Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Nederlandse woningmarkt staat op instorten

1. hjm 10 december 2010 08:44

   auteur info

   • hjm

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 23 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 97

     Gegeven: 290

   •    Aantal posts: 538

   Prijs nieuwe woning daalt fors. Locatie Rotterdam. Verwachte daling 25%. "door goede samenwerking en foutloos werken".
   www.telegraaf.nl/binnenland/8461202/_...,buitenland
   
   
2. New dawn 12 december 2010 11:44

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 20 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1752

     Gegeven: 1630

   •    Aantal posts: 10.928

   In de krant las ik dat kopers van een huis die reeds een hypotheek hebben op een bestaand huis waar ze in wonen, en die willen verhuizen, bij veel banken het niet meer voor elkaar krijgen dat ook hun hypotheek "meeverhuisd".
   
   Dit zou komen vanwege de nieuwe strengere AFM regels.
   
   Sommigen horen het met ongeloof aan, maar zullen zelf gedeeltelijk bij moeten sparen. omdat ze een lager bedrag krijgen aangeboden dan de waarde van hun oude huis.

   Bijlage:
3. New dawn 12 december 2010 11:52

   auteur info

   • New dawn

     Lid sinds: 10 jun 2010

     Laatste bezoek: 20 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1752

     Gegeven: 1630

   •    Aantal posts: 10.928

   Lees "oude waarde hypotheek" ipv oude huis.
4. [verwijderd] 12 december 2010 12:00

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   hjm schreef op 10 december 2010 08:44:

   Prijs nieuwe woning daalt fors. Locatie Rotterdam. Verwachte daling 25%. "door goede samenwerking en foutloos werken".
   www.telegraaf.nl/binnenland/8461202/_...,buitenland
   
   

   de enigste reden dat de prijzen daar wel tot 25% zullen dalen is dat lombardijen egt geen fijne plek is om te wonen. Ik woon er zelf in de buurt en je woont nog liever in irak ofzo. Het is daar gewoon niet veilig. Een mes in je rug is een normale welkomsgroet.
5. [verwijderd] 14 december 2010 14:33

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Helft hypotheeksom wordt niet afgelost
   
   17-03-2009 | Gepubliceerd 16:31
   08-04-2009 | Laatst bijgewerkt 08:56
   
   Nederlanders zijn de afgelopen twaalf jaar veel risicovollere hypotheken gaan afsluiten. Vooral de aflossingsvrije variant is sterk in opkomst. Van de totale hypotheekschuld in Nederland is circa 288 miljard aflossingsvrij.
   
   Dit blijkt uit gegevens uit het Totaal Onderzoek Financiële Diensten (TOF) van marktonderzoeksbureau GfK, verstrekt aan Z24.
   
   In totaal had in 1996 39 procent van de Nederlandse huishoudens een hypotheek, zo blijkt uit het onderzoek van GfK. In 2008 was dit percentage opgelopen tot 52 procent.
   
   Uit de gegevens blijkt verder dat niet alleen meer mensen een hypotheek hebben, maar ook dat het vaker om producten met een hoger risicoprofiel gaat. In 1996 had meer dan driekwart van de huishoudens met een hypotheek een 100 procent veilige hypotheek. Dat wil zeggen een spaar-, annuïteiten- of lineaire hypotheek. In 2008 was dit minder dan een derde.
   
   In 1996 had nog bijna niemand een beleggingshypotheek. In 2008 is dit percentage opgelopen tot meer dan 10 procent. Inmiddels is de beleggingshypotheek overigens weer minder in trek dan een paar jaar geleden. In 2004 had namelijk nog 14 procent van de gezinnen met een hypotheek een beleggingshypotheek.
   
   Aflossingsvrije hypotheek
   De aflossingsvrije hypotheek is, zo blijkt uit de steekproeven van GfK, sterk in opkomst. In 1996 had minder dan 10 procent van de Nederlandse huishoudens met een hypotheek een (deels) aflossingsvrije hypotheek. In 2008 was dit meer dan 50 procent van alle huishoudens met een hypotheek.
   
   Uiteraard heeft niet iedereen een volledig aflossingsvrije hypotheek. Toch is in de praktijk volgens GfK zo'n 50 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij.
   
   Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) staat in Nederland in totaal voor 577 miljard aan hypotheekschuld uit. Dit zou betekenen dat zo'n 288 miljard aflossingsvrij is.
   
   Nergens wordt centraal bijgehouden om wat voor soort hypotheken dit gaat. DNB zegt dit niet te weten, AFM, CBS en het ministerie van Financiën ook niet. Hypotheekverstrekkers zelf willen uit concurrentieoverwegingen niet zeggen hoeveel ze van welk type hypotheek hebben uitstaan.
   
   Blijft over de resultaten van het steekproefonderzoek van GfK. Deze lijken overigens zeer betrouwbaar. De resultaten zijn in lijn met schattingen van anderen.
   
   Nederlandse Vereniging van Banken
   De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) schat bijvoorbeeld dat 60 procent van de hypotheken aflossingsvrij is, 20 procent een spaarhypotheek en 20 procent een lineaire, annuitaire, consumptaire of beleggingshypotheek.
   
   Op basis van eigen waarnemingen zegt Vereniging Eigen Huis (VEH) het afgelopen jaar en eerste maanden dit jaar zo’n 60 procent van de afgesloten hypotheken aflossingsvrij is, 30 procent spaar en 10 procent hybride.
   
   Pieter Leijsen, directeur van hypotheekadviesbureau Nationale Hypotheek Pas (NHP), ziet een zelfde beeld als GfK schetst. "In 1990 zag je vooral annuiteitenhypotheken", zegt hij. "Nu veel spaar- en beleggingshypotheken, met al dan niet een deel aflossingsvrij."
   
   Leijsen ziet vanaf vorig jaar een sterke toename van (volledig) aflossingsvrije hypotheken. "Dit type hypotheek is goedkoop in de maandlasten en tja, beleggen is momenteel niet zo populair", legt hij uit. "Als je naast zo’n hypotheek zelf spaart of belegt voor de aflossing van je huis, vind ik een aflossingsvrije hypotheek wel een goed advies." Niet duidelijk is alleen hoeveel mensen dit ook echt doen.
   
   Bij NHP was in 2007 zo'n 10 procent van de afgesloten hypotheken volledig aflossingsvrij. In 2008 steeg dit percentage met 7,8 procentpunt naar 18 procent.
   
   Tophypotheken
   Hoeveel mensen meer hebben geleend dat hun huis kostte en dus een tophypotheek hebben, kan GfK niet zo zeggen. Dit valt wel uit de cijfers te halen, maar daarvoor moet een nieuwe analyse uitgevoerd worden. GfK is een commercieel bureau, dus daar moet voor worden betaald.
   
   Volgens Leijsen van NHP maken tophypotheken traditioneel tegen de 20 procent van de markt uit. Vereniging Eigen Huis zegt dat bijna alle mensen die voor het eerst een huis kopen, een tophypotheek afsluiten.
   
   Hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam, zegt in een reactie dat de cijfers het beeld bevestigen dat hij ook heeft. "Hier komt nog bij dat de Nederlandse hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product, hoger is dan waar ook ter wereld", zegt hij.
   
   Heel kwetsbaar
   De cijfers zeggen volgens Conijn dat "nogal wat huishoudens heel kwetsbaar zijn geworden voor een daling van de huizenprijzen. Het hoeft geen probleem te zijn zolang deze mensen niet gedwongen worden te verhuizen. Maar ja, het is onvermijdelijk dat een deel dit wel zal moeten." Als zij niet zelf gespaard hebben voor de aflossing van hun hypotheek, zullen zij blijven zitten met een restschuld.
   
   De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zag de huizenprijzen vorig jaar al met 2 procent dalen. Voor 2009 verwacht de NVM een daling van de huizenprijzen van 5 tot 10 procent.
   
   Senior researcher Housing Systems Harry van der Heijden verbonden aan de TU Delft: "Als je recent een huis gekocht hebt en in de betalingsproblemen komt, maakt het niet uit wat voor hypotheek je hebt. Ook met een ander type hypotheek dan een aflossingsvrije, heb je dan namelijk nog nauwelijks vermogen opgebouwd." Zijn de huizenprijzen gedaald, dan heb je dus kans op een restschuld.
   
