Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Huizenprijzen dalen met 60% in 7 jaar en nog veel meer.

1. @iPlof 6 januari 2017 18:01

   auteur info

   • @iPlof

     Lid sinds: 08 sep 2001

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1485

     Gegeven: 1735

   •    Aantal posts: 9.263

   quote:

   jrxs4all schreef op 6 januari 2017 16:43:

   [...]
   
   Je bent natuurlijk in de eerste plaats al knettergek en oliedom geweest om ooit een huis te kopen met erfpacht.
   
   Hoe kun je zo dom zijn om die winst uit handen te geven aan de meestal linkse hobbies van een gemeentebestuur met een gat in de hand, wat je daarnaast ook nog met allerlei andere belastingen een poot uitdraait ?
   

   90% vd woningen in Amsterdam staat op erfpachtgrond.
   
   Relatief staan de meeste woningen op eigen grond in het oude centrum en de grachtengordel. Niet voor iedereen bereikbaar zegmaar.
   
   Overigens denk ik dat de erfpachter ook niet beter af is onder rechts VVD beleid.
   
   VVD doet al mee vanaf 1990 (ex 2006-10)
   
   Maar ik denk wel dat dit een groot drama gaat worden. Kopers hebben zich zeker niet genoeg gerealiseerd dat de spelregels zijn veranderd en dat dit een heel kostbaar grapje gaat worden voor huizenbezitters.
2. @iPlof 6 januari 2017 18:32

   auteur info

   • @iPlof

     Lid sinds: 08 sep 2001

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1485

     Gegeven: 1735

   •    Aantal posts: 9.263

   Huizenbezitters ongerust over nieuwe erfpacht
   
   www.at5.nl/artikelen/164275/huizenbez...
   
   'Er zijn straks meerdere mogelijkheden voor mensen met erfpacht in het nieuwe systeem. Zoals je erfpacht in een keer afkopen. Schrijver: 'Dan moet je denken aan mensen die een huis van acht ton of een miljoen hebben, dat die vier of vijf ton in een keer zouden moeten betalen. Wie kan dat?
   
   De tweede optie is een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Elk jaar een vast bedrag, te beginnen als je huidige erfpacht periode afloopt. Maar met de rekenmethode die er nu ligt betekent dat een forse prijsstijging. In gewilde wijken ben je dan zo vele duizenden euro's per jaar kwijt.
   'Stel dat een huis een miljoen is, dan is de grondwaarde alles bij elkaar hier in Zuid een half miljoen en dan betaal je twaalf- of dertienduizend euro per jaar aan canon', zegt Schrijver. 'Dat gaat pas in op het moment dat je aan de beurt bent voor canonherziening, maar dan weet je wel dat je eigenlijk dan de strop al om je nek hebt.'
3. @iPlof 6 januari 2017 18:36

   auteur info

   • @iPlof

     Lid sinds: 08 sep 2001

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1485

     Gegeven: 1735

   •    Aantal posts: 9.263

   Dit alles klinkt als een gamechanger op de oververhitte Amsterdamse woningmarkt.
   
   Zelf houd ik dit overigens al een tijdje in de gaten en post hier al jaren over in deze draad, maar de massa die tonnen en miljoenen neerlegt schijnt hier minder zorgen over te hebben gehad al die tijd.
4. [verwijderd] 6 januari 2017 18:38

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   jrxs4all schreef op 6 januari 2017 16:43:

   [...]
   
   Je bent natuurlijk in de eerste plaats al knettergek en oliedom geweest om ooit een huis te kopen met erfpacht.
   
   Een huis is een hoop stenen en kost alleen maar geld om in goede staat te houden, daar verdien je op lange termijn niks aan (daarvoor woon je er dan wel in).
   
   Maar grond is de enige factor die op lange termijn echt wat oplevert.
   
   Hoe kun je zo dom zijn om die winst uit handen te geven aan de meestal linkse hobbies van een gemeentebestuur met een gat in de hand, wat je daarnaast ook nog met allerlei andere belastingen een poot uitdraait ?
   
   Nee, ik kan er echt niet bij dat iemand daar intrapt.
   

   Dat die grond meer waard wordt is niet echt de verdienste van de eigenaar.
   
   Niet vreemd dan om te denken dat met erfpacht de waardestijging dan eerlijker terecht komt (bij de samenleving).
   
   Dat hadden vroegere echte liberalen goed door.
   
   De huidige neoliberalen willen daar zo nodig weer vanaf.
   
