Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2019

1. Gunther 1 november 2019 10:47

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 252

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.480

   quote:

   Biobert schreef op 1 november 2019 10:34:

   [...]
   
   Toch vind ik het voor professionals een misser v.w.b.t. de rentevisie. Kijk als een mkb-er dat overkomt is het tot daar aan toe. Rente blijft lang laag door vergrijzing bevolking, globalisering en wereldwijde grote schuldenberg. Als Centrale Banken rente gaan verhogen gebeuren er daardoor grote ongelukken.
   

   Dit is dus juist niet wat je moet hebben. Een visie op rente. Dan gaat het juist fout. Ik hoorde tien jaar geleden dat de rente niet lager kon en nu hoor ik dat de rente niet meer omhoog gaat. Als bedrijf moet je geen visie hebben op rente (financiële instellingen daar gelaten), op valuta en op commodity prijzen. Heb het vaak genoeg meegemaakt in mijn carrière, de olieprijs daalde van 120 naar 70 en de prijzen moesten worden vastgezet. Ze werden vastgezet en de olieprijs daalde verder naar 30. Concurrentie zette de prijzen niet vast en daar ga je.
   Geen visie hebben op dit soort zaken. Budget / meerjaren plan maken en op basis van die koers en voor die periode hedgen.
2. Biobert 1 november 2019 10:53

   auteur info

   • Biobert

     Lid sinds: 12 mei 2002

     Laatste bezoek: 12 jan 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 405

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 4.773

   Dan betekent eigenlijk: geen visie op rente, geen derivaten. Kennelijk heeft ECP wel een visie op rente want ze hebben derivaten, die nu negatief uitwerken.
3. Branco P 1 november 2019 10:55

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   ik neem aan dat het hier om negatieve marktwaardes gaat van de afgesloten renteswaps? rond eind september was er een dipje in de rentestanden, sindsdien zijn de rentes weer iets gestegen dus zijn die marktwaardes actueel alweer wat minder negatief
   
   als de rentes de komende tijd nog maar iets gaan stijgen dan draaien die marktwaardes van negatief naar positief en dan hebben we dus te maken met een positieve waardering van de SWAPs terwijl de rentes voor 5 a 6 jaar vast afgesloten zijn.
   
   Verder ten aanzien van de prestaties van ECP: wederom beter dan verwacht wat mij betreft. 0,7% leegstand is echt een weelderige luxe, daar kijken alle andere winkelvastgoedpartijen vast met veel jaloezie naar. Het probleem met leegstand is dat het op een gegeven moment van je weg gaat lopen (ik denk dan aan Wereldhave, maar ook aan de Regional Malls van URW). 1% leegstand in een winkelcentrum is frictieleegstand en dat valt wel te managen. Meer dan 5% leegstand wordt al echt een groot probleem voor een winkelcentrum. Als meerdere units structureel leeg komen te staan dan betekent dit dat ondernemers eigenlijk geen interesse meer hebben om zich te vestigen in het winkelcentrum. In zo'n geval moet je als eigenaar heel veel tijd en geld investeren om er nog wat van te maken en de uitkomst is dan alsnog onzeker. Daarom is leegstand% voor mij de allerbelangrijkste indicator voor de kwaliteit van een (winkel)vastgoedportefeuille.
   
   Uit de cijfers van ECP herleid ik verder dat er in Frankrijk nog wat werk aan de winkel is (Tours, Amiens, Taverny) maar in Bordeaux hebben ze een mooie prestatie geleverd en ik hoop nu dat er binnenkort een bericht naar buiten komt over de verkoop van dat object en eventueel nog een tweede object in Frankrijk
   
   Italië lijkt het heel erg goed te doen en Zweden gewoon goed.
   
   Bij Woluwe valt mij de uplift bij Rental Renewals een beetje tegen gezien het feit dat footfall en omzet daar zo verbeterd zijn. OCR in Woluwe is ook wat aan de hoge kant wat mij betreft. Daar ga ik het volgende kwartaalbericht eens goed op letten, of daar dan nog wat verbetering in zit.
   
   Ik hoop op een kleine dip na ex-dividend, dan hoop ik nog wat stukken bij te kunnen kopen voor 25 euro
   
   
   
4. NLvalue 1 november 2019 11:28

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Keurige set cijfers, en veel transparantie op de key indicators zoals LFL en retail sales vergeleken met anderen.
   
   Voor de beleggers in UK vastgoed lijkt me dit iets om in te duiken:
   The fact that so few of our retail tenants (5 out of 1800) have suspended rent payments after going into administration is comforting, especially when compared with the nightmarish problems in the UK.
   