   Heb je iets langer geleden een huis gekocht en moet je gedwongen verkopen, dan heb je met een aflossingsvrije hypotheek een grotere kans met een grotere schuld te blijven zitten, zegt Van der Heijden.
   
   Dat 50 procent van de totale hypotheekschuld aflossingsvrij zou zijn, kan Van der Heijden zich moeilijk voorstellen. Het lijkt hem erg veel, maar andere cijfers heeft hij niet. Mocht het cijfer kloppen, dan vindt hij het zorgelijk.
   
   "Hoeveel risico mensen met een tophypotheek lopen, hangt af van hun inkomen", zegt Conijn. "Een tophypotheek zegt iets over de verhouding tussen de prijs van een huis en hypotheek die erop zit. De hypotheek is in dit geval hoger, maar dit zegt niks over iemands inkomen."
   
   Problemen stapelen
   Als iemand genoeg vermogen heeft, valt het risico wel mee, legt Conijn uit. "Veel starters zullen alleen nog niet zoveel geld op de bank hebben. En als zo iemand dan ook nog een aflossingsvrije hypotheek heeft, dan stapel je de problemen."
   
   Hoogleraar Conijn vindt overigens niet dat de overheid iets moet doen om mensen veiliger te laten lenen. "Nee, dit is een ieders individuele verantwoordelijkheid", licht hij toe.
   
   "Als de overheid al iets moet doen, dan zou dit een aanpassing van het fiscale stelsel moeten zijn", vindt Conijn.
   
   Hij doelt op de hypotheekrenteaftrek. Afhankelijk van wat je verdient kan de hypotheekrenteaftrek in Nederland oplopen tot 52 procent. Rendement op vermogen wordt tegelijkertijd 'maar' voor 30 procent belast.
   
   Conijn: "Het huidige stelsel stimuleert mensen zoveel mogelijk te lenen en zo weinig mogelijk af te lossen."
   
6. SkiFan 14 december 2010 14:50

   auteur info

   • SkiFan

     Lid sinds: 13 jan 2003

     Laatste bezoek: 11 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 27

     Gegeven: 9

   •    Aantal posts: 121

   quote:

   atitlan schreef op 2 december 2010 20:46:

   [...]
   Tegenwoordig heb je in D. echter de zogenaamde Ganztagschule en ook wordt er steeds vaker onderwijs in zowel het Nederlands als Duits aangeboden.
   Dit is nl. ook wat veel Duitse ouders voor hun kinderen willen.
   Ouders die naar D. emigreren hebben eigenlijk meer goede motieven dan alleen goedkoper en ruimer wonen op tevens ruimere percelen.
   Zij hebben de mogelijkheid hun kinderen extra voor de toekomst te wapenen door ze spelenderwijs perfect tweetalig te laten opgroeien door hen in D. naar school te brengen.
   De grensgemeente Kranenburg, waar zeer veel Nederlanders zich vestigen heeft er veel succes mee.
   
   Zie ook
   www.kranenburg.de/C125725A002EBD03/ht...
   

   Grappig, die school gaat onze oudste straks heen (De Christophorusschule in Kranenburg) en die links die je doorgaf zijn naar Michael Hoenselaer, familie van onze buurvrouw, de ex-buurman van mn zus en onze makelaar.
   
   It's a small small world...
7. [verwijderd] 14 december 2010 16:02

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Joh, over toeval gesproken.
   Jij bent toch ergens in 2004/2005 op de K. Allee gaan wonen, als ik het me goed herinner, niet zo heel ver bij ons vandaan. Heb je die rode bolide eigenlijk nog?
8. [verwijderd] 18 december 2010 10:58

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   14 dagen verder,17 December 2010..........
   14 daagse aanbod van de Zwolse(stad van 110.000 inwoners) Corporaties:
   
   1. aanbod huurwoningen:52
   waarvan 21 nwbouw eensgezinswoningen 21(oplevering 1-3-2011)
   2. Studentenwoningen:7
   3. 55+ woningen: 0
   4. Te koop staande voormalige huurwoningen:14
   (waarvan 'n aantal al 6 mnd leeg staan)
   
