UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield N.V. - 2024: de grote asset rotatie

1. !@#$!@! 14 juni 2024 01:20

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   Verschil is niet groot idd 23,5 mld tov 22 mld, maar wel 1,5 mld verschil.
   Bij een rente van 4% toch een verschil van 60 mln rente , welke toch weer bijna €0.45 per aandeel is.
   
   Die 3 mld omlaag is wel bij gelijkblijvende waarde van de bezittingen. Nou verwacht ik bij andere REITS geen waardedalingen meer. Maar bij URW kan door de nogal lage NIY op vele grote objecten zeker nog steeds afgewaardeerd gaan worden.
   Want de oude pre-covid en internet bestellen redenatie dat grote malls op A locaties veiliger en dus een lagere NIY mogen hebben daarom , zie ik als achterhaald.
   
   Maar door de hedge en inhouden dividend hoeft dat geen probleem te zijn. URW betaald natuurlijk niet voor niks nog steeds maar 4% op zijn langere leningen.
   Het geeft wel meer risico voor toekomstig verwacht dividend. Ik vind uitgaan van gelijk blijven wel een behoorlijk optimistisch scenario.
   Zo hoog is die 4% natuurlijk niet voor herfinanciering.
   
   Ik voel mij toch prettiger bij mijn €6.90 in 2027 (op basis van 85% FFO) wat dat betreft.
   In een echte recessie bv is URW denk ik kwetsbaarder dan de andere REITS. (deels weer opgeheven doordat de rente zal dalen :-)
2. Lamsrust 14 juni 2024 09:32

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3800

     Gegeven: 595

   •    Aantal posts: 2.828

   quote:

   !@#$!@! schreef op 14 juni 2024 01:20:

   Verschil is niet groot idd 23,5 mld tov 22 mld, maar wel 1,5 mld verschil.
   Bij een rente van 4% toch een verschil van 60 mln rente , welke toch weer bijna €0.45 per aandeel is.
   
   Die 3 mld omlaag is wel bij gelijkblijvende waarde van de bezittingen. Nou verwacht ik bij andere REITS geen waardedalingen meer. Maar bij URW kan door de nogal lage NIY op vele grote objecten zeker nog steeds afgewaardeerd gaan worden.
   Want de oude pre-covid en internet bestellen redenatie dat grote malls op A locaties veiliger en dus een lagere NIY mogen hebben daarom , zie ik als achterhaald.
   
   Maar door de hedge en inhouden dividend hoeft dat geen probleem te zijn. URW betaald natuurlijk niet voor niks nog steeds maar 4% op zijn langere leningen.
   Het geeft wel meer risico voor toekomstig verwacht dividend. Ik vind uitgaan van gelijk blijven wel een behoorlijk optimistisch scenario.
   Zo hoog is die 4% natuurlijk niet voor herfinanciering.
   
   Ik voel mij toch prettiger bij mijn €6.90 in 2027 (op basis van 85% FFO) wat dat betreft.
   In een echte recessie bv is URW denk ik kwetsbaarder dan de andere REITS. (deels weer opgeheven doordat de rente zal dalen :-)
   

   Eens, de proportionate debt betreft de cash flow schuld die rust op URW’s deel van alle bezittingen, waarover rente moet worden betaald en die ooit moet worden afgelost.
   
   Wat de ontwikkelingen van huur, rente en waarderingen zijn weet niemand, dus ik ga ervan uit dat de plussen wegvallen tegen de minnen en het geheel dus gelijk blijft. Wat het dividend precies wordt in 2027 is ook niet zo interessant. Meest belangrijk is dat de kredietmarkten vertrouwen behouden in de strategie van URW, zodat de rente opslag op de kredieten laag blijft. Nu focuspoint deleverage is, zal dat de kredietmarkten alsmede de aandeelhouders geruststellen. Immers indien de balans gestabiliseerd is, kan de dividendkraan weer vol open.
3. !@#$!@! 14 juni 2024 10:03

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   Het gaat er ook niet om dat we de toekomst weten. Het gaat om het inschatten van kans/risico op basis van verschillende scenario's.
   Inschatten wat het (genormaliseerde) dividend wordt bepaald weer de waardering van het aandeel en dus de kansen en risico's tov de huidige koers.
   
