Beleggen.nl Markt MonitorMarkt Monitor

Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Wat nou waardedaling koophuizen in Nederland?

89 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. [verwijderd] 9 februari 2005 20:49
    quote:

    nhz schreef:

    Grondprijs speelt zeker een grote rol bij nieuwbouw (niet bij bestaande bouw, waarbij prijzen vaak nog meer gestegen zijn!). Toch blijkt die prijs soms flexibel: bij ons in de buurt is het prijsverschil tussen een kaal perceel en eenzelfde perceel inclusief nieuwbouw huis soms erg klein, veel kleiner dan de bouwkosten. Logisch gezien de winstmarge die er op de grond zit ...
    [/quote]
    In Amsterdam hebben ze daarvoor het erfpachtsysteem uitgevonden. Je moet dan de grond in feite elke 50 jaar opnieuw kopen. Dus als de huizenprijzen hoog staan tijdens de verlenging wordt de nieuwe canon vastgesteld als marktprijs minus bouwkosten.

    Dat laatste snap ik niet helemaal. Bij het bebouwde kavel krijg je toch ook grond, en daar zit diezelfde winstmarge op. Volgens mij is het idee gewoon dat ze je voor de vrijheid willen laten betalen om je eigen huis te ontwerpen, een in NL vrij exclusieve mogelijkheid waarvoor nu de top van de markt wordt afgeroomd. Op IJburg vroegen ze voor zelfbouwkavels f 3000,- per m2...

    [quote=nhz]
    60-70K, dat is bij mij in de buurt momenteel de prijs voor 1-2 kale garages ...
    [/quote]
    Wat je zegt, in Amsterdam zou alleen de grond al meer kosten. Voor 60k heb je misschien nog net een parkeerplaats!

    [quote=nhz]
    Inmiddels is het bijna een generatie geleden dat de huizenprijzen echt daalden, dus iedereen is het vergeten, de NVM voorop. Als die omslag komt dan kan het volgens mij ook hard omlaag, omdat de fundamentele bodem heel ver onder de huidige prijzen zit (wat er in deze thread ook beweerd wordt). Dat die omslag gaat komen daar ben ik van overtuigd, maar het zou best kunnen dat het eerst nog 1-2 jaar verder stijgt voordat het zover is -aangezien men echt alles zal doen om de 'put' onder de woningmarkt overeind te houden.
    Ik denk niet dat dat soort technische fluctuaties op de huizenmarkt erg sterk zullen zijn. Mensen kopen in eerste instantie huizen om in te wonen, niet om te beleggen. Zie jij de mensen al op een bankje in het park slapen omdat ze denken dat de top van de markt bereikt is en winst wilden nemen? Volgens mij valt het met dat herinneren wel mee. Kopers hebben het veelal toch niet uit eigen ervaring.

    De fundamentele waarde van een huis is gewoon niet relevant als er geen manier is om bouwkosten en verkoopprijzen te arbitreren. Alleen door de markt te overspoelen met goedkope nieuwbouw, tot de prijzen zo gedaald zijn dat ze nog net de bouwkosten goed maken, zou je dit kunnen bereiken. En dan moet je dus niet met 'hondehokken' van 60k aankomen, want daar wil nog niemand wonen. Dat is al een veelgehoorde klacht bij de woningen die nu op vinexlocaties gebouwd worden...

    Uiteindelijk worden de huizenprijzen toch bepaald door wat mensen er aan woonlasten voor over hebben. En de praktijk wijst uit dat comfortabel wonen zo hoog op het prioriteitenlijstje van de meeste mensen staat dat ze er graag 30% van hun inkomen aan uitgeven. Geeft ze meer geld, en het eerste wat ze doen is een grotere woning zoeken. Verlaag de rente en ze gaan duurdere woningen kopen. Verlaag het prijspeil en ze gaan grotere woningen kopen.
  2. [verwijderd] 9 februari 2005 21:01
    Als een markt omhoog gaat, komen de argumenten waarom er altijd ras achter aan. Zo klinkt het bij de huizenmarkt ook. Je moet toch wonen; huren is geen alternatief; het wordt steeds voller; die azijnpissers hopen op een betaalbare woning, die crash kunnen ze mooi vergeten;het zit in je opvoeding (die had ik nog niet eerder gehoord); etc. etc. Maar geen enkele markt gaat ongestoord veel langer dan 20 jaar up. Net zo als Volckner de stijgende gronstoffenprijzen en huizenmarkt de nek omdraaide met hogere rente in 1980, is ook de bank of england met een aantal renteverhogingen begonnen met als gesteld doel de huizenmarkt af te koelen (zeg ik niet, maar zijn woorden van de BOE zelf). Een CB directeur heeft tenslotte in zijn taakomschrijving staan dat hij voor prijsstabiliteit moet zorgen (al wordt daar soms creatief mee omgegaan).
    In Engeland is huren namelijk wel een alternatief en goedkoper dan kopen. Maar de mensen denken met kopen een stuk extra herfinancieringsinkomsten te verkrijgen, dus kopen ze graag en duur en veel. Hypotheekverstrekkers moedigen kopers aan te liegen over hun inkomen om meer hypotheek te krijgen (zijn video opnames van) Maar CB directeuren laten niet graag met zich spotten. Als sparen niet meer loont, en men slaat aan het hamsteren draaien ze dat uiteindelijk de nek om. Geen concurrentie voor geld. Alle voorraden worden weer langszaam aan afgebouwd, tot er geen televisiemakelaar programma meer is en je op verjaardagsfeestjes niet meer over onroerend goed moet beginnen en de 3 hypotheeksshops uit je kleine winkelstraatje weer in een snackbar zijn veranderd. Zo is het altijd gegaan en zo zal het altijd blijven.
    Over de aandelenmarkten ben ik nog niet zo zeker van een daling (er lopen nog aardig wat beren rond, die zich door het stijgen der koersen kunnen laten verleiden), maar de eerste beer in de huizenmarkt moet ik nog tegenkomen. Behalve nzh dan, maar onder mijn vrienden ken ik er geen 1. Iedereen heeft gekocht, "everybody is at the party and no one is ringing the door bell" zeggen ze in ons buurland. Als je zegt dat het wel eens de andere kant op zou kunnen gaan, krijg je een blik die mij onomstotelijk zegt dat ik contrair ben in mijn mening. De timing is er ook naar, de daling van 20 jaar geleden is vergeten, vergrijzing komt eraan, de bioscoop om de hoek is zelfs gesloten omdat ze er appartementen in gaan bouwen, de rente kan niet zo bijster ver meer omlaag, omdat de reeele rente al negatief is. Het aanbod is opgang gekomen, huizen bouwen levert meer op dan de drugshandel.
    -pcrs
  3. [verwijderd] 9 februari 2005 21:13
    quote:

