Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Wat nou waardedaling koophuizen in Nederland?

1. [verwijderd] 9 februari 2005 00:56

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Zoals het onderzoeksinstituut Nyfer aangeeft is de nederlands woningmarkt amper gevoelig voor rentestijgingen en verlies van arbeid, het is zelfs internationaal gezien 1 van de renteongevoeligste landen internationaal gezien.....
   
   - de ongevoeligheid voor rentestijging ligt met name in het feit dat in nederland mer dan 70% van de rente voor meer dan 5 jaar vast ligt
   - de ongevoeligheid bij het verlies van arbeid wordt ondervangen door onze uitkeringen voor werkeloosheid en arbeidsongeschiktheid
   
   www.nyfer.nl/Publicaties/Risicos%20op...
   
   3.4 Riskante segmenten
   De rentegevoeligheid van de Nederlandse hypotheeksector is internationaal
   een van de laagste. Ten eerste is de gemiddelde looptijd van hypotheken
   zeer lang en ten tweede is de rente in de meeste gevallen voor een lange
   termijn vastgelegd.
   
   Ruwweg kan er een onderscheid worden gemaakt naar landen die een
   hypotheekstelsel hebben met variabele rentetarieven en landen waar vaste
   rentetarieven overheersen. In landen als Nederland, België, Duitsland en
   Denemarken is in bijna driekwart van de nieuwe hypotheekleningen de rente
   voor een periode van vijf jaar of langer vast. In andere landen daarentegen, zoals het Verenigd Koninkrijk, Griekenland, Spanje, Portugal, Finland en
   Luxemburg, worden nieuwe hypotheken voor het merendeel met een
   variabele rente afgesloten. Bijgevolg is de kwetsbaarheid voor een
   plotselinge stijging van de rente in de eerste groep landen veel lager dan in
   Risico’s op de huizen - en hypotheekmarkt in Nederland, NYFER
   39
   de tweede groep. Wanneer interesttarieven sterk omhoog gaan, zal de
   maandelijkse verplichting in de laatste groep onmiddellijk meestijgen en
   resulteren in een groeiend aanbod van woningen met als gevolg dalende
   huizenprijzen. In de groep landen waar interesttarieven voor een lange
   periode vastliggen, zoals in Nederland, zal de gemiddelde renteverplichting
   niet drastisch veranderen, zodat gedwongen verkopen minder voorkomen
   en prijsreacties op de huizenmarkt beperkt blijven.
   