   Linkse hobbies van een gemeentebestuur? Wow.
5. [verwijderd] 6 januari 2017 18:39

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   De marktprijzen in Amsterdam hebben het verschil in eigen grond en erfpacht nooit goed geprijsd. Vaak zit er nauwelijks verschil tussen. Terwijl de eigen grond toch een groot deel van de totale waarde bepaalt.
6. @iPlof 6 januari 2017 18:45

   auteur info

   • @iPlof

     Lid sinds: 08 sep 2001

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1485

     Gegeven: 1735

   •    Aantal posts: 9.263

   quote:

   BEN stierig schreef op 6 januari 2017 18:39:

   De marktprijzen in Amsterdam hebben het verschil in eigen grond en erfpacht nooit goed geprijsd.
   

   Inderdaad. Nog specifieker zijn woning met erfpacht afgekocht gewoon geprijsd als zijnde met eigen grond.
   
   Zo hadden we laatst dat voorbeeld van die vogel die 280k betaalde voor een jaren 60 flat in de Maassluisstraat. En dus straks (over 15 jaar) weer 125k+ kan aftikken.
   
   Allemaal denkend, ach tegen die tijd is het een veelvoud waard.. Terwijl dat juist de trigger is voor een nog veel hogere erfpacht.
   
   De overgrote meerderheid van de kopers (en huiseigenaren) in Amsterdam is hier volstrekt onvoldoende van op de hoogte.
7. izdp 6 januari 2017 18:54

   auteur info

   • izdp

     Lid sinds: 01 mrt 2006

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3944

     Gegeven: 4104

   •    Aantal posts: 18.462

   Dat laatste is zonder meer waar plof, maar dat is overal waar erfpacht is. Mensen snappen dat blijkbaar totaal niet.
8. Da Freeze 7 januari 2017 10:48

   auteur info

   • Da Freeze

     Lid sinds: 26 mei 2008

     Laatste bezoek: 03 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 657

     Gegeven: 1113

   •    Aantal posts: 3.911

   quote:

   plof® schreef op 6 januari 2017 18:45:

   [...]
   Inderdaad. Nog specifieker zijn woning met erfpacht afgekocht gewoon geprijsd als zijnde met eigen grond.
   
   Zo hadden we laatst dat voorbeeld van die vogel die 280k betaalde voor een jaren 60 flat in de Maassluisstraat. En dus straks (over 15 jaar) weer 125k+ kan aftikken.
   
   Allemaal denkend, ach tegen die tijd is het een veelvoud waard.. Terwijl dat juist de trigger is voor een nog veel hogere erfpacht.
   
   De overgrote meerderheid van de kopers (en huiseigenaren) in Amsterdam is hier volstrekt onvoldoende van op de hoogte.
   

   Dat is niet alleen in Amsterdam, ook in Naarden, Bussum en Hilversum speelt dit. Op onze huizenjacht zie je af en toe een leuke woning waarvan je denkt, "goh, die is nog betaalbaar." Vervolgens zie je onderaan de advertentie staan dat je een "jaarlijkse canon betaalt". Vaak beginnen bij 10% in het eerste jaar en dan jaarlijks 10% erbij tot je 100% betaald.
   
   Als je de canon vervolgens bij de woningprijs optelt, kom je tot de conclusie dat je maandlasten vele malen hoger worden dan een gelijksoortige woning zonder erfpacht. Ondanks de mooie woningen die ik heb gezien, weiger ik pertinent om een erfpachtwoning te kopen. Nu weet je wat de erfpacht is, maar gemeenten kunnen dit na 2 jaar volledig op de schop gooien en je financieel laten doodbloeden.
9. @iPlof 7 januari 2017 15:01

   auteur info

   • @iPlof

     Lid sinds: 08 sep 2001

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1485

     Gegeven: 1735

   •    Aantal posts: 9.263

   quote:

   Da Freeze schreef op 7 januari 2017 10:48:

   [...]
   Nu weet je wat de erfpacht is, maar gemeenten kunnen dit na 2 jaar volledig op de schop gooien en je financieel laten doodbloeden.
   

   Bij een nieuwbouwwoning is dit vaak 30 of 50 jaar dat je op zich wel juridische zekerheid hebt over het canon bedrag.
   Overigens is dit bedrag zeer vaak extreem hoog.
   
   Bij een gebruikte woning kan de woning veel eerder aflopen zie voorbeeld hierboven.
   
