Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Nieuwe Steen (NSI)

1. jrxs4all 16 februari 2013 17:56

   auteur info

   • jrxs4all

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 22 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2099

     Gegeven: 1238

   •    Aantal posts: 12.181

   quote:

   BEN nie gek schreef op 16 februari 2013 12:44:

   theoretische bruto yield is dat wel. effectief is dat een stuk lager aangezien zo'n 30% leeg staat. maar de helft van de aflopende contracten wordt verlengd.
   
   en wat te doen met een leegstaand kantoorgebouw? snel verouderd tov nieuwbouw. herontwikkeling is kostbaar en wie heeft er geld voor?
   

   Dat cijfer was inderdaad op basis van de hele portefeuille, het ging me alleen even om de verhouding markthuur / waarde van de beleggingen. Als je de leegstand meerekent is de bruto yield 7,6%.
   
   Die 29% leegstand slaat op de kantoren, over de hele portefeuille is het 19% en dalend in het laatste kwartaal.
   
   Doel van de dividendverlaging is onder anderen om meer geld vrij te maken voor herontwikkeling van kantoren.
   
   
2. Stapelaar 17 februari 2013 22:46

   auteur info

   • Stapelaar

     Lid sinds: 14 feb 2012

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 270

     Gegeven: 508

   •    Aantal posts: 2.125

   quote:

   jrxs4all schreef op 15 februari 2013 14:43:

   [...]
   
   Dat laatste maakt wel wat uit, want als ze failliet gaan ben je dan geen 1,10 kwijt maar slechts 1 euro. Tenzij je die 0,10 inmiddels aan wat anders hebt uitgegeven :)
   

   Goed punt!
3. De_Sint 18 februari 2013 09:36

   auteur info

   • De_Sint

     Lid sinds: 22 sep 2011

     Laatste bezoek: 06 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 34

     Gegeven: 38

   •    Aantal posts: 2.720

   Wel, het vertrouwen in NSI is na het weekend kompleet weg.
   En niet zonder reden. Als de afschrijvingen op vastgoed zo doorgaat mag je blij zijn als NSI er over een jaar nog is.
   
   Inmiddels op ATL.
   
   Mvg,
   
   
4. [verwijderd] 18 februari 2013 09:38

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   de 3 heren saban hebben 60%. denk je dat die die hele tent kapot laten gaan dan?
5. De_Sint 18 februari 2013 09:48

   auteur info

   • De_Sint

     Lid sinds: 22 sep 2011

     Laatste bezoek: 06 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 34

     Gegeven: 38

   •    Aantal posts: 2.720

   quote:

   arjan k schreef op 18 februari 2013 09:38:

   de 3 heren saban hebben 60%. denk je dat die die hele tent kapot laten gaan dan?
   

   In tel Aviv zijn ze wellicht zeer machtig, maar niet zo machtig dat ze de kantoormarkt in NL kunnen beïnvloeden. In de beursgenoteerde vastgoedmarkt is NSI de zwakste uit de groep. Daar kan de aanwezigheid van de familie Habas ook niets aan veranderen.
   NSI en de beleggers (waaronder ik) rest slechts de vastgoed storm af te wachten en daarna de schade op te meten. Daarna kunnen we pas zien of NSI sterk genoeg is om terug te komen.
   
   Mvg,
   
   
6. [verwijderd] 18 februari 2013 09:55

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Als de waarde van og met 24% daalt is het eigen vermogen van NSI weg.
7. !@#$!@! 18 februari 2013 10:08

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 09 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   Nou ik geloof dat er nogal wat mensen hun stop-loss op 6 euro hadden liggen net als ik. Ik was er dus al snel uit vanochtend. En dat vind ik niet erg. Blijf maar lekker cash-dividend uitkeren terwijl ze zo hard cash nodig hebben, dan kom ik wel terug als ze net als KPN een emissie moeten doen :-)
   
   Mocht de koers aan het eind van de handelsdag weer 6 euro noteren, dan heb je daar een hele sterke steun,veel vraag die alle stop-losses heeft opgevangen, maar zo ver is het nog niet.
   
