Forum: Eurocommercial Properties » ECP 2020

Marco19 30 augustus 2020 07:48

Marco19

Lid sinds: 15 mrt 2004

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 205

Gegeven: 104
Aantal posts: 1.885

Dikke duim Branco voor je site visit. Echt waardevol.

Ook duimpjes voor je bijdragen. ECP kan als geen ander waarde toevoegen daarom beleg ik mede in ECP.
Naast de FBI, het management, de locaties en de recente cijfers met een hele mooie huur uplift.
Ook mooi dat Nike en Adidas in Gigli gaan huren. Daarnaast na 1 juli 4 nieuwe verhuringen in Woluwe.
Als de restricties zijn afgelopen in Woluwe kan de footfall ook weer een stuk omhoog.

Jouw indruk over het algemeen was dus goed Branco?

NLvalue 30 augustus 2020 09:23

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
Branco P schreef op 30 augustus 2020 00:32:
[...]

Nike en Adidas openen nieuwe winkels in I Gigli omdat ze er graag willen zitten. Betalen daar een mooie huur voor ongetwijfeld.

Waarom dan daarna toekomstige huurcontractonderhandelingen in Frankrijk en België erg negatief zouden uitpakken voor ECP terwijl ze in Italië en Zweden nu juist erg positief uitpakken, dat mag jij mij uitleggen NL Value... dat ligt wat mij betreft helemaal niet voor de hand.

Ik denk dat je het antwoord zelf al hebt gegeven
a) niet in te gaan op de 48% van de Franse Corona deals die nog steeds niet rond zijn. Op basis van welke informatie verwacht jij dat er huurgroei op renewals in Frankrijk aan zit te komen.
B) de huurgroei op renewal is negatief in België in Sem2 - en zeer ws ook Frankrijk. Dat kun je zien door van de P12 m Die ze nu rapporteren de Sem1 performance af te trekken. Dus.,op basis van welke fenomenale deal in Juli zie jij renewal uplift in Be of Fr????

Het Italië verhaal is helder. Frankrijk heeft gewoon meer zwakke centra dan jij je realiseert. PdH, Etrembieres, centrazur, modo, enz.

Heeft niks met stemmingmakerij te maken - dat is realisme.

NLvalue 30 augustus 2020 09:40

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
Branco P schreef op 29 augustus 2020 23:57:
[...]

Dit zijn de drie zinnige (en begrijpelijke) dingen in je relaas NL Value.

Dat zijn de drie zinnige dingen, die jij begreep in het relaas, Branco. (Dat mag, volgens de regels -toch?)

Omdat ze passen in jouw straatje van ultra optimisme. De rest was even zinnig, en voor de beleggers op dit forum, even begrijpelijk.

Er is geen enkele belegger die denkt dat 29% dividend rendement -zonder risico- ( zoals jij jezelf overtuigd hebt) een realistische propositie is.

Er is geen enkele Amerikaans investment analist zo overtuigd van de cijfers/verhaal van Lewis dat er dikke Koopaanbevelingen gaan volgen.

En dus gaat de koers niet omhoog.

We zitten hier ECP niet te beoordelen op hun kwaliteiten als huisbaas. (Jouw comfort zone) Maar als beleggingsobject relatief tot de 43.000 andere aandelen waar we ons geld in kunnen steken (niet jouw comfort zone) waarin huisbaas maar 1 factor is.

[verwijderd] 30 augustus 2020 09:45

[verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001
Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0
Aantal posts: 0

Wat was het rendement op ING bodem 12 euro ? Had een analist dat voorspeld?

Punt is, dat dit een kip ei verhaal is. De werkelijke vraag is of die huren inderdaad binnen blijven komen en er op enig punt de waarde van t vastgoed gaat stabiliseren (gevolgd door waarde stijging) dan zullen er genoeg beleggers zijn die op tijd willen instappen.

Ik ben het eens met het punt dat die instappers nog wel eens even op zich zouden kunnen laten wachten. Maar je moet nooit onderschatten wat een veilige dividend uitbetaling met de koers kan doen.

De koers nu? Lijkt gewaardeerd te worden zoals een verzekeraar. Dat betekent dus dat een verplichte kapitaal inhouding wordt gesuggereerd.

Marco19 30 augustus 2020 09:58

Marco19

Lid sinds: 15 mrt 2004

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 205

Gegeven: 104
Aantal posts: 1.885

Even terug naar COVID. Er schijnt toch een middel veel levens te redden: Dexamethason

Hoewel het aantal nieuwe infecties zorgen baart, is volgens de Franse specialist Karine Lacombe de huidige situatie anders dan in februari/maart toen het virus zich ongecontroleerd verspreidde. ,,We hebben van onze fouten geleerd. Er is flinke progressie geboekt wat betreft de behandeling. We weten nu bijvoorbeeld dat dexamethason werkzaam is en een positief effect heeft op het sterftecijfer", aldus het hoofd infectieziekten van het Saint-Antoine-ziekenhuis in Parijs.

Frankrijk behoeft aandacht voor ECP. Fransen zijn een eigenwijs volkje wat eenmaal wat langer duurt om de deals rond te maken over de COVID lockdown. Footfall is prima. Daarom betalen ze in Juli alweer...

Dat dividend dat Branco noemt is niet reeel. Mijn visie is dat het 2.18 of 2.20 zal zijn. Ze willen het trackrecord voortzetten en geen ‘bokkensprongen’ maken.

Marcmm 30 augustus 2020 10:02

Marcmm

Lid sinds: 07 jun 2020

Laatste bezoek: 21 feb 2023
Aanbevelingen

Ontvangen: 10

Gegeven: 0
Aantal posts: 85

quote:
Marco19 schreef op 30 augustus 2020 09:58:
Even terug naar COVID. Er schijnt toch een middel veel levens te redden: Dexamethason

Tweedelijnszorg
Volgens de Stichting Werkgroep Antibioticabeleid (SWAB) is optimale ondersteunende zorg de belangrijkste interventie bij de behandeling van COVID-19 in de tweedelijnszorg.