   29 december nwe uitgave van de Coproraties
   
9. [verwijderd] 18 december 2010 14:59

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   'Hypotheekschuld Nederlanders te hoog'
   
   AMSTERDAM – De hoge hypotheekschulden van Nederlanders bedreigen de stabiliteit van de banken. Dat schrijft het Internationaal Monetair Fonds (IMF) in een rapport waarover Het Financieele Dagblad donderdag bericht.
   © Thinkstock
   
   Het IMF stelt volgens de krant dat de hypotheken in Nederland in verhouding tot de huizenprijzen tot de hoogste ter wereld behoren. De hypotheekrenteaftrek zou “die situatie” nog eens verergeren.
   
   Het IMF pleit voor een maximum aan de hoogte van het bedrag dat mag worden geleend ten opzicht van de waarde van een huis. Dat het fonds voor afschaf van de hypotheekrenteaftrek is, is al langer bekend.
   
   Minister van Financiën Jan Kees de Jager spreekt de zorg van het IMF niet tegen, maar stelt er in het FD wel tegenover dat Nederlanders een “relatief hoog gespaard pensioenkapitaal hebben”.
10. [verwijderd] 18 december 2010 15:06

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Eib schreef op 18 december 2010 14:59:

    'Hypotheekschuld Nederlanders te hoog'
    
    AMSTERDAM – De hoge hypotheekschulden van Nederlanders bedreigen de stabiliteit van de banken. Dat schrijft het Internationaal Monetair Fonds (IMF) in een rapport waarover Het Financieele Dagblad donderdag bericht.
    © Thinkstock
    
    Het IMF stelt volgens de krant dat de hypotheken in Nederland in verhouding tot de huizenprijzen tot de hoogste ter wereld behoren. De hypotheekrenteaftrek zou “die situatie” nog eens verergeren.
    
    Het IMF pleit voor een maximum aan de hoogte van het bedrag dat mag worden geleend ten opzicht van de waarde van een huis. Dat het fonds voor afschaf van de hypotheekrenteaftrek is, is al langer bekend.
    
    Minister van Financiën Jan Kees de Jager spreekt de zorg van het IMF niet tegen, maar stelt er in het FD wel tegenover dat Nederlanders een “relatief hoog gespaard pensioenkapitaal hebben”.
    

    112.5% word het toch al ? ipv 125%
12. [verwijderd] 18 december 2010 18:10

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    ja
    
    112,5% van de AANSCHAF waarde
    dus huis van 200.000 = max. 225,000
    
    nu is het 125% van de EXECUTIE waarde
    dus huis van 200.000
    = (bij 90% executiewaarde) 180.000 x 1.25% = max 225.000
    
    duh !!
    
13. [verwijderd] 19 december 2010 02:13

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Het IMF is een dure instantie die met standaard modellen werkt. Dit is ca. 2 jaar geleden ook al eens vertoond. Een oordeel van het IMF is op zijn minst discutabel. Ook dit verhaal is onzin.
14. [verwijderd] 19 december 2010 11:34

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Het IMF heeft groot gelijk!
    
    Maximaal zou je 80/90% mogen lenen, 112.5% is gewoon totaal onverantwoord.
    
    Zelf een minimale daling van -10% geeft nu al problemen in de huizenmarkt.
    
    Hier in de wijk staan hele rijen huizen te koop van 500.000.
    Te hoge hypotheek genomen in 2005/2006.
15. [verwijderd] 19 december 2010 11:54

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    noreply@work schreef op 19 december 2010 02:13:

    Het IMF is een dure instantie die met standaard modellen werkt. Dit is ca. 2 jaar geleden ook al eens vertoond. Een oordeel van het IMF is op zijn minst discutabel. Ook dit verhaal is onzin.
    

    Tja, nu nog even de rente naar 12%, en ziedaar we zijn weer terug bij af, zeg niet dat het niet kan, dit expiriment is eerder uitgehaald, ( het creeeren van geld) en dat is nooit goed afgelopen, nu weer de olieprijs die omhoog schiet, als we dat gehad hebben dan ontploft de rente, let maar op de huizenprijzen zakken dan met 40 %, waarom denk je dat de banken zo moeilijk doen, die weten het al, geldschaarste komt eraan !!!!!
    Lambiekske
16. [verwijderd] 19 december 2010 12:23

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Eib schreef op 19 december 2010 11:34:

    Het IMF heeft groot gelijk!
    