   Naast de statistieken over nieuwe hypotheekleningen van de ECB, laten ook
   de cijfers van de Nationale Hypotheek Garantie, die ongeveer een derde van
   alle Nederlandse hypotheekleningen omvatten, dezelfde tendens zien. Van
   slechts 8 % van alle leningen die onder de garantie vallen, is de rente vast voor
   minder dan vijf jaar. Bijna 70 % is zelfs vastgezet voor meer dan 10 jaar.
   Daarmee is de Nederlandse hypotheekmarkt nagenoeg immuun voor plotselinge
   renteschokken.
   Gevoeligheid voor een daling van het inkomen
   Algemeen gesproken zijn er drie belangrijke redenen voor een daling van het
   huishoudinkomen: echtscheiding, baanverlies en pensionering.
   Over de gevolgen van echtscheiding voor het huishoudinkomen zijn geen
   cijfers bekend. Sinds het begin van de jaren negentig is het mogelijk
   geworden een hypotheek te nemen op twee inkomens. Geaggregeerde
   cijfers over de mate waarin dit gebeurt zijn niet beschikbaar; wel is bekend
   dat ongeveer 60 % van de hypotheken afgesloten met Nationale Hypotheek
   Garantie op twee inkomens is gebaseerd. De tweede mogelijkheid is
   inkomensverlies ten gevolge van werkloosheid. Dit kan een belangrijke
   Risico’s op de huizen - en hypotheekmarkt in Nederland, NYFER
   40
   bedreiging vormen voor de continuïteit van de maandelijkse rentebetalingen.
   Op dit moment is de werkloosheid in Nederland nog betrekkelijk laag, maar
   onder druk van de slechte conjunctuur lopen de cijfers snel op. In scenario
   III – ernstige depressie – is een scherpe stijging van de werkloosheid
   verwerkt, wat zich uit in een sterk dalend gemiddeld huishoudinkomen. Dit
   kan resulteren in betalingsproblemen wanneer de schuld/inkomens ratio
   hoog is en het inkomen ver terugvalt. Over het algemeen blijft de
   inkomensterugval beperkt door werkloosheidsuitkeringen die afhankelijk
   zijn van het aantal gewerkte jaren, zodat het onmiddellijke risico van
   betalingsproblemen niet buitengewoon groot is. Wanneer er weinig
   vooruitzichten zijn dat de arbeidsmarktsituatie verbetert, kan verkoop van
   de eigen woning noodzakelijk zijn.
   Daarnaast is er de mogelijkheid van arbeidsongeschiktheid. Dit risico wordt
   normaliter door de werkgever en de overheid verzekerd tot 70% van het
   laatstverdiende loon. In het eerste ziektejaar wordt dit door de meeste
   werkgevers aangevuld tot 100 % van het loon. Wanneer ziekte en
   arbeidsongeschiktheid langer duren dan een jaar, treden stapsgewijze
   verlagingen van de uitkering op, tot uiteindelijk 70 % van het minimumloon.
   Veel werkgevers en werknemers sluiten een verzekering af tegen deze
   inkomensdaling, waarmee zij het risico beperken tot 70 % van het
   laatstverdiende loon.
   In het geval van (vervroegde) pensionering zorgen de goede pensioenvoorzieningen
   in Nederland er in het algemeen voor dat het inkomen niet
   scherp terugvalt. Bovendien geldt, zoals tabel 3.2 liet zien, dat in de meeste
   gevallen het grootste deel van de hypotheek al is afgelost wanneer de
   pensioengerechtigde leeftijd wordt bereikt. Dus het risico dat de
   rentebetalingen niet kunnen worden opgebracht vanwege pensionering is
   betrekkelijk gering.
2. [verwijderd] 9 februari 2005 09:49

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   toch wel raar dan dat de huizenprijzen extreem gestegen zijn als gevolg van de gedaalde rente. Deze faktor wordt door de NL banken zelf in een recent rapport als de belangrijkste genoemd voor de stijging van de huizenprijzen (volgens de banken overigens +250% van 1990 tot 2000, 'gekorrigeerd voor aangebrachte verbeteringen' - whatever that may be).
   
   De woningmarkt zou ongevoelig zijn voor de rente, maar de huizenprijs niet?
   Of bedoelen ze hiermee te zeggen dat de huizenprijs alleen maar omhoog kan?
   
   overigens is Nyfer nou niet bepaald een 'onafhankelijk' instituut, ze hebben in het verleden diverse grote uitglijders gemaakt.
3. [verwijderd] 9 februari 2005 10:07

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Ik verwacht eigenlijk niet dat er veel ruimte voor daling van de huizenmarkt is. Mensen moeten toch wonen, hoe meer huizen er te koop staan hoe groter de woningnood...
   
   Kopen is nog steeds erg goedkoop tov huren. Voor mijn rijtjeshuis, dat ik in 1998 voor 110% gefinancierd had betaal ik op mijn aflossingsvrije hypotheek zo'n €400 aan rente (maandvariabel). Netto is dat nog geen €200, plus €62 als ik de heffing op het EW-forfait per maand omsla. En dan nog een beetje OZB-eigenaar en rioolrecht. Alles bij elkaar misschien €300 per maand. Huurders in een identiek huis in dezelfde buurt betalen een huur van €600 (bij een institutionele belegger). Natuurlijk heb ik nog andere kosten, zoals een kapitaal/levensverzekering, maar daar krijg ik ook wat voor (belastingvrij sparen/beleggen en een verzekering). Als ik geen huis gehad had, had ik die verzekering waarschijnlijk ook wel genomen...
   
