Forum Vastned geopend

1. Branco P 21 september 2021 11:11

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 16 september 2021 13:00:

   Mij bekend wat in jaarverslag staat, dat is oud nieuws. Mijn kritiek is dat er bij de halfjaarcijfers geen update is verstrekt, de haalbaarheid/voortgang van dit project heeft invloed op de beurskoers, vanwege de hoge omvang en potentie (de woningmarkt doet het veel beter dan de retail).
   
   Naast het gebrek aan een update, reageerde de CEO ook op niet vragen m.b.t. verdere/versnelde (her)ontwikkel plannen in de Q&A, wat doet vermoeden dat project Eindhoven in de ijskast is beland (of het potentieel veel minder groot is dan eerder voorzien/gedeeld). Als dit zo is, dan zou het Vastned sieren dat dit wordt gedeeld met beleggers. Natuurlijk wil men graag vooral goed nieuws brengen, en brede verslagen volproppen met borstklopperij, maar dit soort informatie is essentieel voor beleggers. Bijna alle vastgoedfondsen verzorgen een status update van ontwikkelingen bij reguliere (in ieder geval halfjaarlijkse) rapportage momenten, Vastned lijkt zich op dit punt minder transparant op te stellen.
   

   Wat ik ook bij andere vastgoedbedrijven heb gezien is dat zij minder nadruk leggen op de ontwikkelplannen die nog niet in de bouwvergunningfase zitten c.q. waar ze zich nog niet committed hebben. Want commitment is cash out en dat vinden beleggers in winkelvastgoed op dit moment niet fijn om te horen. De ontwikkeling van zo'n woningprojectje in Eindhoven (140 woningen x marge 30.000 euro = 4 miljoen eenmalig positief resultaat) is toch geen grote omvang? Of zie ik iets over het hoofd? Als je bouwt om vervolgens zelf te verhuren moet je denken aan een direct resultaat van zo'n 4,5% per jaar (want de koopmarkt mag dan wel totaal gek zijn, de huurmarkt in Eindhoven voor die plek is niet van god los. Ik denk 1.000 a 1.200 Euro per maand voor 60m2). Dus ja, een update was netjes geweest omdat men er eerder over bericht heeft, maar de omvang (en de impact) van het project moet je ook weer niet overdrijven. Het gaat bovendien nog zeker 4 jaar duren voordat die appartementen er dan staan, dus misschien heb je ook wel een iets te rooskleurig beeld bij de doorlooptijd van zo'n project.
2. junkyard 21 september 2021 18:04

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1095

     Gegeven: 74

   •    Aantal posts: 3.051

   Voor Vastned is de mogelijke ontwikkeling in Eindhoven van grote omvang, 140 appartementen is op Vastned omvang substantieel. ECP is 2.5x zo groot, en spreekt al jaren over de ontwikkeling in Woluwe (naar huidig inzicht 100 appartementen + 7800m2 retail). Woluwe is voor ECP net zo groot als Eindhoven voor Vastned. Daarnaast zou Vastned hier echt eens kunnen tonen dat men waarde toevoegt, wat een trendbreuk zou zijn met het verleden waarin de toevoeging van appartementen zeer beperkt was (paar tussenwandjes of renovaties per jaar).
   
   Eens dat Vastned ervoor kan kiezen om niets te melden tot bouwvergunningsfase, maar nadat medio 2020 ervoor gekozen is om melding te maken dat sprake is van 'finalizing a residential study', lijkt een periodieke (minimaal halfjaarlijkse) status update passend, wat zou nu de uitkomst zijn van deze studie? Uitblijven van bericht, zie ik als gebrekkige informatie voorziening. Beleggers moeten nu gissen waar dit ligt, en kunnen veronderstellen dat goed bericht wel was gedeeld (en project in ijskast is beland).
3. Branco P 22 september 2021 20:43

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Qua relatieve projectomvang heb je gelijk wanneer je de vergelijking maakt tussen Woluwe voor ECP en Eindhoven voor Vastned maar het verschil zit hem nu net in die winkelruimten van 7800m2. Daarin zit de echte toegevoegde waarde. Woningen ontwikkelen en bouwen is op beide locaties een vrij marginale business.
   
