Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2018 - Return to fair valuation?

1. [verwijderd] 15 april 2018 21:44

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   We doen nu EUR34,14 en de adjusted NAV is EUR44,87
   
   Oftewel een 24% discount, dus ca. 31% stijgen om op de Adj. NAV te komen. Delisten tegen taxatieprijs is nu mogelijk.
2. junkyard 16 april 2018 17:36

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 05 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   NNNAV (= waardering van alle balansposten op marktwaarde) is 38,61 op jaareinde 2017, dit lijkt nu aan de hoge kant aangezien yields sinds jaareinde wat oplopen. De Woluwe aankoop zal door hoge transactiekosten de boekwaarde verder drukken.
   
   Sectorgenoten (retail vastgoedfondsen) noteren momenteel zo'n 10% beneden NNNAV, het huidige koersniveau rond 33-35 is daarmee helemaal niet vreemd.
3. [verwijderd] 16 april 2018 18:20

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   junkyard schreef op 16 april 2018 17:36:

   NNNAV (= waardering van alle balansposten op marktwaarde) is 38,61 op jaareinde 2017, dit lijkt nu aan de hoge kant aangezien yields sinds jaareinde wat oplopen. De Woluwe aankoop zal door hoge transactiekosten de boekwaarde verder drukken.
   
   Sectorgenoten (retail vastgoedfondsen) noteren momenteel zo'n 10% beneden NNNAV, het huidige koersniveau rond 33-35 is daarmee helemaal niet vreemd.
   

   NNNAV is niet relevant. Daarin worden allemaal zaken meegenomen die vanuit going concern niet relevant zijn (waarde derivaten die bedoeld zijn om stabiele rentekosten te hebben). Waarom zou je die opzeggen?
4. junkyard 16 april 2018 18:47

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 05 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Accuboor schreef op 16 april 2018 18:20:

   [...]
   NNNAV is niet relevant. Daarin worden allemaal zaken meegenomen die vanuit going concern niet relevant zijn (waarde derivaten die bedoeld zijn om stabiele rentekosten te hebben). Waarom zou je die opzeggen?
   

   Ik vind niet dat Eurocommercial alle derivaten moet opzeggen. Echter bij het bepalen van de huidige marktwaarde per aandeel is de werkelijk waarde van derivaten en overige balansposities wel van belang.
   
   Wanneer Eurocommercial dure financiering in de boeken heeft (ivm vastgezet bij hogere rente), dan heeft dit een negatieve impact op de huidige (beurs) waarde. De NAV houdt hier geen rekening mee, NNNAV wel. Vandaar dat ik alleen naar NNNAV kijk / vergelijk.
5. [verwijderd] 16 april 2018 19:41

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   junkyard schreef op 16 april 2018 18:47:

   [...]
   
   Ik vind niet dat Eurocommercial alle derivaten moet opzeggen. Echter bij het bepalen van de huidige marktwaarde per aandeel is de werkelijk waarde van derivaten en overige balansposities wel van belang.
   
   Wanneer Eurocommercial dure financiering in de boeken heeft (ivm vastgezet bij hogere rente), dan heeft dit een negatieve impact op de huidige (beurs) waarde. De NAV houdt hier geen rekening mee, NNNAV wel. Vandaar dat ik alleen naar NNNAV kijk / vergelijk.
   

   Is toch allemaal gelijk aan looptijd leningen. Je doet nu net alsof er dik moet worden afgetikt aan het einde van de looptijd van de swaps. Dit is alleen van toepassing als je nu ineens van de swaps af wil. Zelfde punt voor een capital gains tax die alleen van toepassing is als je nu ineens alles wil verkopen en het fonds wil liquideren. In d e praktijk zal het overgaan naar een ander fonds en die houd de panden in portefeuille en de swaps ook. Daarom kijk ik naar NAV.
6. junkyard 16 april 2018 21:54

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 05 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Accuboor schreef op 16 april 2018 19:41:

   [...]
   Je doet nu net alsof er dik moet worden afgetikt aan het einde van de looptijd van de swaps.
   

   Dat zeg ik niet, dan begrijp je mij verkeerd. Einde looptijd is de waarde van leningen en derivaten 0.
   
   NAV is een goede going concern waarde indicatie voor de zeer lange termijn, maar zegt minder over de huidige waarde van het eigen vermogen aangezien een aantal balansposities niet tegen marktwaarde zijn gewaardeerd. NNNAV is een waardering van alle balansposities tegen fair value, waardoor dit een betere indicatie is van de huidige (spot) waarde van het eigen vermogen.
   
   Zie voor meer uitleg:
   
   dev.epra.com/application/files/7415/0...
   
