Branco P schreef op 6 juli 2020 15:42:
Weer eens een rekenexercitie:
Op basis van het laatste halfjaarbericht (eind 2019):
* de huur per jaar 204 mio Euro
* waarde vastgoed per eind 2019 was 3.924 plus 109 (JV's) = 4.033 mio Euro
* we hebben het dan over waarderingsfactor 4.033/204 = 19,7x (ofwel 5,1 GIY)
* leningen per eind 2019 (1.767 mio) komt neer op een LTV van 44%
Aannames:
Omzetafhankelijke huur vanaf volgend jaar gehalveerd (dat betekent -1% huur)
Over de portefeuille 2% meer leegstand (dit is overigens erg veel) (betekent -2% huur)
De grootste huurders (20%) weten gemiddeld structureel 15% huurkorting te bedingen (-3% huur)
De GIY gaat nu per juni 2020 naar 5,3% en eind van het jaar naar 5,5% (factor 18,2x)
Uitkomst:
204 x 0,94 = 192 x 18,2 = 3.500 mio waarde vastgoed
LTV gaat dan op basis van leningen per eind 2019 (1.767 mio) naar 50%
Gebruik je het niet uitgekeerde dividend van H2 2019 (50 mio) voor aflossing dan gaat je LTV naar 49%
Er vanuit gaande dat je daarna weer een licht stijgende lijn kunt oppakken heb je het dan over een dividend dat volgend jaar (2021) toch zeker op zo'n 85 mio uitkomt en daarna weer licht stijgt. 85 mio / 49,5mio aandelen = 1,72 euro dividend per aandeel. Bij een dividendrendement van 9% hebben we het dan over een aandelenkoers van 1,72/9*100 = 19,10 Euro
Iedereen kan voor zichzelf aan de variabelen draaien. 2020 zal een afwijkend jaar zijn. Hoeveel dividend het in november 2020 wordt is daarom lastig te zeggen. Eerst afwachten hoe het met corona afloopt. Een tweede lock down zou het plaatje sowieso weer anders maken natuurlijk.