ECP 2018 - Return to fair valuation?

1. hjs64 11 september 2018 19:08

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 15 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   De aankoop van Woluwe bijvoorbeeld.
2. Biobert 11 september 2018 21:52

   auteur info

   • Biobert

     Lid sinds: 12 mei 2002

     Laatste bezoek: 12 jan 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 405

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 4.773

   NRC Handelsblad meldt vandaag dat het populistische kabinet van de coalitiepartijen Lega en Vijssterrenbeweging het winkelen op zondag in principe wil verbieden. Dit om het gezinsleven en de kleine winkels te beschermen. Katholieke bisschoppen hebben zich uitgesproken voor de maatregel. Donderdag worden hun plannen besproken in het parlement.
   Welnu, dat ziet er slecht uit voor de retail sales van de grote winkelcentra van ECP in Italie en dus voor de huurinkomsten van ECP.
3. Harm Wijk 12 september 2018 12:10

   auteur info

   • Harm Wijk

     Lid sinds: 01 sep 2014

     Laatste bezoek: 26 jun 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 80

     Gegeven: 7

   •    Aantal posts: 276

   @biobert
   Bedankt voor je bericht over Italie. Ik ben er even ingedoken. Lijkt negatief, ik vraag me af of dit mede al de oorzaak is geweest van de force daling de afgelopen weken.
   
   Wel is er ook binnen het regeringsblok oppositie. Onder andere omdat de maatregel tienduizenden arbeidsplaatsen gaat kosten, en omdat de maatregel ook het toerisme gaat raken. De minister begint al water bij de wijn te doen met een "rotatie systeem" waardoor 25% van alle winkels bij toerbeurt wel mogen openen. Ook is er al een uitzondering in de aanloop naar de feestdagen toegezegd. Bedenk ook dat italie een minderheidsregering en tevens een vechtkabinet heeft, dus het laatste woord is nog niet gezegd. Renzi heeft het voorstel al "absurd" genoemd.
   
   Uit alle algemene onderzoek over winkelen op zondag blijkt dat dit niet alleen maar positief is. Je moet het personeel extra betalen op zondag, en je trekt een deel van de omzet weg van andere dagen. Dus ja als dit doorgaat zal de omzet dalen, maar de personeelskosten dalen ook flink. Onder de streep is het verschil niet per definitie dramatisch. Veel winkels zijn open op zondag omdat iedereen open is, en je dus wel mee moet doen. Als Italie dit doorzet, dan zijn de internet winkels natuurlijk de grote winnaars, en dat is wel negatief voor ECP.
4. Biobert 12 september 2018 17:09

   auteur info

   • Biobert

     Lid sinds: 12 mei 2002

     Laatste bezoek: 12 jan 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 405

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 4.773

   Zou ceo Lewis na de presentatie van de jaarcijfers van ECP ook op roadshow gaan langs investeerders.
   Weet iemand dat?
5. hjs64 12 september 2018 17:12

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 15 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   Gezien de koersontwikkeling de laatste tijd zou ik geneigd zijn te zeggen niet doen, maakt een zwakke indruk, ECP is sterk genoeg van zichzelf. Niets doen is in dit opzicht naar mijn mening een veel sterker signaal.
6. junkyard 12 september 2018 20:09

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 16 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 75

   •    Aantal posts: 3.052

   quote:

   Biobert schreef op 11 september 2018 12:50:

   ECP heeft in het vierde kwartaal een direct resultaat behaald van 0,55 euro per aandeel, terwijl over het eerste, tweede en derde kwartaal een direct resultaat werd behaald van 0,60. Ik verwacht derhalve dat het eerste kwartaal, waarvan de cijfers op 9 november bekend worden gemaakt, tegenvalt gelet op de warme zomer. Voor het boekjaar 2018/2019 zie ik een direct resultaat van 4 x 0,55 = 2,20 en dat is 6,8% lager dan het afgelopen boekjaar.
   

   Dat kun je niet zo doortrekken. De huurinkomsten zijn behoorlijk stabiel en iets oplopend. Het vierde kwartaal was minder, vanwege:
   * De zweedse kroon (SEK) was zo'n 5% minder waard in vierde kwartaal 2018 tov derde kwartaal, dit had ook een negatief effect op de Zweedse vastgoedwaarderingen / boekwaarden (in euro)
   * verkoop Italiaanse winkelcentra met hoge yields (6,0% rendement wat wegvalt op 187 miljoen)
   * flinke herfinancieringsronde in het vierde kwartaal, waarbij waarschijnlijk break costs zijn betaald om de rente open te breken en langer vast te zetten
   
   Deze maand wordt het C4 shopping center in Zweden geopend, wat extra huurinkomsten zal genereren in het boekjaar 2018/2019.
   