   Een vastgoedfonds met lagere financieringslasten is nu meer waard dan een vastgoedfonds met hogere financieringslasten (bij identieke bezittingen + zelfde looptijd van financiering). De huidige NAV van deze twee fondsen is gelijk, en op einddatum van de financiering is de NNNAV ook gelijk aangezien de marktwaarde van de financiering dan is verdwenen. Huidige NNNAV is hoger voor het vastgoedfonds met lagere financieringslasten, wat terecht is aangezien dit een meer aantrekkelijk fonds is.
7. [verwijderd] 16 april 2018 22:01

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   junkyard schreef op 16 april 2018 21:54:

   [...]
   
   Dat zeg ik niet, dan begrijp je mij verkeerd. Einde looptijd is de waarde van leningen en derivaten 0.
   
   NAV is een goede going concern waarde indicatie voor de zeer lange termijn, maar zegt minder over de huidige waarde van het eigen vermogen aangezien een aantal balansposities niet tegen marktwaarde zijn gewaardeerd. NNNAV is een waardering van alle balansposities tegen fair value, waardoor dit een betere indicatie is van de huidige (spot) waarde van het eigen vermogen.
   
   Zie voor meer uitleg:
   
   dev.epra.com/application/files/7415/0...
   
   Een vastgoedfonds met lagere financieringslasten is nu meer waard dan een vastgoedfonds met hogere financieringslasten (bij identieke bezittingen + zelfde looptijd van financiering). De huidige NAV van deze twee fondsen is gelijk, en op einddatum van de financiering is de NNNAV ook gelijk aangezien de marktwaarde van de financiering dan is verdwenen. Huidige NNNAV is hoger voor het vastgoedfonds met lagere financieringslasten, wat terecht is aangezien dit een meer aantrekkelijk fonds is.
   

   Tsja is mi meer theorie dan praktijk, immers de portefeuille (met swaps en capital gains tax) gaat niet geheel geliquideerd worden. Het bedrijf wordt gerund als going concern, daarom bekijk ik de waardering ook als going concern (lees NAV).
   
   Bedankt voor je inzichten! Vanuit jou standpunt (NNNAV) is het eigenlijk een arbitrage mogelijkheid aangezien nnnav en nav uiteindelijk gelijk zullen zijn.
8. [verwijderd] 18 april 2018 18:37

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   ECP verkoopt 4 minder gelegen winkelcentra in Italie tegen laatste taxatiewaarde (NAV)
   www.eurocommercialproperties.com/down...
   
   Kwaliteit portefeuille dus weer omhoog en extra bewijs dat onderwaardering tov NAV te negatief is
9. voda 18 april 2018 18:55

   auteur info

   • voda

     Lid sinds: 02 dec 2005

     Laatste bezoek: 05 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 92474

     Gegeven: 22725

   •    Aantal posts: 382.639

   Eurocommercial rondt verkoop Italiaans vastgoed af
   Voor 187 miljoen euro aan vastgoed van de hand gedaan.
   
   (ABM FN-Dow Jones) Eurocommercial heeft de verkoop van vier Italiaanse vastgoedobjecten afgerond. Dit maakte het vastgoedfonds woensdag nabeurs bekend.
   
   De verkopen leverden 187 miljoen euro op. Eurocommercial maakte in december de verkoop bekend van vastgoed in Bologna, Mantova, Sarzana en Imola aan een niet nader genoemde koper.
   
   Met de opbrengsten uit de recente verkopen wil Eurocommercial de overname van het Brusselse winkelcentrum Woluwe financieren.
   
   Het aandeel Eurocommercial sloot woensdag 0,1 procent lager op 34,42 euro.
   
   Door: ABM Financial News.
   
   info@abmfn.nl
   
   Redactie: +31(0)20 26 28 999
   
   Copyright ABM Financial News. All rights reserved
   
   (END) Dow Jones Newswires
10. junkyard 18 april 2018 19:48

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Mooi dat de transactie is afgerond aangezien de LTV momenteel (na Woluwe aankoop) nog steeds te hoog is. De transactieprijs (1 miljoen beneden boekwaarde) is in december 2017 al afgesproken. Doordat dit al 4 maanden geleden is afgesproken, is dit geen extra bevestiging dat boekwaarden (NAV & NNNAV) in lijn zijn met huidige marktwaarde. Ik verwacht dat yields wat zijn gestegen sinds december 2017, door extra onzekerheden die worden ingeprijsd door vastgoedbeleggers (zie koersontwikkeling) en iets oplopende rente.
    
    Daarnaast heeft Eurocommercial in december 2017 het winkelcentrum 421 Goteborg ongeveer 10% beneden boekwaarde verkocht. Daarmee is nog geen overtuigend bewijs geleverd dat boekwaarden correct zijn.
    