   Immers jouw inschatting van €8.25 dividend en een koers van €120 tegen de tijd is wel op basis van een optimistisch scenario naar mijn mening.
   Stel dat de rente tegen die tijd nog steeds op hetzelfde niveau ligt en het dividend eerder rond die €7 zal zijn, dan is een geëist div. rend. van zo'n 8% nog steeds best reëel. Immers er hoeft dan nog steeds geen structurele dividendgroei verwacht te worden (wat bij de oude lagere div. rend. wel het geval was in het verleden)
   Dan kom je op een verwachte koers van €87.50 in 2027
   (niet veel hoger dan de huidige koers)
   
   Kleine verschillen kunnen dus een groot verschil maken in koersdoel. Het is goed om hier bewust van te zijn.
   
   Dat gezegd hebbende. Ik zit al veel in ECP, maar zit weer te azen om in een nieuwe ronde weer een shitload aan putopties te schrijven op URW.
4. dvl-2 14 juni 2024 10:19

   auteur info

   • dvl-2

     Lid sinds: 08 jun 2021

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 179

     Gegeven: 3

   •    Aantal posts: 302

   quote:

   !@#$!@! schreef op 14 juni 2024 10:03:

   Dat gezegd hebbende. Ik zit al veel in ECP, maar zit weer te azen om in een nieuwe ronde weer een shitload aan putopties te schrijven op URW.
   

   Bij welke koers zou je dat interessant vinden?
5. !@#$!@! 14 juni 2024 12:18

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   Eigenlijk nu al. Maar dan loop ik natuurlijk wel meer risico dan als ik het op lagere koersen doe.
   Als de koers komende weken doorzakt naar rond de €71 dan lijkt mij dat al een mooi moment.
   Ga ik waarschijnlijk schrijven op 60, 56, en 52.
   Als ik dan moet afnemen biedt het een prima div. rend. (12-14%)
6. PhilipBe2 14 juni 2024 12:20

   auteur info

   • PhilipBe2

     Lid sinds: 06 okt 2022

     Laatste bezoek: 06 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 26

     Gegeven: 62

   •    Aantal posts: 111

   quote:

   Lamsrust schreef op 3 juni 2024 14:19:

   [...]
   
   Dat is minder om twee redenen:
   (i) de waterlekkage is een structureler probleem dan eerder voorzien hetgeen vanaf een bepaald punt leidt tot een juridisch traject: wie is er verantwoordelijk voor de schade van zowel de huurders als de verhuurder;
   (ii). opening moet niet te ver in de maand september liggen, omdat consumenten dan hun geld aan de wintergarderobe al elders hebben uitgegeven.
   

   Ook minder omdat een van de pijlers van URW net de ontwikkeling van grote malls is.
   Zelfs voor een ervaren bedrijf als URW wordt dit blijkbaar toch steeds moeilijker en moeilijker om dit succesvol te doen.
   Planning duurt jaren en jaren, bij de bouw worden de budgetten systematisch overschreden en nu bij deze krijg je nog eens 5 maanden vertraging ....
   Hamburg is een hele kostelijke mall aan het worden.
7. Branco P 14 juni 2024 13:43

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   !@#$!@! schreef op 14 juni 2024 12:18:

   Eigenlijk nu al. Maar dan loop ik natuurlijk wel meer risico dan als ik het op lagere koersen doe.
   Als de koers komende weken doorzakt naar rond de €71 dan lijkt mij dat al een mooi moment.
   Ga ik waarschijnlijk schrijven op 60, 56, en 52.
   Als ik dan moet afnemen biedt het een prima div. rend. (12-14%)
   

   ik heb dezelfde strategie voor ogen. Heb je het laatst ook aangedurfd om calls te schrijven? Ik heb een geschreven call sept 85€ die het nu al heel goed gedaan heeft. Als de koers onder 70€ zakt gaan we eens kijken naar de put sept 55€ om te schrijven
8. Branco P 14 juni 2024 13:50

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   PhilipBe2 schreef op 14 juni 2024 12:20:

