UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. Lamsrust 27 december 2023 18:41

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3778

     Gegeven: 589

   •    Aantal posts: 2.811

   2. ‘De huren zijn hoog’
   Zoals gezegd vindt vrijwel iedere gesproken retailer de huurprijzen hoog – al helemaal na de huurverhoging in februari dit jaar. Hiermee is het voor sommigen onmogelijk geworden de maandelijkse kosten op te hoesten; vooral de ketens die niet profiteren van de lagere huren uit de coronaperiode. Dat, plus de servicekosten, die ook zijn meegestegen, maakt het ‘al met al een duur vierkante meter-plaatje’. Zo zegt Van Kampen van No Label: “De huren zijn al niet misselijk. Hiermee krijg je een dubbele stijging.”
   
   
   
   Zo stelt URW de huur vast
   
   De huurprijzen zijn geen one size fits all: Unibail-Rodamco-Westfield baseert de huurprijzen op een viertal aspecten die meewegen in de omzetverwachting: het type business, de sector, het businessmodel en de locatie in het winkelcentrum. Volgens Hoeksema heeft URW een goed beeld van hoeveel een retailer op een locatie als de Mall zou kunnen omzetten. “Dan weet je hoeveel huur ze kunnen betalen.”
   
   In sommige gevallen kan de huurprijs hoger of lager uitvallen, afhankelijk van of URW mee investeert. Ook wordt er rekening gehouden met de ondernemersfase waarin de retailer zich bevindt. Zo kan een startup de mogelijkheid krijgen om te starten met een lagere huur, die op den duur met de omzet meestijgt. “Natuurlijk zijn we een belangrijke kostenpost voor een huurder, maar we zijn natuurlijk niet de enige kostenpost”, benadrukt Hoeksema.
   
   
   
   Huren compenseren
   Dat was ook voor Rebellenclub de overweging om het huurcontract in de Mall als enige van zijn 3 winkels niet te hervatten, na het faillissement en de doorstart eerder dit jaar. De baten wegen niet op tegen de kosten. Andere retailers zeggen dat de locaties elders met lagere huren de huurprijs in de Mall enigszins compenseren.
   
   
   
   Het verhaal van Tomo
   
   Een concept dat al voor de opening zorgde voor veel positieve reacties, was circulair warenhuis Tomo. Afgelopen jaar ging het bedrijf failliet, in een recordtijd: na 4 maanden moest het bedrijf zijn faillissement al aanvragen. Desondanks is Wouter van der Leij, 1 van de initiatiefnemers van het concept, erg te spreken over de helpende hand die URW Tomo heeft geboden om een val te voorkomen. Uit het faillissementsverslag valt op te maken dat het bedrijf 40.000 euro moest neerleggen voor de locatie van 1.000 vierkante meter in het winkelcentrum. Gezien de omvang en de omzetpotentie begrijpt Van der Leij de hoogte van de huur. Toch zegt hij: “Als je in je budget ruimte hebt voor een flagshipstore, kan het uit. Maar het is echt anders voor een zelfstandige.”
   
   Dat meerdere retailers de hoge huurprijzen in combinatie met de tegenvallende bezoekersaantallen als reden zien om te vertrekken, wordt vanuit meerdere kanten bevestigd. Zo ook Nijntje en schoenenmerk Wolky, die na 2 jaar vertrokken. “De hoge huren zijn nog tot daar aan toe, maar als je dan ook nog verkeerd publiek hebt rondlopen, wordt het ineens wel heel moeilijk om winstgevend te zijn,” concludeert een ondernemer, anoniem. “Voor kleinere merken zijn de hoge kosten echt killing”, vult No Label aan.
   
   URW bevestigt dat retailers zijn vertrokken. Een ‘natuurlijke samenloop van omstandigheden’, bemerkt Hoeksema. Omdat het winkelcentrum midden in coronatijd zijn deuren opende en klanten alleen op afspraak konden shoppen, begon men met lagere huren. Een mooi momentum voor kleinere retailers om er te starten, met een huurcontract van 2 jaar. Nadat de huren na corona weer stegen – naar een volgens Hoeksema marktconforme prijs – veranderde dat. “Soms moet je de retailers verplaatsen, soms gaan ze weg. Voor kleinere retailers was het niet altijd meer rendabel of haalbaar. Voor sommigen is het dan ook een logische stap om verder te gaan.”
   
