Forum: Eurocommercial Properties » ECP 2020

Branco P 7 augustus 2020 09:08

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 7 augustus 2020 08:52:
[...]

In de stukken van Hammerson is daar het volgende over terug te vinden:

"The Disposal consideration is based on a gross asset value for Hammerson’s share of the VIA portfolio of approximately €641 million and represents a net initial yield of 6.5% and an 18.7% discount to gross asset value as at 30 June 2020."

Inderdaad geen slechte deal voor APG lijkt me zo.

Gouden tijden voor beleggers met geduld en diepe zakken, zware tijden voor beursgenoteerde vastgoedfondsen die onder de tucht van de markt gedwongen worden hun kroonjuwelen tegen afbraakprijzen in de uitverkoop te doen...

part of the deal was ook een kapitaalinjectie van 120mio Euro dus die moet je ook "meewaarderen" als onderdeel van de deal. Hoe precies weet ik niet, maar die kapitaalinjectie heeft ook een waarde.

Maar APG profiteert van Corona zou ik willen zeggen, en redt tegelijk ook een partner die hun vastgoed managed. APG heeft voor zover ik heb begrepen geen eigen vastgoedbedrijf, zij investeren alleen in vastgoedbedrijven. Dus die Via Outlets zullen denk ik gewoon door Hammerson verder gemanaged worden tegen een mooie vergoeding. Zal ook wel part of the deal zijn?

MOEdig Voorwaarts 7 augustus 2020 09:33

MOEdig Voorwaarts

Lid sinds: 04 jan 2019

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 2113

Gegeven: 1620
Aantal posts: 4.248

@Branco

Dat klopt, maar die "kapitaalinjectie" behelst de toezegging van grootaandeelhouders (w.o. APG) om volledig te participeren in de aangekondigde claimemissie. Niet meedoen betekent met een factor 25 verwaterd worden, dus als je gelooft dat de bezittingen van Hammerson meer waard zijn dan 51% van de huidige boekwaarde is het redelijk logisch om mee te doen. Het is vrij gangbaar dat aankondigingen van claimemissies gepaard gaan met de toezegging van grootaandeelhouders om te participeren. Al met al zou ik dus niet teveel waarde plakken op deze toezegging.

"Hammerson has received irrevocable undertakings from its two largest shareholders, APG and Lighthouse Capital Limited ("Lighthouse"), who hold approximately 20% and 14% of the current issued share capital of the Company respectively, to vote in favour of the Rights Issue, and to take up their rights in full. Lighthouse has also undertaken to vote in favour of the Disposal, which APG is not entitled to do as it is a related party of Hammerson for these purposes."

Branco P 7 augustus 2020 09:56

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
MOEdig Voorwaarts schreef op 7 augustus 2020 09:33:
@Branco

Dat klopt, maar die "kapitaalinjectie" behelst de toezegging van grootaandeelhouders (w.o. APG) om volledig te participeren in de aangekondigde claimemissie. Niet meedoen betekent met een factor 25 verwaterd worden, dus als je gelooft dat de bezittingen van Hammerson meer waard zijn dan 51% van de huidige boekwaarde is het redelijk logisch om mee te doen. Het is vrij gangbaar dat aankondigingen van claimemissies gepaard gaan met de toezegging van grootaandeelhouders om te participeren. Al met al zou ik dus niet teveel waarde plakken op deze toezegging.

"Hammerson has received irrevocable undertakings from its two largest shareholders, APG and Lighthouse Capital Limited ("Lighthouse"), who hold approximately 20% and 14% of the current issued share capital of the Company respectively, to vote in favour of the Rights Issue, and to take up their rights in full. Lighthouse has also undertaken to vote in favour of the Disposal, which APG is not entitled to do as it is a related party of Hammerson for these purposes."

Akkoord, als die 120 mio kapitaalinjectie op dat 14% Aandeel van APG in de claimemissie slaat, dan heeft het in directe zin niet veel waarde, anders dan dat de Claimemissie nooit gaat slagen als APG niet mee zou doen (kleine beleggers zullen alleen meedoen als de grote jongens ook meedoen). Dus het heeft indirect juist wél een grote tegenwaarde. Maar goed, hoe druk je dat uit in euro's.