   [...]
   Ook minder omdat een van de pijlers van URW net de ontwikkeling van grote malls is.
   Zelfs voor een ervaren bedrijf als URW wordt dit blijkbaar toch steeds moeilijker en moeilijker om dit succesvol te doen.
   Planning duurt jaren en jaren, bij de bouw worden de budgetten systematisch overschreden en nu bij deze krijg je nog eens 5 maanden vertraging ....
   Hamburg is een hele kostelijke mall aan het worden.
   

   ontwikkelen en bouwen = vertragingen, dat is altijd al zo geweest en zal ook altijd zo blijven.
   
   wat ik wel zie is dat de kwaliteit van de bouw achteruit is gegaan. Tevens zijn de gemeentes veel lastiger geworden. Die worden steeds voorzichtiger. Een lekkage in een kelder zou doorgaans geen reden hoeven zijn om de boel niet alvast voor het publiek te openen.
   
   Enfin, die paar maanden vertraging zijn totaal niet relevant, mits het bij die vertraging blijft.
9. !@#$!@! 14 juni 2024 14:25

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   quote:

   Branco P schreef op 14 juni 2024 13:43:

   [...]
   
   ik heb dezelfde strategie voor ogen. Heb je het laatst ook aangedurfd om calls te schrijven? Ik heb een geschreven call sept 85€ die het nu al heel goed gedaan heeft. Als de koers onder 70€ zakt gaan we eens kijken naar de put sept 55€ om te schrijven
   

   Nee, heb dat wel vorig jaar gedaan, maar beide keren veel te vroeg en dus veel upside afgeknepen. De aandelen al vroeg verkocht (jan) op €66 om die in te ruilen voor ECP. (minder neerwaarts risico verwacht ik. Was momenteel evenveel winst geweest, nu na deze correctie) Calls schrijven op ECP levert helaas niks op :-(
10. !@#$!@! 14 juni 2024 16:14

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Dat was een mooie dip. Ben alvast 20% van de beoogde positie aangegaan. Timen zal sowieso moeilijk zijn, kan ik beter in stapjes openen.
12. Lamsrust 14 juni 2024 17:04

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    !@#$!@! schreef op 14 juni 2024 10:03:

    Het gaat er ook niet om dat we de toekomst weten. Het gaat om het inschatten van kans/risico op basis van verschillende scenario's.
    Inschatten wat het (genormaliseerde) dividend wordt bepaald weer de waardering van het aandeel en dus de kansen en risico's tov de huidige koers.
    
    Immers jouw inschatting van €8.25 dividend en een koers van €120 tegen de tijd is wel op basis van een optimistisch scenario naar mijn mening.
    Stel dat de rente tegen die tijd nog steeds op hetzelfde niveau ligt en het dividend eerder rond die €7 zal zijn, dan is een geëist div. rend. van zo'n 8% nog steeds best reëel. Immers er hoeft dan nog steeds geen structurele dividendgroei verwacht te worden (wat bij de oude lagere div. rend. wel het geval was in het verleden)
    Dan kom je op een verwachte koers van €87.50 in 2027
    (niet veel hoger dan de huidige koers)
    
    Kleine verschillen kunnen dus een groot verschil maken in koersdoel. Het is goed om hier bewust van te zijn.
    
    Dat gezegd hebbende. Ik zit al veel in ECP, maar zit weer te azen om in een nieuwe ronde weer een shitload aan putopties te schrijven op URW.
    

    Uiteraard zijn er allerlei scenario's te schetsen. Echter, er is wel degelijk een sterke correlatie tussen de huurgroei en de rentestand, namelijk indien de rentestand hoog is zal er ook een relatief hoge inflatie zijn, waardoor de huren tegen een hoger percentage geïndexeerd worden. Uiteraard kan de economie ook in een recessie komen waardoor de huurgroei vrijwel nihil wordt, maar dan zal de rente ook fors dalen MITS URW haar balans op orde heeft. In een recessie moet je niet een te hoge LTV hebben, want dan neemt de rentevoet juist toe.
    Vergelijk de huidige onrust over de Franse staatsleningen, waarop de rente opeens fors gestegen is vanwege zorgen over de mogelijke fiscale politiek van Marine le Pen mocht haat partij forse invloed krijgen in de Franse assemblee. Wellicht ook weer een hoop paniek om niks, want in NL lijkt de toetreding van de PVV tot het kabinet vooral een voortzetting van VVD beleid te worden met hoogstens cadeautjes voor het rijkere deel van de bevolking.
13. HCohen 14 juni 2024 20:33