    Aangezien Eurcommercial meer winkelcentra moet verkopen om de LTV te verlagen (na prijzige Woluwe aankoop), zullen de volgende verkopen echt tonen hoe hard de boekwaarden zijn. Aangezien Eurocommercial de momenteel wat minder gewilde (kleinere) winkelcentra wil verkopen, ben ik bang dat er met discounts genoegen genomen zal worden.
    
    De verwachting / belofte die Eurocommercial management op 16 oktober 2017 bij de Woluwe aankoop heeft bekendgemaakt wordt tot dusverre dus niet volledig waargemaakt:
    
    Further sales of properties will follow in Italy, France and Sweden where
    it is believed strong markets will facilitate sales at or above current valuations.
    
    De markt lijkt inmiddels wat verslechterd.
    
    Zonde dat Eurocommercial wel de hoofdprijs heeft betaald voor Woluwe, op de piek van de markt tegen extreem lage yield en hoge transactiekosten. Zo worden de Italiaanse winkelcentra verkocht tegen een yield boven de 6,0%, en levert de Woluwe aankoop een yield beneden de 4,0%.
    
    Kwaliteit toevoegen en asset rotatie klinkt interessant maar kent een hoge prijs.
12. [verwijderd] 18 april 2018 19:55

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Italië is rond taxatiewaarde verkocht (zie persbericht). Het Zweedse winkelcentrum 10% eronder (onder NAV, dus ver boven NNNAV).
    
    Daarmee zie ik in beide transacties toch wel een duidelijke aanwijzing dat NAV leidend is en dat de huidige korting van 24% tov NAV op de beurs nergens op slaat. En Woluwe in Brussel gaat naar 5% rendement en is op termijn een betere besteding dan een Italiaanse periferie plaats.
    
    We gaan het zien!
13. junkyard 18 april 2018 20:06

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    Accuboor schreef op 18 april 2018 19:55:

    Italië is rond taxatiewaarde verkocht (zie persbericht). Het Zweedse winkelcentrum 10% eronder (onder NAV, dus ver boven NNNAV).
    
    Daarmee zie ik in beide transacties toch wel een duidelijke aanwijzing dat NAV leidend is en dat de huidige korting van 24% tov NAV op de beurs nergens op slaat. En Woluwe in Brussel gaat naar 5% rendement en is op termijn een betere besteding dan een Italiaanse periferie plaats.
    
    We gaan het zien!
    

    Het persbericht ken ik, per saldo is er sprake van een klein boekverlies, maar ik begrijp de stelling van Eurocommercial dat de transactieprijs "in line with latest valuations" is aangezien dit transactieverlies zeer beperkt is (<1%).
    
    NAV en NNNAV is gelijk bij de balanspost vastgoedwaardering, verschil zit erin dat NNNAV enkele overige balansposten waardeert tegen fair value (wat NAV nalaat). Als de transactieprijs tov NNNAV wordt vergeleken is de uitkomst dus gelijk tov de transactieprijs tov NAV. De stelling dat het Zweedse winkelcentrum ver boven NNNAV is verkocht klopt dus niet.
    
    Ter indicatie, als de LTV 50% is en de werkelijke huidige marktwaarde van het vastgoed 90% van de laatst gerapporteerde boekwaarde is, dan zorgt deze 10% correctie op vastgoedwaarde op moment van herwaardering voor een 20% lagere NAV / NNNAV.
14. [verwijderd] 18 april 2018 20:30

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Dus jij neemt de negatieve waarde van de Capital gains tax en derivaten alleen mee als je het uitkomt??
    
    Dus er worden panden rond NAV verkocht maar jij vind 24% korting tov NAV geen probleem? Als je een huis in Amsterdam of Brussel te koop zet tegen marktwaarde minus 24% korting verklaren ze je voor gek.
15. junkyard 18 april 2018 20:45

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    Accuboor schreef op 18 april 2018 20:30:

    1. Dus jij neemt de negatieve waarde van de Capital gains tax en derivaten alleen mee als je het uitkomt??
    
    2. Dus er worden panden rond NAV verkocht maar jij vind 24% korting tov NAV geen probleem?
    
    3. Als je een huis in Amsterdam of Brussel te koop zet tegen marktwaarde minus 24% korting verklaren ze je voor gek.
    

    
    1. Nee, ik stel dat NAV en NNNAV uitgaan van een gelijke waarde van de balanspost vastgoedbezittingen.
    
    2. Ik zie NNNAV als de enige juiste vergelijking met de huidige beurskoers, aangezien NAV een aantal balansposten vergeet te waarderen, dit zie ik niet als theorie. De discount tov NNNAV (11%) geeft aan dat beleggers menen dat de werkelijke marktwaarde van de vastgoedbezittingen lager is (of overige factoren negatief worden gewaardeerd zoals management, juridische structuur, etc). Een discount van 11% betekent een waardering van vastgoedbezittingen van ongeveer 94,5% van gerapporteerde boekwaarde ivm de hefboomwerking van financiering (bij LTV van 50%).
    