   De rente mag dus nog best een heel stuk stijgen voor ik slechter af ben dan mijn hurende buren. En dan neem ik nog niet eens mee dat hun huur zeker omhoog zal gaan: die volgt de inflatie. Als de rente omhoog gaat als gevolg van toenemende inflatie, dan kost dat me eigenlijk nog niets: het is een verkapte aflossing van mijn hypotheekschuld! Dus weer geen kosten maar gewoon sparen (al is het dan gedwongen sparen).
   
   Als de hypotheekrenteaftrek gaat verdwijnen, zodat eigen-woningbezit niet meer fiscaal ondersteund wordt, dan is het nog maar de vraag of de huizenprijzen daar erg van zullen dalen. Nu is het namelijk zo dat eigen-woningbezitters beter af zijn dan huurders, maar eigenaren van verhuurd OG niet. Hun hypotheek valt namelijk niet in box-1, en de hele waarde van het OG is inbox-3 belast. Poets je dit verschil weg, dan zal kopen niet goedkoper kunnen blijven dan huren. Er treed namelijk een soort arbitrage op tussen beleggers en eigenaar-bewoners: een belegger-verhuurder die fiscaal gelijk behandeld wordt aan een eigenaar-bewoner zou verdienen aan de verhuur van die woning als huren duurder is dan kopen, ZELFS ALS HIJ DE WONING VOOR DE MARKTPRIJS VRIJ_VAN_HUUR KOCHT! Daarmeee zullen de koopwoningen uit de markt gezogen worden.
   
   De huurniveaus leggen dus als het ware een bodem onder de koopprijzen, en zoals we weten zullen de huren de komende jaren fors gaan stijgen, zeker die van het soort woningen dat nu koopwoning is. Die vallen bijna allemaal in die 25% van de woningen die geliberaliseerd zijn of gaan worden, en bij nieuwe verhuur mag je in 1 klap de maximale huur vragen...
4. [verwijderd] 9 februari 2005 10:08

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Bovendien vergeet Nyfer dat nieuwe kopers die de prijs van een huis bepalen (Want mensen die blijven zitten doen geen transactie en bepalen dus niet de prijs) *wel* direct worden geconfronteerd met een veranderde rentevoet.
   
   Ach ja, wiens brood etc.
5. [verwijderd] 9 februari 2005 10:15

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   nhz schreef:

   toch wel raar dan dat de huizenprijzen extreem gestegen zijn als gevolg van de gedaalde rente.
   

   De huizenprijzen zijn volgens mij ook voornamelijk gestegen door maatschappelijke ontwikkelingen, met name het twee-verdieners effect. Door toename van het aantal twee-verdieners is de koopkracht van de typische koper van een gemiddeld huis bijna verdubbeld. Gewoon omdat op een gegeven moment het aantal tweeverdieners meer dan de helft van het aantal koopwoningen bedroeg.
   
   De rentedaling hielp wel een beetje mee (ook de lange rente is eventjes extreem hoog geweest, en dat veroorzaakte ontegenzeggelijk wel een dip).
6. [verwijderd] 9 februari 2005 10:16

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   nhz schreef:

   toch wel raar dan dat de huizenprijzen extreem gestegen zijn als gevolg van de gedaalde rente. Deze faktor wordt door de NL banken zelf in een recent rapport als de belangrijkste genoemd voor de stijging van de huizenprijzen (volgens de banken overigens +250% van 1990 tot 2000, 'gekorrigeerd voor aangebrachte verbeteringen' - whatever that may be).
   
   De woningmarkt zou ongevoelig zijn voor de rente, maar de huizenprijs niet?
   Of bedoelen ze hiermee te zeggen dat de huizenprijs alleen maar omhoog kan?
   
   overigens is Nyfer nou niet bepaald een 'onafhankelijk' instituut, ze hebben in het verleden diverse grote uitglijders gemaakt.
   