    Maximaal zou je 80/90% mogen lenen, 112.5% is gewoon totaal onverantwoord.
    
    Zelf een minimale daling van -10% geeft nu al problemen in de huizenmarkt.
    
    Hier in de wijk staan hele rijen huizen te koop van 500.000.
    Te hoge hypotheek genomen in 2005/2006.
    

    Het IMF verklaart weer onzin. Het IMF verdiept zich wederom niet in de NL situatie, waar 2% schreeuwers de toon van het debat proberen te zetten. De laatste jaren zijn mensen met een aflossingsvrije tophypotheek een risicofactor. Verder zijn er veel hypotheekbezitters die hebben afgelost (zelf of dmv de hypotheekcontructie) en wordt de huidige overwaarde nooit meegenomen in de discussie. Ik snap dat dat niet lekker bekt, maar je kunt er niet omheen. De hypotheekschuld is 1, de aflossing en overwaarde staan daar tegenover. Zodra ze het gaan hebben over de netto hypotheekschuld ben ik zeer benieuwd wat voor een plaatje daar uit komt.
    
    Het IMF is een te dure club met te weinig meerwaarde. Nogmaals, ze scheren ieder land over een kam. Waarschijnlijk omwille van de onderlinge vergelijking. Daardoor zijn ze voor niemand echt van nut.
    
    PS. Dat mensen minder zouden mogen lenen is geen idee van het IMF. Ook dat is een vorm van betutteling die voor bepaalde groepen absoluut handig is.
17. [verwijderd] 19 december 2010 12:50

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    noreply@work schreef op 19 december 2010 12:23:

    [...]
    
    Het IMF verklaart weer onzin. Het IMF verdiept zich wederom niet in de NL situatie
    

    Of Nederlanders verdiepen zich niet in de buitenlandse situatie.
    
    Er zijn maar weinig landen waar men de helft van het netto-inkomen aan een woning besteed. Nu betalen de meesten dit niet omdat ze niet de (huidige) marktprijs van hun woning hoeven op te hoesten, maar men verwacht dat de kopende partij het wel betaald.
18. [verwijderd] 19 december 2010 12:53

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    noreply@work schreef op 19 december 2010 12:23:

    [...]
    
    Het IMF verklaart weer onzin. Het IMF verdiept zich wederom niet in de NL situatie, waar 2% schreeuwers de toon van het debat proberen te zetten. De laatste jaren zijn mensen met een aflossingsvrije tophypotheek een risicofactor. Verder zijn er veel hypotheekbezitters die hebben afgelost (zelf of dmv de hypotheekcontructie) en wordt de huidige overwaarde nooit meegenomen in de discussie. Ik snap dat dat niet lekker bekt, maar je kunt er niet omheen. De hypotheekschuld is 1, de aflossing en overwaarde staan daar tegenover. Zodra ze het gaan hebben over de netto hypotheekschuld ben ik zeer benieuwd wat voor een plaatje daar uit komt.
    
    Het IMF is een te dure club met te weinig meerwaarde. Nogmaals, ze scheren ieder land over een kam. Waarschijnlijk omwille van de onderlinge vergelijking. Daardoor zijn ze voor niemand echt van nut.
    
    PS. Dat mensen minder zouden mogen lenen is geen idee van het IMF. Ook dat is een vorm van betutteling die voor bepaalde groepen absoluut handig is.
    