   
5. Branco P 1 november 2019 11:59

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Ja zeer transparant! Dat bevalt mij, is een teken van goed bestuur ook.
6. GJF1959 1 november 2019 12:01

   auteur info

   • GJF1959

     Lid sinds: 26 sep 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 313

     Gegeven: 307

   •    Aantal posts: 780

   Biobert:Kennelijk heeft ECP wel een visie op rente want ze hebben derivaten, die nu negatief uitwerken.
   Biobert, wat wil je nu eigenlijk? Perse gelijk krijgen of snap je er echt niets van. Derivaten zijn er om financiele risico's af te dekken die je niet wil lopen omdat het niet je business is. Een soort verzekering. En, zoals je weet, een verzekering kost altijd geld en kan zo af en toe wat opleveren.
7. GJF1959 1 november 2019 12:03

   auteur info

   • GJF1959

     Lid sinds: 26 sep 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 313

     Gegeven: 307

   •    Aantal posts: 780

   Mooie cijfers, best tevreden mee.
8. [verwijderd] 1 november 2019 13:19

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Biobert schreef op 1 november 2019 10:53:

   Dan betekent eigenlijk: geen visie op rente, geen derivaten. Kennelijk heeft ECP wel een visie op rente want ze hebben derivaten, die nu negatief uitwerken.
   

   Bij goed gebruik fungeren rentederivaten als bescherming tegen ongewenste rentebewegingen. Men wil gewoon weten waar men aan toe is en geen risico lopen. Hiervoor hoef je geen rentevisie te hebben.
   Ik heb thuis ook een brandblusser staan maar verwacht niet dat er ooit brand zal ontstaan
9. Biobert 1 november 2019 13:26

   auteur info

   • Biobert

     Lid sinds: 12 mei 2002

     Laatste bezoek: 12 jan 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 405

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 4.773

   De Amerikanen waarderen de resultaten van ECP niet, terwijl ze ook niet zitten te wachten op dividend vanwege tax. Koers naar 25 euro op voorspraak van het koersdoel van UBS van 25 euro.
10. Erny 1 november 2019 14:54

    auteur info

    • Erny

      Lid sinds: 29 jun 2018

      Laatste bezoek: 29 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 679

      Gegeven: 138

    •    Aantal posts: 3.424

    quote:

    GJF1959 schreef op 1 november 2019 12:03:

    Mooie cijfers, best tevreden mee.
    

    Mooie cijfers ?? De nettowinst daalde tot 11,2 miljoen euro, tegenover 39,2 miljoen euro een jaar eerder. Hier had een winstwaarschuwing voor gegeven moeten worden.
12. GJF1959 1 november 2019 16:23

    auteur info

    • GJF1959

      Lid sinds: 26 sep 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 313

      Gegeven: 307

    •    Aantal posts: 780

    Domme reactie hoor. Heb je de voorgaande reacties niet gelezen of heb je ze niet begrepen!
13. Erny 1 november 2019 17:05

    auteur info

    • Erny

      Lid sinds: 29 jun 2018

      Laatste bezoek: 29 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 679

      Gegeven: 138

    •    Aantal posts: 3.424

    quote:

    GJF1959 schreef op 1 november 2019 16:23:

    Domme reactie hoor. Heb je de voorgaande reacties niet gelezen of heb je ze niet begrepen!
    

    Sorry hoor, dan heb ik de cijfers en berichten niet begrepen. AJK opende vanmorgen met " Eurocommercial Properties meldt diverse minder, minder, minders." Dus ik dacht, gekoppeld aan de daling van de koers, dat ook de cijfers minder waren, maar waarschijnlijk wordt met minder de vermindering van de verliezen en schulden bedoeld. Gelukkig begrijp ik nu van jou dat de cijfers prima waren. De daling van de koers vind ik dan wel weer opmerkelijk, bij mooie cijfers. Maar ook dat zal wel aan mij liggen.
14. Erny 1 november 2019 17:30

    auteur info

    • Erny

      Lid sinds: 29 jun 2018

      Laatste bezoek: 29 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 679

      Gegeven: 138

    •    Aantal posts: 3.424

    quote:

    GJF1959 schreef op 1 november 2019 12:01:

    Biobert:Kennelijk heeft ECP wel een visie op rente want ze hebben derivaten, die nu negatief uitwerken.
    Biobert, wat wil je nu eigenlijk? Perse gelijk krijgen of snap je er echt niets van. Derivaten zijn er om financiele risico's af te dekken die je niet wil lopen omdat het niet je business is. Een soort verzekering. En, zoals je weet, een verzekering kost altijd geld en kan zo af en toe wat opleveren.
    

    Door onkundig gebruik van derivaten kan men echter tegen grote verliezen aanlopen. Ik meen begrepen te hebben dat hierdoor bij ECP een slordige 28 miljoen Euro van de winst (39 miljoen) afgaat. Ook naar die cijfers mag je best wel eens kritisch kijken.
15. Beleg met brood 1 november 2019 17:31

    auteur info

    • Beleg met brood

      Lid sinds: 20 nov 2018

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3

      Gegeven: 7

    •    Aantal posts: 40

    De nettowinst is inderdaad flink afgenomen. Ik snap niet hoe je dit 'mooie cijfers' kan noemen.
    