   Maar afgezien van de juridische aspecten heb je ook nog de fiscale aspecten.
   Omdat er feitelijk niet op afgelost wordt en her en der de canonbedragen flink toenemen acht ik het zeer mogelijk dat aan deze aftrek beperkt wordt ooit in de toekomst.
   
   Hier trouwens een voorbeeld van een vrijstaande woning in Amsterdam waarvan de canon dus is afgelopen recent en je nu even 11k per jaar mag aftikken voor gebruik van de grond. Prijs van deze woning nu slechts 125k en staat al heel lang te koop.
   
   www.funda.nl/koop/amsterdam/huis-4964...
   
   Dit is volgens mij echt iets wat we vaker gaan zien de komende jaren. Dalende prijzen en onverkoopbaarheid door aflopende erfpacht en een zeer hoge nieuwe canon. Komt de fiscale beperking wellicht nog overheen straks.
   
   
10. [verwijderd] 7 januari 2017 18:07

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    plof® schreef op 7 januari 2017 15:01:

    [...]
    
    Maar afgezien van de juridische aspecten heb je ook nog de fiscale aspecten.
    Omdat er feitelijk niet op afgelost wordt en her en der de canonbedragen flink toenemen acht ik het zeer mogelijk dat aan deze aftrek beperkt wordt ooit in de toekomst.
    
    

    Het is eigenlijk ook raar dat je erfpacht (huur van de grond) wel mag aftrekken, maar huur van je huis niet.
    
12. @iPlof 7 januari 2017 20:43

    auteur info

    • @iPlof

      Lid sinds: 08 sep 2001

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1485

      Gegeven: 1735

    •    Aantal posts: 9.263

    Datzelfde geldt voor aftrek van rente van je hypotheek, terwijl huur ook voor een groot deel financieringskosten zijn maar dus niet aftrekbaar.
    
    Helaas zijn de gesubsidieerde woningprijzen en erfpachten tot ver in de hemel gestegen.
    500 euro erfpacht betalen is een stuk beter te behappen als je 51,5% kan aftrekken.
    
    Een en ander terugdraaien wordt een moeilijk proces waarbij degene die pijn gaan lijden niet perse degene zijn die juist hebben geprofiteerd.
13. [verwijderd] 8 januari 2017 13:40

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    plof® schreef op 7 januari 2017 15:01:

    www.funda.nl/koop/amsterdam/huis-4964...
    

    Op dit huis rust nog een betalingsachterstand op de pacht canon van ca. 55000 euro... verder ca. 11000 per jaar!
    Je zou er haast huurder van worden ;)
    
14. jrxs4all 9 januari 2017 09:22

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 26 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    BEN stierig schreef op 6 januari 2017 18:38:

    [...]
    
    Dat die grond meer waard wordt is niet echt de verdienste van de eigenaar.
    
    Niet vreemd dan om te denken dat met erfpacht de waardestijging dan eerlijker terecht komt (bij de samenleving).
    
    

    Dat de grond meer waard wordt is ook zeker niet de verdienste van de gemeente.
    
    Bovendien is dat een hele kromme redenering, want voor hetzelfde geld kun je zeggen dat aandelen of willekeurig welke ander assets niet meer waard worden door de verdienste van de eigenaar.
    
    Grootste deel van de waardestijging is daarnaast helemaal geen echte waardestijging, maar gewoon compensatie voor de inflatie.
    
    En dan is het "eerlijker" dat de overheid dat rooft ? Kom nou! Wat een bizarre gedachte.
15. jrxs4all 9 januari 2017 09:30

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 26 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    Da Freeze schreef op 7 januari 2017 10:48:

    [...]
    
    Dat is niet alleen in Amsterdam, ook in Naarden, Bussum en Hilversum speelt dit. Op onze huizenjacht zie je af en toe een leuke woning waarvan je denkt, "goh, die is nog betaalbaar." Vervolgens zie je onderaan de advertentie staan dat je een "jaarlijkse canon betaalt". Vaak beginnen bij 10% in het eerste jaar en dan jaarlijks 10% erbij tot je 100% betaald.
    
    Als je de canon vervolgens bij de woningprijs optelt, kom je tot de conclusie dat je maandlasten vele malen hoger worden dan een gelijksoortige woning zonder erfpacht. Ondanks de mooie woningen die ik heb gezien, weiger ik pertinent om een erfpachtwoning te kopen.
    

    Precies, zo simpel is het. Onbegrijpelijk dat er toch horden mensen zijn die er wel intrappen.
    