Bij matig-ernstig zieke patiënten (=indicatie voor opname op verpleegafdeling én zuurstoftoediening noodzakelijk) kan, naast optimale ondersteunende zorg, remdesivir in een vroeg stadium van de infectie, waarbij (nog) geen mechanische ventilatie nodig is, bijdragen aan een eerder klinisch herstel. Daarnaast is bij patiënten met COVID-19 bij wie zuurstoftoediening nodig is, (het toevoegen van) dexamethason een behandeloptie, omdat is aangetoond dat dit het risico op intubatie en mechanische ventilatie verlaagt en de mortaliteit vermindert. Bekend van corticosteroïden is dat ze de virale replicatie bij verschillende virale infecties (waaronder MERS en influenza) verlengen, waardoor ook de periode met kans op nosocomiale transmissie langer kan zijn. Het starten van dexamethason wordt met name zinvol geacht bij symptomen > 7 dagen en/of wanneer ingeschat wordt dat de patiënt een ernstiger klinisch beloop zal kennen. Gegevens over combinatietherapie van remdesivir en dexamethason ontbreken (nog), maar mogelijk is dit een uitkomst bij een deel van de patiënten, met name patiënten bij wie zuurstoftoediening noodzakelijk is en die niet op een IC opgenomen zijn [3]. Op grond van de werkingsmechanismen lijkt een verminderding van het farmacologische effect van een van beide middelen niet waarschijnlijk.

www.farmacotherapeutischkompas.nl/bla...

Even duidelijkheid creëren

[verwijderd] 30 augustus 2020 10:04

[verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001
Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0
Aantal posts: 0

Oh ja, de markt? Die is gek. ASR noteerde even onder de 20. Dan stel je geen vragen maar dan leg je alle eitjes in dat risico loze mandje.

Maar als op een beetje onzekerheid zo een bedrijf zo kan zakken bedenk je dan wat de onzekerheid rondom vastgoed kan doen. Dus koersen zijn logisch, maar ook een grote kans.

Branco P 30 augustus 2020 10:20

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
Marco19 schreef op 30 augustus 2020 07:48:
Dikke duim Branco voor je site visit. Echt waardevol.

Ook duimpjes voor je bijdragen. ECP kan als geen ander waarde toevoegen daarom beleg ik mede in ECP.
Naast de FBI, het management, de locaties en de recente cijfers met een hele mooie huur uplift.
Ook mooi dat Nike en Adidas in Gigli gaan huren. Daarnaast na 1 juli 4 nieuwe verhuringen in Woluwe.
Als de restricties zijn afgelopen in Woluwe kan de footfall ook weer een stuk omhoog.

Jouw indruk over het algemeen was dus goed Branco?

Mijn indruk van het winkelcentrum is ten opzichte van een jaar geleden onveranderd. INNO, ZARA, H&M, Desigual, WE, Levi's, Superdry, C&A, Massimo Dutti, River Woods, Rituals, Nespresso. Het is een zeer goed winkelcentrum. De kleine facelift direct na de overname heeft goed uitgepakt (maar dat had ik de vorige keer al gezien, ik was er nu voor de derde keer). Het effect van corona tot nu toe: 1 eettentje op level 0 direct naast de supermarkt was leeggekomen maar is meteen weer verhuurd aan de nieuwe kipzaak. Op level 1 is zeer onlangs de lunchroom dicht gegaan, maar die zal ook weer verhuurd worden. Per saldo dus een non-event tot nu toe voor het huurdersbestand en dat vind ik toch wel zeer belangrijk. Ook was het fijn om te zien dat mensen in grote getallen naar het winkelcentrum komen. Of dat nu gisteren 80% van de normale bezoekers waren of 70% of 90% ja dat kon ik natuurlijk niet precies vaststellen. Maar gewoon een prettige sfeer en drukte in de winkels. Ik verbaasde me toch ook wel over de drukte in het INNO warenhuis. Je moet dat warenhuis aldaar vergelijken met onze Bijenkorf. Past heel goed bij stadsdeel Woluwe. Er wordt daar ook goed geïnvesteerd om het warenhuis up to date te houden. Dat warenhuis heeft een begane grond en twee verdiepingen. Ik zou het het allermooist vinden wanneer de INNO een hap uit het pand terug zou geven aan ECP om het vervolgens aan Primark te verhuren. Sommigen zullen misschien zeggen dat Primark te low end is voor Woluwe, maar dat is onzin. Ook in Woluwe wil de jeugd voor een habbekrats nieuwe kleren scoren. Ze doen dat dan echter met twee tot drie keer zo veel budget. Enfin, ik denk niet dat INNO snel een deel van de ruimte terug zal geven.

Ik zou graag zien dat op Level 0 en in het nieuw te ontwikkelen stuk wat meer invulling wordt gegeven aan horeca en food. Wat dat betreft is het in het verleden wel een wat eenzijdig winkelcentrum geweest met primaire focus op warenhuis en fashion. Die Match supermarkt in de kelder, dat is echt nog een gemiste kans, daar komt hopelijk op termijn een modern food market concept. Van mij zou ook in de nieuwe ontwikkeling een mooie grote food market mogen komen en dan verhuur je de Match unit eventueel aan Action. Hoe dan ook, je kunt er nog een hoop waarde toevoegen. Dat je zo nu en dan een vertrekkende lokale kledingwinkel (waarvan ik overigens maar een paar gezien heb) vervangt door een andere branche (sport, delicatesse, horeca) dat is een prima ontwikkeling. Ik denk niet dat dat gepaard gaat met noemenswaardig lagere huren. Wel moet je bij een dergelijke rebranding niet op een rental uplift van 15% rekenen. Zo rooskleurig kan zelfs ik de zaken niet voorspiegelen ;-) Maar dat het goed is voor zo'n winkelcentrum, dat staat buiten kijf.

