AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 15 maart 2021 12:48:
Als sommigen weer verkondigen dat de wereld vergaat, dan probeer ik maar weer te kijken naar de cijfers en te zien of ik daar iets uit kan halen. Helaas heb ik in tegenstelling tot sommigen op dit forum (zo lijkt het), niet zo'n magische kristallen bol waarin twee in de sterren geschreven waarheden kunnen worden afgelezen: 1) koers gaat onverbiddelijk naar €18 en 2) emissie komt er 100% zeker aan!
Een simpele ziel als ik zal het daarom moeten doen met een bierviltje en hopelijk kunnen andere forumleden dan kijken waar het misgaat, zodat ik eraan kan gaan schaven totdat er iets zinnigs uit komt. Als ik de presentatie lees van de FY2020 resultaten:
cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...Dan zie ik in slide 19 dat de FY huuropbrengsten in 2020 ca €1.8mld bedroegen. Dat is een daling van ca €0.7mld (-28%) t.o.v. van de ca €2.4 mld in 2019 (ik rond het een beetje af voor de makkelijke getalsvoorbeelden).
Denken dat URW alle huur heeft kunnen incasseren en dat URW nu van de rechter 50% moet terugbetalen is daarom een beetje onzinnig, maar... laten we daar nu eens vanuit gaan. Puur voor de check op wat het voor financiële gevolgen dat dan zou kunnen hebben. Dus laten we het een "beetje" overdrijven (om de doctorandi onder ons tevreden te houden) en stellen dat URW 2 jaar lang 50% huur moet korten, overal ter wereld.
Dat zou dan voor 2020 een aanvullende last van €0.5mld betekenen en voor 2021 een last van ca €1.2mld.
Dat zou dan bij elkaar een last zijn van €1.7mld.
Een afwaardering van 1.7mld kan je zien als een afwaardering van de NAV per aandeel van ca €12.32 (1.7mld/138mln) of ca 3.5% afschrijving op de afschrijfbare assets van ca €48.3mld per 31/12/2020.
Het is dan handig om te weten dat in de huidige koers van ca €70 t.o.v. de 31/12/2020 NAV per aandeel (ca €126) een afwaardering zit van ca -16%.
Zie ook wel vorig bierviltje:
www.iex.nl/Forum/Topic/1377815/Unibai...Ik denk dat er nog wel 5% corona onzekerheid in de koers zit, waar deze 3.5% perfect in past.
Dat is ook de reden dat ik voor mezelf ietsje voorzichter ben en pas nadat alle vaccinaties zijn gezet, de winkels weer allemaal open gaan, omvallen en worden opgevolgd door nieuwe huurders etc. we rond een koers van €73 blijven schommelen, en pas na de zomer eind als de corona wolken beginnen op te trekken, de gang naar ca €90 voorzichtig en al schommelend kan worden ingezet.
De resterende 10% afwaardering (die in de koers van ca €90) zit verwerkt, kan minder worden als de onzekerheid over de executie en de resultaten daarvan zichtbaar worden in de komende 2 jaar. Ik weet het...ik begin mezelf te herhalen, maar als in dit draadje allerlei onheilsprofeten het einde der tijden aankondigen, dan helpt zo'n bierviltje me weer een beetje gerust te stellen (en mijzelf daarmee misschien wel helemaal voor gek te houden).
Overigens is dit "rampscenario" precies de reden waarom ik het een goed idee van URW vond om het dividend voorlopig op zak te houden. Dat geld alleen al is meer dan voldoende om dit soort tegenvallers mee op te vangen (en anders kan URW dat zo uit de markt vissen, en zo nodig uit de achterzak van de schoonvader van Xavier Niel: alles om maar geen emissie te hoeven aankondigen).
De stelling dat er wel een emissie
moet volgen is...eh... hogere wiskunde die ik met mijn simpele bierviltje niet kan volgen, maar dat ligt volledig aan mij.