Unibail-Rodamco-Westfield 2022, het jaar van de comeback?

1. HCohen 20 april 2022 18:29

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 06 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3659

     Gegeven: 3492

   •    Aantal posts: 5.354

   Als de juiste koper zich meldt Cproof.
   Doelstelling URW; voor 2024. De kans dat we geduldig moeten zijn is dus aardig groot, maar wie weet zit het mee en kom er eerder (goed) nieuws.
2. HCohen 20 april 2022 18:39

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 06 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3659

     Gegeven: 3492

   •    Aantal posts: 5.354

   'De concurrent'
   
   Amazon Europe Unit Paid No Taxes on $55 Billion Sales in 2021
   Wed, April 20, 2022,
   
   (Bloomberg) -- Amazon.com Inc.’s main European retail business reported 1.16 billion euros ($1.26 billion) of losses in 2021, which allowed the company to pay no income tax and receive 1 billion euros in tax credits, corporate filings seen by Bloomberg show.
   
   Most Read from Bloomberg
   
   Kremlin Insiders Alarmed Over Growing Toll of Putin’s War in Ukraine
   
   Netflix Craters After Shock Subscriber Drop, ‘About-Face’ on Ads
   
   Ukrainian Troops Risk Being Encircled in New Russian Offensive
   
   In Defense of Elon Musk's Managerial Excellence
   
   Ukraine Update: Mariupol on Brink; China Stands With Moscow
   
   The Luxembourg-based business recorded sales of 51.3 billion euros last year, up 17% from 43.8 billion euros in 2020. The unit, called Amazon EU Sarl, includes revenue generated by its e-commerce activities in the U.K, Germany, France, Italy, Spain, Poland, Sweden and the Netherlands.
   
   Amazon has been a target of European regulators over its tax arrangements. The Seattle-based company won an appeal on a 250 million-euro ($280 million) tax bill imposed after regulators said agreements with Luxembourg dating back to 2003 amounted to illegal state aid. Last year, the European Commission appealed in the European Court of Justice.
   
   An Amazon spokesperson said the company is subject to taxes in all its European branches, and that revenues, profits and taxes are recorded and reported directly to local tax authorities in those countries.
   
   The filings provide a rare regional breakdown into Amazon’s finances. Over 2021 the group posted in global income of $33.36 billion, up from $21.3 billion the year previous. However the company does not break out income and sales from e-commerce in every country in its financial reports.
   
   “Across Europe, we pay corporate tax amounting to hundreds of millions of euros,” an Amazon spokesperson said. In the filings, a note states that the 1 billion net tax benefit is “mainly due to the use of net losses carried forward in accordance with the tax consolidation system.”
   
   Since 2013, the European Commission’s state-aid investigators have tried to unearth what they deem to be the most problematic examples of otherwise legal individual tax agreements -- or tax rulings -- doled out to companies.
   
   Amazon’s Luxembourg-headquartered company had 6,899 employees at the end of last year according to the document. The unit recorded 37 billion euros of “raw materials and consumables” and 15 billion of “external charges,” which resulted in the annual loss.
   
   “We are investing heavily in creating jobs and infrastructure across Europe – more than 100 billion euros since 2010”, an Amazon representative said. “Corporation tax is based on profits, not revenues, and last year Amazon EU Sarl made a loss as we opened more than 50 new sites across Europe and created over 65,000 well-paid jobs, taking our total European permanent workforce to over 200,000”, the spokesperson added.
3. Lamsrust 20 april 2022 21:51

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 06 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3990

     Gegeven: 615

   •    Aantal posts: 2.898

   quote:

   HCohen schreef op 20 april 2022 18:29:

   Als de juiste koper zich meldt Cproof.
   Doelstelling URW; voor 2024. De kans dat we geduldig moeten zijn is dus aardig groot, maar wie weet zit het mee en kom er eerder (goed) nieuws.
   

   Wie verkoopt als eerst (partieel) zijn onlangs aangeschafte US business: JustEatTakeAway of URW. Beide aandelen sterk ondergewaardeerd en koers wacht op een katalysator in de vorm van een verkoop van assets. Bij URW om schuld te verminderen en bij JETbom geld vrij te maken om te investeren in de Europese winstgevende markt.
   