Het is een prettig winkelcentrum en het heeft veel potentie om nog aangenamer te worden. Ik zou het niet erg vinden als ik daar als asset manager of projectontwikkelaar (uitbreiding) mee aan de slag mocht gaan. Ik ben benieuwd met welke invullingen ECP gaat komen voor de nieuwbouw. Ik verwacht een nieuwe opstelling voor de ZARA unit en zie daar dan best nog een Bershka bij komen. Verder hoop ik vooral dat ze de mogelijkheid grijpen om meer diversiteit aanbrengen in de branchering en veel food en horeca toevoegen.

NLvalue 30 augustus 2020 10:46

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 13:20:
[...]

Ik ben je het helemaal met je eens in de intro. Zelf probeer ik daar ook naar te kijken. Ik ben alleen van mening dat de relevante date wel goed gegeven worden.
- Verkoopwaarde ligt dicht bij boekwaarde.

Dat moet je met een dikke korrel zout nemen . Als de intentie tot verkoop er is - wordt er van tevoren erg kritisch naar de waardering gekeken en deze richting de verwachte verkoopprijs gebracht bij de kleinere objecten. Oftewel, recente referentie transacties zal de taxateur harder laten wegen. En dus liggen verkoopprijzen altijd rond de boekwaarde (bij alle spelers)
- Ze praten vooral over hoe het anders is in US en UK, kwa dalende bezoekers. Dat hun winkelcentra weinig tot geen last zullen hebben van de verschuiving naar online bestellen. (-> supermarkten verhaal)

Amerikanen zien een (al decennia) verkalkte economie in Italië en Frankrijk , en zien dat de rebound in de VS in juni en juli retail sales veel sneller ging. Dat bevestigt ze in hun opinie dat dat 2 lethargische economieën zijn, en de VS veerkrachtiger. Oftewel - Lewis en de Amerikanen Kijken naar dezelfde data - maar trekken een heel andere conclusie

Over nieuwe huurders en huurverhoging wordt gezegd:
In fact from the – it’s true that, well, out of 205 new leases signed in the year to June, we have achieved a 9% increase in rent. But from the 1st of April, during COVID and even more from the 1st of July till today, we signed another 80 leases for increasing rather 13%. Of these, bear in mind that 27% – almost 28% are brand-new tenants coming in our centers. And this is I’m talking for most all countries.

Dat lijkt voor mij duidelijke taal. Wat bedoel jij met hij praat niet over "like voor like huurgroei" ?

Denk dat het het leerzaamst is als je de passage over p12m renewals in dit semester bericht naast de Sem1 legt. Sem 1 van p12m afhaalt. En dan kijkt naar wat ze de ene keer wel, de andere keer niet communiceren. “Like for like “ is de meest zuivere maatstaf van de kracht van een centrum - bestaande huurders die meer willen betalen als hun contract vernieuwd moet worden. Totaal +9% is een allegaartje van allerlei factoren ( net 100milj geïnvesteerd in een refurbishment, vervangen van tijdelijke huurder door permanente, een ‘lage betaler’ per m2 door een ‘hogere’ betaler zoals bij H&M in PduHavre - dat laatste is heel slecht voor dat centrum, maar ziet er leuk uit op deze metric)

Zou je ook kunnen toelichten met waar hij niet over praat ? (daar heb ik immers geen kennis over)

Over de huurders in Frankrijk wordt idd weinig gezegd, kennelijk omdat daar nog harde onderhandelingen bezig zijn olv een of andere door de overheid aangestelde onderhandelaar voor de sector die de boel verpest. (wat ook te horen was bij de collega's van ECP) Ze geven echter aan dat de omzet praktisch hersteld is en concessies gerelateerd zijn aan die omzet. Dus ze verwachten snel een deal en normalisatie. Kennelijk zijn er enkele grote huurders failliet gegaan en overgenomen waar de onderhandelingen nog wel langer gaan duren ?
But even with this 52% agreement, the rents are paid in July. Our rent collection seen casting more than 85% of the rent in July, and we are not expecting major default of payment for the third quarter.

Gebaseerd op alles wat ik (bij KLP, urw, wha, ECP) gezien heb, is er een serieus gevecht aan de gang tussen retailers en verhuurders in Frankrijk. En zijn de retailers beter georganiseerd om een verlaging af te dwingen. En zie je bij KLP en WHA dat al terug in de cijfers - en bij URW weet je exact dat als ze een +15% uplift in Frankrijk rapporteren - dat dat over een futiel kleine huursom ging. Bij ECP laten ze je in de duisternis over wat er werkelijk aan de gang is in Fr (en België).. en met een aantal zwakke centra (PdH voorop, centrazur, modo, etrembieres, etc.) daar gaan we die huurreducties in Sem 3 zien bij ECP.

Hoe kom je tot slot tot die negatieve huurgroei bij de renewels in België en Frankrijk ? Vergelijk je daar de tweede jaarhelft met de eerste jaarhelft ? Dat die groei er niet is en die 9% alleen tov vorig jaar ? Zoiets ? Zie hierboven

Gunther 30 augustus 2020 10:57

Gunther

Lid sinds: 25 jun 2007

Laatste bezoek: 08 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 252

Gegeven: 192
Aantal posts: 1.480

Ik vind dit inhoudelijk één van de mooiste draadjes op IEX. Lees veel optimisme maar toch een aantal kanttekeningen:
- Het verbaast mij dat ECP nu deelt dat de groepsconvenant een LTV is van 60, terwijl op een vorige conference call nog nadrukkelijk werd gedeeld dat ECP werd beoordeeld op de debt/equity ratio.
- De CEO van ECP is altijd zeer optimistisch, maar het is maar de vraag hoe de macro-omgeving zich gaat ontwikkelen. Uiteindelijk zit het gros van de winkelcentra van ECP in Italië. Met het oog op een eventuele recessie n.a.v. covid-19 is dit een risico.
- Er moet nog steeds met een aardige groep overeenstemming worden bereikt over de tijdelijke huurstop / huurverlaging, waardoor de impact op de resultaten de aankomende 2 a 3 jaar nog wat zullen toenemen
- ECP kijkt nog altijd naar de verkoop van een aantal winkelcentra om de LTV te doen verlagen. Dit heeft ook gevolgen voor het directe resultaat.
- CEO Lewis gaat met pensioen. Toch iemand die sinds de oprichting betrokken is bij ECP en zeer ervaren is.