   De studie in Eindhoven zal in eerste instantie vooral een ruimtelijke studie zijn naar een haalbaar ontwerp om appartementen te bouwen op de betreffende locatie op een zodanige manier dat er een positief resultaat overblijft. Misschien zijn ze daar gewoon nog niet uit. Wel deel ik je mening dat Vastned daar iets over had moeten melden omdat ze er eerder al iets over gemeld hadden, al is het maar de melding dat de studie nog niet is afgerond.
4. junkyard 22 september 2021 21:12

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1095

     Gegeven: 74

   •    Aantal posts: 3.051

   Mooi dat wij het eens zijn m.b.t. relatieve omvang en wens/eis IR update projectontwikkeling.
   
   Dat mogelijke woningontwikkeling / woningbouw aan de Orionstraat (Eindhoven) een vrij marginale business is ben ik het niet mee eens. Ik zie juist potentie en (waarde) groei in woningbouw, en krimp en risico in retail.
   
   Momenteel is sprake van 3.102 m2 retail aan de Orionstraat 137-159, o.a. deze parel:
   www.visserspartners.nl/property/eindh...
   
   Voor hoeveel zou dit bezit nu in de Vastned boeken staan? Mij lijkt € 5 miljoen (€ 1.600 per m2) ruim genomen, afgelopen jaren heb ik Vastned genoeg 'secundair' vastgoed dichtbij de € 1.000 per m2 zien verkopen (zoals Walburg in 2018, 14.174m2 verkocht voor € 16,5 miljoen).
   
   Zoals je zelf stelt, als hierop € 4 miljoen (140 woningen x marge 30.000) eenmalig positief resultaat kan worden genomen dan is dit 80% 'waardecreatie' aangezien Vastned de grond al bezit (Land plot already owned, size of land plot c.4.6k sqm). Zo'n resultaat (nog voorzichtig ingestoken bij huidige woningwaarde ontwikkeling) vind ik geen marginale business, en steekt af bij het Vastned verleden met het blind verkopen van dit type vastgoed zonder potentie eruit te trekken (om vervolgens in te wisselen voor een peperduur postzegelpandje).
   
   Maar ok, het lijkt erop dat er geen voortgang wordt behaald in dit project, wellicht dat het toch te hoog gegrepen was voor Vastned (of dat de gemeente niet meewerkt).
5. Branco P 22 september 2021 22:54

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Je bent er 4 jaar zoet mee en het kost je dus veel tijd om 1 miljoen per jaar te verdienen. Je kunt je managers denk ik wel beter inzetten (elders valt vast meer te verdienen), maar als je als particulier zo'n Orionstraat bezit, dan moet je het uiteraard altijd doen. Ik heb eens op google earth gekeken, maar 140 appartement realiseren lijkt mij daar nog niet zo eenvoudig. Jij denkt waarschijnlijk aan alles slopen en volledig nieuwbouwen, maar dan ben je alleen al een miljoen kwijt aan vergoeding voor omzetderving aan je retail-huurders. Dat gaat hem niet worden. Ik gok dat er een studie gemaakt wordt waarbij er twee torentjes ingepland worden zonder het winkelcentrum op de schop te nemen. In ieder geval zal men proberen de AH en Action gewoon te laten doorexploiteren tijdens de bouw (en liefst gewoon laten zitten waar ze nu zitten). Rondom het object deels laagbouw rijtjeswoningen, deels 4 tot 8 hoog appartementjes dus je zal van de gemeente nooit echt hoog mogen bouwen daar. En de nieuwe bewoners moeten ook ergens parkeren, en dat kan eigenlijk alleen in een relatief dure parkeerkelder. Of misschien op een parkeerdek boven het bestaande gebouw, maar dat is dan weer een ingewikkelde opgave. Wat dat betreft zou 30 appartement bouwen daar wel extreem easy zijn, het zou sneller te realiseren zijn en een hogere marge per woning opleveren.
   
   Zo'n object als Orionstraat zou ik zeer graag zelf in bezit hebben. De panden van Vastned in de A1 gebieden van grote binnensteden dan weer juist helemaal niet.
   
6. Branco P 22 september 2021 23:32

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 22 september 2021 21:12:

   Momenteel is sprake van 3.102 m2 retail aan de Orionstraat 137-159, o.a. deze parel:
   www.visserspartners.nl/property/eindh...
   