   Er is extra geld nodig voor alle projecten (en het cash dividend in november), waardoor de LTV dit halfjaar kan oplopen tot boven de 45% (een te hoog niveau). Verkopen van winkelcentra zijn nodig om de LTV te normaliseren. ECP schermt al langer met mogelijke verkopen en onderhandelingen, maar dit schiet niet erg op. Ik denk dat de markten zijn verslechterd na de Woluwe aankoop, en ECP niet de prijzen voor winkelcentra kan vangen die vooraf werden ingeschat. De Woluwe aankoop was op de piek van de markt, ongelukkige timing. Woluwe gaat pas een plus opleveren als de uitbreiding ooit staat, en ECP schat nu in dat alleen al het vergunningtraject zo'n 2-3 jaar zal duren, een tegenvaller.
   
   De hoge LTV valt iets te dempen door grotendeels stock dividend uit te keren, maar dan is nu wel een zeer lage conversiekoers nodig om beleggers te overtuigen voor stock dividend i.p.v. cash te kiezen. Als iedereen (gedwongen door lage conversiekoers) voor stock kiest, dan verlaagt dit de druk om te verkopen.
7. Biobert 12 september 2018 22:32

   auteur info

   • Biobert

     Lid sinds: 12 mei 2002

     Laatste bezoek: 12 jan 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 405

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 4.773

   @junkyard
   Bedankt voor de verduidelijking, met de koersstijging van vanmiddag geeft dat wat vertrouwen.
   Overigens las ik dat de Italiaanse regering plannen heeft voor een gedeeltelijke winkelsluiting op zondag. Wat denk je daarvan?
8. junkyard 12 september 2018 23:41

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 16 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 75

   •    Aantal posts: 3.052

   Geen idee of dat plan er doorheen komt. Als er beperkingen komen op zondag openingen, dan zal dit een negatieve invloed hebben op de aantrekkelijkheid en waarde (plus omzet) van de Italiaanse winkelcentra. Verder zal er minder in winkelvastgoed (bouw) worden geïnvesteerd. Het is daarmee slecht voor de Italiaanse economie.
   
   De vakbonden zijn tegen zondag opening, maar kunnen moeilijk voor minder werkgelegenheid zijn (i.v.m. meer winkels die zullen sluiten door verlaagde omzet). De consumenten zullen misschien wegblijven van winkelcentra, maar kunnen op zondag doorgaan met het plaatsen van online orders. Of zal de Italiaanse overheid het internet op zondag ook platleggen ter preventie van het aantasten van de traditionele zondagsrust?
9. Gunther 13 september 2018 09:00

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 15 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 273

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.481

   Junkyard, je blijft maar hameren op die verkoop van de winkelcentra, dat dit niet opschiet. Maar op de conference call was Eurocommercial Properties vrij helder hierover. Dichtbij een deal en we hoeven geen verrassingen te verwachten. Rond boekwaarde. Beetje meer of beetje minder. Gemiddeld boekwaarde. Het management zit er al lang en ik vertrouw hen hier zeker in.
   
   Wel een vraag... waarom werd juist een locatie met een hoge yield verkocht. Dan zijn toch juist de huuropbrengsten hoog. Ik zou verwachten dat je die juist aanhoudt?
10. [verwijderd] 13 september 2018 16:53

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Hoge yield is ook risico...
    
    Een delisting onder EPRA NAV is nog steeds mogelijk met 35% premie...l
12. hjs64 13 september 2018 17:40

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 15 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    Nee dank je, ik houd ze liever voor de lange termijn.
13. Biobert 13 september 2018 23:26

    auteur info

    • Biobert

      Lid sinds: 12 mei 2002

      Laatste bezoek: 12 jan 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 405

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 4.773

    Heeft iemand al iets vernomen uit Italie van een parlementscommissie, die vandaag vergaderde over het sluiten van winkels op de meeste zondagen van het jaar?
14. junkyard 14 september 2018 00:48

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 16 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1096

      Gegeven: 75

    •    Aantal posts: 3.052

    ECP wil de kleinere winkelcentra verkopen, indien geen waarde toegevoegd kan worden dmv uitbreidingen, hierop zit een wat hogere yield aangezien dit niet-dominante winkelcentra zijn. Hogere yield betekent hoger (verhuur) risico, en lagere kansen op huurgroei.
    