    De Nederlandse overheid gaat dit gebruiken om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, niet omdat zij het willen maar omdat de Markt het zogenaamd afdwingd, en het zo onhoudbaar gaat worden tav europeesche partners die worden gedwongen om te bezuinigen.
    Het wordt dus een dubbele klap, weg overwaarde !!?? rente hoog, huizenprijs laag nietwaar !!!
    Geschiedenis herhaalt zich altijd, dus dalende rentes gevolgd door stijgende rentes, is niet erg hoor, als je maar niet tot aan je nek vol zit met hoge hypotheekschulden, maar ja, dat kon je weten, sprookjes bestaan niet !!! 1976/ 13% rente op hypotheek, komt gewoon weer terug hoor !!!!!
    Zandzakken voor de deur !!!!!!!
    Lambiekske
19. [verwijderd] 19 december 2010 13:00

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Degenen die meer dan tien jaar geleden een huis hebben gekocht hebben hun vermogen flink zien groeien. Met name in de jaren negentig zijn de huizenprijzen enorm hard gestegen. Door deze situatie is er een vermogensongelijkheid ontstaan tussen de generaties. Het is maar de vraag of deze situatie houdbaar is omdat deze niet gebaseerd is op daadwerkelijke marktverhoudingen. Maar een correctie op deze ongelijkheid zou wel eens een flinke financiële klap kunnen betekenen voor de babyboomers. Kan deze generatie dit vermogen wel vasthouden of zal dit vermogen verdampen?
    
    Starters op de huizenmarkt hebben het momenteel lastig. De huizen zijn nog steeds heel erg duur, want de correctie op de huizenprijzen is nog heel erg beperkt. De overwaardering van de huizen bestaat dus nog steeds. De extra maatregelen om starters te helpen hebben de prijzen nog enigszins overeind gehouden. Deze startersregelingen houden de prijzen nog even hoog, maar het is maar de vraag hoe lang dat zal duren. Momenteel lijkt de regelgeving ook remmend te werken op de prijsontwikkelingen. Er zijn heel wat extra eisen gesteld om mensen te beschermen tegen zichzelf. Daardoor kunnen ze minder makkelijk een huis kopen en dat leidt tot een lagere vraag en uiteindelijk tot lagere prijzen.
    
    Deze starters moeten een huis kopen dat waarschijnlijk niet in waarde zal stijgen. En dat is een hele andere beslissing dan huizenkopers eerder maakten. Kocht je tien tot twintig jaar geleden een huis dan ging de koper ervan uit dat zijn huis elk jaar flink in waarde zou stijgen. De waardestijging was vaak een stuk hoger dan de rente die betaald moest worden en die rente kon ook nog eens deels worden afgetrokken. De verwachting van de huizenkoper was dus dat de waardestijging hoger zou zijn dan de hypotheeklast. De effectieve rente was vaak hooguit vijf procent terwijl de prijsstijging van de huizen vaak rond de tien procent lag. Dat betekent niet alleen gratis wonen, maar daarnaast ook slapend rijk worden. De opbrengst van het huis is jarenlang hoger geweest dan de kosten. Deze mensen woonden gratis in hun huis en verdienden daarboven zelfs nog wat. Voor heel veel mensen uit deze generatie geldt dat de waardestijging dus hoger is dan de hypotheeklasten die mensen hadden in die jaren. Iedere huizenkoper liep binnen en je was eigenlijk gek als je geen huis kocht.
    
    Maar wie betaalt de kosten van het huis dan als de koper het niet gedaan heeft? Het is heel goed mogelijk dat in individuele gevallen de prijs van het huis snel stijgt, bijvoorbeeld doordat de omgeving verbetert. Maar een hele generatie die jarenlang gratis heeft kunnen wonen is een hele andere kwestie. Dit heeft in een scheve situatie tussen de generaties geresulteerd. Niet alleen is de staatsschuld doorgeschoven naar de toekomst, door de huizenzeepbel is het vermogen doorgeschoven naar de oudere generaties. Dit is een situatie die je niet zonder pijn kan corrigeren en ook niet zonder pijn in stand kan houden.
    