   Voor hoeveel zou dit bezit nu in de Vastned boeken staan? Mij lijkt € 5 miljoen (€ 1.600 per m2) ruim genomen, afgelopen jaren heb ik Vastned genoeg 'secundair' vastgoed dichtbij de € 1.000 per m2 zien verkopen (zoals Walburg in 2018, 14.174m2 verkocht voor € 16,5 miljoen).
   

   Vraagprijs huur is toch nog 150 euro per m2 per jaar. AH zal ca 2.000 m2 hebben en zal toch ook op 150 euro per m2 zitten op die plek of misschien wel gewoon 200 euro per m2. Action op 90 euro per m2 wellicht, maar is wel een hele mooie trekker. 10 mio lijkt mij derhalve dichter bij de waarheid zitten. Voeg er snel en met weinig moeite 30 appartementen aan toe en je bent spekkoper. Dan kun je ze ook gewoon exploiteren met een redelijk direct rendement. Als je portefeuille alleen uit dit soort objecten zou bestaan dan zou je een hele mooie portefeuille in handen hebben met overal mooi wat potentie die je makkelijk en snel kunt verzilveren.
7. junkyard 23 september 2021 09:57

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1095

     Gegeven: 74

   •    Aantal posts: 3.051

   Ik schat in dat ik met € 5 miljoen boekwaarde (veel) dichterbij zit dan de € 10 miljoen die je noemt, op basis van alleen huidige retailmeters (mogelijke extra grondpositie niet gewaardeerd). Als de gemiddelde (bruto)huur € 100 per m2 is met wat leegstand, dan zit je jaarlijks op c. € 200k netto huur (na alle kosten), op een boekwaarde van € 5 miljoen aan een netto rendement van 4% op € 5 miljoen (wat eigenlijk te laag is, € 5 miljoen lijkt mij dus al optimistisch).
   
   Ik zie veel meer aan waardecreatie bij toevoeging van 140 appartementen, eventueel met een opwaardering van de huidige winkelmeters (met behoud buurtfunctie, niet vergroten maar verbeteren/verfrissen), dan enkel toevoegen van 30 appartementen.
8. Branco P 23 september 2021 12:27

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   OK, dus qua buurtwinkelfunctie is het allemaal maar zo zo zeg je (een extreem lage huur zou AH volgens jou betalen) maar voor woningbouw op die locatie zie jij wel een hoop potentie. Ik denk dat je bezig bent om te doelredeneren, maar wat mij betreft prima hoor. Laten we dan aannemen dat volledig slopen en nieuwbouwen (met maximaal toevoegen woningen 140 stuks) het meeste kan opleveren in euro's. In mijn wereld (de vastgoedwereld) gaat het echter over rendement op investering. Dus je ziet dat ik heel anders naar zo'n casus kijk, met daarbij in het achterhoofd dat Vastned juist snel en makkelijk waarde wil toevoegen. Een optimaal resultaat (een zo hoog mogelijk rendement op het geld dat je stopt in zo'n ontwikkeling) in plaats van een maximaal resultaat. Zo kijk ik naar zo'n opgave, maar ik ben dan ook een echte vastgoedjongen. Ik hou daarbij ook rekening met het gegeven dat zowel 30 woningen als 140 woningen een relatief kleine bouwopgave is waarbij 30 woningen snel eenvoudig en relatief goedkoop kan en 140 woningen langzaam complex en relatief duur is. Niet voor niets zijn het in Eindhoven alles Stam en de Koning en Ten Brinke, beiden ontwikkelende bouwers, die je overal bezig ziet, die kunnen nog mooie marges maken omdat ze de hele keten beheersen.
   
   Er is natuurlijk een duidelijke reden voor het feit dat in het verleden op al dit soort locaties nog geen woningbouw gerealiseerd is en dat is niet omdat eigenaren als Vastned te lui waren om de meerwaarde te verzilveren. Als er makkelijk geld lag, dan was dat allang opgeraapt. Dat bedrijven als WHA of Vastned zo de nadruk leggen op die woningbouw zie ik vooral als een afleidingsmanouevre.
   
9. junkyard 23 september 2021 12:47

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1095

     Gegeven: 74

   •    Aantal posts: 3.051

   Bij elke investeerder in elke wereld gaat om NPVs & ROI, in € en %, daarin is de vastgoedwereld niet uniek.
   