   Spannend.
4. HCohen 21 april 2022 08:30

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 06 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3659

     Gegeven: 3492

   •    Aantal posts: 5.354

   quote:

   Lamsrust schreef op 20 april 2022 21:51:

   [...]
   Spannend.
   

   Wat ook spannend is; de franse verkiezingen en wat spannend was; het debat van gisterenavond tussen Macron en Le Pen.
   
   Ik ben opgelucht. Geen verpletterende overwinning van Macron, doch wordt hij door de meeste reacties en in een peiling na het debat omschreven als diegene met het betere verhaal en presentatie.
   
   Nog even spannend tot zondagavond, maar ik denk dat we ontsnappen aan een Franse extreem-rechts regering en een enorme EU-crisis.Kortom winst voor de belegger imho.
5. Lamsrust 21 april 2022 12:02

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 06 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3990

     Gegeven: 615

   •    Aantal posts: 2.898

   quote:

   HCohen schreef op 21 april 2022 08:30:

   [...]
   
   Wat ook spannend is; de franse verkiezingen en wat spannend was; het debat van gisterenavond tussen Macron en Le Pen.
   
   Ik ben opgelucht. Geen verpletterende overwinning van Macron, doch wordt hij door de meeste reacties en in een peiling na het debat omschreven als diegene met het betere verhaal en presentatie.
   
   Nog even spannend tot zondagavond, maar ik denk dat we ontsnappen aan een Franse extreem-rechts regering en een enorme EU-crisis.Kortom winst voor de belegger imho.
   

   Saskia Dekker van Nieuwsuur was laatst in departement Creuse. Als ik het goed heb onthouden ligt jouw maison daar. De mensen die ze daar interviewden waren voor MLP. Dus oppassen wat je zegt bij de boulanger haha
6. Reality 21 april 2022 12:17

   auteur info

   • Reality

     Lid sinds: 19 nov 2020

     Laatste bezoek: 20 nov 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 78

     Gegeven: 55

   •    Aantal posts: 567

   quote:

   AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 14 april 2022 11:51:

   Ik zit natuurlijk ook long, maar tegelijkertijd verdien ik elke maand al (premie)cashflows met geschreven put opties.
   Vanochtend heb ik iets te snel een put geschreven P62.00 20MAY22 om mijn aflopende P56.00 14APR22 te vervangen.
   Premie is wederom iets meer dan 100 (115 om exact te zijn), maar als ik even had gewacht, dan had ik op dit moment 130 kunnen binnentikken (vanwege de licht dalende koers en daardoor licht oplopende put optie premies) ;-p
   
   Anyway: elke maand ca 100-130 binnentikken is op jaarbasis ca 1200-1500. Dat is voor een relatief kleine positie in URW die ik nu heb een best behoorlijk (cashflow)rendement van 20%-25%. Belastingvrij...
   
   @Reality: op welke manier (constructie) zit je short? Aandelen URW verkocht die je later weer moet terugleveren, put opties gekocht, call opties geschreven, of iets anders (complexe combinaties die ik nog niet goed kan volgen etc.)?
   

   Geen complexe constructies...gewoon put opties. Verwacht een flinke correctie naar beneden op dit aandeel. Dus ik blijf bij iedere stijging puts vanaf sept. inharken.
7. HCohen 21 april 2022 12:32

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 06 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3659

     Gegeven: 3492

   •    Aantal posts: 5.354

   quote:

   Lamsrust schreef op 21 april 2022 12:02:

   [...]
   
   Saskia Dekker van Nieuwsuur was laatst in departement Creuse. Als ik het goed heb onthouden ligt jouw maison daar. De mensen die ze daar interviewden waren voor MLP. Dus oppassen wat je zegt bij de boulanger haha
   

   Zit er net naast, in la Vienne(toch goed onthouden!). In de dorpen van 'la campagne' is ze redelijk goed vertegenwoordigd, maar vooral in het armere noorden van la Vienne. In mijn dorp eindigde ze tweede. Ik confronteer gerust ieder waar ik kan(''hey jongens niet vergeten dat er ook goede buitenlanders zijn enzo, en dan met een knipoog'') en heb zelfs(oei) een campagneposter van haar gevandaliseerd in een moment van frustratie. Het moeilijkste vind ik mensen die ik mag en normaal gesproken respecteer, maar waarvan ik weet dat ze pro-le Pen(of Zemmour) zijn. Ook moeilijk vond ik de campagnebus van Le Pen die een ochtend in het dorp heeft gestaan. Enfin, het lijkt goed te gaan eindigen, nog even spannend tot zondag. - Fingers crossed -
8. Cproof 21 april 2022 12:49

   auteur info

   • Cproof

     Lid sinds: 17 aug 2020

     Laatste bezoek: 06 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 228

     Gegeven: 4

   •    Aantal posts: 838

   quote:

   Reality schreef op 21 april 2022 12:17:

   [...]
   
