Wereldhave NL0000289213

Wereldhave 2018

1. DeZwarteRidder 27 juni 2018 09:05

   auteur info

   • DeZwarteRidder

     Lid sinds: 29 jun 2012

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 24062

     Gegeven: 10521

   •    Aantal posts: 101.955

   quote:

   Baradeus schreef op 27 juni 2018 08:54:

   [...]Mogelijk is hij aan het middelen??? "Ships, mijn gemiddelde aankoopkoers kan nog lager. Laat ik er maar 5% bijkopen "
   Kom op zeg, wat een domme opmerking.
   Misschien is hij uit op overname, of verbeteren strategie om meer rendement te scoren, etc. Maar bemiddelen? Laat me niet lachen.
   

   Je valt weer eens door de mand....!!!
2. junkyard 27 juni 2018 09:07

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Baradeus schreef op 27 juni 2018 08:54:

   [...]
   
   Kom op zeg, wat een domme opmerking.
   
   

   Wat een niveau...
3. LTBelegger 27 juni 2018 09:34

   auteur info

   • LTBelegger

     Lid sinds: 13 jul 2014

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 338

     Gegeven: 223

   •    Aantal posts: 1.964

   Het lijkt mij een verstandig man de van Herk. Je neemt niet voor niets een belang van 15 %. In een aantal weken is dit met 5 % toegenomen. Dus ik vermoed dat dit een lange positie wordt of een bedoeling heeft.
   Vastgoed lijkt vanwege de afname van winkels niet verstandig, maar er zijn zeker ook geluiden dat de winkel in combinatie met internet beter is (kijk naar AH, BCC (samenwerking met BOL.com), Beversport.......
   
   Dus vooruitziende blik misschien. Dan moet je natuurlijk als winkelcombinatie met internet wel een A-locatie bezitten!
4. [verwijderd] 27 juni 2018 10:16

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Iemand enig idee wat de impact van het faillissement van Men at Work op WH heeft? Ik zie dat er in Tilburg een winkel is/was. Voor de rest kan ik het niet zo gauw vinden.
5. GrindNshiP 27 juni 2018 10:21

   auteur info

   • GrindNshiP

     Lid sinds: 26 feb 2015

     Laatste bezoek: 24 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 32

     Gegeven: 6

   •    Aantal posts: 509

   quote:

   yieldcurve schreef op 27 juni 2018 10:16:

   Iemand enig idee wat de impact van het faillissement van Men at Work op WH heeft? Ik zie dat er in Tilburg een winkel is/was. Voor de rest kan ik het niet zo gauw vinden.
   

   Enerzijds is het geen enorme keten, anderzijds komen de winkels veelal voor in winkelstraten ipv centra. Denk dat het dus eerder een dingetje voor Vastned is.
6. junkyard 27 juni 2018 12:29

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   yieldcurve schreef op 27 juni 2018 10:16:

   Iemand enig idee wat de impact van het faillissement van Men at Work op WH heeft? Ik zie dat er in Tilburg een winkel is/was. Voor de rest kan ik het niet zo gauw vinden.
   

   Tilburg een winkel op Pieter Vreedeplein (80) inderdaad, volgens mij de enige in WH portefeuille. Volgens mij geen panden van Vastned geraakt.
   
   Als groot risico voor WH NL zie ik het grote aandeel huurinkomsten vanuit Blokker, een winkelconcept wat al jaren diep rode cijfers schrijft.
7. LTBelegger 27 juni 2018 12:35

   auteur info

   • LTBelegger

     Lid sinds: 13 jul 2014

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 338

     Gegeven: 223

   •    Aantal posts: 1.964

   Zwakke broeders worden uit de markt geplukt. Ik denk dat dit in 2018 nogwel gaat gebeuren. Een redelijke portefeuille. Overnemen, zwakke posities verkopen, management dumpen en integreren in een ander bedrijf...Tja een simpele formule. Als je rustig je posities uitbreid in zwakke tijden (sell in may and comeback in September, handig als je je posities wil uitbreiden) dan verwacht ik nogal wat. Dit is uiteraard hoe ik erover denk en is niet Wetenschappelijk onderbouwd, hahaha..
8. [verwijderd] 27 juni 2018 12:52

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   junkyard schreef op 27 juni 2018 12:29:

   [...]
   
   Tilburg een winkel op Pieter Vreedeplein (80) inderdaad, volgens mij de enige in WH portefeuille. Volgens mij geen panden van Vastned geraakt.
   
   Als groot risico voor WH NL zie ik het grote aandeel huurinkomsten vanuit Blokker, een winkelconcept wat al jaren diep rode cijfers schrijft.
   

   is die laatste sneer nou werkelijk nodig ?
9. Lk-33 27 juni 2018 13:00

   auteur info

   • Lk-33

     Lid sinds: 13 mei 2003

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 87

     Gegeven: 48

   •    Aantal posts: 2.255

   quote:

   pjotr3 schreef op 27 juni 2018 12:52:

   [...]
   is die laatste sneer nou werkelijk nodig ?
   