Ik lees heel veel "micro-analyses" (analyses over ECP zelf), vooral van Branco, waar ook ik erg blij mee ben. Alleen is de reden dat we zo laag staan m.i. de macro trends die gaande zijn. Covid-19 impact is iets waar we niet omheen kunnen, maar vooral de gevolgen na Covid-19 zijn onzeker. Die onzekerheid drukt de koers. Daarbij komt dat voor Covid-19 de koers al laag stond.
En NLValue heeft een punt door te zeggen dat beleggen een afweging is uit heel veel titels waarin belegt kan worden. En dan zijn er een hoop mogelijkheden die op het eerste gezicht minder riskant zijn. Nou lijkt de waardering van ECP wel erg laag, maar vanuit de institutionele partijen hoor ik nog weinig over onderwaardering van REITS.

NLvalue 30 augustus 2020 11:12

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
MFCons schreef op 30 augustus 2020 09:45:
Wat was het rendement op ING bodem 12 euro ? Had een analist dat voorspeld?

Punt is, dat dit een kip ei verhaal is. De werkelijke vraag is of die huren inderdaad binnen blijven komen en er op enig punt de waarde van t vastgoed gaat stabiliseren (gevolgd door waarde stijging) dan zullen er genoeg beleggers zijn die op tijd willen instappen.

Ik ben het eens met het punt dat die instappers nog wel eens even op zich zouden kunnen laten wachten. Maar je moet nooit onderschatten wat een veilige dividend uitbetaling met de koers kan doen.

De koers nu? Lijkt gewaardeerd te worden zoals een verzekeraar. Dat betekent dus dat een verplichte kapitaal inhouding wordt gesuggereerd.

Goede parallel - banken zijn net als winkelvastgoed al 10+ jaar een structureel minder aantrekkelijke sector.. bij de banken zie je de volle omvang van die schade grotendeels op de beurs. Bij winkelvastgoed vooral eerst bij kleine winkeleigenaren die dachten dat ze van de huur hun pensioen zouden kunnen maken.

Maar dat verandert niet dat het allebei structureel onaantrekkelijke sectoren zijn.

Maar dat betekent ook niet dat je als belegger geen geld kunt verdienen.

“Veilig “ dividend is echter een fictie. Dat weet je als Shell belegger - denk dat we daar bij winkelvastgoed niet al te naïef over moeten gaan doen.

NLvalue 30 augustus 2020 11:39

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
Gunther schreef op 30 augustus 2020 10:57:
Ik vind dit inhoudelijk één van de mooiste draadjes op IEX. Lees veel optimisme maar toch een aantal kanttekeningen:

Ik lees heel veel "micro-analyses" (analyses over ECP zelf), vooral van Branco, waar ook ik erg blij mee ben. Alleen is de reden dat we zo laag staan m.i. de macro trends die gaande zijn. Covid-19 impact is iets waar we niet omheen kunnen, maar vooral de gevolgen na Covid-19 zijn onzeker. Die onzekerheid drukt de koers. Daarbij komt dat voor Covid-19 de koers al laag stond.
En NLValue heeft een punt door te zeggen dat beleggen een afweging is uit heel veel titels waarin belegt kan worden. En dan zijn er een hoop mogelijkheden die op het eerste gezicht minder riskant zijn. Nou lijkt de waardering van ECP wel erg laag, maar vanuit de institutionele partijen hoor ik nog weinig over onderwaardering van REITS.

Fijn om te horen, dank daarvoor.

Ik ben een belegger , dus kijk als belegger. Fundamenteel is beleggen een keuze tussen in welke asset classes, sectoren en regio’s je gaat beleggen. Die twee keuzes bepalen 95+% van je beleggingsresultaat.

De keuze voor welke onderneming specifiek is veel minder bepalend voor je resultaat.

Ik heb geen redenen om aan te nemen dat de sector binnenkort een rerating gaat krijgen.

En als belegger moet je gewoon niet 100% van je belegd vermogen in ECP stoppen . Veel te veel specifiek risico voor een onzeker rendement (dat vooral gedreven gaat worden door macro factoren die buiten controle liggen van ECP en ons als belegger) .

Acheron 30 augustus 2020 12:03

Acheron

Lid sinds: 20 dec 2018

Laatste bezoek: 10 dec 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 16

Gegeven: 2
Aantal posts: 34

quote:
Branco P schreef op 29 augustus 2020 22:27:
[...]

Volgens mij schrijft ECP niet jaarlijks af in de vorm van een percentage van het afschrijfbare deel van het vastgoed teneinde de fiscale winst te bepalen c.q. teneinde te bepalen hoe hoog de minimale uitdelingsverplichting moet zijn. Of waar in de jaarrekening zie jij dat?

ECP presenteert een commerciële jaarrekening en een afschrijving op fiscale grondslagen zul je dan ook niet aantreffen. Het jaarverslag 2018/2019 meldt hierover op blz.80 nog het volgende.
“Deprecation is not provided on property investments and property investments under development since these are stated at fair value in accordance with IAS 40”.
Zelfs commercieel wordt geen afschrijving op het vastgoed opgevoerd omdat er op balansdatum gewaardeerd wordt op fair value.
Om vanuit de commerciële winst de fiscale winst vast te stellen wordt een aansluitberekening gemaakt waarbij fiscaal niet toegestane wijzen van winstbepaling worden gecorrigeerd (in plaats van waarderen op fair value naar afschrijven) en eventueel aangevuld met fiscaal wel weer toegestane aftrekposten als een herbeleggings- en afrondingsreserve die in het Besluit beleggingsinstellingen worden genoemd. De aldus berekende fiscale winst moet vervolgens worden uitgedeeld aan de aandeelhouders.