[verwijderd] 7 augustus 2020 10:03

[verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001
Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0
Aantal posts: 0

Ter info: bij financiering (ik spreek mij enkel uit over Europa) wordt er geen gebruik gemaakt van de rente die landen moeten betalen als benchmark. Je gaat imo nooit de OLO 10 jaar (yield voor bonds van de overheid) als benchmark gebruiken voor het uitgeven of aangaan van schulden. In Europa wordt doorgaans gebruik gemaakt van de EURIBOR + marge. De marge hangt af van het risico dat de bank toekent aan de klant. Vaak worden verder ook afspraken gemaakt rond deze marge. Bijvoorbeeld: bij een schuldgraad <35% betaald de ontlener 120 basispunten, tussen 35% en 45% 180 basispunten enz.

[verwijderd] 7 augustus 2020 10:32

[verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001
Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0
Aantal posts: 0

Verder zou ik mij ook geen al te grote zorgen maken wat betreft de afwaarderingen van het vastgoed. We zien dat de schatters relatief conservatief zijn geweest in het aanscherpen van de waarderingen. Voorlopig nemen ze weinig impact van COVID mee in rekenening en nemen ze een disclaimer mee op waarin ze vermelden dat COVID voor grote onzekerheid zorgt in de schattingen. Ze passen maw geen correcties toe op de waarderingen (voorlopig). De impact kan/zal zich later pas laten voelen .. impact op de yields enerzijds en anderzijds op de ERV's (estimated rental values).

Marco19 7 augustus 2020 11:08

Marco19

Lid sinds: 15 mrt 2004

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 205

Gegeven: 104
Aantal posts: 1.885

Mooi volume reeds 4900 stuks.

Van Herk blijft naar de buitenwereld wel rustig aangaande ECP.
Dat is toch zijn grootste vastgoed retail positie.
Wellicht vertrouwen in het management in tegenstelling tot vastned.

Daardrinkenweop 7 augustus 2020 13:15

Daardrinkenweop

Lid sinds: 23 mrt 2020

Laatste bezoek: 20 mei 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 174

Gegeven: 113
Aantal posts: 1.063

Alle beleggers op vakantie? 7k stuks in 4u tijd is vrij uniek

Branco P 7 augustus 2020 13:47

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
Daardrinkenweop schreef op 7 augustus 2020 13:15:
Alle beleggers op vakantie? 7k stuks in 4u tijd is vrij uniek

Tot een jaar geleden was dat echt niet uniek, waren heel vaak dagen met 40K-50K dagvolume waarvan een deel in de eindveiling.

Dat wat je nu ziet de laatste tijd, met 200K gemiddeld dagvolume dat is volledig toe te rekenen aan de grote jongen die aan het spelen zijn. Daghandelaren of partijen met een bepaalde drive. Kennelijk valt er wat mee te verdienen c.q. dient het een bepaald doel.

Branco P 7 augustus 2020 13:55

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
VCM Fund schreef op 7 augustus 2020 10:03:
Ter info: bij financiering (ik spreek mij enkel uit over Europa) wordt er geen gebruik gemaakt van de rente die landen moeten betalen als benchmark. Je gaat imo nooit de OLO 10 jaar (yield voor bonds van de overheid) als benchmark gebruiken voor het uitgeven of aangaan van schulden. In Europa wordt doorgaans gebruik gemaakt van de EURIBOR + marge. De marge hangt af van het risico dat de bank toekent aan de klant. Vaak worden verder ook afspraken gemaakt rond deze marge. Bijvoorbeeld: bij een schuldgraad <35% betaald de ontlener 120 basispunten, tussen 35% en 45% 180 basispunten enz.

Schreef ik een aantal post geleden ook al (alleen iets minder helder verwoord). In die marge zal toch ook iets van een risicopremie ingebouwd zijn voor de regio waar het object ligt en voor de kwaliteit van een object. Maar de verschillen in de hoogte van de rentepercentage op de staatsobligaties kun je daarbij niet hanteren tenzij je goed zicht hebt op de verhoudingen (bijvoorbeeld: een verschil in rente op staatsobligaties van 1% zorgt doorgaans voor een verschil van 0,2% in de risicomarge op vastgoedleningen) maar daarbij spelen nog zo veel andere factoren een rol dat dat niet eenvoudig zal zijn. Maar er zou wel een bepaalde correlatie te herleiden zijn als je oneindig veel data tot je beschikking zou hebben.