   Ja ja ja nhz. Ik denk dat jij je punt nu wel gemaakt hebt over de huizenmarkt. Ik weet niet hoe anderen er over denken, maar ik word er persoonlijk een wel beetje moe van.
   
   Groeten O\ZON
7. [verwijderd] 9 februari 2005 10:23

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   hgm,
   
   klinkt allemaal leuk geredeneerd, maar hoe verklaar je dan dat in Japan na de flinke stijging die na de Nikkei hype ontstond, de huizenprijzen fors (50-75%) daalden terwijl de rente naar 0 daalde, en terwijl de Japanners (ook) over een groot spaartegoed beschikten? Gebrek aan woonruimte was er daar ook, meer nog dan in Nederland denk ik. Japanners moeten ook wonen ...
   
   en er zijn meer van dit soort voorbeelden.
   
   verder wat 'goedkoop' betreft: ik betaal hier voor een flink pand nu 5-7x zoveel als begin jaren 90. Dat kun je met geen mogelijkheid goedkoop noemen, zelfs niet als je de gedaalde rente meeneemt of veronderstelt dat ik ineens een tweeverdieners huishouden ben geworden (wat niet zo is).
   
   Huiseigenaars denken steeds dat de woonlasten alleen maar omhoog kunnen, de praktijk is dat er ergens een grens zit aan wat mensen daaraan kunnen besteden. Die grens is inmiddels bereikt met een woonquote van 30-35% voor de gemiddelde Nederlander, en dat ondanks zo ongeveer alle denkbare maatregelen om de sector te subsidieren (zoals lage rente, huursubsidie, koopsubsidie, ezn.).
   
   De bodem van de huurnivo's zie ik ook niet, want misschien zijn die huren gewoon veel te hoog (omdat ze gebaseerd worden op veel te hoge huizenprijzen). Voor de jaarlijkse huur die ze hier vragen voor een gemiddeld kantoorpand kon je begin jaren 90 het halve pand KOPEN. Proficiat voor iedereen die hieraan verdiend heeft, maar dit is een historische anomalie die nooit meer terug komt.
   
   Zolang de inkomens niet fors gaan stijgen kun je volgens mij een stijging op je buik schrijven; voor een daling zie ik om historische redenen veel meer ruimte.
   
8. [verwijderd] 9 februari 2005 10:27

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   _hgm schreef:

   [quote=nhz]
   toch wel raar dan dat de huizenprijzen extreem gestegen zijn als gevolg van de gedaalde rente.
   [/quote]
   De huizenprijzen zijn volgens mij ook voornamelijk gestegen door maatschappelijke ontwikkelingen, met name het twee-verdieners effect. Door toename van het aantal twee-verdieners is de koopkracht van de typische koper van een gemiddeld huis bijna verdubbeld.

   dat kan natuurlijk nooit! dan zouden we van puur 1-verdieners huishoudens naar puur 2-verdienershuishoudens zijn gegaan in 10-15 jaar, dat klopt absoluut niet. Bovendien heeft de 2e verdiener meestal een halve baan en/of veel lager inkomen. Ik zou al zeer verbaasd zijn als de stijging hierdoor op 50% uitkwam.
   
   Als je kijkt naar de totale inkomens van de huishoudens dan zijn die volgens CBS sinds 1990 met +/- 65% gestegen. De inflatie in die periode was iets van 35%, en de stijging van individuele inkomens vermoedelijk tussen 30 en 40% (maar ik kon niet zo snel zien welk cijfer je daarvoor moet gebruiken).
   
   mvg,
   nhz
9. [verwijderd] 9 februari 2005 10:41

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Rentedaling of stijging heeft natuurlijk wel invloed, evenals vele andere argumenten die in deze discussies altijd worden genoemd. Maar de hoofdreden wordt hier door alle details regelmatig over het hoofd gezien en dat is het vertrouwen in het wereldwijde financiele systeem. Dit vertrouwen is de afgelopen twintig jaar enorm gegroeid waardoor de bereidheid om meer risisco's te nemen voor het kopen van een huis ook groter is geworden. Dit heeft een belangrijk prijsopdrijvend effect gehad.
   Je zou kunnen stellen dat zolang dit vertrouwen overeind blijft zal een behoorlijke correctie geen kans krijgen. Dit is dan ook meteen het grote verschil met Japan. Daar was het vertrouwen in hun centrale bank en het financieel systeem volledig weg met alle gevolgen van dien.
   