   Geen complexe constructies...gewoon put opties. Verwacht een flinke correctie naar beneden op dit aandeel. Dus ik blijf bij iedere stijging puts vanaf sept. inharken.
   

   Waarom een flinke correctie?
9. matin 21 april 2022 13:11

   auteur info

   • matin

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 05 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 378

     Gegeven: 112

   •    Aantal posts: 1.732

   Door de €72 grens naar € 80.
   Ben er klaar voor!!
10. tradersonly 21 april 2022 14:33

    auteur info

    • tradersonly

      Lid sinds: 25 feb 2016

      Laatste bezoek: 06 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1159

      Gegeven: 363

    •    Aantal posts: 3.068

    Gaat lekker met de koers!
12. HCohen 21 april 2022 16:12

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 06 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3659

      Gegeven: 3492

    •    Aantal posts: 5.354

    Vandaag in Premium artikel over Carrefour met titel 'Carrefour blijft positief verbazen'
    Quote; ''Het succes kan niet los worden gezien van het transformatieproces dat Carrefour doorvoert gericht op omni-channel en meer gemakwinkels. Het afgelopen kwartaal was dan ook een recordperiode voor e-commerce''.
    
    En wie was (mede)verantwoordelijk voor dat beleid? zie hieronder
    URW's Caroline Puechoultres
    www.urw.com/en/website~o~content/pers...
    Caroline Puechoultres joined the Group in July 2021 as Chief Customer Officer and member of the Management Board. Prior to URW, she had most recently been the Executive Director of Sales and Strategy for Carrefour Market and a member of the Senior Management Committee of Carrefour France.
13. Lamsrust 21 april 2022 17:35

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 06 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3990

      Gegeven: 615

    •    Aantal posts: 2.898

    quote:

    HCohen schreef op 21 april 2022 12:32:

    [...]
    
    Zit er net naast, in la Vienne(toch goed onthouden!). In de dorpen van 'la campagne' is ze redelijk goed vertegenwoordigd, maar vooral in het armere noorden van la Vienne. In mijn dorp eindigde ze tweede. Ik confronteer gerust ieder waar ik kan(''hey jongens niet vergeten dat er ook goede buitenlanders zijn enzo, en dan met een knipoog'') en heb zelfs(oei) een campagneposter van haar gevandaliseerd in een moment van frustratie. Het moeilijkste vind ik mensen die ik mag en normaal gesproken respecteer, maar waarvan ik weet dat ze pro-le Pen(of Zemmour) zijn. Ook moeilijk vond ik de campagnebus van Le Pen die een ochtend in het dorp heeft gestaan. Enfin, het lijkt goed te gaan eindigen, nog even spannend tot zondag. - Fingers crossed -
    

    Kijk, zat ik in de juiste omgeving. Ja, op het platteland van Frankrijk wordt Macron als de president des riches gezien.
14. Lamsrust 21 april 2022 17:41

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 06 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3990

      Gegeven: 615

    •    Aantal posts: 2.898

    quote:

    HCohen schreef op 21 april 2022 16:12:

    Vandaag in Premium artikel over Carrefour met titel 'Carrefour blijft positief verbazen'
    Quote; ''Het succes kan niet los worden gezien van het transformatieproces dat Carrefour doorvoert gericht op omni-channel en meer gemakwinkels. Het afgelopen kwartaal was dan ook een recordperiode voor e-commerce''.
    
    En wie was (mede)verantwoordelijk voor dat beleid? zie hieronder
    URW's Caroline Puechoultres
    www.urw.com/en/website~o~content/pers...
    Caroline Puechoultres joined the Group in July 2021 as Chief Customer Officer and member of the Management Board. Prior to URW, she had most recently been the Executive Director of Sales and Strategy for Carrefour Market and a member of the Senior Management Committee of Carrefour France.
    