    3. Hier geef ik je gelijk in, maar ik snap niet wat dit met Eurocommercial te maken heeft.
16. [verwijderd] 18 april 2018 22:55

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Dus jij begint je redenatie bij de beurskoers? lekker redeneren ;-)
    
    Verhaal is gewoon dat de hele beursgenoteerde retail vastgoed in EU last heeft van de overgewaaide discount uit de USA (waar oa Amazon veel leegstand heeft veroorzaakt). Aangezien ECP kwalitatief hoogwaardige centra heeft waar shoppen een belevenis is is deze discount (24%) gewoon overdreven. Zoals de beurs altijd overdrijft (positief en negatief).
    
    Fair valuation komt vanzelf weer voor ECP. Er wordt nu onvoldoende onderscheid gemaakt tussen kwalitatief slechtere portefeuilles (Wereldhave) en betere (unibail, ECP).
17. junkyard 18 april 2018 23:09

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    De beurskoers zou een indicatie moeten zijn van de marktwaarde van een aandeel, nietwaar? De boekwaarde is een theoretische en gedateerde waardering.
    
    Mee eens dat de gehele sector (retail vastgoedfondsen) onder druk staan, en dat dit sentiment is overgewaaid uit US.
    
    Er wordt momenteel wel degelijk onderscheid gemaakt tussen de betere retail fondsen met hoogwaardig vastgoed (UR, Eurocommercial, Vastned) en fondsen met B kwaliteit assets en management (Wereldhave). Zie het huidige koersniveau tov NNNAV bij Wereldhave, een discount van ruim 30%. Bij de betere retail fondsen is deze discount zo'n 10%.
    
    Eurocommercial kwaliteit is overigens iets lager dan UR en Vastned, en Eurocommerical heeft de LTV door Woluwe even laten oplopen (hoger risico / hefboom effect), vandaar dat een discount van 10%+ nu niet gek is.
18. [verwijderd] 18 april 2018 23:53

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Boekwaarde wordt tweemaal per jaar gewaardeerd door deskundigen. De beurskoers wordt gevormd door allerlei zaken waaronder sentiment door meerdere paniekerige tweets van CNBC dat de DOW 200 points is gedaald door een tweet van Trump. De beurskoers lijkt daarmee op een manisch depressief persoon. Momenteel is het glas half leeg... Komt vanzelf weer goed voor kwalitatief goed vastgoed.
19. junkyard 19 april 2018 12:16

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Eurocommercial koersdoel is afgelopen week door Société Générale verlaagd van 39 naar 35 (hold).
    
    Eurocommercial blijft tikjes vangen door het verhogen van de LTV na de prijzige Woluwe aankoop, en de druk die hierna is ontstaan om te verkopen in verslechterende markt omstandigheden.
    
    Op korte termijn zie ik alleen opwaarts potentieel als Eurocommercial het tegendeel bewijst en (nieuwe) verkopen dichtbij boekwaarde toont, zodat de LTV normaliseert (>risico omlaag) zonder dat aandeelhouders hiervoor bloeden. Dit zou een bevestiging zijn dat NNNAV een redelijke waarde indicatie is, en de koers tot deze waarde kan oplopen.
    
    Ik begrijp overigens niet zo goed dat de iex analisten zo positief waren over Eurocommercial. Vastned is het afgelopen jaar / maanden een veel betere keuze gebleken.
20. [verwijderd] 2 mei 2018 16:36

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    11 mei Q3-cijfers. Krijgen we al een mooi idee van de dividendgroei in 2018. Tot nu toe mooie groeicijfers, ook in de winkels die de panden van ECP huren. Ik denk dat er ruimte is voor EUR2,20 dividend dit jaar.
21. Biobert 2 mei 2018 17:14

    auteur info

    • Biobert

      Lid sinds: 12 mei 2002

      Laatste bezoek: 12 jan 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 405

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 4.773

    quote:

    Accuboor schreef op 2 mei 2018 16:36:

    11 mei Q3-cijfers. Krijgen we al een mooi idee van de dividendgroei in 2018. Tot nu toe mooie groeicijfers, ook in de winkels die de panden van ECP huren. Ik denk dat er ruimte is voor EUR2,20 dividend dit jaar.
    

    Ik denk dat het toch 2,10 dividend blijft want ceo Lewis wil de loan to value terugbrengen naar 40% want die is gestegen door de financiering van het Belgische winkelcentrum Woluwe. Verder verwacht ik geen stijging van de huurinkomsten door de asset rotation (verkoop van winkelcentra in Italie, aankoop Woluwe).