   Leegstand
   In vergelijking met november 2022 staan er in december 2023 11 units meer leeg. Plekken die niet per se in het oog springen: er is geen lege winkel te zien. De gevels zijn afgedekt door doeken van een meter of 9, met de aankondiging van nieuwe winkelketens, of leuzen als ‘kom met de fiets’.
   URW interpreteert die leegstand-doeken anders: volgens Hoeksema kost het in sommige gevallen tijd voordat een nieuwe huurder zich in een pand vestigt. Zo ook Shoeby en Samsung, die in winkels zitten waar maandenlang aan is ge- en verbouwd. “Zowel wij als de huurders willen dat het een mooie en unieke winkel wordt.”
   
   Dit was deel 1 van het verhaal over Mall of the Netherlands. Voor meer inzichten van zowel retailers als URW, klik hier voor deel 2.
2. Lamsrust 27 december 2023 18:41

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3778

     Gegeven: 589

   •    Aantal posts: 2.811

   Verantwoording: zo ging RetailTrends te werk
   
   De retailers
   RetailTrends heeft tientallen retailers benaderd over hun ervaringen met ondernemerschap in Mall of the Netherlands. In totaal hebben 13 van hen inzichten gedeeld over het zakendoen aldaar: A Fish Named Fred, Coco & Sebas, Tomo, Pink Gellac, No Label, Rebellenclub, De Pindakaaswinkel, Beter Bed, Peppernuts Holland en Wolky. 2 ondernemers wilden hun verhaal doen onder de voorwaarde dat hun (merk)naam niet in dit artikel terecht zou komen. 1 van hen is eerder dit jaar vertrokken uit het winkelcentrum; de andere retailer zit er nog. Ook zijn eerdere uitspraken van Nijntje in dit verhaal meegenomen. Een handvol retailers gaf aan niet te kunnen uitweiden over de redenen van hun vertrek, of hun huidige ervaringen (Shoeby, No Excess, Ace & Tate, Emma en 10Days).
   
   Tot slot sprak RetailTrends met 3 curatoren die de faillissementen hebben behandeld van retailers met een winkel in de mall (Youseum, Tomo en Amarla (franchisenemer van Bath & Body Works). Ook heeft RetailTrends gevraagd naar de ervaringen van gemeente Leidschendam-Voorburg. De sfeeromschrijvingen zijn waarnemingen van een bezoek, op donderdagmiddag 16 november. Disclaimer: op deze dag mat Resono minder bezoekers dan op een gemiddelde donderdag.
   
   Diverse ondernemers gaven aan niets te kunnen vertellen over het ondernemerschap in Mall of the Netherlands. 2 bedrijven wilden niks kwijt over de reden van hun vertrek; 4 retailers die er nog een winkel runnen, gaven aan nieuws te kunnen vertellen over de stand van zaken op deze locatie. Eén ondernemer geeft aan dat een geheimhoudingsovereenkomst onderdeel is van het contract. Die geheimhouding is volgens URW een logisch onderdeel van de ‘verbintenis’ die retailer en verhuurder aangaan.
   
   De cijfers
   RetailTrends heeft een lijst van nieuwe en vertrokken retailers ontvangen van databureau Stec Groep die – op basis van cijfers van Locatus (per september 2023) – heeft geanalyseerd hoe het winkelaanbod in het winkelcentrum zich de afgelopen 3 jaar ontwikkelde.
   Alle overige data zijn afkomstig van Resono, een dataspecialist die op uiteenlopende locaties in Nederland nauwkeurige schattingen maakt van passantenaantallen. De genoemde cijfers in het artikel zijn op basis van hun metingen. Resono hanteert voor deze metingen een betrouwbaarheidsniveau van 90% met een betrouwbaarheidsinterval van 15%.
   
   RetailTrends heeft de input voorgelegd aan Unibail-Rodamco-Westfield, waarvan de reacties ook zijn meegenomen in dit artikel.
3. Branco P 27 december 2023 22:03

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Een zeer middelmatig artikel, maar ik had ook niet anders verwacht.
   