[verwijderd] 7 augustus 2020 14:38

[verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001
Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0
Aantal posts: 0

quote:
Branco P schreef op 7 augustus 2020 13:55:
[...]

Schreef ik een aantal post geleden ook al (alleen iets minder helder verwoord). In die marge zal toch ook iets van een risicopremie ingebouwd zijn voor de regio waar het object ligt en voor de kwaliteit van een object. Maar de verschillen in de hoogte van de rentepercentage op de staatsobligaties kun je daarbij niet hanteren tenzij je goed zicht hebt op de verhoudingen (bijvoorbeeld: een verschil in rente op staatsobligaties van 1% zorgt doorgaans voor een verschil van 0,2% in de risicomarge op vastgoedleningen) maar daarbij spelen nog zo veel andere factoren een rol dat dat niet eenvoudig zal zijn. Maar er zou wel een bepaalde correlatie te herleiden zijn als je oneindig veel data tot je beschikking zou hebben.

Excuses Branco had niet alle posts gelezen.

Er wordt waarschijnlijk deels rekening gehouden met de locatie van de assets in de portefeuille, maar ik denk eerder beperkt. Waarschijnlijk zijn de assets verspreid over sub-entiteiten of sub-conso's op land niveau die vervolgens geconsolideerd worden in ECP Conso. Ik vermoed dat alle financiering aangegaan worden in de statutaire ECP entiteit die vervolgens de nodige liquiditeiten verspreid binnen de groep (schaalvoordelen). De impact van de assets is denk ik beperkt (buiten de totale waarde ervan waarvoor ze simpelweg de waarde van de vastgoedschatter over nemen. De analyses van de banken zijn doorgaans minder grondig dan wij vermoeden. Zeker wanneer de zakelijke band tussen de bank en de ontlener ver terug gaan en het lage renteklimaat en de overtollige fondsen banken er (pré-COVID) toe aanzetten kredieten te geven/verhogen. Voor de meeste banken is het voldoende tussen 1 à 4 keer per jaar een aantal gegevens over te maken, i.e. fair value of total assets, interest coverage ratio, (r)EBITDA of hier waarschijnlijk EPRA earnings enz. zonder dat hier verder veel controles op gebeuren.

De grootste factor blijft het kredietrisico en de gelinkte rating (A+ of AAA of andere) die ECP opgeplakt krijgt, want in functie van het kredietrisico dienen al dan niet meer eigen middelen voorzien te worden door banken (of verzekeraars) op de balans. Dit is niet nadelig voor hun returns. Voor vastgoedspelers is de belangrijkste factor die het kredietrisico bepaalt (wanneer het bedrijf winstgevend is) de schuldgraad.

Natuurlijk kan het management ook scherpere rates vastkrijgen door de verschillende partijen tegenover elkaar uit te spelen, maar gegeven ECP over een competent management beschikt twijfel ik hier eigenlijk niet aan.

Als ECP haar rentekost wilt doen dalen is de eenvoudigste manier om de schuldgraad te doen dalen. Dit kan door assets te verkopen (nu niet aan te raden) of door het kapitaal te verhogen. Het is geen interessant moment om normale uitgifte te doen maar het aanbieden van een interessant keuzedividend zou wel een ideale optie zijn. Het zou liquide middelen binnen de onderneming houden die aangewend kunnen worden om de schuldgraad te verlagen. De laatste jaren was het keuzedividend echter zelden interessant. Zelf voor particuliere buitenlanders. Het is nochtans een interessante bron van financiering.

Verder vind ik ook dat ECP trouwe langdurige beleggers zou belonen door het gros van het uit te keren resultaat aan te wenden voor een gigantische inkoop van eigen aandelen. Aan de koers en onderwaardering waartegen ECP nu noteert zou het hefboomeffect voor de toekomst zeer interessant zijn. De meeste bedrijven kopen massaal eigen aandelen in wanneer de koersen hoog staan, maar net nu is het moment voor ECP aangebroken aandelen in te kopen. De discount is zo groot dat er gewoon instante waardecreatie is.