   Ik zie een wat gedateerd en simpel object staan in Eindhoven, waar naar mijn mening in huidige staat (op basis van alleen retailmeters) niet dichtbij de € 10 miljoen boekwaarde (= € 3.200 per m2) kan komen (€ 5 miljoen lijkt mij al uitdagend). Ik zie soortgelijke winkelcentra afgelopen jaren dichtbij de € 1.000 per m2 uit Vastned boeken verdwijnen. Maar ik moet toegeven dat ik niet zo diep in de vastgoedwereld zit, mocht je overtuigd zijn dat dit in hudige staat toch € 10 miljoen waard zou zijn dan ben ik benieuwd naar de wijze waarop je tot deze waardering komt (met bruto huren naar netto huren, naar netto rendement > ROI / NIY in %).
   
   Als ik het goed begrijp, schat je de kans veel hoger in dan dat het toevoegen van 30 appartementen zal lukken dan het toevoegen van 140 appartementen, en denk je dat er nu tijd/kosten wordt verspild aan een te ambitieus plan. Als direct op 30 appartementen zou worden ingezet, dan zou er een grotere en snellere kans van slagen zijn, wat de (risico / kans gewogen) ROI / NPV zou verhogen. Dat kan ik begrijpen, ik heb geen detail zicht op de haalbaarheid van ontwikkelingen in Eindhoven, als de keuze alleen toevoeging van meer of minder appartementen was (zonder gevolgen op doorlooptijd / haalbaarheid) dan zou ik automatisch kiezen voor meer gezien de huidige huizenprijs ontwikkeling (en schaarste in de markt aan woningmeters, breder maatschappelijk nut).
   
   Overigens denk ik dat Vastned het lange tijd niet als kerntaak heeft gezien om de secundaire lokaties te optimaliseren, management wilde dit type vastgoed graag snel uit de boeken werken en focus in portefeuille aanbrengen op de kerngebieden (peperduur binnenstedelijk).
   
   Herontwikkeling is voor mij geen makkelijk geld, dit vergt geduld en kennis, het zou voor mij een positief signaal zijn als de organisatie op deze manier waarde toevoegt en de scope verbreedt naar herontwikkeling met woningen (ipv alleen retail), met wat meer grootschalige projecten op secundaire lokaties (ipv enkel renovaties en splitsing van enkele panden).
10. Branco P 23 september 2021 12:57

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Ik begrijp je insteek heel goed, maar het is allemaal zo marginaal. Als je in woningbouw wilt, ga dan gewoon alle panden in Frankrijk en Spanje verkopen en dat geld steken in kant en klare woningprojecten die je afneemt bij de projectontwikkelaars die daar wel goed in zijn. Of ga een goede portefeuille overnemen van Amvest of Vesteda of van een corporatie als Vestia wat mij betreft. Dan realiseer je de gewenste mix. Maar is het daarvoor nu de juiste tijd? Naar mijn mening niet. Woningen zijn absurd duur en bouwkosten idem dito. Dus dan maar doorgaan met wat je goed kan en beleggers een beetje zoethouden met wat (verhalen over) kleine appartement-toevoeg-projecten.
12. junkyard 23 september 2021 13:12

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1095

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 3.051

    Woningbouw ontwikkeling op lokaties die nog niet in bezit zijn, zie ik als iets anders dan herontwikkeling van bestaande vastgoed posities met toevoeging van woningmeters. Ik stel niet voor dat Vastned op termijn veel meer woningen in bezit zou moeten hebben of zich zou moeten specialiseren als woning ontwikkelaar, ik zou graag zien dat Vastned de volle potentie uit bestaande (secundaire) vastgoed posities haalt en dit hierna afstoot (incl. risico projectontwikkeling) om de portefeuille hierna verder te centraliseren (naar binnenstedelijke flexibele mixed-use panden).
    
    Bij de Vastned portefeuille centralisatie zou in ieder geval het Spaanse vastgoed moeten worden verkocht (dit is echt veel te klein voor efficiënt beheer), en alles in Frankrijk buiten Parijs-Bordeaux-Lille (ivm voldoende omvang in deze steden). Vastned wilde het Spaanse vastgoed kwijt in 2020:
    brainsre.news/en/the-fund-vastned-put...
    
