NLvalue schreef op 29 mei 2019 10:50:
Toch wel. het geeft namelijk goed aan waarom de discussie over BAR/NAV volstrekt irrelevant is in deze markt, en je naar het cashflow potentieel moet kijken. Het punt wat ik al vrij lang en luid maak.
Om het voorbeeld van dhr Matad wat verder uit te werken:
Gegeven:
Mooi vastgoed, goed onderhouden, E1 Mln huur
zeer conservatieve Boekwaarde 12Milj
1 bodemvisser die 6x de huur biedt.
Aannames:
De bank bemoeit zich ermee, dus waarschijnlijk moet de lening terugbetaald worden, de eigenaar kan dat niet.
De lening is 10Miljoen tegen 6,5%.
De eigenaar zit erin voor 2Milj eigen geld, en heeft een 15% kostenvoet op de huur.
Situatie nu:
Eigenaar: 1 miljoen -15% -6,5% rente over 10milj = 200k, 10% rendement op geinvesteerd vermogen.
Bank: keuze tussen verplichtte verkoop en een 4 miljoen afboeking, of herfinancieren.
Vrij helder dat de bank gaat herfinancieren. Zeg 4% 10 jaar vast. (Sjaan Particulier met 100% LTV krijgt een veel betere deal)
Situatie na:
Eigenaar: 1Milj - 15% - 4%rente= 450k, 22,5% rendement op geinvesteerd vermogen.
Bank: hogere rente marge dan op de 6,5% lening + een aflossingverplichting van de eigenaar uitonderhandeld
Er is feitelijk niets veranderd aan de markt situatie, het risico van het object - maar zowel de eigenaar als de bank zijn beter af.
Met dank aan de kapitaalmarkten. Als je door alle vastgoed discussies heen wil kijken naar de cashflow natuurlijk.