   
10. [verwijderd] 9 februari 2005 10:52

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    rogver schreef:

    Rentedaling of stijging heeft natuurlijk wel invloed, evenals vele andere argumenten die in deze discussies altijd worden genoemd. Maar de hoofdreden wordt hier door alle details regelmatig over het hoofd gezien en dat is het vertrouwen in het wereldwijde financiele systeem. Dit vertrouwen is de afgelopen twintig jaar enorm gegroeid waardoor de bereidheid om meer risisco's te nemen voor het kopen van een huis ook groter is geworden.

    op zich een aardige visie, maar ik betwijfel of er sprake is van bewust risico's nemen bij de gemiddelde huizenkoper. Volgens mij is die zich in het geheel niet van risico bewust (ik verwijs naar de diverse bijdrages van Jos Koets) en over 'vertrouwen in het financiele systeem' kun je dan ook moeilijk spreken.
    
    Ik denk wel dat je gelijk hebt als we praten over vastgoed speculanten, veelverdieners met een tophypotheek etc. die op basis daarvan ('put' onder de woningmarkt van de centrale banken) hun positie opwaarts hedgen en zo de prijzen opdrijven.
12. [verwijderd] 9 februari 2005 10:58

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Als de rente nog verder daalt naar 0, zullen de huizenprijzen waarschijnlijk nog verder stijgen. Je moet er van uitgaan dat de rentes van boven de 4% ongewoon hoog zijn. Als je kijkt naar lange termijn rendementen, denk ik dat 4% inderdaad een ongebruikelijk hoge rente is. Lange termijn rendementen kunnen niet boven de 0.2 % liggen. Reken maar 1 euro over 1000 jaar met 4% rente. Dat komt op 100000 biljoen euro. Neem een huis rond het jaar 1000 en een huis nu en je rendement komt niet boven de 0.2%. Dat betekent dat een evenwichtssituatie mogelijk is met lage reeele rente van zeg 0.2% en een inflatie van 0%. Als we naar die evenwichtssituatie toegaan, kunnen de huizenprijzen nog verder omhoog. Anders zie ik het ook niet. Loonstijging kan onmogelijk een stijgende rente bijhouden en de woonquote kan ook niet veel hoger. Als de rente omhoog gaat is het afgelopen. Dat 70% bestaande eigenaren rente vast heeft maakt niet uit. Nieuwe kopers moeten de hoge rente direct betalen en die maken de transacties die de prijzen bepalen.
    -pcrs
    
13. [verwijderd] 9 februari 2005 11:32

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Allerlei argumenten die hier aangedragen worden waarom huizenprijzen niet zouden kunnen dalen, zijn zaken waar de eventuele koper niet zoveel boodschap aan heeft. Het gaat er gewoon om is het nog te betalen. En als zoals nhz schrijft, wat ik ook weet de gemiddelde woonlasten ondanks de lage rente niet is gedaald en ligt boven de 30%. En door allerlei maatregelen van overheden het alleen maar meer wordt. Laat staan dat we het gaan hebben over eventuele afschaffing hypotheekrente. Kortom discussies over waarom huizenprijzen niet zouden dalen en volgens sommige nog steeds zouden stijgen, dient eigenlijk te gaan over. Is het in de toekomst nog te betalen, naar mijn mening niet. Vele zitten reeds aan hun maximum, en een kleine tegenwind en het gaat mis. Er is totaal geen ruimte voor verdere stijging. Voor de oudere onder ons, Wim Kan zei het al "lenen Jan lenen Jan lenen met z'n alle lenen tot het niet meer kan en dan maar carnavalen".
14. [verwijderd] 9 februari 2005 11:38