BeleggerMetGeduld 30 augustus 2020 12:10

BeleggerMetGeduld

Lid sinds: 05 apr 2020

Laatste bezoek: 18 nov 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 33

Gegeven: 7
Aantal posts: 79

We kunnen oeverloos de portefeuille van ECP analyseren maar uiteindelijk zijn er nog gewoon teveel onbekende toekomstige parameters om echte conclusies te trekken. Ik ben meer van de pragmatische benaderingen.
Uitgangspunt is het dividend van vorig jaar: 2,18 euro. Stel dat er structureel 20% van de huurinkomst verdwijnt (door leegstand of minder pricing power). Het dividend daalt dan naar 1,74 euro. Stel vervolgens dat er toch kapitaal bij de aandeelhouder opgehaald moet worden waardoor het aantal aandelen verdubbelt. Het dividend per aandeel bedraagt dan 0,87 euro. Stel vervolgens dat de aandeelhouder minimaal 7% dividend eist op een belegging in ECP, dan resulteert er een koers van 0,87/7%= 12,5 euro . Oftewel zelfs in een scenario waarin er diverse zwarte zwanen ons komen onderkakken, resulteert een koers die 25% hoger ligt dan de huidige koers. Dezelfde exercitie leidt voor URW tot een koers van 62 euro (dus 50% potentieel)

junkyard 30 augustus 2020 12:14

junkyard

Lid sinds: 31 jul 2016

Laatste bezoek: 08 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 1088

Gegeven: 71
Aantal posts: 3.046

quote:
Branco P schreef op 30 augustus 2020 01:03:
[...]

En zeer terecht dat ECP daarom wordt geprezen. Op pagina 32 van het Interim Report kun je het al zien: de "cost to date" van de winkelcentra per eind juni is 3,08 miljard euro en de huidige waardering is 3,84 miljard euro. 25% hoger is dat en dat is zeker voor een groot deel te wijten aan de waarde toevoegende acties van ECP.

Voor Bordeaux geld een "cost to date" van 22,8 miljoen en die gaat nu dus kennelijk verkocht worden voor 23,5 miljoen. Ze hebben het ooit voor 18 miljoen gekocht en zijn met problemen op de verdieping geconfronteerd, hebben die opgelost en nu wordt het object met een klein plusje verkocht. Het is geen wauw resultaat maar dat wil niet zeggen dat ze het niet goed gedaan hebben.

Cost to date Moraberg is 39,3 mio en de huidige waarde is 41 mio. Het precieze verhaal achter het project ken ik niet, maar het is een beetje een vreemde eend in de bijt. Een paar big boxes en verder geen supermarkt. Een zuiver PDV/GDV project en dat is een segment dat uit de gratie is geraakt bij beleggers.

In beide gevallen zijn het projecten waar nu nauwelijks nog waarde valt toe te voegen en het zijn ook twee objecten met een kleine omvang dus vrij logisch om deze te willen verkopen nu, tegen (nagenoeg) de boekwaardes. Als het daadwerkelijk deze twee objecten zijn die nu verkocht worden, dan ben ik daar in ieder geval erg blij mee. Het zijn precies de objecten die je kwijt wilt omdat er niet echt muziek meer in zit en als je die dan goed verkocht krijgt, dan heb je het precies goed gedaan.

Flauw van je trouwens om dan deze twee objecten op deze manier zo te belichten en daarmee eigenlijk te suggereren dat ECP helemaal niet zo succesvol is met waarde toevoegen. Kijk dan eens naar deze voorbeelden:

Passage du Havre: cost to date 97 mio --> actuele waarde 209 mio
Carosello: cost to date 210mio --> actuele waarde 370mio
Bergvik: cost to date 115mio --? actuele waarde 145mio

Van de 28 objecten zijn er 25 waarbij de huidige waarde hoger is dan de cost to date. De indruk ontstaat dat ECP juist wel goed is in het structureel toevoegen van waarde.

Aardig wat positief gekleurde berichten van je op de zaterdagavond. Laat ik deze er eens bij pakken, omdat ik dit wel erg kort door de bocht vind, en overal op te reageren zal de leesbaarheid hier niet ten goede komen.

Deze twee winkelcentra pak ik erbij omdat deze twee winkelcentra kunnnen worden verkocht, ter evaluatie van het ritje dat onder ECP management is gemaakt. Wat is hier flauw aan? Deze twee winkelcentra tonen matig beheer, deze aankopen (niet eens zo lang geleden) zijn niet geslaagd en het is ECP niet gelukt om waarde toe te voegen (ondanks belofte bij aankoop). De buy & hold belegger had op ander binnenstedelijk winkelvastgoed in Bordeaux een beter ritje gemaakt (zie bijv. Vastned panden in Bordeaux).

Het is leuk dat management het winkelcentrum in Bordeaux heeft aangepakt, maar dit heeft 0,0 rendement opgeleverd (waarbij omliggende panden zo'n 25% meer waard zijn geworden, zonder proactief beheer). Ik beoordeel ECP management op rendement (ten opzichte van vergelijkbaar vastgoed), het oplossen van problemen lees ik als waardecreatie rekening houdend met kosten (waarom kocht ECP anders een probleem in 2012?). Als Bordeaux nu voor € 23,5 miljoen wordt verkocht (wat nog maar de vraag is), en ECP heeft hier € 22,8 miljoen aan uitgegeven, dan stel ik vast dat ECP de belofte bij aankoop (in 2012) niet is nagekomen. Je kunt dit als een plusje van € 0,7 miljoen zien, maar als je hier niet de transactiekosten en interne management (plus asset manager begeleiding) kosten bij optelt (+ gewenste rendement op investering en project onzekerheid) dan is dit een dikke min.

