Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2019

1. Branco P 12 juni 2019 10:54

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   (dit was een antwoord op de post van NL Value)
2. Branco P 12 juni 2019 11:03

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Verder is de berichtgeving van vandaag een mooi signaal dat de directie van ECP vindt dat de aandelenkoers te laag staat (voor 20 mio EUR eigen aandelen inkopen = bij de huidige koers 1,7% van de aandelen uit de markt halen).
   
   Het halfjaarsdividend is prettig, dat was voor mij altijd een kleine frustratie. Hoe dit negatief uit kan werken (met name Junkyard refereert hieraan) begrijp ik niet. Van 1 keer circa 100 miljoen aan dividend uitkeren in november wordt het nu gewoon twee keer circa 50 miljoen dividend uitkeren per jaar. Daar is geen enkel financieel nadeel aan verbonden.
3. Porscheknakker 12 juni 2019 12:26

   auteur info

   • Porscheknakker

     Lid sinds: 24 jul 2003

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1637

     Gegeven: 503

   •    Aantal posts: 12.615

   Blijkbaar is dit nieuws niet aantrekkelijk genoeg voor nieuwe beleggers in ECP.
4. junkyard 12 juni 2019 13:30

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Ik stel niet dat het bericht van vandaag negatief is, er wordt meer en sneller geld uitgekeerd aan aandeelhouders. Alleen moet dit geld ergens vandaan komen, en LTV is al te hoog, dus extra lenen en risico nemen lijkt mij niet handig.
   
   Positieve lading van dit bericht is vooral dat ECP management denkt dat de beurskoers te laag noteert (wat ik ECP management overigens al jaren hoor roepen) en blijkbaar verwacht op korte termijn verkopen af te ronden ter financiering van deze plannen.
5. Branco P 12 juni 2019 16:02

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Dit nieuws is geen nieuws dat meteen de waarde van het aandeel verhoogt, maar het is ook zeker geen nieuws dat negatief is voor de waarde van het aandeel. Wel is het inkopen van eigen aandelen tegen de huidige koers naar mijn mening een goede zet. Ik weet niet of ECP management "al jaren roept" dat de beurskoers te laag noteert, dat is voor mij moeilijk te controleren, maar voor zover ik weet is dit wel de eerste keer in jaren dat het management overgaat tot het inkopen van eigen aandelen. En de koers is ook (belachelijk) laag op dit moment, dus wat dat betreft is dat dan toch een extra duidelijk signaal van het management.
   
   Twee keer per jaar een half jaardividend uitkeren is helemaal niet "sneller" geld uitkeren. En het is ook helemaal niet "meer" uitkeren dus op dit punt kan ik de opmerking van Junkyard helemaal niet volgen. Die uitspraak is wat mij betreft gewoon onjuist.
   
   
6. Porscheknakker 12 juni 2019 16:11

   auteur info

   • Porscheknakker

     Lid sinds: 24 jul 2003

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1637

     Gegeven: 503

   •    Aantal posts: 12.615

   quote:

   Dagelijkse Kost schreef op 12 juni 2019 12:26:

   Blijkbaar is dit nieuws niet aantrekkelijk genoeg voor nieuwe beleggers in ECP.
   

   Koers wordt behoorlijk gedrukt en dat zal wel met de inkoop van de aandelen te maken hebben. Het bestuur wil uiteraard vanaf 14 juni de aandelen zo goedkoop als mogelijk inslaan. Dus vandaag en morgen zijn de -misschien wel door ECP ingeschakelde- drukkers actief.
7. junkyard 12 juni 2019 17:33

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 12 juni 2019 16:02:

   Twee keer per jaar een half jaardividend uitkeren is helemaal niet "sneller" geld uitkeren. En het is ook helemaal niet "meer" uitkeren dus op dit punt kan ik de opmerking van Junkyard helemaal niet volgen. Die uitspraak is wat mij betreft gewoon onjuist.
   
   

   Overgaan tot een interim dividend in plaats van alleen een slotdividend, betekent dat er versneld dividend wordt uitgekeerd aan aandeelhouders.
   
   In het financieel jaar 2019 / 2020 zal in april 2020 een interim uitdeling volgen, in plaats van alleen de tot nu toe gebruikelijke slotuitdeling in november 2020. ECP heeft dus eerder geld nodig voor deze uitdeling.
   