    _hgm schreef:

    Dat laatste snap ik niet helemaal. Bij het bebouwde kavel krijg je toch ook grond, en daar zit diezelfde winstmarge op. Volgens mij is het idee gewoon dat ze je voor de vrijheid willen laten betalen om je eigen huis te ontwerpen,
    [/quote]

    De meerprijs voor een huis is flink lager dan de bouwkosten en er waren voldoende vrije kavels beschikbaar. Mijn conclusie: blijkbaar zit er een hoop lucht in de berekende grondprijs van 300-350 euro / m2.

    [quote=_hgm]
    Mensen kopen in eerste instantie huizen om in te wonen, niet om te beleggen. Zie jij de mensen al op een bankje in het park slapen omdat ze denken dat de top van de markt bereikt is en winst wilden nemen?[/quote]

    bedenk wel dat de aktuele prijs niet wordt bepaald door de mensen die tevreden in een huis wonen, maar door degenen die nieuw willen kopen resp. die het niet meer kunnen betalen.

    [quote=_hgm]En dan moet je dus niet met 'hondehokken' van 60k aankomen, want daar wil nog niemand wonen. Dat is al een veelgehoorde klacht bij de woningen die nu op vinexlocaties gebouwd worden...[/quote]

    het zijn geen hondehokken, het zijn moderne woningen die slim gebouwd zijn (o.a. minimaal grondgebruik) en waarop geen excessieve winstmarge wordt berekend. En ik denk dat er heel veel belangstelling voor is als de kosten 3x lager zijn dan bij een simpel nieuwbouw appartementje wat echt niet groter is (kost hier minimaal 200k euro). Probleem is gewoon dat er te veel partijen belang hebben bij hoge grond/huizenprijzen.

    [quote=_hgm]Geeft ze meer geld, en het eerste wat ze doen is een grotere woning zoeken. Verlaag de rente en ze gaan duurdere woningen kopen. Verlaag het prijspeil en ze gaan grotere woningen kopen.
    en andersom, vanzelfsprekend :)

    en nogmaals, volgens mij (zie ook het rapport van de banken) speelt speculatie op een waardestijging bij een meerderheid van de kopers een belangrijke rol bij de aankoop beslissing.
  4. [verwijderd] 9 februari 2005 21:25
    quote:

    pcrs7 schreef:

    Iedereen heeft gekocht, "everybody is at the party and no one is ringing the door bell" zeggen ze in ons buurland. Als je zegt dat het wel eens de andere kant op zou kunnen gaan, krijg je een blik die mij onomstotelijk zegt dat ik contrair ben in mijn mening.
    Ik heb een tijdje terug wat rondgekeken in Nieuw Zeeland, waar +/- 25 jaar geleden ook een zware crash was (om andere redenen dan in NL trouwens). Veel kleine bouwfirma's gingen failliet en net als bij de laatste huizencrash in de VS bleek dat de sector zelf zeer slecht was in het beoordelen van de situatie.

    Sinds een paar jaar is er in Nieuw Zeeland (en Australie) een enorme boom in de huizenmarkt. Iedereen heeft wel kennissen die 'rijk' zijn geworden door speculatie in grond of huizen. Maar als je veronderstelt dat dat nooit lang goed kan gaan is er echt niemand die je gelooft: huizen stijgen toch altijd in prijs, mensen moeten toch wonen, er komt toch geen grond meer bij? (NB: bevolkingsdichtheid 1/40 van Nederland) Dezelfde argumenten dus als hier. De meesten die goed verdiend hebben met real estate, en de meeste bouwers zitten vol in de OG markt want de prijs kan alleen maar omhoog. De crash komt als iedereen die eventueel nog mee kan doen ingestapt is.

    mvg,
    nhz
  5. [verwijderd] 9 februari 2005 21:30
    De reeele rente is nog lang niet negatief, hoor! De inflatie is ook maar 1,2%.