    De koers is niet voor niks 2% gezakt vandaag.
16. Erny 1 november 2019 17:32

    auteur info

    • Erny

      Lid sinds: 29 jun 2018

      Laatste bezoek: 29 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 679

      Gegeven: 138

    •    Aantal posts: 3.424

    quote:

    Beleg met brood schreef op 1 november 2019 17:31:

    De nettowinst is inderdaad flink afgenomen. Ik snap niet hoe je dit 'mooie cijfers' kan noemen.
    De koers is niet voor niks 2% gezakt vandaag.
    

    Zou GJF1959 zelf dom zijn ?
17. Gunther 1 november 2019 17:33

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 252

      Gegeven: 192

    •    Aantal posts: 1.480

    Erny ik denk dat je samen met wat anderen hier op het forum een cursus derivaten moet gaan volgen. Lijkt me beter dan een management wat er al sinds jaar en dag zit onkundig te noemen, terwijl ze exact weten wat ze doen.
18. Branco P 2 november 2019 09:32

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    De derivatenwaarde heeft invloed op het indirecte resultaat, kortom het gaat daarbij om de waardering van die derivaten zelf, het heeft dus geen invloed op het directe (exploitatie)resultaat. Er is dus geen feitelijk verlies geleden op die derivaten, het betreft een waardering. De rente is sinds eind september alweer gestegen dus die derivaten staan nu alweer minder negatief.
    
    De correctie van gisteren zie ik eerder ingegeven door het feit dat we van 22 euro afkomen. als de koers onder 27 euro zakt (of onder 25 euro na ex dividend) koop ik weer wat bij
19. junkyard 2 november 2019 12:02

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Opvallend dat 'rental income' met € 2,76 miljoen is gestegen, maar het directe resultaat slechts € 0,26 miljoen stijgt. De kosten zijn ongeveer € 2,5 miljoen hoger, wat vooral zit in 'property expenses' (+ € 1,4 miljoen). Ik ben benieuwd waarom de kosten oplopen, en of dit hogere kosten niveau blijft.
    
    Verder opmerkelijk dat de issue price van het stock dividend beneden NAV is gesteld, op € 32,70, blijkbaar wil ECP graag stock dividend uitkeren (cash achterhouden) en wordt geaccepteerd dat dit boekwaarde aantast.
    
    Over de LTV meldt ECP:
    'our intention to reduce it further during this financial year.'
    
    Er zal meer vastgoed moeten worden verkocht om de LTV daling (incl. financiering van verbouwingen) te realiseren. Ik verwacht dat meer kleinere winkelcentra worden afgestoten, zoals Les Grands Hommes in Bordeaux (na verbouwing / verhuring). Als meer vastgoed wordt verkocht, dan gaat dit wel ten koste van huuropbrengsten (en het direct resultaat). De inmiddels afgeronde verkoop van 50% PdH zal ook tot lagere huurinkomsten leiden.
    
    De verdere LTV verlaging (+ lagere huurinkomsten door verkoop van vastgoed) zie ik overigens als positief, dit verbetert het risicoprofiel voor aandeelhouders.
    
    Waardemutatie van derivaten vind ik niet interessant (en logisch verklaarbaar door rentebeweging), dit zit alleen in het indirect resultaat, en deze waarde loopt naar € 0 richting einde contract.
20. Gunther 2 november 2019 14:20

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 252

      Gegeven: 192

    •    Aantal posts: 1.480

    Ik denk dat ECP het afstoten precies zo aan het managen is dat dit samenvalt met nieuwe huuropbrengsten van onder andere Woluwe. In het dividend zit wat ruimte (nu onderin 90% range van het directe resultaat) dus volgend jaar minimaal 2,18 gaat wel lukken. Daarbij verwacht ik dat herwaardering begin januari positief uitpakt en de LTV nog wat daalt. Verkopen van assets kunnen ze beperkt houden m.i.
21. junkyard 2 november 2019 16:11

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Positieve herwaardering op jaareinde 2019 lijkt mij niet waarschijnlijk, gezien de discounts waartegen retail reits worden verhandeld, en lage investerings activiteit mbt winkelcentra, waarop taxateurs voorzichtig zullen reageren. Ik verwacht een vlakke waardering of kleine afboeking, maar dit hangt ook af van marktontwikkelingen de komende maanden.
    
    De Woluwe uitbreiding zal er voorlopig nog niet staan, hier zal komende jaren vooral geld voor nodig zijn (investeringen). Ik verwacht dat ECP op zoek gaat naar een partner om een deel van het risico / investering in de Woluwe uitbreiding te dragen, en dat deze deal pas wordt gesloten nadat de vergunning is verleend (wat nu nog onzeker is, na wegnemen van onzekerheid krijgt ECP een betere prijs).