    Ja, deze dame is hier weggehaald- naar ik vermoed op instigatie van Niel. Dit is geen koekebakker gezien haar carrierepad en ik neem haar visie dan ook zeer serieus. Zij zorgt voor innovatie en dat zijn vaak drivers van de toekomstige winst.
15. HCohen 21 april 2022 17:46

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 06 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3659

      Gegeven: 3492

    •    Aantal posts: 5.354

    quote:

    Lamsrust schreef op 21 april 2022 17:35:

    [...]
    
    Kijk, zat ik in de juiste omgeving. Ja, op het platteland van Frankrijk wordt Macron als de president des riches gezien.
    

    Je le sais, quelle mauvaise perception. Il me semble qu' Il y a encore beaucoup de travail à faire...
16. roel 21 april 2022 19:39

    auteur info

    • roel

      Lid sinds: 12 okt 2021

      Laatste bezoek: 28 aug 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 61

      Gegeven: 47

    •    Aantal posts: 186

    Reality, nog lekker puts aan het bijkopen?
    Volgende week woensdag cijfers, wellicht mooi punt om te heroverwegen.
17. Reality 21 april 2022 21:07

    auteur info

    • Reality

      Lid sinds: 19 nov 2020

      Laatste bezoek: 20 nov 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 78

      Gegeven: 55

    •    Aantal posts: 567

    quote:

    roel schreef op 21 april 2022 19:39:

    Reality, nog lekker puts aan het bijkopen?
    Volgende week woensdag cijfers, wellicht mooi punt om te heroverwegen.
    

    Ja hoor...ik blijf voorlopig puts kopen en ook bij 72+ wat puts ingekocht. Cijfers? Die zullen volgens mij wel ok zijn, maar het is meer de outlook waar het om draait. En met de huidige parameters zal het een teleurstelling worden. We will see...
18. roel 21 april 2022 21:29

    auteur info

    • roel

      Lid sinds: 12 okt 2021

      Laatste bezoek: 28 aug 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 61

      Gegeven: 47

    •    Aantal posts: 186

    Ik verwacht zelf geen veranderende outlook van management woensdag, de outlook was net op investors day nog geen maand geleden bevestigd.
    
    Maar inderdaad indien management gaat aangeven dat ze de outlook niet gaan halen dan zou dat een reden zijn om een gedeelte te verkopen. (Heb liever een management dat minder beloofd en meer levert).
    
    We gaan het woensdag wel zien.
19. Lamsrust 21 april 2022 22:13

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 06 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3990

      Gegeven: 615

    •    Aantal posts: 2.898

    quote:

    roel schreef op 21 april 2022 21:29:

    Ik verwacht zelf geen veranderende outlook van management woensdag, de outlook was net op investors day nog geen maand geleden bevestigd.
    
    Maar inderdaad indien management gaat aangeven dat ze de outlook niet gaan halen dan zou dat een reden zijn om een gedeelte te verkopen. (Heb liever een management dat minder beloofd en meer levert).
    
    We gaan het woensdag wel zien.
    

    URW heeft een hele simpele V&W:
    - jaaromzet staat op 1 januari vrijwel vast want die volgt uit de huurcontracten en inschatting verlengingen, nieuwe verhuren en vertrekkers. Die inschattingen vormen per saldo maar een paar procent van de omzet.
    - rentekosten staan vast;
    - overige kosten zijn ook niet erg volatiel en met name loonkosten, verzekeringskosten en gemeentelijke belastingen.
    
    M.a.w. de inputkosten staan ook redelijk vast i.t.t. productiebedrijven die wekelijks geconfronteerd worden met kostenstijgingen en disrupties en de vraag in hoeverre kostendoorberekeningen effect geen hebben op de omzetvolumes.
    
    De CFO van URW heeft het dus lekker rustig in vergelijking met z'n collegae bij productiebedrijven.
    