   Dank voor het delen, Lamsrust!
4. Branco P 28 december 2023 08:54

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   ik had eigenlijk nog wel een object-verkoopbericht verwacht, maar bij URW zijn ze mogelijk toch al op vakantie :-)
5. matin 28 december 2023 09:06

   auteur info

   • matin

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 05 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 378

     Gegeven: 112

   •    Aantal posts: 1.732

   Ik ook.
   Vorig jaar wel 2 verkopen!
6. HCohen 28 december 2023 09:41

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3638

     Gegeven: 3472

   •    Aantal posts: 5.310

   quote:

   matin schreef op 28 december 2023 09:06:

   Ik ook.
   Vorig jaar wel 2 verkopen!
   

   Die 2 verkopen werden gecommuniceerd op 3 jan 2023, zijnde een soort van nieuwjaarsbericht
   cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
   
   Op 27 dec 2022 nog wel persbericht betreffende verkoop van The Village in San Fernando Valley
   ( cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites... ), niet uit te sluiten dus dat we nog op de valreep een verkoopbericht zullen zien.
   Ik ben benieuwd, afwachten dus.
7. !@#$!@! 28 december 2023 10:54

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4540

     Gegeven: 3373

   •    Aantal posts: 20.812

   reële rentes beginnen alweer negatief te worden. Spaarders blijven dus gepakt worden.
   Dit terwijl de inflatie al meer dan 10% ervan af heeft gepakt afgelopen jaar.
   Krapte op de arbeidsmarkt en hogere lonen redden de boel. Maar het is dus een systeem waarin je productief moet blijven en het je moeilijk wordt gemaakt om te sparen zodat je daarmee kunt stoppen.
   
   twitter.com/Schuldensuehner/status/17...
   Good Morning from Germany where 10y real rates have turned negative again w/nominal 10y yields at 1.92% & 10y inflation expectations at 1.95%. Since Oct, 10y nom yields have fallen from 3% to 1.92%, while 10y inflation expectations have only fallen from 2.36% to 1.95% in same period.
8. DubbeltjeblijftDubbeltje 28 december 2023 11:28

   auteur info

   • DubbeltjeblijftDubbeltje

     Lid sinds: 21 aug 2022

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 432

     Gegeven: 105

   •    Aantal posts: 585

   quote:

   !@#$!@! schreef op 28 december 2023 10:54:

   reële rentes beginnen alweer negatief te worden. Spaarders blijven dus gepakt worden.
   Dit terwijl de inflatie al meer dan 10% ervan af heeft gepakt afgelopen jaar.
   Krapte op de arbeidsmarkt en hogere lonen redden de boel. Maar het is dus een systeem waarin je productief moet blijven en het je moeilijk wordt gemaakt om te sparen zodat je daarmee kunt stoppen.
   
   twitter.com/Schuldensuehner/status/17...
   Good Morning from Germany where 10y real rates have turned negative again w/nominal 10y yields at 1.92% & 10y inflation expectations at 1.95%. Since Oct, 10y nom yields have fallen from 3% to 1.92%, while 10y inflation expectations have only fallen from 2.36% to 1.95% in same period.
   

   In afgelopen jaar (ik neem aan dat je 2023 bedoelt) was er beperkte inflatie. Laatste stand 1,6% dus er is 1,6% "afgepakt." Dat valt mee, daar valt tegenop te beleggen
9. Branco P 28 december 2023 15:19

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   !@#$!@! schreef op 28 december 2023 10:54:

   reële rentes beginnen alweer negatief te worden. Spaarders blijven dus gepakt worden.
   Dit terwijl de inflatie al meer dan 10% ervan af heeft gepakt afgelopen jaar.
   Krapte op de arbeidsmarkt en hogere lonen redden de boel. Maar het is dus een systeem waarin je productief moet blijven en het je moeilijk wordt gemaakt om te sparen zodat je daarmee kunt stoppen.
   
   twitter.com/Schuldensuehner/status/17...
   Good Morning from Germany where 10y real rates have turned negative again w/nominal 10y yields at 1.92% & 10y inflation expectations at 1.95%. Since Oct, 10y nom yields have fallen from 3% to 1.92%, while 10y inflation expectations have only fallen from 2.36% to 1.95% in same period.
   

   Klopt, ondanks de welvaartstoename moet de beroepsbevolking een steeds hogere last dragen. Voor een deel doen mensen het wel zelf... jaar op jaar 10% méér betalen voor huizen... dat is eigenlijk een grote welvaartslek.
   
