Branco P schreef op 11 december 2022 17:24:
Ik denk dat Amvest nog genoeg projecten in de pipeline heeft om te kunnen blijven doorontwikkelen en aangezien projecten lange looptijden hebben zijn daar zeker projecten bij die nog steeds (zeer) winstgevend zijn, alleen niet meer zo extreem winstgevend als waarop anderhalf jaar geleden werd voorgesorteerd.
De woningmarkt gaat flink afkoelen en dat heeft gevolgen voor de vraag en de prijzen. Omdat we in een fase van dalende huizenprijzen zijn aanbeland gaat een groot deel van de aspirant woningzoekers afwachten. Dit proces is al gaande. Steeds duidelijker gaat het de komende maanden worden dat afwachten loont. En door het wegvallen van de vraag van al die afwachters zal het proces van dalende prijzen worden versneld. Voor mij niet precies duidelijk nog, is hoe de hypotheekverstrekkers er dan in gaan zitten. Het zal niet zo erg zijn als tijdens de vorige huizencrisis, maar ik neem aan dat banken en de meer exotische hypotheekverstrekkers toch ook op de rem zullen trappen. Er zullen huizenbezitters zijn die onlangs met een ton overbieden een huis van 6 ton hebben gekocht waarvan de waarde terugzakt tot (kort boven) 4 ton. Om een indicatie te geven van de orde van grootte. Alleen als de rentes de komende tijd verder gaat doordalen is dit proces nog deels te keren. Als je dat huis van 6 ton gefinancierd hebt met een hypotheek van 5 ton tegen 1,5% rente (rentevast 20 jaar) plus een jubelton, dan blijft het evenwel goed te overzien allemaal. Maar je zult het huis van de buurman op dat moment wel voor 4 ton van eigenaar zien wisselen. Disclaimer: dit is mijn persoonlijke visie op de woningmarkt.
Los daarvan zijn de door Wereldhave bedachte woningontwikkellocaties sowieso veel te complex en daarmee per definitie duurder en daar waar ik ervan overtuigd ben dat die projecten afgelopen jaar ook al niet rond te rekenen waren, gaan die projecten de komende tijd zeker niet van de grond komen. Het was steeds een mooi verhaaltje, maar het had alleen enige (theoretische) potentie vanwege de absurde huizenprijzen. Als het anders zou zijn geweest, dan hadden die woontorens er allang gestaan. Ik weet dat dat een dooddoener is, maar het is mijns inziens wel de realiteit.
Dat is verder voor de businesscase Wereldhave niet zo heel relevant. Relevant is dat de Franse objecten tegen (dit keer wel) redelijke prijzen worden verkocht en de LTV op een mooi niveau komt te liggen. Tegelijkertijd zal dan de meeste lucht wel uit de huur van de destijds oververhuurde ex-Corio winkelcentra zijn gelopen en dan kan Wereldhave een interessante belegging zijn (mits de koers niet al te veel is gestegen in aanloop naar dat moment).
Ik was toevallig vorig weekend in Roosendaal en ik liep een rondje door de Roselaar, die volledig verhuurd was, en het was tevens de enige plek in Roosendaal waar je echt over reuring kon spreken, dus dat heeft Wereldhave dan toch goed gedaan. Wel hoorde ik en passant dat de Albert Heijn het winkelcentrum binnenkort gaat verlaten (in verband met een nieuwe AH XL vestiging aan de rand van de stad). Albert Heijn ziet dus niet zo heel veel heil meer in de Roselaar als FSC. Voor een winkelcentrum als Koningshoek in Maassluis zal Albert Heijn dat heel anders zien, maar dat was dan ook een écht FSC dat voor een appel en een ei werd verkocht.
Enfin, even nog over Amvest: dat is wel een van de allerbeste, zo niet, dé allerbeste (gedelegeerde) woningontwikkelaar en woningbelegger van Nederland. Daar werken extreem compatibele lui. Ik zou willen dat je daar in zou kunnen investeren als particuliere belegger, maar dat is helaas voorbehouden aan de institutionele beleggers. Wat dat betreft is het wel goed dat Wereldhave met Amvest een partnership is aangegaan. Als er iets uit de Wereldhave locaties te persen valt, dan zal Amvest de partij zijn die dat voor elkaar krijgt.