    Ook onbegrijpelijk dat banken dit soort woningen probleemloos financieren.
16. [verwijderd] 9 januari 2017 09:30

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Rooft...
    
    De situatie van grond is natuurlijk anders dan die van een bedrijf waarin je aandelen hebt.
    
    De waarde van grond wordt bepaalt door de samenleving en publieke investeringen.
    
    Het erfpachtstelsel is ingevoerd door een liberaal in Amsterdam en ook Adam Smith was een voorstander van land value tax.
17. izdp 9 januari 2017 10:41

    auteur info

    • izdp

      Lid sinds: 01 mrt 2006

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3944

      Gegeven: 4104

    •    Aantal posts: 18.462

    Je koopt de woning en je huurt de grond.
    Het enige waar je dan bezwaar tegen kunt maken is de waardebepaling van de grond, waarop de huurprijs is gebaseerd.
    Ik vind het normaal dat de eigenaar van de grond de winst of het verlies toekomt.
    Wie zou in deze gevallen verantwoordelijk zijn voor de zorgplicht?
    De eigenaar, de huurder die koper is van het huis, de makelaar, de evt hypotheekadviseur of de hypotheekverstrekker?
    Zelf ben ik van mening dat het de huurder is. Dit kan je geen kleine lettertjes noemen.
18. izdp 9 januari 2017 11:37

    auteur info

    • izdp

      Lid sinds: 01 mrt 2006

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3944

      Gegeven: 4104

    •    Aantal posts: 18.462

    Om hoeveel huizen gaat het eigenlijk?
    Die man in de reportage van at5 heeft het over zowat alle huizen binnen de ring en als ik op Funda kijk zie ik bij heel wat van die huizen, volle eigendom staan.
    Ik mag toch aannemen dat dat betekent incl. de grond.
    
    Dan nog wat: hoe wordt de ozb in geval van erfpacht bepaalt?
19. DeZwarteRidder 9 januari 2017 12:16

    auteur info

    • DeZwarteRidder

      Lid sinds: 29 jun 2012

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 24463

      Gegeven: 10615

    •    Aantal posts: 102.352

    quote:

    izdp schreef op 9 januari 2017 11:37:

    Om hoeveel huizen gaat het eigenlijk?
    Die man in de reportage van at5 heeft het over zowat alle huizen binnen de ring en als ik op Funda kijk zie ik bij heel wat van die huizen, volle eigendom staan.
    Ik mag toch aannemen dat dat betekent incl. de grond.
    
    Dan nog wat: hoe wordt de ozb in geval van erfpacht bepaalt?
    

    Die laatste vraag weet ik toevallig: de OZB wordt vastgesteld ALSOF het eigen grond is, zo staat het in de wet....!!!
20. jrxs4all 9 januari 2017 12:18

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 26 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    izdp schreef op 9 januari 2017 11:37:

    Om hoeveel huizen gaat het eigenlijk?
    Die man in de reportage van at5 heeft het over zowat alle huizen binnen de ring en als ik op Funda kijk zie ik bij heel wat van die huizen, volle eigendom staan.
    Ik mag toch aannemen dat dat betekent incl. de grond.
    
    Dan nog wat: hoe wordt de ozb in geval van erfpacht bepaalt?
    

    OZB taxatie gaat uit van de fictie van volledig eigendom. In principe zou bij woningen op erfpacht de OZB waarde dus hoger moeten zijn dan de marktwaarde, maar omdat kopers zo dom zijn om niet op erfpacht te letten gaat dat niet op.
    
    Qua aantallen woningen durf ik het niet te zeggen, maar 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen van Amsterdam is eigendom van de gemeente.
21. jrxs4all 9 januari 2017 12:24

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 26 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    izdp schreef op 9 januari 2017 10:41:

    Je koopt de woning en je huurt de grond.
    Het enige waar je dan bezwaar tegen kunt maken is de waardebepaling van de grond, waarop de huurprijs is gebaseerd.
    Ik vind het normaal dat de eigenaar van de grond de winst of het verlies toekomt.
    
    

    Ja, logisch. Dat is in feite de definitie van eigendom, gebruik inclusief alle lasten en lusten.
    
    Erfpacht is in strijd met het fundamentele recht op eigendom. Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft de Noorse erfpachtwet al afgeschoten. Ik begrijp dat de Nederlandse slachtoffers ook al een rechtszaak bij het EHRM in gang hebben gezet en ik geef ze een goede kans.
    
    Eigenlijk zou dat niet nodig moeten zijn, de wetgever had deze praktijken al lang moeten verbieden.