   Maar ook de risicomijdende belegger met een aardig kapitaaltje wordt aangepakte met de nieuwe vermogensbelasting. Ook die belegger moet wellicht weer een bijbaantje gaan nemen.
10. Lamsrust 28 december 2023 16:18

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3778

      Gegeven: 589

    •    Aantal posts: 2.811

    quote:

    HCohen schreef op 21 december 2023 11:29:

    @Lamsrust
    
    Zou je mij(ons) het plezier willen doen om dit jaar de opening te doen?
    Bij een pertinente 'nee', laat het ook (tijdig) weten ajb
    
    @allen, ik draag het stokje over en zal de opening 2024 niet doen.
    Ik hoop dat Lamsrust zich bereidt voelt nav bovenstaand verzoek, wordt vervolgd..
    

    HCohen. Ik zal dat doen, tenzij iemand anders dit graag wil doen.
12. HCohen 28 december 2023 16:35

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3638

      Gegeven: 3472

    •    Aantal posts: 5.310

    quote:

    Lamsrust schreef op 28 december 2023 16:18:

    [...]
    
    HCohen. Ik zal dat doen, tenzij iemand anders dit graag wil doen.
    

    Lamsrust,
    
    Ik denk dat je iedereen een groot plezier zou doen als je de opening zou willen maken!
    - wat mij betreft ben jij URW kenner bij uitstek;
    - Je analyses zijn accuraat en to the point.
    
    Het lijkt erop dat we eindelijk richting eindfase herstructurering gaan, gedragen door (consensus verwachtingen mbt) dalende rente. en hoogstwaarschijnlijk eveneens richting herstel van divi(direct of in fases).
    Het lijkt me zeer gepast en symbolisch juist als 'de kritische beschermer van de URW-beleggingscase(jij dus)' dit jaar de opening zal doen en ik weet zeker dat het een prima post zal worden(zie evt eerdere jaren voor inspiratie).
    
    Mijn dank heb je al en mijn AB staat klaar mocht je idd de opening uitwerken.
13. AVM (Altijd Verkeerde Moment) 28 december 2023 17:40

    auteur info

    • AVM (Altijd Verkeerde Moment)

      Lid sinds: 04 mrt 2020

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 621

      Gegeven: 232

    •    Aantal posts: 2.230

    @HCohen: dank voor je mooie openingspost van de afgelopen twee jaar en natuurlijk ook al het nieuws dat je bracht als "caretaker" van de URW jaarposts. Hopelijk vind je de tijd en de moeite om ook in het komende jaar ons nog te voorzien van relevant nieuws!
    
    @Lamsrust: ik heb er alle vertrouwen in dat de volgende jaarpost ook bij jou in kundige en goede handen is! ;-)
14. !@#$!@! 29 december 2023 22:10

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3373

    •    Aantal posts: 20.812

    Jaarafsluiting. Dankuwel URW. Hele jaar bijna vlak, totdat URW er ineens in een spurt vandoor ging.
    Was het maar elk jaar zon feest ;-)
    
    Ben heel benieuwd of reits hogere koersen gaan laten zien komend jaar. Ik verwacht wel door rente dalingen. Maar ja veel is al ingeprijst (markten verwachten al meer rente cuts dan CB hebben gecommuniceerd).
    Voordeel is dat als de economie het slechter gaat doen de rente vast weer nog lager kan.
    We zullen zien.

    Bijlage:
15. Hans 29 december 2023 22:55

    auteur info

    • Hans

      Lid sinds: 21 jul 2022

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 252

      Gegeven: 121

    •    Aantal posts: 528

    Halverwege het jaar heb ik een deel van mijn Tech winst afgeroomd en in beursgenoteerd onroerend goed geïnvesteerd.
    Nadat het eerst iets omlaag ging kwam het uiteindelijk allemaal goed. Mijn totaal rendement is uitgekomen op 25,65%
    
    Gefeliciteerd @ met jouw prachtige resultaat. Zelf slaap ik beter bij een bredere spreiding maar wel mooi om te zien dat jouw strategie goed uitgepakt heeft.
    