    Grootste zorg is momenteel effect van de stijging van de US rente op de financierbaarheid van winkel OG aldaar, i.e. indien die financierbaarheid fors afneemt stijgen de yields en dalen mitsdien de prijzen.
20. Lamsrust 21 april 2022 22:29

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 06 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3990

      Gegeven: 615

    •    Aantal posts: 2.898

    Waarom de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt snel verslechtert
    
    De laatste maanden zijn de kapitaalmarktrente en inflatie sterk gestegen. Dit met beduidend hogere financieringslasten voor vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars tot gevolg. Ook de liquiditeitsopslag is terug van weggeweest. ‘De situatie op de financieringsmarkt verandert snel.’
    
    Waarom de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt snel verslechtert
    
    Dat stelt Maud Visschedijk, Head Debt & Structured Finance EMEA bij Cushman & Wakefield in Amsterdam. Volgens haar had de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt in Europa zich al hersteld van de coronacrisis toen op 24 februari de Russen binnenvielen in Oekraïne.
    
    ‘Financiering was voordien geen enkel probleem. Dan heb ik het over alle te financieren producten van core tot value add en alle sectoren met uitzondering van retail, dat echter wel weer tekenen van herstel vertoonde’, licht zij toe. ‘Door de oorlog en de oplopende inflatie en marktrente verslechtert de situatie relatief snel. Hoewel de marges nog vrijwel onveranderd zijn, zijn de financieringslasten soms verdubbeld. Maar het is een misvatting dat financiers de situatie aangrijpen om vet op de botten te krijgen.’
    
    Kunt u een voorbeeld geven?
    ‘Goed voorbeeld is de financiering van twee woningportefeuilles. In januari betaalde onze klanten voor een vijfjaarslening op 60 procent LTV een vaste rente van 1,40 procent waarvan 1,25 procent marge en 0,15 procent om de rente vijf jaar vast te zetten. Eind maart ontvingen we een aanbieding van dezelfde bank voor een vergelijkbare woningportefeuille op 3,00 procent. Bestaande uit 1,25 procent marge, 1,30 procent om het tarief vijf jaar vast te zetten en een liquiditeitsopslag van 0,45 procent. Dat is meer dan een verdubbeling.’
    
    Lichte groei aanbod
    Momenteel opereren ruim zestig financiers in de Nederlandse commercieel vastgoed financieringsmarkt, enkelen meer dan een jaar geleden. Grootste groep, zo’n veertigtal, vormen de debt funds. Dergelijke financieringsfondsen worden in de markt gezet door internationale (vastgoed)investment managers, zoals Apollo, Nuveen en Invesco. Ook de Nederlandse banken, Duitse Pfandbriefbanken, verzekeraars en zakenbanken timmeren ondanks de Oekraïnecrisis nog altijd aan de weg.
    
    Visschedijk: ‘Er is nog steeds genoeg aanbod. Alle financiers hebben het loket nog gewoon open en zijn ook van plan het open te houden. Wel merken we al af en toe dat de spoeling aan de vraagkant dunner wordt, omdat kopers te maken krijgen met hogere financieringslasten. Hierdoor gaan ze niet over tot een bieding.’
    
    Wat zijn de belangrijkste veranderingen door de oorlog?
    ‘Zoals gezegd zien we nog geen verschil in de bereidheid tot financieren en voor het goede product zijn de marges ongewijzigd laag. Wel constateren we dat sommige financiers weer liquiditeitskosten doorberekenen aan klanten. Dit is het meest opmerkelijke in de huidige markt: door de toegenomen onzekerheid in de markt worden financiers geconfronteerd met hogere fundingkosten en het verschilt per bank of, op welke manier en in welke mate deze worden doorgerekend aan de klant. Daarbij zijn er nog voldoende financiers die ervoor kiezen om de liquiditeitskosten, voor zover die er zijn, niet of nauwelijks door te berekenen. Hierdoor ontstaan nu grotere verschillen tussen aanbiedingen van financiers.’
    
    Duitse Pfandbriefbanken hebben naar verluidt een stuk lagere fundingskosten dan de Nedderlandse grootbanken. Is dat juist?
    ‘Het is waar dat een aantal Duitse banken lage fundingkosten heeft. Zij rekenen momenteel zo’n 15 à 20 basispunten liquiditeitsopslag bij een vijfjaarslening. Maar ook dat beeld ligt genuanceerd. Want er zijn ook Duitse banken die 50 basispunten aan liquiditeitsopslag in rekening brengen. Dat is ongeveer even veel als de 40-60 basispunten die enkele Nederlandse banken momenteel doorrekenen.’
    