   Beide plannen (aandeleninkoop en interim dividend) zorgen komend jaar (t/m juni 2020) voor verhoogde uitdelingen aan aandeelhouders, wat gezien de bovengemiddelde LTV een opmerkelijk plan is. Hopelijk een voorbode dat verkopen in de pijplijn zitten, en het risico (LTV) omlaag kan, waarna de koers echt omhoog kan.
8. Porscheknakker 12 juni 2019 17:38

   auteur info

   • Porscheknakker

     Lid sinds: 24 jul 2003

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1637

     Gegeven: 503

   •    Aantal posts: 12.615

   Ik meen me te herinneren, dat er ooit eens sprake is geweest van een overnamegerucht. Klopt dit of kan dit naar het rijk der fabelen worden verwezen?
9. Marco19 12 juni 2019 20:26

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 205

     Gegeven: 104

   •    Aantal posts: 1.885

   Gezien drukte vandaag heb ik niet kunnen IEXen. Toch blijf verrast met het twee jaarlijkse dividend. Meermaals voor gepleit. Ben het eens met Junkie dat er eerder geld uitgekeerd moet worden aan aandeelhouders i.p.v. de uitkering in november.
   
   Ook de aandeleninkoop ben ik happy mee. Management geeft aan dat de koers veel te laag is en daarom een kleine inkoop. Dit MT zit 20jr op de plek. Die weten wat ze doen.
   
10. Marco19 12 juni 2019 20:30

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 205

      Gegeven: 104

    •    Aantal posts: 1.885

    quote:

    Dagelijkse Kost schreef op 12 juni 2019 17:38:

    Ik meen me te herinneren, dat er ooit eens sprake is geweest van een overnamegerucht. Klopt dit of kan dit naar het rijk der fabelen worden verwezen?
    

    Recent enkel van Herk. Ook wordt er regelmatig gespeculeerd dat Klepierre een bod doet met 2 miljard net cash.
    
12. Branco P 12 juni 2019 20:39

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 12 juni 2019 17:33:

    [...]
    
    Overgaan tot een interim dividend in plaats van alleen een slotdividend, betekent dat er versneld dividend wordt uitgekeerd aan aandeelhouders.
    
    In het financieel jaar 2019 / 2020 zal in april 2020 een interim uitdeling volgen, in plaats van alleen de tot nu toe gebruikelijke slotuitdeling in november 2020. ECP heeft dus eerder geld nodig voor deze uitdeling.
    
    Beide plannen (aandeleninkoop en interim dividend) zorgen komend jaar (t/m juni 2020) voor verhoogde uitdelingen aan aandeelhouders, wat gezien de bovengemiddelde LTV een opmerkelijk plan is. Hopelijk een voorbode dat verkopen in de pijplijn zitten, en het risico (LTV) omlaag kan, waarna de koers echt omhoog kan.
    

    Nu heb ik eindelijk het "quoten" onder de knie! :)
    
    Junkyard, iedere maand komen de huren van de huurders binnen. Dat betekent dat na aftrek van alle kosten (waaronder rente) rond april 2020 gewoon reeds zo'n 55 a 60 miljoen euro aan extra liquiditeit beschikbaar zou moeten zijn om de circa 50 miljoen aan dividend uit te keren. Dus ja, ECP heeft eerder geld nodig, maar dat geld staat dan al op de rekening (=ontvangen huur minus kosten). Of overzie ik hier iets?
    
    Ik hoop uiteraard ook dat er verkopen in de pijplijn zitten, maar ik zit zelf ook in deze business en deals hebben nu helaas extreem lange doorlooptijden. En een deal als verkoper doordrukken terwijl het marktsentiment tegen je is, dat moet je nooit doen.
    
    
13. junkyard 12 juni 2019 21:14

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    @Branco P, natuurlijk mee eens dat een firesale moet worden ontweken, maar langer afwachten en hopen op betere tijden werkt ook niet altijd. Mbt het interim dividend effect, dit zorgt in boekjaar 2019-2020 voor een dividend uitkering van ongeveer 1,5x het directe resultaat, er moet in het volgend boekjaar dus extra worden geleend (of verkocht) om deze interim uitkering mogelijk te maken. Een klein effect, hoop dat je het nu begrijpt.
14. NLvalue 12 juni 2019 21:38

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 12 juni 2019 20:39:

    [...]
    
