Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - Valse starters

1. [verwijderd] 15 oktober 2004 11:16

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Valse starters
   
   Jos Koets - 15-10-04, 11:00
   
   "Als de rente in zes jaar gemiddeld 2,5% stijgt, krijgen starters van nu een maandlastenverhoging van acht keer hun inkomen nu..."
   
   www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...
2. [verwijderd] 15 oktober 2004 11:35

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Hallo Jos,
   
   het lijkt me ook interessant wat er in dit rampscenario met de NHG garantie zelf zou gebeuren. Die garantie lijkt een bijna gratis put onder de huizenprijs. Ik vraag mij af wie die garantie gaat uitbetalen als de huizenprijzen zo hard dalen (en gedwongen verliesgevende verkopen ongetwijfeld hard toenemen); dat kan toch moeilijk uit de NHG premie komen?
3. kuddedier 15 oktober 2004 11:43

   auteur info

   • kuddedier

     Lid sinds: 10 apr 2000

     Laatste bezoek: 19 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 216

     Gegeven: 158

   •    Aantal posts: 604

   Een kleine tegenwerping
   Als de rente stijgt is de rede hiervoor bijna altijd inflatie, loonontwikkeling is gekoppeld aan inflatie. Dus bij een stijgende hypotheekrente zal het loon van de starter ook stijgen.
   
   mvg
   
4. [verwijderd] 15 oktober 2004 11:45

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Waar vindt starter een huis voor een ton? Alleen maar verzorgingsflatjes, en om daar als starter nou te gaan wonen ;(
   
   Hij zal dus op m.i. op een of andere manier dus minstens 140 a 150000 lenen. Maakt het scenario als hij toch koopt niet beter.
   
   Of hij kan niet kopen, en moet wachten tot huizenprijzen zijn gedaalt (achteraf zijn mazzel???).
   Volgens mij zijn het dus niet de starters met laag inkomen die (binnenkort?) evt. met de neus op de feiten worden gedrukt.
   
   gwbull
   
5. [verwijderd] 15 oktober 2004 11:48

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Een gratis put zou ik het niet willen noemen.
   
   1) je betaalt ervoor
   2) je hypotheek schuld wordt alleen afgelost als je buiten je schuld gedwongen je huis moet verkopen.
   3) omdat aan 2 maar weinig mensen zullen voldoen (alleen naderend faillisement) is deze put toch wel erg beperkt (en daarom is de NHG premie ook laag)
   
   wie de premie gaat betalen is dus de stichting nationale hypotheekgarantie, totdat zij niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen, maar daar is wel een echt doemscenario en langdurige massawerkloosheid voor nodig.
   
   de bos
6. [verwijderd] 15 oktober 2004 11:49

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   waar haalt ie een huis van een nog geen ton vandaan? ik vind het wat dat betreft een totaal waardeloze berekening. als je een woning van een ton kan vinden hou ik mij aanbevolen.
7. [verwijderd] 15 oktober 2004 11:50

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Je rampen scenario kan nog wel wat erger:
   - beurscrash (bijstorten in de beleggingshypotheek)
   - verlies van inkomen
   
   of prive geluk, maar financieel een aderlating
   - een kind en partime gaan werken
   
   
8. [verwijderd] 15 oktober 2004 11:51

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Het is natuurlijk maar een voorbeeld. Waardeloos daarom zeker niet.
   Marc.
9. [verwijderd] 15 oktober 2004 11:58

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   ik ben starter in west-nederland op een vinex-locatie en de apartementen zijn er niet onder 145k, de woningen niet onder de 185k. wat heb je aan zo'n berekening als je van veels te lage waardes uitgaat? maandlasten zijn dus veel hogen en besteedbaar inkomen veel lager. verder is het zowat niet mogelijk als starter om een NHG te krijgen met de huidige huizenprijzen.
   
   
10. [verwijderd] 15 oktober 2004 12:17

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    nhz schreef:

    Hallo Jos,
    
    het lijkt me ook interessant wat er in dit rampscenario met de NHG garantie zelf zou gebeuren. Die garantie lijkt een bijna gratis put onder de huizenprijs. Ik vraag mij af wie die garantie gaat uitbetalen als de huizenprijzen zo hard dalen (en gedwongen verliesgevende verkopen ongetwijfeld hard toenemen); dat kan toch moeilijk uit de NHG premie komen?
    

    De NHG premie bedraagt 0,3%. Laten we zeggen dat 0,1% opgaat aan administratie en dus 0,2% overblijft voor uitkering bij verlieslatende executieverkoop.
    
    Indien een woning 30% van zijn waarde verliest moet dit uitgekeerd worden. 30/0,2=150. Voor elke 150 NHG hypotheken kan er dus één zo'n dergelijke executieverkoop plaatsvinden. Is volgens mij een mooe verhouding.
    
    Nu zullen de NHG woningen volgens mij nooit 30% van hun waarde verliezen, aangezien de limiet op 235000 ligt. Boven dit bedrag krijg je geen NHG. Het zijn dus kleinere woningen welke normaal gesproken ook in slechte tijden populair blijven. Wellicht zullen ze in waarde dalen, maar nooit zo veel als de duurdere woningen.
    
    Wellicht weet Dhr Koets meer over dekkingsgraden van de NHG?
    
    Groet,
    
    The Apprentice
12. [verwijderd] 15 oktober 2004 12:29

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    The Apprentice schreef:

    Indien een woning 30% van zijn waarde verliest moet dit uitgekeerd worden. 30/0,2=150. Voor elke 150 NHG hypotheken kan er dus één zo'n dergelijke executieverkoop plaatsvinden. Is volgens mij een mooe verhouding.
    