    Volgens mij zie je over het hoofd dat een daling van de huizenprijzen de huidige huizenbezitter helemaal niet deert. Ik zeg helemaal niet dat zo'n daling er niet kan of zal komen. Maar hij zal mij helemaal niet deren. Kan ik lekker goedkoop naar een rianter woning migreren.

    En dan zit ik qua beleggingen nog zwaar in het OG ook. Maar OG is voor mij vooral een inkomstenbron. Dus zelfs al zou de marktprijs van koopwoningen even naar nul gaan, wat kan mij het schelen. Zolang de huren maar op peil blijven kan mij weinig gebeuren. Ik zou er natuurlijk wel een hoop woningen bijkopen (zolang ze toch gratis zijn... ;-) ) De waarde als inkomstenbron hangt van de huren af, en door sanering van slechtbetalende huurders gevolgd door upgrade via renovatie kunnen die huurinkomsten gemakkelijk verdubbelen t.o.v. de situatie waarin je kocht. Een hoge rentestand maakt een inkomstenbron natuurlijk minder waard, maar aan een hoge inflatie verdien je weer, dus het risico is beperkt. Wel ben ik van mening dat dit niet de beste tijd is om beleggingspanden aan te kopen.
  6. [verwijderd] 9 februari 2005 21:34
    Het zal een grote schok aan de gemiddelde huizenverkoper geven dat velen bij wijze van spreken nog liever in een kippenhok gaan afwachten dan absurde prijzen gaan betalen. Zo ging het in Japan, en zo gaat het hier. Dat de lage rente ook een lage inflatie en dus ook een vertraging van de reële schuldafname impliceert zal ook steeds duidelijker gaan worden, en last but not least dat het "economisch herstel" echt niet volgend jaar zal komen om de huizenmarkt weer op te jagen, maar dat dit pas zal geschieden als de giga onevenwichtigheden die de afgelopen jaren zijn ontstaan gecorrigeerd zijn....en dat betekent vermoedelijk hele flinke recessie.

    geen leuk verhaal, maar iemand moet het toch vertellen...van de beleidsmakers zullen we het niet horen...
  7. [verwijderd] 9 februari 2005 21:51
    quote:

    _hgm schreef:

    De reeele rente is nog lang niet negatief, hoor! De inflatie is ook maar 1,2%.[/quote]

    nou ... de reele rente is in heel Europa negatief, behalve in Nederland. Het CBS kan blijkbaar beter knoeien dan hun buitenlandse kollega's.

    [quote=_hgm]
    Volgens mij zie je over het hoofd dat een daling van de huizenprijzen de huidige huizenbezitter helemaal niet deert. Ik zeg helemaal niet dat zo'n daling er niet kan of zal komen. Maar hij zal mij helemaal niet deren. Kan ik lekker goedkoop naar een rianter woning migreren.[/quote]

    mee eens, voor zoverre die huizenbezitter niet te scherp gefinancierd is. Maar hoe je wil profiteren van een eventuele daling zie ik niet, tenzij je nu in een heel goedkoop huis woont.

    [quote=_hgm]
    En dan zit ik qua beleggingen nog zwaar in het OG ook. Maar OG is voor mij vooral een inkomstenbron. Dus zelfs al zou de marktprijs van koopwoningen even naar nul gaan, wat kan mij het schelen.
    mij lijkt dat als de marktprijs naar nul gaat je moeilijk huurders zult kunnen vinden, zelfs niet voor een veel lagere prijs ;^)

    Volgens mij kunnen de huren best omlaag. Veel WBV's vragen enorme prijzen voor oude woningen waar ze de onkosten al 4 of 5x uit hebben; wordt hoogste tijd dat daar eens wat aan gedaan wordt. Ik zie ook wel dat jan en alleman probeert te voorkomen dat er goedkope huurwoningen komen, maar misschien dat de politiek ooit het licht ziet? Dan kunnen ze in ieder geval enorm besparen op huur- en koopsubsidie.
  8. [verwijderd] 9 februari 2005 21:51
    quote:

    _hgm schreef:

    De reeele rente is nog lang niet negatief, hoor! De inflatie is ook maar 1,2%.
    [/quote]
    ECB rente 2%, inflatie 1.2% belasting 1.2% en je loopt dus in. Als je meerekent dat de inflatie gemaskeerd is doordat assetinflatie niet wordt meegenomen en core inflatie aangepast is met kwaliteitsaanpassingen en subsitutie (computer is 10x zo snel voor dezelfde prijs dus eigenlijk 10x zo goedkoop, autos zijn wel 30% duurder, maar 40% beter in kwaliteit, dus in prijs gedaald, als de prijs van kip omhoog gaat, kun je dat vervangen door kalkoen, als de volgende maand de kalkoen omhoog is weer terug naar de kip)

    [quote=_hgm]
    Volgens mij zie je over het hoofd dat een daling van de huizenprijzen de huidige huizenbezitter helemaal niet deert. Ik zeg helemaal niet dat zo'n daling er niet kan of zal komen. Maar hij zal mij helemaal niet deren. Kan ik lekker goedkoop naar een rianter woning migreren.
    [/quote]
    Ik heb nergens gezegd dat het jou zal deren, want ik ken je situatie niet. Ik zeg dit ook niet om mensen te deren.