   

   Bijlage:
8. De_Sint 18 februari 2013 10:43

   auteur info

   • De_Sint

     Lid sinds: 22 sep 2011

     Laatste bezoek: 06 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 34

     Gegeven: 38

   •    Aantal posts: 2.720

   quote:

   !@#$!@! schreef op 18 februari 2013 10:08:

   Blijf maar lekker cash-dividend uitkeren terwijl ze zo hard cash nodig hebben, dan kom ik wel terug als ze net als KPN een emissie moeten doen :-)
   
   

   Ik weet naar wie u refereert, maar ik heb bij NSI altijd voor stock gekozen.
   
   Mvg,
9. jrxs4all 18 februari 2013 11:34

   auteur info

   • jrxs4all

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 22 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2099

     Gegeven: 1238

   •    Aantal posts: 12.181

   quote:

   BEN nie gek schreef op 18 februari 2013 09:55:

   Als de waarde van og met 24% daalt is het eigen vermogen van NSI weg.
   

   Als dat van vandaag op morgen gebeurt wel ja, maar dan ken ik er nog wel een paar.
   
   Bij een nog iets hogere beleningsgraad wordt het dividend effectief geschrapt (alleen stockdividend). Dan kunnen ze ongeveer 3% per jaar afschrijven met gelijkblijvend EV en 5% per jaar met gelijkblijvende beleningsgraad.
   
   Blijft wel het meest riskante vastgoedfonds, maar daar is de discount ook naar.
   
   Ik vind overigens dat VastNed Retail een betere risico/rendementsverhouding heeft.
   
   
10. jrxs4all 18 februari 2013 11:53

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 22 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    arjan k schreef op 18 februari 2013 09:38:

    de 3 heren saban hebben 60%. denk je dat die die hele tent kapot laten gaan dan?
    

    Nee, dat zullen ze zeker niet. Maar als je even heel slecht denkt (dat doe ik zelf natuurlijk niet) zou het zelfs in hun belang kunnen zijn om de nood nog wat hoger op te laten lopen.
    
    Dan kunnen ze met diepe zakken als reddende engel optreden en zo het overgrote deel van het bedrijf in handen krijgen. Dat wordt dan alles met elkaar een stuk goedkoper dan in 2007 toen ze 21,90 pa boden.
    
    Als je even heel slecht denkt, wat ik nooit doe.
12. josti5 18 februari 2013 12:13

    auteur info

    • josti5

      Lid sinds: 23 feb 2005

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 17886

      Gegeven: 21100

    •    Aantal posts: 34.559

    Ik denk wel heel slecht, wat dit betreft.
    NSI zou, na Imtech, wel eens het volgende slachtoffer kunnen zijn: dividend opdoeken, en dan zijn de rapen gaar.
13. [verwijderd] 18 februari 2013 12:15

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    hm josti, koers naar 1 euro?
14. [verwijderd] 18 februari 2013 12:19

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    jrxs4all schreef op 18 februari 2013 11:34:

    [...]
    
    Als dat van vandaag op morgen gebeurt wel ja, maar dan ken ik er nog wel een paar.
    
    

    SNS ;)
    
    Grote vraag is natuurlijk in hoeverre NSI haar financiering heeft vastgelegd. Als financiers afhaken en NSI vastgoed moet verkopen gaat dat wel met een forse discount tov de taxatiewaarde op de balans. En dan gaat het hard in een negatieve spiraal.
15. jrxs4all 18 februari 2013 12:35

    auteur info

    • jrxs4all

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 22 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2099

      Gegeven: 1238

    •    Aantal posts: 12.181

    quote:

    BEN nie gek schreef op 18 februari 2013 12:19:

    [...]
    
    SNS ;)
    
    Grote vraag is natuurlijk in hoeverre NSI haar financiering heeft vastgelegd. Als financiers afhaken en NSI vastgoed moet verkopen gaat dat wel met een forse discount tov de taxatiewaarde op de balans. En dan gaat het hard in een negatieve spiraal.
    

    Bij dat soort afschrijvingen zijn alle banken failliet.
    
    NSI heeft in 2012 in Nederland 60% van de schulden redelijk probleemloos geherfinancierd. In 2013 vervalt er slechts 20%.
    