De waarde ontwikkeling op andere winkelcentra, vaak al decennia in portefeuille (vrij logisch dat veel vastgoed dan meer waard wordt), staat hier los van. Ik vind het juist flauw dat je dit erbij pakt in je reactie, en het matige management (waarde ontwikkeling) van deze twee panden niet wil veroordelen. Het bevestigt mij dat je eigenlijk alleen de positieve kanten van ECP management wil benadrukken, een eenzijdige benadering op basis waarvan ik ook je overige bijdragen met een stevige korrel zout zal nemen.

junkyard 30 augustus 2020 12:18

junkyard

Lid sinds: 31 jul 2016

Laatste bezoek: 08 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 1088

Gegeven: 71
Aantal posts: 3.046

quote:
Branco P schreef op 29 augustus 2020 23:33:
[...]

Dat er in het verleden eens in de 10-30 jaar verbouwd werd en in de toekomst eens in de 3-5 jaar is onzin. Retail is altijd in beweging en is ook altijd in beweging geweest. Zo om de 5 a 10 jaar heb je doorgaans iets van een opfrisbeurt nodig en ingrijpen of inspelen op trends doe je dan wanneer dat nodig en opportuun is. Daar heb je bij ECP in de afgelopen paar jaar al genoeg voorbeelden van gezien: diverse foodcourts naar moderne maatstaven toegevoegd. De overgedimensioneerde Hypermarkten hebben ruimtes afgegeven ten behoeve van o.a. Primark en H&M. Een niet functionerende verdieping in Bordeaux is omgebouwd tot een Regus-formule. Passage du Havre is heringevuld met andere branches na het vertrek van H&M. Op diverse plaatsen (Cremona Po, Chasse Sud, C4) zijn grote Big Box retailer units toegevoegd. Plannen voor Woluwe zijn in ontwikkeling. En ga zo maar door. Meestal wordt er hierdoor flink waarde toegevoegd. In een enkel geval gaat het om ietsje meer dan waardebehoud (denk aan Bordeaux). Het is dus voor een pro actieve winkelbelegger als ECP dus nooit rustig achterover leunen geweest en de huren binnen laten stromen. Je schetst hier een bepaald toekomstscenario dat niet juist is.

Bij geen grote rampspoed en licht aantrekkende markten (met verdamping corona), juist duidelijk dat beurskoers meer realistisch zal worden. Met de huidige boekwaarden is namelijk niet veel mis.

Er is en was altijd beweging, maar de beweging gaat nu sneller (afgelopen decennium door online shopping, en dit jaar extra aangejaagd door corona), is mijn stelling. Vind je dat onzin?

Het aantal huurderswisselingen en ontwikkeling van type huurders in winkelcentra, lijkt mij redelijk goed meetbaar. Ik zie afgelopen jaren doorlopend leegstand en verbouwingen in veel winkelcentra. Als wordt geredeneerd vanuit een lege winkelunit (zonder huuropbrengst) dan is dit waardecreatie, als de nieuwe verhuring wordt afgezet tegen het oude huurcontract (zonder extra capex) dan betwijfel ik dit in veel gevallen. Nu is het tweede vaak geen optie, omdat de oude huurder geen brood meer ziet in de opgegeven winkelruimte (of erger nog, failliet raakt).

Als er vaker en meer capex moeten worden uitgegeven (door snellere bewegingen in retail, meer huurderswisselingen), dan verlaagt dit de aantrekkelijkheid / waardering van winkelcentra vanuit investeerders.

junkyard 30 augustus 2020 12:20

junkyard

Lid sinds: 31 jul 2016

Laatste bezoek: 08 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 1088

Gegeven: 71
Aantal posts: 3.046

quote:
NLvalue schreef op 28 augustus 2020 14:43:
Ben ondertussen cashflow statement maar eens doorgewandeld:

Ze maken het niet makkelijk op de cashflow van het afgelopen 6 maanden te analyseren door alleen P12m te geven.. maar trekken we die van Semester bericht 1 er vanaf dan komen we op dit uit:

Cashflow operating activities
Sem 1: 62,2
Sem 2: 14,2

Cashflow investing activities
Sem 1: 163,9
Sem 2 (38,9)

Cashflow financing
Sem 1: (259)
Sem 2: 62

Netto cashflow
Sem 1: (33)
Sem 2: 37
Totaal: 4...

Sem 2 cfl investing zie het effect van Capex die door gaat (en geen asset sales)
Sem 2 cfl financing zie je het effect van nieuwe leningen (en geen div uitkering)

Hier zit wat pijn: . Sem 2 operating cashflow laat zien hoeveel huur er naar de toekomst doorgeschoven wordt.
Ter vergelijking - de operating cashflow van WHA was in jan-jun 49 miljoen (..) vs ECP 14,2
Het verklaart ook waarom ze die noodleningen gagarandeerd door de italiaanse overheid genomen hebben - er is erg weinig cash binnen gekomen.

Ze geven aan 93% van de Juli (due & collectable) huur geind te hebben, op de balans staat 10 miljoen prepaid - dus over juli denken ze max 11 te kunnen innen. (vs een normale run rate van 17).

Asset sales zullen ze willen gebruiken om het resterende capex programma te doen. Interim dividend gaat er alleen maar komen als we een fors deel van die doorgeschoven huur ook daadwerkelijk zien binnenkomen - en niet de dub deb zien oplopen

Ik zit nog even naar te kijken en realiseer mij nu pas goed wat een matige cashflow cijfers dit zijn. Operationele cashflow zijn gedurende het eerste halfjaar van 2020 slechts € 14,2 miljoen positief (= slechts 22,8% van tweede halfjaar 2019!). Capex over de eerste 6 maanden van 2020 waren € 34,6 miljoen. Om dit gat te dichten heeft ECP de netto schuldpositie verhoogd gedurende het eerste halfjaar van 2020, ondanks dat er deze periode geen dividend is uitgekeerd. De financiering die is afgesloten gedurende het eerste halfjaar van 2020 is dus niet alleen herfinanciering, maar ook extra financiering om dit gat te dichten (zoals je ook vermeldt).

De 'rent receivable' is gedurende het eerste halfjaar ruim € 20 miljoen gestegen, van € 24,9 miljoen naar € 45,7 miljoen. Daarmee voor ECP van extra groot belang dat deze (moeizaam betalende) huurders niet omvallen, en dit uitstel geen afstel betekent.