    [quote=_hgm]
    En dan zit ik qua beleggingen nog zwaar in het OG ook. Maar OG is voor mij vooral een inkomstenbron. Dus zelfs al zou de marktprijs van koopwoningen even naar nul gaan, wat kan mij het schelen. Zolang de huren maar op peil blijven kan mij weinig gebeuren. Ik zou er natuurlijk wel een hoop woningen bijkopen (zolang ze toch gratis zijn... ;-) ) De waarde als inkomstenbron hangt van de huren af, en door sanering van slechtbetalende huurders gevolgd door upgrade via renovatie kunnen die huurinkomsten gemakkelijk verdubbelen t.o.v. de situatie waarin je kocht. Een hoge rentestand maakt een inkomstenbron natuurlijk minder waard, maar aan een hoge inflatie verdien je weer, dus het risico is beperkt. Wel ben ik van mening dat dit niet de beste tijd is om beleggingspanden aan te kopen.
    Mijn opa kocht vlak voor de crisis in de jaren 30 huizen voor de verhuur, omdat de rente zo laag was. De man had nog nooit belegd, behalve in Russische spoorwegen omdat een nieuw tijdperk aanbrak en die aandelen alleen maar omhoog konden. Toen de depressie uitbrak, kreeg hij de huizen niet verhuurd. De huurders konden allerlei eisen stellen en hij probeerde van alles, nieuw behang, binnentoilet, etc. Ik vroeg aan mijn ouders waarom hij de huizen niet verhuurd kreeg en het antwoord was dat iedereen vanwege de depressie bij elkaar was gaan wonen om kosten te sparen. Meerdere gezinnen in 1 huis etc.
    In "Conquer de Crash" staat een mooie tekening van 2 mannen. Zegt de 1 tegen de ander:"If I hadn't lost everything I would be buying right now"
    Huizen worden misschien wel goedkoop, maar alleen voor mensen zonder schulden en spaargeld. Die zijn er niet veel. Lenen zonder baan met hoge rente wordt nog steeds een moeilijk verhaal. Maar het kan ook de hyperinflatie kant uitgaan, dan moet je nu kopen en de rente lang vastzetten. Ik denk dat je een gemiddeld huis weer voor 2 a 3 kilo goud kan gaan kopen.
    -pcrs
  9. [verwijderd] 9 februari 2005 21:55
    Aan inflatie verdien je inderdaad. Maar lage inflatie wordt dus nu gecompenseerd door extreem lage rente, vooral voor hen met een korte rentevaste periode. Vooral toen de rente nog aftrekbaar was in box-1 was hoge inflatie een goudmijn. Nu vallen hypotheken op beleggingspanden in box-3, en ben ik eigenlijk wel tevreden met een lage inflatie/rente.

    Voor de rest is het allemaal doemdenkerij zonder enige onderbouwing.
  10. [verwijderd] 9 februari 2005 22:00
    quote:

    _hgm schreef:

    Voor de rest is het allemaal doemdenkerij zonder enige onderbouwing.
    doemdenkerij? ach, geen enkele periode leverde in de VS zoveel miljonairs op als de depressie van de jaren 30 ;-)

    't hangt er maar vanaf of je je zaakjes goed op orde hebt.
  11. [verwijderd] 9 februari 2005 22:01
    quote:

    _hgm schreef:

    Voor de rest is het allemaal doemdenkerij zonder enige onderbouwing.
    Probeer je een onderbouwing te geven, wordt deze niet onderuit gehaald met tegenargumenten, maar gewoon ontkend. Maar ja, de argumenten zullen wel weer komen na de marktontwikkeling. Ik heb nog niet ontdekt waar mijn denkfout zit.
    -pcrs
  12. [verwijderd] 9 februari 2005 22:11
    quote:

    nhz schreef:

    mij lijkt dat als de marktprijs naar nul gaat je moeilijk huurders zult kunnen vinden, zelfs niet voor een veel lagere prijs ;^)

    Volgens mij kunnen de huren best omlaag. Veel WBV's vragen enorme prijzen voor oude woningen waar ze de onkosten al 4 of 5x uit hebben; wordt hoogste tijd dat daar eens wat aan gedaan wordt. Ik zie ook wel dat jan en alleman probeert te voorkomen dat er goedkope huurwoningen komen, maar misschien dat de politiek ooit het licht ziet? Dan kunnen ze in ieder geval enorm besparen op huur- en koopsubsidie.

    Huurders zijn gewoon geen kopers. De huren zijn in de afgelopen 5 jaar maar zeer gematigd omhoog gegaan. De koopprijzen zijn daarentegen omhoog geschoten. Dus 5 jaar geleden was er ongeveer net zoveel aanleiding om te gaan kopen als dat er nu zou zijn wanneer de prijzen weer halveren. En toch deden ze het nauwelijks. Als je eens wist hoe lang je tegen een huurder aan moet l*llen voor je hem kunt overtuigen zijn woning te kopen...