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3639

      Gegeven: 3473

    •    Aantal posts: 5.312

    quote:

    Lamsrust schreef op 14 juni 2024 17:04:

    [...]
    ...
    Vergelijk de huidige onrust over de Franse staatsleningen, waarop de rente opeens fors gestegen is vanwege zorgen over de mogelijke fiscale politiek van Marine le Pen mocht haat partij forse invloed krijgen in de Franse assemblee. Wellicht ook weer een hoop paniek om niks, want in NL lijkt de toetreding van de PVV tot het kabinet vooral een voortzetting van VVD beleid te worden met hoogstens cadeautjes voor het rijkere deel van de bevolking.
    ....
    

    Wellicht (hopenlijk) idd.
    Niet zeker, er zijn wat nuances
    www.axios.com/2024/06/14/french-snap-...
    
    Mijn persoonlijke inschatting, zolang ze na 2de ronde (7 juli) niet de meerderheid hebben zal de schade op korte termijn meevallen.
    Ondanks dat, zullen er spanningen (+ negatief sentiment in relatie tot de franse economie) ontstaan als Bardella als 1ste minister wordt benoemd en 'cohabiltation met Macron' een feit wordt.
    
    Op middenlange - en lange termijn wil ik vooralsnog niet extrapoleren/dramatiseren, maar als ik het programma van RN lees, word ik niet gelukkig (en zie ik idd risico voor cohesie EU). Wordt vervolgd.
    
    Note:
    Zolang Macron president blijft kan RN niet tornen aan buitenlands politiek en defensie, want dat valt binnen het mandaat van de president. Dus tot begin 2027 zal het waarschijnlijk 'in elk geval' niet verder komen dan spanningen met de EU.
    www.vie-publique.fr/fiches/19418-ques...
    
    QUOTE I
    Between the lines: Beyond the near-term effects of a more populist government on fiscal and other policies, what makes the moment fraught is that France is so central to the broader European project, of which the German-French partnership is the core.
    It's one thing for Greece to have a fiscal crisis or for Hungary to elect far-right leadership, as both did in 2010. It's another for a European Union-skeptical party to take power in a large country so essential to that union.
    
    Maar ook;
    QUOTE II
    And, noted JPMorgan economist Greg Fuzesi, "political parties on the right who had previously been fiercely critical of the EU and its institutions have toned that criticism down."
    Still, he added, "the extent to which a possible Le Pen led administration would challenge the EU framework, as opposed to working within it," is "still unclear."
14. Lamsrust 14 juni 2024 22:33

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    Bron: Bloomberg
    
    The bond rally picked up pace Thursday as separate figures showed US producer prices unexpectedly declined in May. That helped drive strong demand at an auction of 30-year Treasuries, and sent yields across the curve to the lowest since April. It also put Bloomberg’s gauge of US government debt very close to erasing this year’s declines — which peaked at a 3.4% loss through April 25.
    
    Dit zou impliceren dat de hele 10% koersdaling van URW op het conto komt van de politieke omstandigheden in Frankrijk. Op 7 juli a.s. is hier al grotendeels duidelijkheid over. Kan dus een V spike worden. Kijken of er volgende week nog onder de 70 wat stukken op te pikken zijn.
15. !@#$!@! 15 juni 2024 00:04

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    paar kanttekeningen.
    Frankrijk had al structurele begrotingsproblemen. Deze verkiezingen maakt zoiets opeens meer bewust.
    Alle REITS laten een correctie zien. Nou zijn er wel veel gelieerd aan Frankrijk :-) , maar toch.
    Het borrelt weer bij commercieel vastgoed in de VS (waarschuwing faillissementen lokale banken) , dat leek vorige keer ook invloed te hebben op de koers van URW.
    
    Voordeel: verwachte volatiliteit is alweer gestegen tot boven de 30. (gerealiseerd is rond de 20)
    Boven de 30 vind ik het redelijk aantrekkelijk om OTM putopties te schrijven.
    Vorig jaar was de volatiliteit regelmatig rond de 40, maar dat gaan we denk ik niet snel meer zien dit jaar.
16. HCohen 15 juni 2024 06:49

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3639

      Gegeven: 3473

    •    Aantal posts: 5.312

    quote:

    !@#$!@! schreef op 15 juni 2024 00:04:

    paar kanttekeningen.
    Frankrijk had al structurele begrotingsproblemen. Deze verkiezingen maakt zoiets opeens meer bewust.
    Alle REITS laten een correctie zien. Nou zijn er wel veel gelieerd aan Frankrijk :-) , maar toch.
    