   Ik zie de sneer niet. Dit is toch een daadwerkelijk risico? De retailsector bevindt zich in een transitiefase en de vastgoedfondsen moeten daarmee zien te dealen. Voor WH is dit het meest uitdagende omdat zij niet over de topkwaliteit panden beschikken.
10. [verwijderd] 27 juni 2018 13:59

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    LK 3
    
    I wssnt talking to you,
    anyhow it was uncalled for...
12. [verwijderd] 27 juni 2018 19:12

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Lk-33 schreef op 27 juni 2018 13:00:

    [...]
    Ik zie de sneer niet. Dit is toch een daadwerkelijk risico? De retailsector bevindt zich in een transitiefase en de vastgoedfondsen moeten daarmee zien te dealen. Voor WH is dit het meest uitdagende omdat zij niet over de topkwaliteit panden beschikken.
    

    Het over-over-overgrote deel van de vastgoedbeleggers in deze wereld beschikt niet over topkwaliteit panden.
    
    Mensen die denken dat je alleen geld kan verdienen in vastgoed door naar de kwaliteit van het pand te kijken, hebben er echt niets van begrepen.
    
    Het gaat om beheer.
    
    Behalve dat, kun je natuurlijk geen 50 Albert Heijns vestigen op de Kalverstraat.
    
    
13. junkyard 28 juni 2018 00:17

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Huurgroei potentieel hangt samen met kwaliteit, en kwaliteit wordt vooral door locatie bepaald. De trend over de laatste jaren is verhoogde interesse onder retailers voor toplokatie (flagship stores), en retailers die zich terugtrekken uit de regio. Dit geldt in mindere mate voor convenience shopping, maar de Wereldhave winkelcentra hebben moeite om retailers als H&M binnen te houden. Er worden huurverlaging en inrichtingskosten betaald om H&M te behouden, waar fondsen als Eurocommercial of URW niet aan meedoen (door hogere kwaliteit).
    
    Wereldhave is zelf hard bezig om de kwaliteit van panden te verbeteren door vele kostbare verbouwingen, maar kan helaas de locatie niet veranderen. Huurgroei is daarmee ver weg in NL, stabiele huren lijkt voorlopig het hoogst haalbare.
    
    Er is goed te verdienen op mindere kwaliteit, als dit vastgoed tegen bodemprijzen worden aangekocht en scherp wordt beheerd. In de huidige markt is dit mogelijk, aangezien veel partijen (NSI, Vastned, Wereldhave, URW) de mindere NL retail panden graag kwijt willen.
    
    Wereldhave heeft teveel betaald voor de aankopen in 2014 / 2015, en heeft het vastgoed in Frankrijk verkeerd beheerd. Hierdoor is er structureel slechter gepresteerd dan sectorgenoten, en is het vertrouwen onder beleggers diep gezonken. Een wonder dat de hiervoor verantwoordelijke CEO nog steeds op zijn plek zit, en zelfs bonussen naar binnen harkt voor het tonen van deze wanprestaties.
    
    Door de diepe discount is er mogelijk alsnog wat te verdienen voor de bodemvissers, de lange termijn belegger die op zoek is naar een stabiel fonds kan beter uitwijken naar een stabieler fonds met hogere kwaliteit vastgoed en management. Hier staat een lager (dividend) rendement tegenover, maar ook een lager risico en verhoogd (waarde) groei potentieel.
14. LTBelegger 28 juni 2018 12:28

    auteur info

    • LTBelegger

      Lid sinds: 13 jul 2014

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 338

      Gegeven: 223

    •    Aantal posts: 1.964

    Tja leuk verhaal, maar van Herk kiest blijkbaar een andere weg. Je bouwt tenslotte geen 15 % op voor kortetermijn of je hebt een ander doel voor ogen. Dat laatste denk ik. Er schuiven grote blokken voorbij dus 20 % belang komt eraan. Leuk dividend meepakken juli en oktober en een deel van je dividend in je zak houden of weer aandeeltjes terugkopen. Ik denk dat ze in het najaar met nieuws komen. Ik blijf nog even zitten en pak 2 x dividend dan ook maar even mee.
15. junkyard 28 juni 2018 12:31

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Van Herk is een actieve belegger en kan door zijn grote belang direct invloed uitoefenen op management, en ervoor zorgen dat de disfunctionerende strategie en organisatie beter op poten wordt gezet. Dit is een wat andere visie dan een buy & hold lange termijn (dividend) belegger. Helaas zijn mijn zakken niet diep genoeg om de van Herk strategie toe te passen.
16. [verwijderd] 30 juni 2018 09:45

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Dit forum lijkt een beetje ingeslapen. Goed teken !! Houden zo.
    