    De huidige starter heeft de verwachting dat de huizenprijzen stabiel zullen blijven. Dat betekent dat deze koper heel anders tegen deze beslissing aankijkt. Hij moet namelijk echt gaan betalen voor zijn huis. Dat maakt het huis stukken minder waard (ik heb het hier over verwachtingen en niet over feiten omdat de verwachting het gedrag van de consument bepaalt) . Eerder was de verwachting dat de woonlasten gecompenseerd zouden worden door een stijging van de huizenprijzen. Je moest natuurlijk wel betalen, maar dat verdiende je terug doordat je vermogen groeide. Koop je nu een huis dan moet je echt gaan betalen voor je woonlasten. Er is geen cadeautje meer omdat de huizenprijzen niet meer stijgen. Een huis waar je voor moet betalen is minder waard dan een huis waar je nagenoeg gratis in kan wonen. Voor een huis waarvan je weet dat de waarde omhoog gaat wil je meer betalen dan voor een huis waarvan de prijs niet zal stijgen of zelfs zal dalen. In de huizenprijzen is dit nog niet verwerkt. Dit kan de huizenprijzen steeds verder onder druk zetten.
    
    En deze correctie kan een lange tijd duren. Er zal zeker veertig procent van de prijs af moeten om weer in de buurt te komen van een normale prijs. Maar als het sentiment eenmaal negatief is dan kan deze correctie ook nog wel eens doorschieten naar beneden. Als het inkomen en de economie flink groeit dan kan dat de situatie helpen, maar de kans daarop is helaas heel klein. Als de economische groei verder blijft stagneren dan is een nog grotere correctie nodig om de zaken weer recht te trekken.
    
    Gaat er echt een langdurige daling inzetten dan kan het sentiment verder omslaan. Als je een huis koopt in een dalende markt zie je een heel somber beeld ontstaan. Stel dat je huis elk jaar een paar procent in waarde daalt dan verlies je elk jaar weer geld. Stel je lost ook steeds keurig een deel van je hypotheek af. Dan zit je na tien jaar nog steeds met een schuld die 100% of meer bedraagt van de waarde van je huis. Bovenop je woonlasten gooi je elk jaar een deel van je vermogen weg doordat de waarde van je huis daalt. Mensen die verkopen blijven dan veel vaker met een restschuld achter en je bouwt nauwelijks overwaarde meer op. Het duurt altijd even voordat dit besef doordringt, maar als het sentiment in de markt zit dan is het ook niet zomaar meer verdwenen. Verwachtingspatronen worden niet zo snel doorbroken. In de periode ’79-’83 was er een forse daling van de huizenprijzen. Het duurde even voordat de daling inzette, maar daarna lag de markt tien jaar lang stil doordat mensen er wel weer even klaar waren met het kopen van een huis. Er waren in die tijd juist heel veel negatieve verhalen op de verjaardagen over de huizenmarkt. Men had het erover dat je je huis niet kwijtraakte en dat er veel verlies werd geleden en dat mensen achterbleven met een restschuld. Het huizensentiment werkt vertraagd door, maar als het eenmaal minder gaat dan wordt het stukken minder populair om een huis te kopen. Als het verleden als maatstaf genomen moet worden dan hebben we nog een aantal jaren van flinke prijsdaling voor de boeg en daarna nog zeker tien jaar stagnatie van de woningmarkt.
    
20. New dawn 19 december 2010 13:00

    auteur info

    • New dawn

      Lid sinds: 10 jun 2010

      Laatste bezoek: 20 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1752

      Gegeven: 1630

    •    Aantal posts: 10.928

    quote:

    lambiekske schreef op 19 december 2010 12:53:

    Geschiedenis herhaalt zich altijd, dus dalende rentes gevolgd door stijgende rentes, is niet erg hoor, als je maar niet tot aan je nek vol zit met hoge hypotheekschulden, maar ja, dat kon je weten, sprookjes bestaan niet !!! 1976/ 13% rente op hypotheek, komt gewoon weer terug hoor !!!!!
    

    Het hoogste wat ik meegemaakt heb is dat ik bij de FGH 13,5% rente kreeg op pandbrieven en dat mijn collega toen een hypotheek afsloot voor 16%.
21. [verwijderd] 19 december 2010 13:00