    Dat klinkt in eerste instantie inderdaad als redelijk, op dit moment zit het aantal NHG uitkeringen nog heel ver onder die verhouding.
    
    Maar 30% daling voor individuele panden (niet gemiddeld voor de hele woningmarkt) is volgens mij helemaal niet ondenkbaar. In mijn omgeving zijn de goedkoopste woningen de afgelopen 10 jaar 300-400% gestegen (van +/- 60.000 gulden naar 125-150.000 euro; daar kan veel meer dan 30% af.
13. Jos Koets 15 oktober 2004 18:17

    auteur info

    • Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 23 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    Of een starter nu een huis koopt van 100 k of meer maakt in deze berekening niet uit. Zijn inkomen moet hoger of op 2 salarissen zijn gebaseerd. Let wel op, dat 2 salarissen nog riskanter is dan 1!
    
    Trouwens deze column kan je ook voor mensen lezen die niet starter zijn en de rente 6 jaar vast hebben staan.
    
    Jos
14. [verwijderd] 15 oktober 2004 18:37

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    een beetje normaal mens doet z,n rente toch 30 jaar vastzetten met een annuiteitenhypotheek,of ben ik maar een eenvoudige boer...
15. Jos Koets 15 oktober 2004 20:15

    auteur info

    • Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 23 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    Voor 5,3% is dat mogelijk. Helaas voor de starter in mijn voorbeeld leidt dit tot een veel lagere hypotheek dus geen huis voor hem!
    
    Gedwongen in een vangnet voor iets wat later tot drama leidt.
    
    JOs
16. [verwijderd] 15 oktober 2004 22:30

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Hallo Williewilwel wat kost dat wel niet.Na jaren de rente los te hebben gehad zet ik het nu steeds voor een half jaar vast en betaal op basis van euribor nu 3.2% bij de rabobank. dit vastzetten omdat variabel duurder was.
    gr volkert
17. Jos Koets 15 oktober 2004 23:21

    auteur info

    • Jos Koets

      Lid sinds: 20 sep 2000

      Laatste bezoek: 23 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1535

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 7.960

    Ik merk dat veel lezers deze column verkeerd uitleggen. Dat ik als voorbeeld een starter heb genomen, is bijzaak. Het probleem is dat de hypotheekverstrekkers steeds verder gaan om klanten binnen te krijgen. Dit leidt tot "extreme" hoge hypotheken in vergelijking met het salaris. Vergeet niet dat meestal op 2 inkomens een hypotheek wordt gesloten. De keuze voor een hypotheekvorm is er niet meer. De mensen worden "gedwongen" om hun hypotheek voor 6 jaar vast te zetten en zoveel mogelijk aflossingsvrij te nemen.
    
    Bij een stijging van de hypotheekrente in de toekomst (vooral als deze sneller stijgt dan het salaris) worden de hypotheeklasten per maand duurder dan dat zij eigenlijk op papier kunnen betalen. Dan heb ik niet eens bij jonge mensen de mogelijkheid erbij genomen dat er kinderen in het gezin komen, die aardig wat kosten (kan ik zelf over meepraten). De financiele last is dan niet meer te dragen, welke leidt tot grote zorgen in het gezin. Mensen lopen dus maandelijks, misschien wel dagelijks op de toppen van hun tenen. Dit valt niet lang vol te houden.
    
    Ik hoop dat dit rampscenario niet uitkomt in de toekomst, want dan weet ik zeker dat veel lezers van nu deze column nog zullen herinneren.
    
    Jos
18. [verwijderd] 16 oktober 2004 00:11

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    leon81 schreef:

    waar haalt ie een huis van een nog geen ton vandaan? ik vind het wat dat betreft een totaal waardeloze berekening. als je een woning van een ton kan vinden hou ik mij aanbevolen.
    

    Nou hiero staan nog wel eens bovenwoningen te koop voor +- 104,000 Euro.
    Ik zelf heb er 96.500 voor betaald een jaar geleden.
    Dus ze zijn er nog wel.
    En nog in Wijchen het mooiste dorp van Nederland ook nog.lol
19. [verwijderd] 16 oktober 2004 09:46

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    het verhaal over dalende huizenprijzen horen we al 15 jaar.
    als je de echte inflatie, die veel hoger is dan de regering opgeeft,
    neemt dan is de rente kunstmatig laag gehouden
    deze zou minstens op 8% moeten staan .
    de overheden zijn gedwongen gezien de enorme schuldenbergen
    de rente kunstmatig laag te houden
    wat het financieele systeem in de toekomst ook zal opblazen .
    
20. [verwijderd] 16 oktober 2004 13:17

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    zelfs als je uitgaat van 8% inflatie (wat mij wel een realistisch schatting lijkt voor een normale burger) is er nog sprake van een enorme bubble in de huizenprijzen. 8% per jaar is na 10 jaar ruim 100% erbij. In mijn regio zijn veel huizen in de afgelopen 3 jaar al meer dan 100% in prijs gestegen, en over de afgelopen 10 jaar 400-600%.
    
    anderzijds kan de bubble nog wel erger worden door nog riskantere hypotheekvormen zoals de laatste tijd in de UK populair was (self-certified mortgage etc.).
21. [verwijderd] 16 oktober 2004 20:07

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    The Apprentice schreef:

    Wellicht weet Dhr Koets meer over dekkingsgraden van de NHG?
    
    Groet,
    
    The Apprentice
    

    Voor de NHG dekking zie:
    www.nhg.nl/documents/publicaties/liqu...
    
    grt. Snoekje