    Voor een prijs van nul zouden ze het inderdaad wel doen, maar lang voordat die prijs bereikt is kapen beleggers de woningen al van de markt. Die zijn altijd bereid er meer voor te betalen dan geboren huurders. Er zwerft echt genoeg geld rond, nu de meeste partijen nog nauwelijks in aandelen durven beleggen.

    Dat de WBV's rijk zijn is een fabeltje, gebaseerd op de huidige marktprijzen. Als de markt echt 30% in zou storten hebben ze weer allemaal negatief eigen vermogen. De enige manier om hun huidige papieren vermogen te cashen is door woningen te verkopen. Maar dit idee is een totale mislukking gebleken, huurders van WBV's wille hun woning niet kopen.
  13. [verwijderd] 9 februari 2005 22:13
    quote:

    pcrs schreef:

    Probeer je een onderbouwing te geven, wordt deze niet onderuit gehaald met tegenargumenten, maar gewoon ontkend. Maar ja, de argumenten zullen wel weer komen na de marktontwikkeling. Ik heb nog niet ontdekt waar mijn denkfout zit.
    -pcrs
    Sorry, onze berichten hadden elkaar gekruisd. Ik zal zo op je argumenten ingaan.
  14. [verwijderd] 9 februari 2005 22:36
    quote:

    pcrs7 schreef:

    ECB rente 2%, inflatie 1.2% belasting 1.2% en je loopt dus in. Als je meerekent dat de inflatie gemaskeerd is doordat assetinflatie niet wordt meegenomen en core inflatie aangepast is met kwaliteitsaanpassingen en subsitutie (computer is 10x zo snel voor dezelfde prijs dus eigenlijk 10x zo goedkoop, autos zijn wel 30% duurder, maar 40% beter in kwaliteit, dus in prijs gedaald, als de prijs van kip omhoog gaat, kun je dat vervangen door kalkoen, als de volgende maand de kalkoen omhoog is weer terug naar de kip)

    Ik heb nergens gezegd dat het jou zal deren, want ik ken je situatie niet. Ik zeg dit ook niet om mensen te deren.

    Mijn opa kocht vlak voor de crisis in de jaren 30 huizen voor de verhuur, omdat de rente zo laag was. De man had nog nooit belegd, behalve in Russische spoorwegen omdat een nieuw tijdperk aanbrak en die aandelen alleen maar omhoog konden. Toen de depressie uitbrak, kreeg hij de huizen niet verhuurd. De huurders konden allerlei eisen stellen en hij probeerde van alles, nieuw behang, binnentoilet, etc. Ik vroeg aan mijn ouders waarom hij de huizen niet verhuurd kreeg en het antwoord was dat iedereen vanwege de depressie bij elkaar was gaan wonen om kosten te sparen. Meerdere gezinnen in 1 huis etc.
    In "Conquer de Crash" staat een mooie tekening van 2 mannen. Zegt de 1 tegen de ander:"If I hadn't lost everything I would be buying right now"
    Huizen worden misschien wel goedkoop, maar alleen voor mensen zonder schulden en spaargeld. Die zijn er niet veel. Lenen zonder baan met hoge rente wordt nog steeds een moeilijk verhaal. Maar het kan ook de hyperinflatie kant uitgaan, dan moet je nu kopen en de rente lang vastzetten. Ik denk dat je een gemiddeld huis weer voor 2 a 3 kilo goud kan gaan kopen.
    -pcrs
    Belasting maakt geen deel uit van de reeele rente. Wel kan je je afvragen of er sprake van reeele belasting is. ;-) Voor veel beleggers valt de rente binnen een vrijstelling (de algemene, of als kapitaalverzekering EW of anders). Of de geldgever is een pensioenfonds, of een vennootschap dat belasting betaald op basis van werkelijke winst, niet de 1,2% van box-3. De ECB bepaalt de refi-rente zonder winstoogmerk, dus waarom zou je uberhaupt verwachten dat er een reeele component in zat? De rente die feitelijk over leningen betaald wordt is altijd hoger.

    Volgens mij pas je de assetinflatie verkeerdom toe. Wat jij noemt is asset deflatie. Als de inflatie 1,2% is, maar de producten zijn ook 1,2% beter, is er eigenlijk helemaal geen sprake van inflatie. Dus dit in rekening brengend is de inflatie juist kleiner dan 1,2%, en dat drijft de reeele rente weer op.