Daarnaast vraag ik mij af hoeveel huurders nu (vanaf juli 2020) nog steeds uitstel (of tijdelijke verlaging) van de huurverplichting kennen, anders is de genoemde collection rate van 93% ('after agreed rent concessions and deferrals') mij een stuk minder waard, want dan zijn de operationele kasstromen nog steeds haperend (en zijn wij nog erg ver weg van 'business as usual')..

Gunther 30 augustus 2020 12:28

Gunther

Lid sinds: 25 jun 2007

Laatste bezoek: 08 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 252

Gegeven: 192
Aantal posts: 1.480

De rent receivable stijgt ook ivm de huurakkoorden gemaakt met een deel van de huurders. Hoe ik het lees is dit gefactureerd , wordt niet geïnd en wordt afgeschreven over een periode van een paar jaar. Gedurende die periode wordt de receivables afgeboekt en worden de kosten genomen. Dus dit is (deels) een verklaring voor de stijging van de receivables.

Branco P 30 augustus 2020 12:40

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
NLvalue schreef op 30 augustus 2020 09:23:
[...]

Ik denk dat je het antwoord zelf al hebt gegeven
a) niet in te gaan op de 48% van de Franse Corona deals die nog steeds niet rond zijn. Op basis van welke informatie verwacht jij dat er huurgroei op renewals in Frankrijk aan zit te komen.
B) de huurgroei op renewal is negatief in België in Sem2 - en zeer ws ook Frankrijk. Dat kun je zien door van de P12 m Die ze nu rapporteren de Sem1 performance af te trekken. Dus.,op basis van welke fenomenale deal in Juli zie jij renewal uplift in Be of Fr????

Het Italië verhaal is helder. Frankrijk heeft gewoon meer zwakke centra dan jij je realiseert. PdH, Etrembieres, centrazur, modo, enz.

Heeft niks met stemmingmakerij te maken - dat is realisme.

Als ik jou in een post volledig uitleg waarom die deals nog niet zo ver rond zijn in Frankrijk en dat dit ook van toepassing is op KLEP en URW en je komt dan opnieuw met die 48% aankakken en zegt dat ik daar niet op inga, terwijl ik er juist zeer uitvoerig op ingegaan ben, dan houdt het voor mij natuurlijk verder ook op.

Enfin, ik zal wel verder ingaan op de inhoud voor wat betreft de renewals. Je ziet dat er afgelopen 12 maanden in België (Woluwe) slechts 3% van de huurcontracten is afgesloten tegen 1% rental uplift. En in Frankrijk was dit 4% van de huurcontracten tegen 3% rental uplift.

Als je die naast de gegevens over de renewals van 6 maanden geleden legt dan kom je tot de conclusie dat er in Woluwe in H1 2020 waarschijnlijk géén huurcontracten zijn afgesloten. Dat blijkt m.i. ook uit de Webcast. Er zijn in H1 wel twee nieuwe winkels open gegaan, maar die deals waren al in H2 2019 gesloten en daarop ziet dus die 1% rental uplift. Wat hebben ze wel vermeld? Ik heb het zojuist teruggeluisterd. Ze hebben allereerst vermeld dat in Woluwe nu in augustus het aantal bezoekers alweer op 90% van het voorjaar-niveau ligt. Misschien dat vorig jaar rond die tijd trouwens de passage een facelift kreeg, dan zou die 90% iets geflatteerd zijn, maar ik laat het graag aan jou om dat uit te zoeken, zodat je weer terug kunt komen met een negatieve klank. Ik help jou ook graag een beetje want het gaat je nog niet heel goed af! ;-) Verder vermeldt men 4 nieuwe verhuren sinds juli (daar is die kiptent er 1 van, en dan is toch ook die unit waar nu een hotdog stand in zat waarschijnlijk weer verhuurd. Er stond wel "coming soon" op de ruiten, maar ik dacht dat dat gewoon bla bla was) en men vermeldt dat het huurcontract met Van Den Borre (onderdeel van FNAC) is verlengd in augustus. Men zegt hierbij niks over de huurniveaus dus de conclusie zou kunnen zijn dat deze verhuren tegen iets lagere huren zijn afgesloten. Je zou dan denken: als de huren omhoog waren gegaan, dan zou men het er wel even bijgezegd hebben.

In Frankrijk een vergelijkbare situatie waarbij er in H1 2020 dus nauwelijks renewals hebben plaatsgevonden. Lijkt mij ook zeer onlogisch omdat de lock down daar extreem was en de huurders bovendien door de Franse overheid in een sterke onderhandelingspositie zijn gezet en daarvan nu maximaal willen profiteren. De landenmanager zegt ook al dat het met name de grote winkelketens zijn waarmee nog geen deals gesloten zijn en dat de stakingen in november/december 2019 in combinatie met de extreme lock down deze winkelketens niet blij heeft gemaakt. Dus een groot deel van die 48% nog niet gesloten deals zal komen doordat de grote retailers er méér uit proberen te halen dan alleen een maand of twee huurvrij. Verhuurders in Frankrijk, of ze nu URW, KLEP of ECP heten, zijn daar natuurlijk niet blij mee en eerlijk gezegd is er dan ook helemaal geen reden om snel tot een deal te komen. Dan kun je als verhuurder beter wat afwachten en constateren dat in juli het aantal bezoekers alweer op bijna 90% ligt en dat de omzetten van de retailers in juli alweer boven het niveau van 2019 ligt. Komen de omzetten van augustus (en eventueel september) ook uit boven het niveau van 2019 dan kun je tegen je huurders zeggen dat ze hun wens om meer te krijgen dan 1 a 2 maanden huurvrij gewoon moeten laten varen. Dat is in mijn ogen de huidige situatie in Frankrijk, met dank aan de zeer slechte manier waarop de Franse regering de hele situatie heeft aangepakt. Daardoor is iedereen daar flink in mineur geweest en dat is voor deal making nooit goed. In Italië en Zweden zijn de overheden juist te hulp geschoten met flinke ondersteuning van winkeliers en verhuurders. Vandaar ook dat daar de mood positief is en dat vertaalt zich meteen in leuke deals. Maar wat zegt de landenmanager nog meer? In Passage du Havre is de voormalige Levi's unit (aan de Rue Saint-Lazairre onlangs verhuurd aan restaurant Phuket House tegen gelijkblijvende huur. Bij de drie overige verhuren die hij noemt (in de drie aandachtscentra MoDo, Les Portes en Les Atlantes drie keer een verhuur van een wat langer leegstaande unit) wordt niks gezegd over het precieze huurniveau. Of de huren daarmee dan iets lager liggen dan de huur die ooit voor die units betaald werd? Ja vermoedelijk wel, maar ik denk dat deze 3 verhuren juist in deze uitdagende tijd, toch vooral als positief beoordeeld moeten worden en er is geen reden om op basis hiervan aan te nemen dat renewals nu in Frankrijk in alle winkelcentra (dus ook in de toppers) overwegend negatieve resultaten zullen opleveren. Of denk jij dat in een centrum als Chasse Sud met +15% omzet in juli ten opzichte van 2019 en in een Val Thoiry (waar jij o.a. zo negatief over was, weet je nog?) met +6,4% omzet in juli t.o.v. 2019 en zonder leegstanden, nu ineens negatieve resultaten op renewals gemaakt gaan worden? Nee natuurlijk niet.