    Dan hebben we het dus over de bekende grootbanken die nog altijd een groot deel van de Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringsmarkt in handen hebben?
    ‘Ja, maar ik ga in dit verband toch geen namen en rugnummers noemen. Nederlandse banken zijn niet transparant over hun fundingkosten omdat het lastig inzichtelijk te maken is. Liquiditeitsopslagen leveren dan ook vaak veel discussie op met klanten. Duitse banken zijn daar niettemin vrij transparant over, melden de liquiditeitsopslag vaak expliciet in hun condities. Nederlandse banken schuiven de liquiditeitsopslag vaak onder de marge, of tellen deze op bij de rentecomponent. Dat maakt de liquiditeitsopslag veel minder zichtbaar voor de klant.’
    
    Is het zo’n concurrentiegevoelige informatie?
    ‘Dat speelt ook mee. Het zegt uiteraard iets over de eigen positie van zo’n bank op de kapitaalmarkt. Ik heb de banken de afgelopen tijd gesproken over dit onderwerp en mijn conclusie is dat er grote verscheidenheid bestaat tussen financiers. Er zijn ook banken die helemaal geen extra kosten door hoeven te rekenen. Bijvoorbeeld omdat zij veel spaartegoeden hebben, waardoor ze minder afhankelijk zijn van de kapitaalmarkt. ’
    
    Snelle stijging swaps en caps
    Daarnaast stijgen de kosten voor het afdekken van renterisico snel, verklaart Visschedijk. Het driemaands Euribor tarief was begin dit jaar negatief en is dat nog steeds. Op 12 april 2022 stond de Euribor op -0,45 procent. ‘Maar als je de rente nu langer wilt vastzetten, voor drie, vijf, zeven of tien jaar middels een swap of een cap dan betaal je snel, veel meer’, legt zij uit. ‘Die kosten zijn sterk toegenomen. Voor een vijfjaars rentevast periode, de meest gangbare termijn voor een vastgoedfinanciering, wordt nu gerekend met circa 1,30 procent, tegen 0,15 procent begin dit jaar. Voor een cap met een looptijd van vijf jaar betaal je, afhankelijk van de hoogte van de ‘strike rate’, grofweg acht keer meer dan een half jaar terug. Het verschil tussen de driemaands Euribor en de vijfjaars swap is ontzettend groot.’
    
    Als de financieringskosten in dit tempo blijven stijgen, wat betekent dat voor de vastgoedmarkt en welk type product zal het meest geraakt worden?
    ‘Het lijkt op het eerste gezicht voor de hand te liggen dat vastgoed met lage aanvangsrendementen zoals topkantoren, grote logistieke hallen en woningen bij verder oplopende rente het meest lijden. Als het netto rendement immers 3,5 procent is en de rentelasten zijn 3 procent, dan blijft er minder rendement over voor een belegger.’
    
    ‘Tegelijkertijd zie je in de VS waar de rentes al een tijdje harder stijgen een vlucht naar ‘veilig’ product. Beleggers willen ondanks de gestegen financieringslasten en de lage rendementen juist toch woningen, logistiek en goede kantoorgebouwen. Het is een veilig product en ze anticiperen op huurgroei.’
    
    .
21. Lamsrust 21 april 2022 22:29

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 06 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3990

      Gegeven: 615

    •    Aantal posts: 2.898

    Hoe verklaart u dat?
    ‘Dat heeft ook te maken met de oplopende inflatie. Dankzij de indexering van de huurcontracten is vastgoed aantrekkelijk voor beleggers om zich in te dekken tegen inflatie. Andere sectoren bieden die bescherming tegen inflatie niet, of in veel mindere mate. Dus vastgoedfinanciers zullen alleen willen lenen op vastgoed, waarvan zij het gevoel hebben, dat het bestendig is tegen inflatie en met onderliggende huurcontracten en een indexering die huurders ook duurzaam kunnen opbrengen. Dat zijn overwegingen die banken mee laten wegen in hun kredietbeoordeling.’
    