    Nu heb ik eindelijk het "quoten" onder de knie! :)
    
    Junkyard, iedere maand komen de huren van de huurders binnen. Dat betekent dat na aftrek van alle kosten (waaronder rente) rond april 2020 gewoon reeds zo'n 55 a 60 miljoen euro aan extra liquiditeit beschikbaar zou moeten zijn om de circa 50 miljoen aan dividend uit te keren. Dus ja, ECP heeft eerder geld nodig, maar dat geld staat dan al op de rekening (=ontvangen huur minus kosten). Of overzie ik hier iets?
    
    Ik hoop uiteraard ook dat er verkopen in de pijplijn zitten, maar ik zit zelf ook in deze business en deals hebben nu helaas extreem lange doorlooptijden. En een deal als verkoper doordrukken terwijl het marktsentiment tegen je is, dat moet je nooit doen.
    
    

    Jullie maken t iets moeilijker dan nodig.
    ECP heeft zeer waarschijnlijk een rekening courant op basis van Euribor. Euribor % is negatief , dat betekent dat ECP geld moet betalen aan de bank voor te grote (positieve) kas saldi. Net zoals de bank dat kwijt is aan de ECB.
    
    I.p.v. het directe resultaat op te sparen tot November is tussentijds uitkeren een kostenverlaging voor ECP aan het vermijden van negatieve rente. Aandeelhouders zijn er ook blij mee, een no-Brainer.
15. junkyard 12 juni 2019 22:00

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    ECP zal geen jaar lang huurresultaat opsparen voor de dividend uitkering. Er vinden doorlopend (des)investeringen plaats die de liquiditeitspositie beïnvloeden (oa verbouwingen). ECP zal extra geld moeten lenen om vervroegd dividend uit te keren, wat dus zeker geen besparing betekent.
16. Branco P 12 juni 2019 22:08

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 12 juni 2019 21:14:

    @Branco P, natuurlijk mee eens dat een firesale moet worden ontweken, maar langer afwachten en hopen op betere tijden werkt ook niet altijd. Mbt het interim dividend effect, dit zorgt in boekjaar 2019-2020 voor een dividend uitkering van ongeveer 1,5x het directe resultaat, er moet in het volgend boekjaar dus extra worden geleend (of verkocht) om deze interim uitkering mogelijk te maken. Een klein effect, hoop dat je het nu begrijpt.
    

    Over boekjaar 2018/2019 wordt 1 keer dividend uitgekeerd in november 2019 ter hoogte van circa 2,20 euro
    
    Over boekjaar 2019/2020 wordt twee keer een deeldividend uitgekeerd, waarschijnlijk twee keer circa 1,10 euro (in april 2020 en november 2020)
    
    Nergens 1,5x het directe resultaat dus
    
    
17. Economische Vluchteling 12 juni 2019 22:13

    auteur info

    • Economische Vluchteling

      Lid sinds: 05 mrt 2015

      Laatste bezoek: 14 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 102

      Gegeven: 79

    •    Aantal posts: 587

    20 Miljoen is op zich niet zo heel veel. Ze keren jaarlijks €107.3m aan dividend uit, waarvan een deel als stock dividend als ik me niet vergis, de terugkoop kan de verwatering enigszins ongedaan maken. De verwachte cashflow voor komende 12 maanden schat ik op €122.5m. Dus 87.5% payout, wat prima is zolang er huurgoei is.
    
    Bijft dus €15m sowieso over voor eventuele capex. Nu kan ik me voorstellen dat ze deze capex laten zitten als er geen grote vernieuwingen van centra nodig zijn, vooral in de hudige markt. Uit de 10 year fanancial summary kan ik halen dat over de afgelopen 3 jaar gemiddeld ca. 23.5% van he dividend als stockdividend is uitgekeerd, kijkend naar de groei in aantal aandelen en de jaarlijkse koers. Dit betekent dat er dit jaar ook nog zo'n €29m wordt bespaard door 1.23m (2.5% extra) nieuwe aandelen uit te geven ipv dividend.
    