Om exact te zijn: ik zie de volgende centra in Frankrijk:

1. De goede objecten met duidelijk positieve ontwikkeling (ca 48% van de Franse portefeuille):
* PDH
* Val Thoiry
* Chasse Sud

2. De neutrale objecten met een gematigde ontwikkeling (ca 17% van de Franse portefeuille):
* Etrembieres (wordt thans uitgebreid met grote horeca unit)
* Grand A (lijkt nu steady)
* Grenoble
* Bordeaux (wordt verkocht)

Branco P 30 augustus 2020 12:40

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

3. Aandachtsobjecten met thans licht negatieve ontwikkeling (ca 35% van de Franse portefeuille):

* Les Atlantes 12%: daar hebben we nu gelukkig de verhuur aan Intersport (van de voormailge H&M neem ik aan) en verdere plannen in de maak, vergunning is daarvoor al ingediend: www.lanouvellerepublique.fr/tours/tou... Dat is ook de reden dat een aantal buitenunits rechts op de plattegrond nu leeg staan)

* Centr'Azur 10%: hier is in coronatijd duidelijk wat leegstand ontstaan (volgens de plattegrond 6 units) en dit winkelcentrum is niet aan bod gekomen in de webcast. En op dit punt deel ik de mening van NL Value: hier zal het nu even ineens niet zo lekker lopen en is er werk aan de winkel. Voordeel is wel dat de Casino Géant Supermarkt hier in eigendom is van ECP. Ik denk dat dit gebied aan de Zuid Franse kust relatief zwaar te lijden heeft gehad van de lock downs en dat een groot deel van de toeristeninkomsten dit jaar zijn weggevallen. Het centrum bestaat uit een grote Hypermarkt en een relatief klein aantal winkels (stuk of 48) die voor een deel aan fashion- en bijouxretailers verhuurd zijn (17 units), maar niet de echte bekende grote jongens en een stuk of 10 units in de persoonlijke verzorging/beauty. Slechts 5 horeca units. Dat is niet meer van deze tijd. Hier zal nu een shift plaats gaan vinden. Als je naar de plattegrond kijkt, dan zie je net iets te veel winkelpassages (3 verticaal en 2 horizontaal). Dat is ook een teken dat dit winkelcentrum een tijdje heeft stilgestaan (mogelijk de wet van de remmende voorsprong) maar het was altijd volledig verhuurd en nu zal er dan toch echt wat moeten gaan gebeuren. En dat is ECO wel toevertrouwd lijkt mij.

* MoDo 7%: ook daar is in coronatijd wat leegstand ontstaan, 4 units leeg waarvan de unit links van H&M al langer leeg stond. De 3 andere zijn nieuw. 1 unit is echter ondertussen weer verhuurd aan een Medical Center. Ik gok de unit rechts van H&M. Het sterke aan MoDo is de E Leclerc, die helaas niet in eigendom is van ECP, maar dat is wel 1 van de betere Hypermarktketens (zo niet de beste) en hij was ook onlangs gemoderniseerd.

* Les Portes de Taverny 6%: dit centrum had even een tijdje een grote unit leeg staan als gevolg van het vertrek van H&M, maar dit is nu opgelost door de apotheek te verplaatsen en in de oude apotheek komt een schoenenzaak. Daarmee lijkt dat probleem nu te zijn opgelost en zie ik nog 1 kleine hoekunit leeg op de plattegrond. De grote Auchan Hypermarkt is niet in bezig van ECP en deze Auchan is echt toe aan een flinke modernisering. Ik neem aan dat die er ook binnenkort aan zit te komen en betekent dat een boost voor het hele centrum. De ontsluiting van het winkelcentrum is altijd merkwaardig geweest, je moest er behoorlijk voor omrijden als je vanaf de snelweg kwam. Dat wordt nu opgelost middels een nieuwe extra ontsluiting: www.ville-taverny.fr/actualite/approb... Daardoor zou Les Portes de Taverny binnenkort naar het rijtje met neutrale projecten kunnen gaan promoveren. Hangt er even vanaf hoe het nu precies met die leegstand afloopt.

Zo zie ik Frankrijk. Vanwege de bovenstaande verdeling gaat Frankrijk de komende jaren niet heel hard bijdragen aan de verdere groei van ECP, maar dat heb ik hier ook nooit beweerd. In Frankrijk is er wat werk aan de winkel, maar dat het grootste deel van de Franse Portefeuille is gewoon sterk.

Eurocommercial Properties NL0015000K93

Laatste koers (eur)

Verschil

Volume

Bied

Laat

ECP 2020

Neem deel aan de discussie