    Ik blijf op de verkopen hameren, omdat de Woluwe aankoop tot een te hoge beleningsgraad heeft geleid, wat het risico voor aandeelhouders heeft verhoogd (en mede oorzaak is voor huidige beurskoers). Ik geloof pas dat meer verkocht kan worden tegen boekwaarde zodra de transactie is gerealiseerd. Management meldde eerder dat winkelcentra tegen minimaal boekwaarde zouden worden verkocht, maar op 421 (goteborg) is toch een aardige discount genomen, en het vertrouwen in winkelcentra is nu behoorlijk laag onder investeerders. In de vastgoed portefeuille zijn afgelopen jaar wat afboekingen genomen, boekwaarde is nu dalend.
15. Gunther 14 september 2018 10:30

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 15 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 273

      Gegeven: 192

    •    Aantal posts: 1.481

    Dus uiteindelijk willen we die hoge yield maar zodra hij er is dan is het een risico?
16. ValueChaser 16 september 2018 14:39

    auteur info

    • ValueChaser

      Lid sinds: 16 dec 2009

      Laatste bezoek: 15 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 208

      Gegeven: 32

    •    Aantal posts: 992

    Heeft het schrappen van de dividendbelasting nu wel of geen impact op ECP? Ik dacht van niet, maar lees een column van Nico Inberg die schrijft van wel.
17. [verwijderd] 16 september 2018 15:07

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    ValueChaser schreef op 16 september 2018 14:39:

    Heeft het schrappen van de dividendbelasting nu wel of geen impact op ECP? Ik dacht van niet, maar lees een column van Nico Inberg die schrijft van wel.
    

    Vorig jaar was er het volgende artikel van Nico waaruit ik opmaakte van niet.
    
    www.iex.nl/Column/271289/Moet-vastgoe...
    
    Maar daarna kwam ik ook af en toe stukken tegen waarin het woord Nederlands niet voorkwam, maar alleen de term vastgoed. Verwarrend.
    
    In de afgelopen week echter het stuk in het FD.
    
    fd.nl/ondernemen/1268842/beursgenotee...
    
    Daarin lees ik:
    
    "'Wij worden gedwongen om vooral in het buitenland te investeren,' zegt Dirk Anbeek van Wereldhave, dat winkelcentra heeft in Nederland, België, Frankrijk en Finland.'"
    
    Dat geeft weer een gevoel dat ECP wel goed zit.
    
    En ik ben dan toch maar eens gaan zoeken naar regeringsstukken. Hier is er een:
    
    zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-3...
    
    Daarin de volgende zin:
    
    "Daarnaast wordt per 1 januari 2020 de mogelijkheid beëindigd voor fiscale beleggingsinstellingen om direct in Nederland gelegen vastgoed te beleggen."
    
    Mijn eindconclusie is dan dat ECP niet wordt geraakt.
    
    Wat dan wel weer merkwaardig is, is dat het hele gedoe als een van de redenen wordt aangevoerd voor de recente daling van ECP.
    Kan zijn, maar kijk ik dan naar de koers van NSI, die dus voor 100% geraakt gaat worden, dan zie ik in de afgelopen maand juist een mooie stijging van 32 naar 35, zo ongeveer contrair aan ECP.
    Wie het snapt mag het zeggen.....
    
    
18. [verwijderd] 16 september 2018 15:23

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    PS.
    
    Hier nog een stuk van Deloitte, die zouden er toch verstand van moeten hebben.
    
    www2.deloitte.com/nl/nl/pages/deloitt...
    
    Daarin de tekst:
    
    Zonder aanvullende maatregelen of uitzonderingen zijn de gevolgen:
    
    1.Alleen beleggingen die niet te maken hebben met Nederlands vastgoed kunnen nog ondergebracht worden in een fiscale beleggingsinstelling. Instellingen die toch direct in Nederlands vastgoed blijven beleggen verliezen de FBI-status na inwerkingtreding van de maatregel. Vanaf 2020 gaat dan het normale tarief voor deze instellingen gelden. Het reguliere Vpb-tarief zal in 2020 naar verwachting 22,5% bedragen. Dit percentage zakt in 2021 naar 21%.
    
    Ook hier mijn conclusie dat ECP niet wordt geraakt.
    
    
19. hjs64 16 september 2018 15:58

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 15 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    Ik kan me alleen maar voorstellen dat de afwaarderingen in Frankrijk een aantal beleggers wat rauw op de dak gevallen is en dat dat de reden voor de daling van ECP is.
20. [verwijderd] 17 september 2018 20:24

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Vandaag navraag gedaan over belastinggedoe. Snelle reactie en lijkt goed te komen!
    
    Hello,
    
    Many thanks for your email.
    I can confirm that, as the proposals are currently put forward, they apply only to companies with investments in Dutch real estate (of which Eurocommercial currently has none). However, it is our understanding the coalition Government will present its more detailed bill tomorrow in parliament which should provide more detail than has previously been published. Once we see this, any potential impact on Eurocommercial will be much clearer.
    
    Best wishes,
    Anna
    
    -----Original Message-----
    From: Micha Vermeer
    Sent: 17 September 2018 15:25
    To: Anna Davies
    Subject: Dutch tax regulation
21. [verwijderd] 18 september 2018 10:01

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Bizar dit! Wie is er in hemelsnaam aan het verkopen? Alleen maar goede berichten...blijkbaar heeft iemand hier belang bij. Shorters of toch iemand met diep zakken. Wie het weet mag het zeggen.