Marco19 7 augustus 2020 15:25

Marco19

Lid sinds: 15 mrt 2004

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 205

Gegeven: 104
Aantal posts: 1.885

Mooie gedachte om aandelen in te kopen echter nu is het zaak om liquiditeiten aan boord te houden ivm COVID.
Als de zaak onder controle is dan hersteld de koers.

Veel hangt nu af van het management, hoe loodsen zij het bedrijf door deze tijden.
Gezien het management dat 20jaar samenwerkt en een uitstekend trackrecord heeft heb ik daar vertrouwen in.
Als eind volgend jaar het bedrijf in mogelijk rustiger vaarwater is en er is liquiditeitsbuffer en de koers staat onder €20,- dan is het denk ik een goede optie voor aandeleninkoop...

Gaston Lagaffe 7 augustus 2020 15:44

Gaston Lagaffe

Lid sinds: 02 mei 2017

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 785

Gegeven: 464
Aantal posts: 2.834

quote:
VCM Fund schreef op 7 augustus 2020 14:38:
[...]
Deel A :

Als ECP haar rentekost wilt doen dalen is de eenvoudigste manier om de schuldgraad te doen dalen. Dit kan door assets te verkopen (nu niet aan te raden) of door het kapitaal te verhogen. Het is geen interessant moment om normale uitgifte te doen maar het aanbieden van een interessant keuzedividend zou wel een ideale optie zijn. Het zou liquide middelen binnen de onderneming houden die aangewend kunnen worden om de schuldgraad te verlagen. De laatste jaren was het keuzedividend echter zelden interessant. Zelf voor particuliere buitenlanders. Het is nochtans een interessante bron van financiering.

Deel B :

Verder vind ik ook dat ECP trouwe langdurige beleggers zou belonen door het gros van het uit te keren resultaat aan te wenden voor een gigantische inkoop van eigen aandelen. Aan de koers en onderwaardering waartegen ECP nu noteert zou het hefboomeffect voor de toekomst zeer interessant zijn. De meeste bedrijven kopen massaal eigen aandelen in wanneer de koersen hoog staan, maar net nu is het moment voor ECP aangebroken aandelen in te kopen. De discount is zo groot dat er gewoon instante waardecreatie is.

Deel A : Ik zie onder de huidige omstandigheden stockdividend als goede oplossing. ECP kan zeggen dat de jarenlange dividend-traditie is voortgezet, cash blijft binnen de onderneming -> schulden kunnen iets worden afgelost. Als er genoeg wordt afgeschreven is er geen winst dus ook geen verplichting tot het uitkeren van winst (FBI regime !, Dit laatste weet ik niet zeker). De vraag is natuurlijk hoeveel zal de LTV dan verbeteren ?

Deel B : Inkoop van eigen aandelen zou tegen de huidige prijs fantastisch werken maar.........dit gaat ten koste van cash en dat hebben ze eigenlijk voor aflossing schulden nodig. Tegen de tijd dat de LTV fors verlaagd is zal de koers weer iets gestegen zijn. Misschien op een later moment 50/50.

Het komt er onder deze omstandigheden op aan zsm zaken weer geregeld te krijgen (dit zal niemand ontkennen) en snel en goed hierover te communiceren. Grootste boosdoener is het gebrek aan vertrouwen. Waarom zou je onder deze omstandigheden niet maandelijks een update geven ? Laat horen wat je bereikt hebt, welk deel van de huur ontvangen is. Nu zit iedereen met een sterk negatieve blik naar het aandeel te kijken in afwachting van de volgende halfjaar cijfers.

Met het opengaan van de diverse winkels is een nieuwe situatie onstaan waaruit hopelijk weer een redelijke stabiele huurstroom ontstaat. 100% zullen we niet halen, 90% mogelijk ook niet maar iets boven de 80% moet toch wel mogelijk zijn. Gerelateerd aan de huidige koers zou dit een povere waardering zijn. Ben benieuwd wat ECP eind augustus te melden heeft.

Branco P 7 augustus 2020 16:07

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
VCM Fund schreef op 7 augustus 2020 14:38:
[...]

Excuses Branco had niet alle posts gelezen.