    De jaren 30 als referentie nemen kan ik toch echt moeilijk anders benoemen dan doemscenario. Maar zelfs als dat soort tijden herleven heb ik toch liever OG, dan heb je tenminste iets wat intrinsieke waarde heeft. Met geld moet je altijd nog maar afwachten wat het waard is, dat zijn alleen gekleurde papiertjes. Wij spreiden ons risico: mijn vrouw heeft het spaargeld, ik de schulden. Als er iets extreems gebeurt springt een van ons eruit. :-)
  15. [verwijderd] 9 februari 2005 22:45
    quote:

    _hgm schreef:

    [quote=pcrs7]

    De jaren 30 als referentie nemen kan ik toch echt moeilijk anders benoemen dan doemscenario. Maar zelfs als dat soort tijden herleven heb ik toch liever OG, dan heb je tenminste iets wat intrinsieke waarde heeft. Met geld moet je altijd nog maar afwachten wat het waard is, dat zijn alleen gekleurde papiertjes. Wij spreiden ons risico: mijn vrouw heeft het spaargeld, ik de schulden. Als er iets extreems gebeurt springt een van ons eruit. :-)
    Juist "stenen" daar heb je wat aan. En je hebt gelijk, al dat geld op de bank is ook niets zeggend! Je huis binnen stappen en een prettig gevoel hebben is veel belangrijker. Zo van hier voel ik me thuis. Daar kunnen al die lullige bankafschriftjes niet tegenop. Dat ontwaard volgens de specialisten hier op het forum in hoog tempo. (de inflatiecijfers kloppen ten slotte niet, volgens hen) Daarom kun je het nogmaals beter in de stenen steken.
    Groeten C.
  16. [verwijderd] 9 februari 2005 23:08
    quote:

    _hgm schreef:

    Belasting maakt geen deel uit van de reeele rente. Wel kan je je afvragen of er sprake van reeele belasting is. ;-) Voor veel beleggers valt de rente binnen een vrijstelling (de algemene, of als kapitaalverzekering EW of anders). Of de geldgever is een pensioenfonds, of een vennootschap dat belasting betaald op basis van werkelijke winst, niet de 1,2% van box-3. De ECB bepaalt de refi-rente zonder winstoogmerk, dus waarom zou je uberhaupt verwachten dat er een reeele component in zat? De rente die feitelijk over leningen betaald wordt is altijd hoger.
    [/quote]
    OK, misschien mag ik die belasting niet meerekenen, hoewel je altijd wel wat kwijt bent met OG OZB.

    [quote=_hgm]
    Volgens mij pas je de assetinflatie verkeerdom toe. Wat jij noemt is asset deflatie. Als de inflatie 1,2% is, maar de producten zijn ook 1,2% beter, is er eigenlijk helemaal geen sprake van inflatie. Dus dit in rekening brengend is de inflatie juist kleiner dan 1,2%, en dat drijft de reeele rente weer op.
    [/quote]
    Ik bekritiseer juist de kwaliteitsaanpassingen en substitutie in de inflatiecijfers. Op die manier krijg je nooit een hoog inflatie cijfer, terwijl al mijn rekeningen omhoog vliegen, maar de kwaliteit van de geleverde biertjes, doktersdiensten wordt gewoon aangepast, zodat je onder de 2% komt. Ik heb jaren gespaard en dat wat niet slim, want tegen de prijsstijgingen valt niet op te sparen.

    [quote=_hgm]
    De jaren 30 als referentie nemen kan ik toch echt moeilijk anders benoemen dan doemscenario. Maar zelfs als dat soort tijden herleven heb ik toch liever OG, dan heb je tenminste iets wat intrinsieke waarde heeft. Met geld moet je altijd nog maar afwachten wat het waard is, dat zijn alleen gekleurde papiertjes. Wij spreiden ons risico: mijn vrouw heeft het spaargeld, ik de schulden. Als er iets extreems gebeurt springt een van ons eruit. :-)
    Ik noemde het voorbeeld omdat ik je opmerking:"Al gaan de huizenprijzen naar 0, maakt mij niet uit als de huren maar gelijk blijven", niet helemaal van realiteitszin vond getuigen.
    Je hebt gelijk dat het link is om je geld op de bank te laten staan, om er later een huis mee te kopen. Een flinke OG crash kan sommige banken wel eens fataal worden, vooral degenen die 125% hypotheken uitdelen.
    -pcrs
  17. [verwijderd] 9 februari 2005 23:30
    Mogelijk heb ik je dan verkeerd begrepen. Je bedoelt dus dat het CBS de inflatiecijfers baseert op de prijsontwikkeling van dezelfde producten, terwijl er steeds betere op de markt komen?

    Dat lijkt mij op zich wel logisch. Als er nu duurdere, betere producten op de markt komen, of nieuwe producten en diensten, dan is het een kwestie van toenemende welvaart als het vanzelfsprekend is dat je daar ook zomaar gebruik van kunt maken. Daarom stijgen de lonen ook al heel lang sneller dan de prijsindex.

    Is het redelijk dat de rente van een lening op de loonontwikkeling is afgestemd, ipv op de prijzen? Misschien wel, maar de reeele rente dekt dat. Moet er daarbovenop nog reeele rente overblijven? Waarom eigenlijk? Ik denk dat je zelfs kunt beredeneren dat dit op de LT niet kan. Als alle spaargeld dat er op enig moment is (los gezien van wie het bezit) voortdurend aangroeit met een rente hoger dan de loonontwikkeling, dan zou dat spaargeld uiteindelijk de hele economie domineren, en de rente erop zou het totaal der lonen met een onbeperkte factor overtreffen, als je maar lang genoeg wacht.