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    pcrs7 schreef:

    Als de rente nog verder daalt naar 0, zullen de huizenprijzen waarschijnlijk nog verder stijgen. Je moet er van uitgaan dat de rentes van boven de 4% ongewoon hoog zijn. Als je kijkt naar lange termijn rendementen, denk ik dat 4% inderdaad een ongebruikelijk hoge rente is. -pcrs
    
    

    pcrs, je gaat volledig voorbij aan het feit dat er sinds begin 20e eeuw (oprichting FED) en met name sinds +/- 1980 een gigantische versnelling is in de geldcreatie. Je mag de historische rente daarom niet extrapoleren. Dat mag hooguit als je korrigeert voor de werkelijke inflatie of geldgroei, en dan is de rente al jaren negatief dus ver ONDER 'normaal'.
    
    Jouw verhaal geldt wellicht voor de tijd tot +/- 1700 toen al het geld dat in omloop was gedekt werd door fysieke goederen.
    
    de opmerking dat loonstijging een stijgende rente onmogelijk kan bijhouden daar sluit ik mij bij aan.
15. [verwijderd] 9 februari 2005 12:02

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    nhz schreef:

    pcrs, je gaat volledig voorbij aan het feit dat er sinds begin 20e eeuw (oprichting FED) en met name sinds +/- 1980 een gigantische versnelling is in de geldcreatie. Je mag de historische rente daarom niet extrapoleren. Dat mag hooguit als je korrigeert voor de werkelijke inflatie of geldgroei, en dan is de rente al jaren negatief dus ver ONDER 'normaal'.
    

    Mijn gevoel zegt dat ook, maar je moet met alles rekening houden en als er 1 land aan het geld drukken en schulden maken is, dan is het Japan wel. Toch is de rente daar bijna 0% en is er deflatie vanwege import uit China. Misschien dat geldcreatie cycli allemaal op z'n Japans eindigen, omdat mensen zelfs bij heel lage rente, zich niet torenhoog in de schulden willen steken, omdat ze ook kijken hoeveel keer hun jaarsalaris ze lenen ?
    Dus loslaten gouddekking, hoge rente, stijgende geldgroei, dalende rente, stijgende prijzen, blow off deflatie, rente naar 0, afvlakking geldgroei.
    De geldgroei die we gezien hebben is dan een eenmalige gebeurtenis vanwege de te hoge inzet van rente. We eindigen dan met lage inflatie, lage rente, lage geldgroei. Dan moet de geldgroei wel afvlakken en daar zijn voorlopig nog geen tekenen van.
    -pcrs
16. [verwijderd] 9 februari 2005 12:12

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    pcrs,
    
    als in Japan de rente bijna 0% is en er is deflatie (ik dacht gemiddeld iets van 1% per jaar, echt veel is het niet) dan is de reele rente positief. Dat is wat anders dan in de VS en EU waar de reele rente al een tijdje negatief is (en zelfs een klein beetje negatief is al een enorme stimulans voor asset- en schulden bubbles).
    
    Waar precies al dat Japanse extra 'geld' naar toe gaat zou ik ook niet weten, blijkbaar blijft het grotendeels buiten de 'gewone' economie. Wellicht gaat een deel op aan opvangen van failliete bankportefeuilles, en een ander (groot) deel natuurlijk aan aankoop van konstant dalende US Treasuries ...
    
    Die laatste zin snap ik niet. Volgens mij wordt overmatige geldgroei (in de praktijk vnl. groei van krediet) juist veroorzaakt door LAGE reele rente en niet door HOGE rente. Als de kosten van geld hoog genoeg zijn dan gaan mensen eerst nadenken voordat ze een sloot geld leden, als het geld gratis is (of zoals nu goedkoper dan gratis) dan wil iedereen wel lenen.
    
    mvg,
    nhz
17. [verwijderd] 9 februari 2005 12:27

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Nou Hihapoldermodel,
    
    Daar heb je weer een mooi consumentenvertrouwen-management verhaal uit de koker van Zalm en Wellink aan ons voorgeschoteld.
    