    

    Los van bestaande begrotingsproblemen;
    RN doet in haar programma ongefinancierde beloftes à 100 miljard
    Front Populair (linkse aliantie het LFI van Melanchon) heeft een gat van 400 miljard in haar programma.
    
    Peiling gisteren:
    RN van le Pen 32%
    Front Populaire 25%
    De 'macronistes (huidige regering en kleine partners) 19%
    
    Hoe meer Frankrijk exposure ('spread' obv 'netto asset value'), hoe meer schade op de beurs deze week.
17. !@#$!@! 15 juni 2024 11:29

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Frankrijk begint grotere risico opslag te krijgen dan Spanje.
    Hebben we zometeen 2 Italië in de EU. Beide te groot om gered te kunnen worden.
    Voordeel is dan wel dat hogere rentes niet waarschijnlijk zijn. Ben benieuwd hoe de ECB hier mee om zal gaan.
18. ebace 16 juni 2024 07:00

    auteur info

    • ebace

      Lid sinds: 12 feb 2016

      Laatste bezoek: 03 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 46

      Gegeven: 22

    •    Aantal posts: 120

    Ik maak me niet druk om politiek. Kan wellicht tijdelijke impact hebben op de waardering maar verder is het ruis. Houd gewoon wat geld achter de hand zodat je kunt profiteren als de waarderingen te ver zakken. popcorn erbij en wachten.
19. !@#$!@! 16 juni 2024 23:05

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    !@#$!@! schreef op 15 juni 2024 11:29:

    Frankrijk begint grotere risico opslag te krijgen dan Spanje.
    Hebben we zometeen 2 Italië in de EU. Beide te groot om gered te kunnen worden.
    Voordeel is dan wel dat hogere rentes niet waarschijnlijk zijn. Ben benieuwd hoe de ECB hier mee om zal gaan.
    

    Lijkt toch allemaal mee te vallen:
    twitter.com/BobEUnlimited/status/1802...
    
    Sovereign debt crises don't happen when that government's bonds are actually rallying on the news. No one showing those spread charts* are also showing that FRA yields also down 20bps & below a week ago.
    
    Totally different from the previous European debt crisis dynamic
    
    *grafieken die aangaven dat de risico-opslag voor Frankrijk flink toenam.
20. Lamsrust 17 juni 2024 13:38

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    ebace schreef op 16 juni 2024 07:00:

    Ik maak me niet druk om politiek. Kan wellicht tijdelijke impact hebben op de waardering maar verder is het ruis. Houd gewoon wat geld achter de hand zodat je kunt profiteren als de waarderingen te ver zakken. popcorn erbij en wachten.
    

    Eens. Zodra er politiek te gekke sprongen worden gemaakt, vindt er vanuit de financiële markten vanzelf een correctie plaats. Dat hebben we gezien bij de plannen van Liz Truss, dat hebben we gezien bij de NL plannen omtrent het investeringsklimaat voor ASML en dat zullen we ook zien vanuit de Franse bedrijfsleven.
    
    De 6x,xx koersen komen nabij.
21. !@#$!@! 17 juni 2024 13:58

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Op welke koers wilde je nou bijkopen? Niet weer de fout maken deze elke keer te verlagen en dan je kans mislopen he ;-)
    
    Het gaat lekker hard. Stiekem hoop ik op een correctie naar €65. Maar weet niet of ik het geduld ga hebben tot die koers. Ik vind de huidige prijzen eigenlijk al mooi om te schrijven. Maar uit risico overwegingen en vanwege het feit dat kans op echt herstel nogal klein is op korte termijn als de koers met zo'n rechte streep naar beneden gaat. Je ziet toch in de meeste gevallen eerst een kleine consolidatie (met nog een laatste dipje) voordat zoiets gebeurt.
    Helaas lopen dat soort dingen nooit als we willen, dus zal het verder ook wel gestaffeld doen.