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Dan is er het probleem dat de huidige generatie woningbezitters de huizen niet eindeloos vast kan houden. Momenteel is het aantal transacties enorm ingezakt en blijft de prijs relatief hoog. Maar op een gegeven moment komt de markt weer in beweging. Mensen willen bijvoorbeeld verhuizen naar een ander huis dat beter past bij hun leefsituatie. Anderen verkopen hun huis om te gaan huren zodat ze nog even het ervan kunnen nemen. Ze kunnen wereldreizen maken en andere leuke dingen doen. Kortom mensen willen hun vermogen verzilveren. Normaal gesproken is dat geen probleem. Maar nu zit het vermogen bij een enkele groep en willen ze allemaal tegelijkertijd hun vermogen verzilveren. Dat leidt tot een flink aanbod van huizen en dat kan de huizenprijzen onder druk zetten. Ook pensioenfondsen hebben veel vastgoed en als het aantal gepensioneerden toeneemt zullen zij ook steeds meer van hun vermogen om moeten zetten in liquide middelen om uitkeringen te kunnen doen. Er komt dus vanuit die kant een aanbod van vastgoed. En dat kan de prijzen onder druk zetten.
    
    Dat dit aanbod van woningen er aan zit te komen is zeker, maar er zijn ook nog een aantal onzekere factoren. Het is bijvoorbeeld goed mogelijk dat de centrale bank de rente de komende jaren moet verhogen. Bij een hogere rente is het minder aantrekkelijk om een lening af te sluiten. Zonder lening kun je geen huis kopen en deze renteverhoging zal dus de vraag naar koophuizen raken. Deze rente kan ook op andere manieren hoger worden. Momenteel is er de hypotheekrenteaftrek en die zorgt ervoor dat de effectieve rente op je hypotheeklening lager wordt. Als de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd dan is het effect vergelijkbaar met een renteverhoging. Er zullen minder hypothecaire leningen worden uitgeschreven en de vraag naar huizen zal afnemen.
    
    Verder zijn er momenteel nog een aantal stimuleringsmaatregelen van kracht. Met name voor starters zijn er subsidies om de verkopen van huizen te stimuleren. Wil men deze regelingen doorzetten of worden deze toch afgebouwd. En aan de andere kant wil men ook hogere eisen voor kredietverstrekking aan consumenten. Als deze eisen omhoog gaan dan kunnen mensen minder lenen. Ook dit zorgt ervoor dat de vraag naar huizen omlaag gaat. Regelgeving is altijd een onzekere factor en het is moeilijk te voorspellen wat de politiek in de toekomst nog zal bedenken om de huizenmarkt te “stimuleren”.
    
    Een ander puntje dat juist de huizenprijzen stuwt is het tekort aan woningen. Het tekort aan woningen laat zich moeilijk voorspellen. Ten eerste is het de vraag hoeveel huizen er de komende tijd gebouwd gaan worden. Het is goed mogelijk dat de overheid nog allerlei maatregelen neemt om de bouw te stimuleren. Aan de andere kant zijn er ook geluiden dat met name gemeenten flink bezuinigen op nieuwe projecten. Verder zijn er ook gebieden waar er overschotten zijn aan huizen. Deze huizen bevinden zich meestal op het platteland. Maar het is goed mogelijk dat de babyboomgeneratie het aantrekkelijk vindt om daarheen te verhuizen als zij met pensioen gaat. Dat zou de tekorten verlichten omdat er dan beter gebruik gemaakt worden van het bestaande woningbestand. Mocht het tekort wel doorzetten dan kan dat een prijsdaling afremmen of voorkomen.
    
    Nu zult u denken dat een lagere waarde van het huis nog wel te dragen is voor de babyboom generatie. De hypotheek is immers vaak al grotendeels afgelost. Ze krijgen dan wel minder voor hun huis, maar dat wil niet zeggen dat die mensen in de problemen komen. Maar er zit nog een hele grote adder onder het gras. Pensioenfondsen zitten flink in het vastgoed. Als het vastgoed in Nederland onderuit gaat dan gaan de dekkingsgraden van de pensioenfondsen mee. Een correctie op het vermogen van deze generatie heeft grote gevolgen voor de pensioenen. Als dit echt doorzet dan kan het ook effect hebben op de aandelenkoersen en die kunnen ook weer de dekkingsgraad omlaag halen. Het is goed mogelijk dat een correctie op de vastgoedmarkt sterkt doorwerkt in de pensioenen. Mocht dit zo gaan verlopen dan gaat de babyboomgeneratie uiteindelijk toch de prijs betalen voor de huizenzeepbel.