    Ik denk dat het inderdaad niet erg reeel is dat de huizenprijzen echt naar nul zullen gaan. Maar allerlei effecten die hier aangevoerd worden als mogelijke oorzaken van een huizenkrach, zoals rentestand en hypotheekrenteaftrek, hebben geen invloed op de huren. Inkomen wel. Maar ik denk dat de meesten toch liever een woonquote van 40% of zelfs 50% zullen accepteren dan een woning te gaan delen. Dat zie ik in mijn directe omgeving. AIO's, die nog onder het minimumloon verdienen, zijn toch slechts zelden bereid tot het delen van een woning, hoewel ik ze dat vaak aanbiedt. Dus er zit nog heel veel rek in.
  18. [verwijderd] 9 februari 2005 23:49
    quote:

    _hgm schreef:

    Mogelijk heb ik je dan verkeerd begrepen. Je bedoelt dus dat het CBS de inflatiecijfers baseert op de prijsontwikkeling van dezelfde producten, terwijl er steeds betere op de markt komen?

    Dat lijkt mij op zich wel logisch. Als er nu duurdere, betere producten op de markt komen, of nieuwe producten en diensten, dan is het een kwestie van toenemende welvaart als het vanzelfsprekend is dat je daar ook zomaar gebruik van kunt maken. Daarom stijgen de lonen ook al heel lang sneller dan de prijsindex.
    Is het redelijk dat de rente van een lening op de loonontwikkeling is afgestemd, ipv op de prijzen?
    [/quote]
    De reeele rente ontstaat door een laag inflatiecijfer van 1.2% Ik vind wel dat inflatie gebaseerd moet zijn op prijsontwikkeling en niet op loonontwikkeling, maar als een computer van 1000 euro nu 3 keer zo snel is als een computer van 1000 euro 3 jaar geleden, wordt dat als deflatie aangemerkt. Dat vind ik niet terecht (enige aanpassing mag wel). Ik ben niet de enige die het gevoel heeft dat de inflatie hoger is dan 1.2% (met een geldgroei van bijna 10% ook niet verwonderlijk, tenzij de productivteit met 8% per jaar toeneemt), aangezien er veel geleend wordt en weinig gespaard.

    [quote=_hgm]
    Ik denk dat het inderdaad niet erg reeel is dat de huizenprijzen echt naar nul zullen gaan. Maar allerlei effecten die hier aangevoerd worden als mogelijke oorzaken van een huizenkrach, zoals rentestand en hypotheekrenteaftrek, hebben geen invloed op de huren. Inkomen wel. Maar ik denk dat de meesten toch liever een woonquote van 40% of zelfs 50% zullen accepteren dan een woning te gaan delen. Dat zie ik in mijn directe omgeving. AIO's, die nog onder het minimumloon verdienen, zijn toch slechts zelden bereid tot het delen van een woning, hoewel ik ze dat vaak aanbiedt. Dus er zit nog heel veel rek in.
    Zou kunnen, maar dat gaat behoorlijk ten koste van de bestedingsruimte. Dat gaat dan weer banen kosten en met de failliesementen die steeds weer een hoger record neerzetten, lijkt dat mij weer niet zo goed voor de hypotheekverstrekking. In Duitsland is de werkeloosheid al boven de 10%, krijgen werkeloze schoolverlaters ook een hypotheek in de toekomst ?
    -pcrs
  19. [verwijderd] 10 februari 2005 08:56
    quote:

    pcrs7 schreef:

    Ik vind wel dat inflatie gebaseerd moet zijn op prijsontwikkeling en niet op loonontwikkeling, maar als een computer van 1000 euro nu 3 keer zo snel is als een computer van 1000 euro 3 jaar geleden, wordt dat als deflatie aangemerkt.
    [/quote]
    De vraag voor de inflatie is hoeveel een PC kost die nog wel even snel is. Als dat dan 900 euro is dan is er inderdaad deflatie. Maar niet erg veel, op den duur worden verouderde producten zelfs weer duurder (aanvankelijk omdat niemand ze meer verkoopt, en ze dan de catalogusprijs nemen). Ik heb geen idee hoe groot het effect hiervan op de totale prijsindex is.
    Wel is het zo dat de prijs van veel dingen die niet in het pakket zitten waarop de CPI gebaseerd is veel harder omhoog lijkt te gaan.

    [quote=pcrs7]
    Zou kunnen, maar dat gaat behoorlijk ten koste van de bestedingsruimte. Dat gaat dan weer banen kosten en met de failliesementen die steeds weer een hoger record neerzetten, lijkt dat mij weer niet zo goed voor de hypotheekverstrekking. In Duitsland is de werkeloosheid al boven de 10%, krijgen werkeloze schoolverlaters ook een hypotheek in de toekomst ?
    -pcrs
    Nu signaleer je juist de terugkoppeling die toch al in de economie zit: inkomens omlaag: bestedingen omlaag. Maar dat hoeft in principe niet te betekenen dat dat in alle deelgebieden van de economie tegelijk hoeft te gebeuren. Als de huurprijzen op pijl blijven, blijven ook de bestedingen (bouwsector?) van verhuurders op peil. Er is dus geen absolute noodzaak de inkomensdaling op de woonquote af te wentelen. En we hadden het nu over huurders...
  20. [verwijderd] 10 februari 2005 09:51
    quote:

    _hgm schreef:

    De vraag voor de inflatie is hoeveel een PC kost die nog wel even snel is. Als dat dan 900 euro is dan is er inderdaad deflatie. Maar niet erg veel, op den duur worden verouderde producten zelfs weer duurder (aanvankelijk omdat niemand ze meer verkoopt, en ze dan de catalogusprijs nemen).
    de PC is een prima voorbeeld van het 'knoeien' met de cijfers. Een aktuele PC configuratie daalt nauwelijks in prijs, in ieder geval minder dan 10% per jaar zonder dat de gemiddelde klant er veel meer aan heeft. Al die extra snelheid wordt namelijk opgesoepeerd door meestal totaal overbodige funkties en allerlei funkties die vroeger niet nodig waren (men denke aan antivirus en antispam software en benodigde OS updates, nieuwste Office versies om met de kollega's te kunnen uitwisselen, etc.).