    Als er goede biedingen komen op de clusters in Parijs-Bordeaux-Lille, dan kan Vastned dit als totaalpakket zeker overwegen om te verkopen. Ik zie weinig synergie tussen Frankrijk en BE / NL.
    
    De verkoop van het Spaanse vastgoed was vast niet dichtbij boekwaarde (€ 100 miljoen) mogelijk, Vastned wilde geen grote pijn nemen en wacht de corona effecten af (in de hoop dat markten aantrekken). Hierna is de Spaanse portefeuille afgewaardeerd (eind 2020) naar € 91 miljoen. Inmiddels is dit € 82 miljoen per 30/6/2021, door € 2 miljoen verdere afwaardering in 2021 en € 7 miljoen verkoop van Calle Tetuân 19 / Calle Carmen 3 ('sold at book value' ivm neerwaartse bijstelling jaareinde boekwaarden) begin 2021. De toekomstige verkoopopbrengst van het Spaanse vastgoed komt dus al dichterbij boekwaarde, door afwaarderingen (waarbij de CEO de taxateurs vast wat ingefluisterd zal hebben).
13. Branco P 23 september 2021 14:45

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Het zal vooral ook Taco geweest zijn die bij de aankoop van de objecten wat in de oren van taxateurs heeft gefluisterd.
    
    Maar laten we gewoon het beestje bij zijn naam noemen: Vastned heeft veel te dure objecten gekocht in A1 winkelgebieden terwijl al lang en breed duidelijk was (voor mij wel althans) dat in die winkelgebieden juist de grootste klappen gingen vallen. Veel te hoge huren, zwaartepunt mode, veel te lage yields. Dus die afwaarderingen nu, die zijn toch niet onverwachts?
    
    De spulletjes die Vastned aan Harry heeft verkocht voor een prikkie, daar zal nou juist goed spul tussen gezeten hebben wat tot op de dag van vandaag zijn waarde heeft behouden (of zelfs gewoon in waarde stijgt). Harry is niet gek. Daar zou je in kunnen duiken. Ook zou je kunnen achterhalen van wie Vastned die veel te dure A1 winkelpanden destijds gekocht heeft. Want ook daar zou je nog wel eens vriendjespolitiek tegen kunnen komen.
    
    En ondertussen lopen wij hier met elkaar te discussiëren over 100 appartementjes. Die gaan het verschil niet maken voor Vastned. Dat verschil is in het verleden al gemaakt.
    
14. junkyard 23 september 2021 17:13

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1095

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 3.051

    Ik herken je persoonlijke voorkeur in type vastgoed (liever geen A1), maar ik ga niet mee in de stelling dat Vastned te duur heeft gekocht. Daarnaast valt het tot nu toe wel mee met de afwaarderingen.
    
    Zo'n aankoop als deze (de grootste Vastned aankoop afgelopen jaren) vind/vond ik een prima aankoop (van Ronny Rosenbaum, Martin Smit):
    
    pers.vastned.com/nl/vastned-breidt-pr...
    
    Zeer centraal gelegen, met flexibele invulling van de bovenverdiepingen. Ik geloof niet dat dit sinds 2015 in waarde is gedaald (maar juist gestegen), en verwacht dat dit soort panden lange termijn aantrekkelijk blijven, mede door mogelijke flexibele invulling (retail / kantoren / hotel / wonen) op de bovenverdiepingen. De verhuring na vertrek Forever21 verliep vlot tegen ongeveer gelijke voorwaarden, en de verhuring van het nabij gelegen Hudsons Bay aan Adyen (kantoren) toont dat deze lokatie aantrekkingskracht heeft/houdt voor een brede huurdersmix (en investeerders) wat dit voor mij een goede / defensieve investering maakt. Dat corona het toerisme en dit type lokatie wat harder raakt, is pech hebben.
    
    Panden met eenzijdige mogelijke invulling door retail (met alleen begane grond, en alleen een raam/winkelruit aan voorzijde pand) met ultra lage yields bij aankoop en beperkte mogelijkheid tot waardecreatie ben ik wat minder van gecharmeerd, zoals de Vastned aankopen in Le Marais tegen c. 3% NIY. Dat soort panden zijn meer voor de postzegelverzamelaars (private offices), aangezien passief beheer met verhuring via verhuurmakelaar prima mogelijk is, dit is minder geschikt voor Vastned met hoge overhead en financieringslast.
    