    Het hele woningprijzen-casino kent slechts drie grootheden:
    1. maandlasten (langzaam oplopend)
    2. de overtuiging dat er een nieuwe eeuw is aangebroken waarin de overheid je altijd wel zal redden, wat overigens niet nodig is want verlies van inkomen/werkgelegenheid overkomt alleen anderen en dan, gelukkig voor de markt, slechts van korte duur.
    3. tegen de tijd dat je je aflossingsvrije Hypo afloopt wordt je schuld kwijtgescholden of zoiets.
    
    Volgens mij is Nederland knalknettergek geworden.
    
    Groet,
    
    Dutch
18. [verwijderd] 9 februari 2005 12:31

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Als in Japan gelddrukkerij niet altijd (Japan) tot inflatie en hoge rentes leidt, moet je er rekening mee houden, dat het hier ook kan. Of je moet een goed excuus hebben waarom het uniek voor Japan is. Dat moet iets met volkaard, ligging of geschiedenis te maken hebben, want de rest kan ook hier gebeuren.
    
    

    quote:

    nhz schreef:

    Die laatste zin snap ik niet. Volgens mij wordt overmatige geldgroei (in de praktijk vnl. groei van krediet) juist veroorzaakt door LAGE reele rente en niet door HOGE rente. Als de kosten van geld hoog genoeg zijn dan gaan mensen eerst nadenken voordat ze een sloot geld leden, als het geld gratis is (of zoals nu goedkoper dan gratis) dan wil iedereen wel lenen.
    

    Ik (en jij geloof ik ook) koop liever een huis als de rente hoog is en de prijzen laag, dan andersom (als de maandlasten toch hetzelfde zijn). Bij hoge rente heb je de kans op rentedaling, waardoor je maandlasten afnemen en de waarde van je huis ook nog eens stijgt. Bij lage rente het omgekeerde. Daarom is nu ook de woonquote aan de hoge kant en is het in UK goedkoper te huren dan te kopen. Allemaal speculatie aangetrokken door stijgende prijzen en daarmee geldgroei bevordert (stijging doortrekkend, dit is je laatste kans een huis te kopen, binnenkort zijn ze onbetaalbaar). Kennelijk wil in Japan geen hond investeren vanwaar rente van 0%. Ik denk dat een DALENDE rente geldgroei bevordert, maar dat met een constante lage rente dit op kan houden (onder afschrikking van poppende bubbles).
    Ook een vreemde situatie:hoorde laatst van een Chinees dat huizen in zijn regio even duur zijn als hier, maar de lonen zijn maar een fraktie. Bijna niemand kan zich een huis veroorloven. Je vraagt je af waarom er niet gebouwd wordt, want dat moet enorm winstgevend zijn, maar kennelijk kan je daar ook in terecht komen. Overal rekening mee houden, zelfs dat Sharon vrede sluit en dat Bush voor democratie, vrijheid en vooruitgang in het midden oosten zorgt. Het is nooit eenvoudig.
    -pcrs
19. [verwijderd] 9 februari 2005 12:42

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Los van het feit dat je kans hebt op rente daling bij hoge rente en lage prijzen...je hebt gewoon een lagere hypotheek en dat alleen al voelt een stuk lekkerder...ook uiteraard heb je een grotere kans op stijging van de prijs van je woning, wat ook leuk meegenomen is....
20. [verwijderd] 9 februari 2005 12:58

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    pcrs7 schreef:

    Als in Japan gelddrukkerij niet altijd (Japan) tot inflatie en hoge rentes leidt, moet je er rekening mee houden, dat het hier ook kan. Of je moet een goed excuus hebben waarom het uniek voor Japan is. Dat moet iets met volkaard, ligging of geschiedenis te maken hebben, want de rest kan ook hier gebeuren.
    [/quote]
    
    dat kan zeker en Japan laat zien dat als de rente blijft dalen (en geldgroei hoog blijft) de huizenprijzen toch flink kunnen dalen. De inflatie is bij dalende rente meestal laag omdat hij fout berekend wordt (de door lage rente veroorzaakte asset inflatie wordt niet meegenomen in de cpi cijfers en wordt juist als vermogensgroei gezien, volkomen foutief m.i.).
    