    Anderzijds zijn die oude computers vrijwel niet meer te krijgen - tenminste, niet met garantie en service; en het onderhoud is alleen voor deskundigen nog goed te doen. Een PC met 20% meer GHz is in de praktijk trouwens wellicht een paar % sneller, dat verschil merkt niemand behalve mensen die de hele dag testprogrammaatjes draaien.

    In de VS is de invloed alleen al van de PC MHz race op de prijsindex en het BNP gigantisch, dan praten we nog niet over al die andere spiegeltjes en kraaltjes. Hoeveel tijd er op kantoor verloren gaat met verwijderen van spam en virussen, konstant updates installeren en doelloos internetten verliest men liever uit het oog.

    Evenmin heb ik ooit in de CBS cijfers een opwaartse bijstelling gezien vanwege de 25-50% water in ham en kipfilet, het lagere eiwitgehalte in melkprodukten, ongewenste hormonen en gif in vlees en groenten, vanwege de veel langere wachtlijsten en toenemende ongelukken in de gezondsheidszorg, vanwege de abominabele prestaties van de NS vergeleken met vroeger, enz. enz. Ze kijken alleen naar de faktoren waarmee ze de inflatie omlaag kunnen rekenen.

    en inderdaad, alle faktoren die hard in prijs stijgen zijn de afgelopen jaren systematisch er uit gehaald. Dat men nu overweegt om de prijs van een koophuis wellicht (gedeeltelijk) te gaan gebruiken in plaats van de huren (voorgestelde vrijlating huren van Dekker) zegt ook genoeg over hoe het werkt.

    P.S.: ik gebruik een PC uit 1997, bevalt prima; met eentje uit 1990 kan ik ook nog prima de dagelijkse zaken afhandelen als het moet.

89 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 »» | Laatste |Omhoog ↑

Neem deel aan de discussie

Word nu gratis lid van Beleggen.nl

Al abonnee? Log in

Direct naar Forum

Zoek alfabetisch op forum

  1. A
  2. B
  3. C
  4. D
  5. E
  6. F
  7. G
  8. H
  9. I
  10. J
  11. K
  12. L
  13. M
  14. N
  15. O
  16. P
  17. Q
  18. R
  19. S
  20. T
  21. U
  22. V
  23. W
  24. X
  25. Y
  26. Z
Forum # Topics # Posts
Aalberts 466 7.017
AB InBev 2 5.496
Abionyx Pharma 2 29
Ablynx 43 13.356
ABN AMRO 1.582 51.646
ABO-Group 1 22
Acacia Pharma 9 24.692
Accell Group 151 4.132
Accentis 2 264
Accsys Technologies 23 10.644
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC 218 11.686
Ackermans & van Haaren 1 188
ADMA Biologics 1 34
Adomos 1 126
AdUX 2 457
Adyen 14 17.751
Aedifica 3 916
Aegon 3.258 322.823
AFC Ajax 538 7.088
Affimed NV 2 6.296
ageas 5.844 109.892
Agfa-Gevaert 14 2.050
Ahold 3.538 74.335
Air France - KLM 1.025 35.043
AIRBUS 1 12
Airspray 511 1.258
Akka Technologies 1 18
AkzoNobel 467 13.036
Alfen 16 24.792
Allfunds Group 4 1.473
Almunda Professionals (vh Novisource) 651 4.251
Alpha Pro Tech 1 17
Alphabet Inc. 1 406
Altice 106 51.198
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko)) 8.486 114.822
AM 228 684
Amarin Corporation 1 133
Amerikaanse aandelen 3.837 243.160
AMG 971 133.320
AMS 3 73
Amsterdam Commodities 305 6.689
AMT Holding 199 7.047
Anavex Life Sciences Corp 2 491
Antonov 22.632 153.605
Aperam 92 14.998
Apollo Alternative Assets 1 17
Apple 5 381
Arcadis 252 8.776
Arcelor Mittal 2.033 320.706
Archos 1 1
Arcona Property Fund 1 286
arGEN-X 17 10.300
Aroundtown SA 1 219
Arrowhead Research 5 9.735
Ascencio 1 27
ASIT biotech 2 697
ASMI 4.108 39.096
ASML 1.766 107.162
ASR Nederland 21 4.484
ATAI Life Sciences 1 7
Atenor Group 1 491
Athlon Group 121 176
Atrium European Real Estate 2 199
Auplata 1 55
Avantium 32 13.667
Axsome Therapeutics 1 177
Azelis Group 1 64
Azerion 7 3.392