    Ook de desinvesteringen waren naar mijn mening ongeveer marktconform, waarbij duidelijk is dat de (investerings)markt afgelopen jaren slecht was voor het mindere aantrekkelijke retail vastgoed. Ik verwijt Vastned hierin vooral dat er onvoldoende initiatief is getoond (buiten enkel retail invulling) om bij dit 'secudaire' vastgoed waarde toe te voegen (zoals herontwikkeling) voor verkoop, en dat men dit potentieel vooral aan de koper heeft gelaten.
15. The opposite 27 september 2021 15:47

    auteur info

    • The opposite

      Lid sinds: 03 dec 2018

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 35

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 35

    artikel over vastned:
    
    www.letsroar.nl/analyse/is-het-aandee...
    
16. Branco P 30 september 2021 08:25

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    10.000 woningen te kort in Eindhoven zegt de burgemeester zojuist op TV dus vanuit die hoek kan Vastned wel wat medewerking verwachten voor project Orionstraat ;-)
17. Bullwish 1 oktober 2021 13:21

    auteur info

    • Bullwish

      Lid sinds: 25 okt 2005

      Laatste bezoek: 22 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 530

      Gegeven: 26

    •    Aantal posts: 1.498

    Ik volg Vastned al een tijdje. Ik kan nog niet helemaal inschatten of ze er nou goed of slecht voor staan. Hun protefeuille a la, dat is wel bekend, als er iets met boekverlies verkocht gaat worden zal dat wel ingecalculeerd zijn. De intrinsieke waarde is hoger dan de huidige beurswaarde, echter...het is maar net waar je het voor waardeert. Is het echt zoveel waard? De waarde van winkelvastgoed staat immers onder druk, is daar voldoende rekening mee gehouden in de waarderingen? Geen idee. Ik denk dat de intrinsieke waarde wellicht toch wel wat lager ligt dan men denkt, maar desalniettemin wel boven de huidige beurswaarde. Dat laatste is dus op zich positief (als ik het op dit punt goed inschat). Echter, het gaat natuurlijk om rendement, huuropbrengsten. Dat staat volgens mij wel onder druk.
    
    Maar dan...inflatie en rente. Hoe denken de fans van Vastnet daarover? Bij deze aan jullie de vraag. Ik denk dat dit wel eens een negatieve impact op de aandelenkoers kan hebben. Volgens mij is een stijgende rente goed voor banken en verzekeraars, maar niet voor vastgoedbedrijven. Ik denk dat (dreigende) rentestijgingen een neerwaarts risico vormen voor Vastned.
    
    Tot slot speelt het beurssentiment natuurlijk een rol. Als er een correctie komt, zal de koers van Vastnet ongetwijfeld ook meedalen.
18. junkyard 3 oktober 2021 14:33

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1095

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 3.051

    Ik denk dat de intrinsieke waarde wellicht toch wel wat lager ligt dan men denkt, maar desalniettemin wel boven de huidige beurswaarde.
    > Eens dat intrinsieke waarde nu geen indicatie is van werkelijke waarde, wat men (de markt) nu denkt is gereflecteerd in de huidige beurskoers, je stelt dus feitelijk dat de Vastned waarde hoger ligt dat wat men (de markt) denkt (tenzij men = taxateurs). Vraag is of Vastned management deze hogere waarde kan vrijspelen. Momenteel heeft de Vastned organisatie een negatieve waarde, omdat financieringslasten en overheadkosten relatief hoog zijn. Vastned kent weinig prikkels om meerwaarde te creëren door zichzelf op te doeken, er wordt eerder gezocht naar een nieuwe strategie met als uitgangspunt dat de organisatie levensvatbaar is.
    
    Volgens mij is een stijgende rente goed voor banken en verzekeraars, maar niet voor vastgoedbedrijven. Ik denk dat (dreigende) rentestijgingen een neerwaarts risico vormen voor Vastned.
    > Eens. Bij hogere rente zal het vastgoed minder waard worden, doordat vermogenverstrekkers (financiers en aandeelhouders) een hoger rendement eisen. Als voorbeeld, Vastned houdt panden in Le Marais tegen een rendement van 3,0%, wat CEO (Taco) de Groot een verstandige en defensieve belegging vond. Als de rente en het vereiste rendement met 1,0% stijgt, dan zal dit vastgoed met 25% in waarde dalen.
    
