan elkaar toch niet van elkaars standpunt afbrengen, we hebben beide valide argumenten, maar we leggen de weging ervan toch verschillend. Gaan wij niet uitkomen zo. Maakt niet uit. Het is toch aan het Bestuur wat er gaat gebeuren..
21. Branco P 11 oktober 2023 13:27

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Grappig, wat URW doet is nu juist niet het kind met het badwater weggooien, daarvoor moet je dan weer naar Wereldhave kijken, die hebben al ongeveer de helft van hun kroost met het badwater weggegooid. Ik denk dat onze discussie ook wel mooi afgerond is. Als jij vindt dat een management, op basis van extreme veranderingen in marktomstandigheden (namelijk extreme rentestijging), niet haar dividendbeleid zou mogen aanpassen, dan zijn we ook wel uitgepraat. Dat dat dan een precedent zou scheppen om nooit meer dividend uit te keren is regelrechte borrelpraat, dat zie ik dus niet als een valide argument.
    
    In de resultaten van 2022 meldde URW over het dividend:
    
    Complying with the deleveraging commitments made in 2021, the Group will not pay a dividend for fiscal year 2022.
    
    Given the statutory results of URW SE in 2022 (+€90 Mn in 2022 and cumulated negative retained earnings of -€2,341 Mn),
    the Group has no obligation to pay a dividend in 2023 for the fiscal year 2022 under the SIIC regime and other REIT regimes
    it benefits from. Consequently, URW SE’s total carry forward SIIC distribution obligation, standing at €1,720 Mn as at
    December 31, 2022, will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation. These statutory
    results do not prevent URW SE from making distributions out of its premium.
    
    URW heeft altijd gezegd:
    - allereerst we hebben een deleverage doel
    - en op basis daarvan gaan we er vanuit dat we over 2023 weer dividend zullen uitkeren
    
    Allereerst moeten we nu dus afwachten of tegen het eind van het jaar de deleverage doelen zijn gehaald. Een hybrid die eigenlijk in de planning stond om te worden afgelost, werd voor het grootste deel verlengd, dus vooralsnog zijn we er nog niet.
    
    Haalt URW het deleverage doel niet (en de reden daarvoor is de facto de onverwachts zeer snelle rentestijging, dan heeft het bestuur duidelijk genoeg aangegeven dat dat consequenties kan hebben voor het beoogde dividendbeleid. Niet voor niets noemen zij dit deleverage doel specifiek in de paragraaf die over dividend gaat. Een jaar het dividend uitstellen is dan dus geen verbreken van een belofte naar de beleggers, dan heb je niet goed genoeg opgelet. Wel kan het dan een teleurstelling zijn.