    Er is dus zo'n 44m Euro over om te besteden, en bij gebrek aan grote capex en aanzienlijke verwatering door stockdividend bij hudige lage koers is die €20m buyback zeer terecht om overdreven verwatering te voorkomen. die 20m besparen straks immers 9% dividend betaling en je koopt stock terug op een daadwerkelijk Netto aanvangredement (met propertie expenses afgetrokken) op je vastgoed 5.7%, bij een prima portefeulle.
    Ik moet zeggen dat ik geen inzicht heb in de verwachte capex voor komend jaar, iemand enig idee van grote projecten? Theoretisch schat ik de non-yieldig capex om de portefeulle up to date te houden op zo'n €20-25m per jaar. Maar bij hudige marktomstandigheden neem ik aan dat dat aanzienlijk lager is.
    Met de resterende 24m kan je de LTV nog eens verlagen met 0.5% en een kleine verbouwing doen.
    
    Kortom, €20m, kleine buyback om stockdividend verwatering wat te verminderen, blijft voldoende ruimte over voor strategische handelingen.
    
    LTV blijft wel hoog, maar er is stabiele huurgroei die dit probleem toch aardig verzacht. Huurgroei lijkt goed houdbaar door lager OCR levels van de huurders.
    
    Disclamer: Heb afgelopen maand positie opgebouwd van 1000 stuks gemiddeld voor €24.90. Voel me hier vrij comfortabel bij, maar verder niet van plan bij te kopen door risico van Italie en wat hoge LTV.
    
    Edit: Ik ben bij de berekeningen uitgegaan van 2,15 p/a dividend, als het 2,20 is blijft er €2m minder over om te besteden.
18. Branco P 12 juni 2019 22:13

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 12 juni 2019 22:00:

    ECP zal geen jaar lang huurresultaat opsparen voor de dividend uitkering. Er vinden doorlopend (des)investeringen plaats die de liquiditeitspositie beïnvloeden (oa verbouwingen). ECP zal extra geld moeten lenen om vervroegd dividend uit te keren, wat dus zeker geen besparing betekent.
    

    Jawel, huurresultaten worden doorlopen opgespaard om dividend te kunnen betalen. Investeringen vinden nu ook al doorlopend plaats. Zie de opmerking van NL Value (rekening courant bank)
19. junkyard 12 juni 2019 22:18

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Schuldpositie wordt verlaagd met huurresultaat voordat dividend wordt uitgekeerd, er wordt geen kassaldo opgebouwd. Nu gedurende volgend boekjaar 2019/2020 (juli 2019 tm juni 2020) 1,5 maal het resultaat wordt uitgekeerd (slotdividend 2018/2019 plus interim 2019/2020) stijgt de schuldpositie dus gedurende volgend boekjaar.
20. Economische Vluchteling 12 juni 2019 22:37

    auteur info

    • Economische Vluchteling

      Lid sinds: 05 mrt 2015

      Laatste bezoek: 14 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 102

      Gegeven: 79

    •    Aantal posts: 587

    LTV zal na uitbetaling interim dividend tijdelijk ca. 1% omhoog springen, dus 1% hoger dan op het zelfde moment dit jaar. Wat weer rustig ingelopen wordt tot volgende dividend. maximale schuld gaat niet omhoog, de LTV sprong voorheen telkens met 2% omhoog na het jaarlijkse dividend. De minimale schuldpositie in het jaar (net voor slotidivdend) gaat wel omhoog met ca. 1% van LTV. Over all geen significan verschil voor hun verdere operaties lijkt me.
    
    De gewogen gemiddlde LTV in het jaar zal als ik me niet vergis dus ook zo'n 0.5% hoger zijn, maar die piek dus niet. het zal per jaar €500k aan extra rentelast schelen overigens. Dat is bij 40m uitbetaling per keer en 2.5% rente. Ik ga van 40m uitbetaling uit vanwege het deel stockdividend.
    
    Vergelijk 2 oplopende rechthoekige driehoeken van 6 maanden bij €40m na elkaar, met 1 grote driekhoek van 12 maanden bij €80m. Verandering in cash op y-as en tijd op de x-as
21. junkyard 12 juni 2019 22:39

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    @EV opname stock dividend is niet te verwachten op huidige koersniveau, dan mag het eerst hard aantrekken. Of ECP moet beleggers alsnog 'dwingen' stock te kiezen door conversiekoers aantrekkelijk te maken, wat als verkapte emissie kan worden gezien (wat ECP management niet zal nastreven).