Branco P schreef op 14 september 2020 09:08:
[...]
Dat is een zeer oplettende vraag. Ik ben pas fors gaan investeren in ECP nadat ik die Franse winkelcentra heb bezocht. Pas toen had ik pas een goed beeld van de kracht van de Hypermarkten. Grand A (Amiens) heb ik overigens op neutraal staan. Grand Samarkand (Zweden) had ik op negatief staan, niet Grand A.
MoDo en Les Portes de Taverny zijn twee middelgrote centra in de buitenwijken van Parijs die in het verleden een Duidelijke dubbelfunctie hadden (dagelijkse boodschappen én funshoppen) maar die dubbelfunctie zie ik in de toekomst verschuiven naar dagelijkse boodschappen plus doelgerichte inkopen en wat meer daghoreca. En daar hoort een iets lager huurniveau bij. De kleine H&M in les Portes de Taverny is ondertussen vervangen door een apotheek (en ik dacht ook een horeca unit alleen dat zie ik nu niet terug op de plattegrond op de website). Een tweede “aandachtspunt” bij deze twee centra is dat de Hypermarkt zelf in in eigendom is bij ECP. Dat maakt het dat deze centra qua waardering wat gevoeliger zijn omdat de grote Hypermarkt weliswaar een trekkende functie heeft, maar minder als waardedaling dempende factor een rol speelt bij de waardering, omdat hij niet in eigendom is bij ECP.
Maar als ik iets op negatief zet, dan bedoel ik daarmee dus dat ik bij die centra op termijn wat terugval in huur verwacht en mogelijk iets hogere yields. Als een winkelcentrum echter verkleurt van modisch naar meer dagelijks/doelgericht/daghoreca dan zal het met die yield wel meevallen (die kan zelfs ook weer gaan dalen) maar iets lagere huren lijken mij wel logisch. Wat ik niet verwacht is dat er in die winkelcentra grote leegstand gaat ontstaan. Daarvoor is de trekkracht van de Hypermarkt te groot. Mijn locatiebezoek heeft mij de bevestiging gegeven dat die Hypermarkten 1) grote trekkracht hebben en 2) goed functioneren waardoor ik niet verwacht dat deze (de komende 10 jaar) zullen sluiten.
Van te voren had ik deze centra inderdaad ook al als aandachtscentra op mijn lijstje staan. Meestal is mijn desktop research wat dat betreft wel in orde. Ik ken het principe Hypermarkt ook uit Duitsland en daar zijn twee ketens die succesvol zijn (Globus en Kaufland) maar er is ook een keten die het niet heeft gered en dat is Real. Die keten wordt nu echter opgesplitst en in delen verkocht aan Kaufland, Globus, Edeka en Rewe. 80% tot 90% van de Real-locaties zullen dus gewoon verder gaan onder een andere vlag. Ook dat is iets om in het achterhoofd te houden. Maar vandaar dat ik wilde zien hoe dat in Frankrijk is.
Ik heb er overigens ook aan zitten denken om nog meer objecten te bezoeken, maar daarvoor moet ik dan het vliegtuig pakken. Eventueel is Tours nog wel met de auto te doen op een dag, en dan meteen PDH ook bekijken.