    Ik ben pas sinds halverwege dit jaar actief op dit forum. Ik ben onder de indruk van de kennis die hier gedeeld wordt.
    Iedereen bedankt voor het posten. Een goede jaarwisseling gewenst en veel succes en geluk in 2024.
16. Lamsrust 31 december 2023 18:19

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3778

      Gegeven: 589

    •    Aantal posts: 2.811

    quote:

    HCohen schreef op 9 december 2023 07:02:

    Ik ben geen abo bij CoStar(niemand hier denk ik..), maar de titel en eerste alinea geeft de essentie aan.
    Volgende week normaal gesproken dus nieuws over een herfinanciering van Garden State Plaza
    (oa door GS, die op 5 dec jl nog een buy met koersdoel 81E afgaf)
    
    URW Set To Refinance Signature New Jersey Mall Ahead of Planned Redevelopment
    Goldman Sachs Is Leading a $525 Million Loan on Westfield Garden State Plaza
    www.costar.com/article/1818584226/urw...
    The transformed Westfield Garden State Plaza mall is set to include hundreds of apartments and street-level retail. (Unibail-Rodamco-Westfield)
    
    CoStar News
    
    December 8, 2023 | 8:22 P.M.
    Goldman Sachs Bank, along with German American Capital and Natixis Real Estate Capital, are expected to originate a $525 million refinancing mortgage on Unibail-Rodamco-Westfield’s signature New Jersey shopping mall early next week.
    

    KBRA Assigns Preliminary Ratings to NJ 2023-GSP
    December 07, 2023 02:35 PM Eastern Standard Time
    NEW YORK--(BUSINESS WIRE)--KBRA announces the assignment of preliminary ratings to three classes of NJ 2023-GSP, a CMBS single-borrower securitization.
    
    The collateral for the transaction is a $425.0 million portion of a $525.0 million non-recourse, first lien mortgage loan that is expected to be originated by Goldman Sachs Bank USA (GS Bank), German American Capital Corporation (GACC), and Natixis Real Estate Capital, LLC (NREC) on or about December 11, 2023. The fixed rate loan has a five-year term and requires monthly interest-only payments based on an estimated coupon of 6.75%. The final interest rate will be set at loan closing. The loan is secured by the borrower’s fee simple interest in Westfield Garden State Plaza, a 2.1 million sf mall located in Paramus, New Jersey, of which 1.2 million sf serves as collateral for the subject loan. As of September 2023, the space serving as collateral was 81.3% leased to over 300 unique tenants.
    
    KBRA’s analysis of the transaction included a detailed evaluation of the properties’ cash flows using our U.S. CMBS Property Evaluation Methodology and the application of our U.S. CMBS Single Borrower & Large Loan Rating Methodology. To assign ratings to the transaction’s interest only securities, KBRA relied on its Methodology for Rating Interest-Only Certificates in CMBS Transactions. In addition, KBRA also relied on its Global Structured Finance Counterparty Methodology for assessing counterparty risk in this transaction and its ESG Global Rating Methodology, to the extent deemed applicable.
    
    The results of our analysis yielded a KBRA net cash flow (KNCF) for the property of approximately $92.8 million, which is 11.4% below the issuer’s NCF, and a KBRA value of approximately $1.2 billion ($1,009 per sf). KBRA adjusted this value downward by $20.0 million to account for a portion of the estimated unreserved outstanding tenant obligations owed by the borrower, resulting in a value of $1.2 billion ($993 per sf), which is 32.9% below the appraiser’s as-is value. The resulting in-trust KBRA Loan to Value (KLTV) is 43.1%. In our analysis of the transaction, we also reviewed and considered third party engineering, environmental, and appraisal reports, the results of our site inspection of the property, and legal documentation review.
    
    To access ratings and relevant documents, click here.
    Click here to view the report.
17. !@#$!@! 5 januari 2024 11:03

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4540

      Gegeven: 3373

    •    Aantal posts: 20.812

    quote:

    !@#$!@! schreef op 14 december 2023 09:20:

    Nou ik ben er weer uit op deze koersen. Heb geschreven calls €66 (0.88)(19 Jan)
    Dus loop veel winst mis vandaag :-(
    

    De eerste dag weer onder de €66
    Dit zullen een interessante 2 weken gaan worden.
18. AVM (Altijd Verkeerde Moment) 5 januari 2024 14:57

    auteur info

    • AVM (Altijd Verkeerde Moment)

      Lid sinds: 04 mrt 2020

      Laatste bezoek: 31 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 621

      Gegeven: 232

    •    Aantal posts: 2.230

    Volgens mij is er inmiddels een topic voor het nieuwe jaar ;-)