    [quote=pcrs7]
    Ik (en jij geloof ik ook) koop liever een huis als de rente hoog is en de prijzen laag, dan andersom (als de maandlasten toch hetzelfde zijn). Bij hoge rente heb je de kans op rentedaling, waardoor je maandlasten afnemen en de waarde van je huis ook nog eens stijgt. Bij lage rente het omgekeerde. Daarom is nu ook de woonquote aan de hoge kant en is het in UK goedkoper te huren dan te kopen. Allemaal speculatie aangetrokken door stijgende prijzen en daarmee geldgroei bevordert (stijging doortrekkend, dit is je laatste kans een huis te kopen, binnenkort zijn ze onbetaalbaar). Kennelijk wil in Japan geen hond investeren vanwaar rente van 0%. Ik denk dat een DALENDE rente geldgroei bevordert, maar dat met een constante lage rente dit op kan houden (onder afschrikking van poppende bubbles).
    [/quote]
    
    de oorspronkelijke zin snap ik nog steeds niet (bedoelde je met 'te hoge inzet van rente' dat de rente begin jaren '80 te hoog was?), maar met het bovenstaande ben ik het eens. Dalende rente is inderdaad belangrijker dan lage rente, daarom zie ik voor de huizenprijzen ook weinig opwaartse ruimte. Voor verdere daling van de rente is weinig ruimte als de reele rente inmiddels negatief is.
    
    [quote=pcrs7]
    Ook een vreemde situatie:hoorde laatst van een Chinees dat huizen in zijn regio even duur zijn als hier, maar de lonen zijn maar een fraktie. Bijna niemand kan zich een huis veroorloven.

    Dat geldt inderdaad in diverse Chinese regio's (met Hongkong als extreem voorbeeld) en soms wordt daar nog volop gebouwd. Maar je moet daar wel bij bedenken dat de hele drijfveer speculatie is op nog hogere prijzen, de kopers van die veel te dure huizen ruilen een huis in dat net iets minder excessief geprijsd was (maar ook al veel te duur). Gaat goet zolang iedereen gelooft dat het blijft stijgen. Hongkong staat dan ook op het top-10 lijstje van kandidaten voor een huizencrash (= daling van 20-30%), samen met o.a. Nederland en Nieuw Zeeland.
    
    In Nieuw Zeeland zie je iets dergelijks momenteel: de hypotheekrente is 7.5-8%, er is geen renteaftrek, inkomens zijn 2-3x lager dan hier en toch zijn de prijzen in de hotspots van de huizenmarkt bijna op Nederlands nivo.
    Als je dan gaat rondvragen blijkt dat veel van de duurdere huizen gekocht worden door rijke buitenlanders, of door kiwi's die speculeren in OG en zelf al meerdere huizen hebben. De gewone burgers worden steeds vaker gedwongen om te verhuizen naar goedkopere regio's omdat ze de huren of koopprijzen niet meer kunnen opbrengen. En ja, ooit gaat dat mis maar het is moeilijk te zeggen wanneer.
    
    mvg,
    nhz
21. [verwijderd] 9 februari 2005 14:18

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ik vraag me af: stel dat er sprake is van een bubbel in assets (let wel, STEL). Op een gegeven moment knapt deze (steeds meer huizenbezitters komen in financiele problemen, steeds meer huizenbezitters moeten verkopen, daardoor dalen de prijzen, dekkingen zijn niet meer voldoende, nog meer mensen komen in de problemen: een zichzelf versterkend effect).
    Wie draagt dan de schade? De mensen die zo onverstandig waren met onvoldoende speelruimte een huis te kopen? De banken (zouden weleens om kunnen vallen?) De regering? Of de bezittende klasse (door inflatie bezit nog maar een fractie waard)?