    Daarmee komen we op het terrein van ESG. Dat staat voor Environmental, Social en Governance (milieu, maatschappij en bestuur) en verwijst naar de drie centrale factoren in het meten van de duurzaamheid van een belegging. In hoeverre speelt ESG nu daadwerkelijk een rol bij de kredietverlening in Europa?
    ‘Het afgelopen jaar heeft zich op het gebied van ESG in Europa een ommekeer voltrokken. Nederlandse financiers liepen daarmee voorop, maar ESG heeft zich verbreed en verdiept. Als je bijvoorbeeld nu geen duurzaamheidsplan kunt presenteren bij een financieringsaanvraag, dan wordt deze door veel aanbieders überhaupt niet in behandeling genomen.’
    
    ‘Er zijn nog genoeg beleggers die er niet mee bezig zijn, maar de meeste financiers accepteren zo’n opstelling niet meer. Een groot aantal financiers heeft zich inmiddels gecommitteerd aan de doelstelling om in 2050 een leningboek te hebben dat klimaatneutaal is. Financiers zullen naar verwachting dus alleen maar kritischer worden op dit vlak.’
    
    Durven financiers überhaupt nog wel in projectfinanciering te stappen vanwege de snel stijgende bouwkosten?
    ‘Er wordt kritischer gekeken naar de ervaring en financiële slagkracht van de ontwikkelaar en aannemer. Je kunt de bouwkosten contractueel vastgelegd hebben, maar de stichtingskosten en garanties worden kritisch tegen het licht gehouden nu de bouwkosten hard stijgen. Als deze situatie voortduuurt, kan dat weleens duidelijke consequenties hebben voor de kabinetsambitie om 1 miljoen woningen te realiseren in 2030. ’
    
    Uniek: Europese financieringspraktijk geleid vanuit Amsterdam
    Maud Visschedijk (41) geeft bij Cushman & Wakefield leiding aan het internationaal opererende Debt & Structured Finance EMEA-team bij Cushman & Wakefield in Amsterdam. De focus ligt op het aantrekken van financieringen voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars. Haar team werkt door heel Europa, ondersteund door lokale teams in Londen, Madrid, Warschau en Helsinki.
    
    Begin dit jaar is Martijn Nijland als Partner aan boord gekomen. Nijland is afkomstig van Deloitte waar hij de afgelopen 3,5 jaar verantwoordelijk was voor de Real Estate Debt & Capital Advisory praktijk. De doelstelling is nog dit jaar teams op te zetten in Frankfurt en Parijs en vervolgens verder te groeien. ‘We hebben grote ambities’, zegt Visschedijk.Oorspronkelijke Benelux-team
    
    Het huidige EMEA-team vindt z’n oorsprong in het Benelux-team, dat in 2017 door Visschedijk en Maarten de Jong werd opgezet, nadat zij gezamenlijk overkwamen van vastgoedadviseur CBRE. Visschedijk heeft een bancaire achtergrond bij ABN Amro Real Estate Finance. In 2013 rondde ze haar MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate af.
    
    Trots verklaart zij dat Cushman & Wakefield de enige grote vastgoedadviseur is, die zijn Europese financieringstak heeft gevestigd in Amsterdam. Doorgaans zijn dergelijke activiteiten in Londen gesitueerd. ‘Nee, dit heeft niets met de Brexit te maken. Het is zo ontstaan omdat we vanuit Amsterdam hebben laten zien dat we de markt begrijpen, klanten goed volgen en zij ook graag bij ons terugkomen.’
    
    Significante verschillen
    Volgens Visschedijk zijn er significante verschillen in de financieringscondities tussen de verschillende landen in Europa. ‘De financieringskosten zijn in Frankrijk en Duitsland het laagst. Dat komt door het grotere aanbod in die landen en de lagere risicoperceptie. We hebben onlangs offertes opgehaald voor de herfinanciering van een kwalitatief hoogwaardig en lang verhuurd kantoorgebouw in Parijs. Daar lag de marge rond de 100 basispunten. Dat zie je ook terug in de aanvangsrendementen voor topkwaliteit vastgoed, die daar ook lager zijn dan in Nederland.’
    
    In de risicoperceptie van vastgoedfinanciers in Europa is volgens Visschedijk tot nog toe weinig tot niets veranderd door de oorlog in Oekraïne. ‘Maar dat geldt nadrukkelijk niet voor Centraal- en Oost-Europa. In die regio’s is de bereidheid om te financieren lager en zijn de marges aanzienlijk verhoogd