17. ronald64 30 juni 2018 09:56

    auteur info

    • ronald64

      Lid sinds: 18 dec 2007

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 186

      Gegeven: 9

    •    Aantal posts: 819

    www.bnr.nl/player/audio/10084647/1034...
    Onze vriend Platte van Antaurus was gast samen met Nico bij Beurswatch. Aan het einde van de aflevering gaat het over Wereldhave.Zijn tip van de week: uitstappen bij de onroerend goed fondsen die retail vastgoed in beheer hebben, lees Wereldhave.
    Zij zitten short. Nico maakte nog een leuke opmerking of hij het telefoonnummer van van Herk wilde hebben.
    We gaan het zien. Het lijkt erop dat we toch voorzichtig omhoog gaan naar de 35 euro.
18. junkyard 30 juni 2018 10:57

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Dank voor delen van deze link ronald64!
    
    Platte zit volgens mij al een tijdje short wereldhave. Nico is niet negatief over de hele retail vastgoedsector want is positief over Eurocommercial, maar is wel negatief over Wereldhave. Dit vanwege de lage kwaliteit in portefeuille, en retailers die moeizaam draaien en mogelijk zullen vertrekken. Deze week was zeker het tijdens de AVA aangekondigde beleggers bezoek van een winkelcentrum met het management? Slim dat City Plaza is uitgekozen, dit is een van de best draaiende wereldhave winkelcentra in NL, maar daarmee niet representatief voor de gemiddelde kwaliteit in portefeuille.
    
    Een plots stijgende rente wordt als risico gezien. In geval van Wereldhave terecht, aangezien volgend jaar de 250 miljoen convertible bond afloopt (huidige rente 1%). Door oplopende LTV en moeizame markt om panden te verkopen (laag volume retail transacties, weinig vraag), volgt nu mogelijk herfinanciering dmv hybrid debt. Dit zal een dure aangelegenheid worden door de oplopende LTV, helemaal als de rente omhoog prikt. Deze herfinanciering zal het directe resultaat vanaf 2019 verlagen. Ik hoop nog steeds dat het Finse winkelcentrum begin 2019 wordt verkocht, en de convertible met de opbrengsten wordt afgelost (+ aandeleninkoop met meeropbrengsten).
    
    Laatste weken dipt de rente overigens, de lang verwachte rente stijging lijkt nog even weg. Dit vast tot ongenoegen van dhr Platte.
19. [verwijderd] 30 juni 2018 12:19

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Aan wat voor rentepercentage zit jij te denken Junkyard? Iets 10jarigs met een coupon van zo'n 3 a 4 procent. Of denk je dat ze meer moeten betalen?
20. junkyard 30 juni 2018 12:40

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Wereldhave zal op korte termijn wat panden moeten verkopen om de LTV te normaliseren, de LTV is te hoog door afboekingen en project ontwikkeling (>40%). Verder zal de LTV mogelijk verder stijgen als nieuwe afboekingen volgen, in lijn met de doorlopende afboekingen over afgelopen jaren.
    
    Verkopen zullen eerst moeten plaatsvinden voordat hybrid debt in de markt wordt gezet, anders is de risicopremie te hoog. In het Moody's bericht werd gesteld dat Wereldhave 300-400 miljoen aan hybrid debt in de markt wil plaatsen, wat achtergesteld is op overige schulden, alleen senior t.o.v. equity. Dit o.a. ter herfinanciering van de 250 miljoen convertible bond:
    
    www.moodys.com/research/Moodys-assign...
    
    Vraag is wat de looptijd zal worden van deze hybrid, ik schat in korter dan 10 jaar, eerder 5 jaar, omdat anders de kosten te hoog worden (langere termijn is hogere risicopremie en hogere yield door rentecurve).
    
    URW heeft in april een hybrid met een looptijd van 5,5 jaar in de markt geplaatst tegen 2,125% (8 jaar 2,875%). De rating van de URW hybrid (Baa1) is sterker dan de voorgestelde rating van de Wereldhave hybrid (Baa3). Daarnaast is het track record en vertrouwen in URW management hoger, en zijn de URW stukken beter verhandelbaar.
    
    Ik verwacht dat Wereldhave een 5 jaar hybrid in de markt kan plaatsen tegen +/- 3,5%. Dit is bij huidige rentestand (en rendement op vastgoed) geen aantrekkelijke wijze van financiering, als het mogelijk is om panden te verkopen dichtbij boekwaarde dan zal dit meer waarde genereren voor aandeelhouders.
21. Bart Meerdink 30 juni 2018 14:17

    auteur info

    • Bart Meerdink

      Lid sinds: 01 jan 2000

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2172

      Gegeven: 1070

    •    Aantal posts: 6.838

    Zou Wereldhave geen keuzedividend kunnen overwegen (Wereldhave Belgium doet het al)? Verwatering komt ten goede aan de eigen aandeelhouders dus vermeende onderwaardering is geen probleem. En als ze de LTV er weer mee onder de 40% kunnen brengen (en houden) dan is dat een zorg minder en de rating loopt geen gevaar meer.