    Ik geloof niet dat Vastned huren komende jaren mee kunnen groeien met inflatie. Huurcontracten bevatten een indexatie clausule, maar op einddatum contract zal de huur worden vastgesteld op markthuur, en de markthuur toont een licht dalende trend (ook op A1 lokaties - meest recent versterkt door wegblijven toerisme/shoppers in stadscentra). Afgelopen jaar heeft Vastned de inflatie in ieder geval niet bijgebeend, bij de 2021 halfjaarcijfers (bij huidige inflatie c. +2,0%) rapporteert Vastned bij nieuwe verhuringen een huurdaling van 4,4%.
    
    Dit alles is zo ongeveer ingeprijsd in de beurskoers (m.u.v. verdere rentestijging, als 10Y rente verder aantrekt dan zal dit Vastned beurskoers raken).
    
    Overigens wil ik mij geen Vastned fan noemen, ik houd Vastned wel nauwlettend in de gaten en heb nu een (kleine) long positie.
19. Branco P 4 oktober 2021 09:48

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 3 oktober 2021 14:33:

    Ik geloof niet dat Vastned huren komende jaren mee kunnen groeien met inflatie. Huurcontracten bevatten een indexatie clausule, maar op einddatum contract zal de huur worden vastgesteld op markthuur, en de markthuur toont een licht dalende trend (ook op A1 lokaties - meest recent versterkt door wegblijven toerisme/shoppers in stadscentra). Afgelopen jaar heeft Vastned de inflatie in ieder geval niet bijgebeend, bij de 2021 halfjaarcijfers (bij huidige inflatie c. +2,0%) rapporteert Vastned bij nieuwe verhuringen een huurdaling van 4,4%.
    

    Ho ho, juist op de A1-binnenstadslocaties tonen de markthuren een licht dalende trend. Dat geldt echter niet voor andere typen winkelvastgoed zoals supermarktlocaties of de perifere winkellocaties. Daar is sprake van een stijgende trend. Dit komt door veranderend gedrag van consumenten én veranderend gedrag van retailers die daarop inspelen. Dat is nu juist ook de reden dat ik niet in Vastned zit. Bij Vastned moet je nu juist rekening houden met licht dalende huren en daarom ook met dalende waarde van het vastgoed. Om het op een andere manier uit te leggen: de binnenstad van Den Haag wordt minder en Westfield Mall of the Netherlands wordt beter. Tegelijkertijd ook: de binnenstad van Zoetermeer (wat ook van URW is) wordt ook minder.
    
    Retailvastgoed heeft toekomst, maar je moet wel in de juiste segmenten zitten.
20. junkyard 4 oktober 2021 10:00

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1095

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 3.051

    Mijn post ging in op Vastned situatie, dus de Ho Ho is Yes Yes :)
    
    Voor ander type vastgoed is het ook wat onzeker waar het naartoe gaat, de beurskoers (markt) prijst een krimp scenario in, maar dat kan natuurlijk te negatief zijn. Supermarkten lijken ook steeds meer in de online concurrentie terecht te komen, marktconsensus is dat hier meters ingeleverd zullen worden (waarbij andere invulling nodig is) en er weer een capex ronde nodig is. Er zijn grote investeringen nodig voor supermarkten in ecommerce en logistiek (vandaar de consolidatieslag).
    
    Maar wat nu de beste toekomst heeft in retail vastgoed (of andere sectoren) t.o.v. markt consensus, dit is nu (en op elk ander moment) de grote vraag. Vastned toont weinig potentie in huren, maar de portefeuille vergt wat minder capex dan winkelcentra.
21. junkyard 14 oktober 2021 00:06

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1095

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 3.051

    Rudi Taelemans, Operationele CEO van Vastned Belgium, heeft de Raad van Bestuur van de Vennootschap gemeld dat hij bij de volgende Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die zal plaatsvinden op 27 april 2022, zijn mandaat van operationele CEO en lid van het Executive Committee zal neerleggen.