    De lasten zijn wel iets gestegen, daar staat tegenover dat ook bijna alle huurcontracten zijn geindexeerd.
16. !@#$!@! 18 februari 2013 12:47

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    josti5 schreef op 18 februari 2013 12:13:

    dividend opdoeken, en dan zijn de rapen gaar.
    

    ik heb juist verkocht omdat ze blijven uitkeren :-)
17. !@#$!@! 18 februari 2013 12:48

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 09 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    De_Sint schreef op 18 februari 2013 10:43:

    [...]
    
    Ik weet naar wie u refereert, maar ik heb bij NSI altijd voor stock gekozen.
    
    Mvg,
    

    waarom ? als je er van overtuigd was dat cash-dividend beter was voor de aandeelhouder ?
18. De_Sint 18 februari 2013 13:15

    auteur info

    • De_Sint

      Lid sinds: 22 sep 2011

      Laatste bezoek: 06 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 34

      Gegeven: 38

    •    Aantal posts: 2.720

    quote:

    !@#$!@! schreef op 18 februari 2013 12:48:

    [...]
    
    waarom ? als je er van overtuigd was dat cash-dividend beter was voor de aandeelhouder ?
    

    Dan heeft u mijn vorige posts niet goed gelezen.
    
    Ja.. Cash-dividend is normaal gesproken de betere optie (waar de discussie over ging)
    Nee. Bij NSI wil je verder kijken dan cash vangen.
    
    Mvg,
19. [verwijderd] 18 februari 2013 13:20

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    jrxs4all schreef op 18 februari 2013 12:35:

    [...]
    
    Bij dat soort afschrijvingen zijn alle banken failliet.
    
    

    Nee hoor. Banken zitten niet direkt in (leegstaande) kantoren. Die hebben leningen verstrekt aan burgers (hypotheken) en bedrijven. En soms wat aan zakelijke vastgoedfinanciering, maar nooit voor 100% natuurlijk. Een hele andere tak van sport. Behalve bij SNS Bouwfonds natuurlijk, maar die waren ook niet helemaal goed snik.
    
    Dergelijke afschrijvingen op kantoren zijn niet ongebruikelijk. Een kantoor wat te lang leegstaat verliest snel al haar waarde.
20. k2es 19 februari 2013 11:29

    auteur info

    • k2es

      Lid sinds: 08 aug 2003

      Laatste bezoek: 20 dec 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 88

      Gegeven: 388

    •    Aantal posts: 801

    Er wordt hier nogal dramatisch gedaan over de afschrijvingen, echter de andere beursgenoteerde vastgoedfondsen schrijven ook fors af (Wereldhave heeft zelfs enorme verliezen geleden op een project in de VS en zich helemaal teruggetrokken uit de VS).
    
    Verder over de risico's: NSI heeft al meer dan 10 jaar over elk kwartaal een hoog dividend uitgekeerd ondanks diverse crises. Dat zegt al heel wat over de stabiliteit van dit beursfonds.
    
    N.b. De koers van Wereldhave is nu 2 keer zo hoog als die van NSI t.o.v. het direkte resultaat, terwijl het dividend van Wereldhave meer dan 2 keer zo laag is. NSI zal het dividend wel gaan aanpassen om hun beleningsgraad te verbeteren, als dat nodig is, maar dat zal niettemin zeer waarschijnlijk nog hoog zijn t.o.v. de concurrentie.
21. New dawn 19 februari 2013 11:47

    auteur info

    • New dawn

      Lid sinds: 10 jun 2010

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1752

      Gegeven: 1630

    •    Aantal posts: 10.928

    quote:

    k2es schreef op 19 februari 2013 11:29:

    Verder over de risico's: NSI heeft al meer dan 10 jaar over elk kwartaal een hoog dividend uitgekeerd ondanks diverse crises. Dat zegt al heel wat over de stabiliteit van dit beursfonds.
    
    

    Er is een breuk geweest in hun beleid. Sindsdien loopt het direct resultaat en dividend terug.
    
    NSI is niet meer hetzelfde bedrijf als voor 10 jaar geleden.