Er wordt waarschijnlijk deels rekening gehouden met de locatie van de assets in de portefeuille, maar ik denk eerder beperkt. Waarschijnlijk zijn de assets verspreid over sub-entiteiten of sub-conso's op land niveau die vervolgens geconsolideerd worden in ECP Conso. Ik vermoed dat alle financiering aangegaan worden in de statutaire ECP entiteit die vervolgens de nodige liquiditeiten verspreid binnen de groep (schaalvoordelen). De impact van de assets is denk ik beperkt (buiten de totale waarde ervan waarvoor ze simpelweg de waarde van de vastgoedschatter over nemen. De analyses van de banken zijn doorgaans minder grondig dan wij vermoeden. Zeker wanneer de zakelijke band tussen de bank en de ontlener ver terug gaan en het lage renteklimaat en de overtollige fondsen banken er (pré-COVID) toe aanzetten kredieten te geven/verhogen. Voor de meeste banken is het voldoende tussen 1 à 4 keer per jaar een aantal gegevens over te maken, i.e. fair value of total assets, interest coverage ratio, (r)EBITDA of hier waarschijnlijk EPRA earnings enz. zonder dat hier verder veel controles op gebeuren.

Je hebt gelijk! Ik moet bevangen zijn door de hitte want nog geen twee dagen geleden hebben we hier nog vastgesteld dat ECP haar hypotheken aantrekt onder het verstrekken van een garantie van de moedermaatschappij. Hoe precies de leningen worden aangegaan weet ik niet, maar ik vermoed toch door de betreffende vastgoedentiteit die het object in eigendom heeft en als medeschuldenaar in de leningovereenkomst staat dan Eurocommercial Properties NV. Hoe dan ook: daardoor zal er dus weinig regionaal verschil zitten in de renteopslagen.

Branco P 7 augustus 2020 16:18

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
VCM Fund schreef op 7 augustus 2020 14:38:
[...]
Verder vind ik ook dat ECP trouwe langdurige beleggers zou belonen door het gros van het uit te keren resultaat aan te wenden voor een gigantische inkoop van eigen aandelen. Aan de koers en onderwaardering waartegen ECP nu noteert zou het hefboomeffect voor de toekomst zeer interessant zijn. De meeste bedrijven kopen massaal eigen aandelen in wanneer de koersen hoog staan, maar net nu is het moment voor ECP aangebroken aandelen in te kopen. De discount is zo groot dat er gewoon instante waardecreatie is.

Ja dit is zeer zeker interessant, maar eigen aandelen inkopen gaat nu écht niet want de cash moet beschikbaar blijven als buffer voor mogelijk nog komende "nieuwe corona-maanden" en om eventueel te gebruiken om een banklening af te lossen (evt die van 60mio in 2021). Cash op de bankrekening telt bovendien mee als onderdeel van je bezittingen en wordt dus ook in acht genomen bij het berekenen van je LTV. 100mio cash op de bankrekening is toch weer een 1% lagere LTV. Als het corona-gevaar achter de rug is en de schade is zeer beperkt gebleken, dan kan er alsnog besloten worden tot eigen aandelen inkoop. Dat de koers tegen die tijd dan misschien 50% of 100% hoger staat, dat is dan maar zo. Nee, als je echt denkt dat dit hét moment is voor ECP om eigen aandelen in te kopen, dan moet je uiteraard zelf aandelen kopen. Zo simpel is het :-)

Branco P 7 augustus 2020 16:43

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 7 augustus 2020 15:44:
[...]
Het komt er onder deze omstandigheden op aan zsm zaken weer geregeld te krijgen (dit zal niemand ontkennen) en snel en goed hierover te communiceren. Grootste boosdoener is het gebrek aan vertrouwen. Waarom zou je onder deze omstandigheden niet maandelijks een update geven ? Laat horen wat je bereikt hebt, welk deel van de huur ontvangen is. Nu zit iedereen met een sterk negatieve blik naar het aandeel te kijken in afwachting van de volgende halfjaar cijfers.

Met het opengaan van de diverse winkels is een nieuwe situatie onstaan waaruit hopelijk weer een redelijke stabiele huurstroom ontstaat. 100% zullen we niet halen, 90% mogelijk ook niet maar iets boven de 80% moet toch wel mogelijk zijn. Gerelateerd aan de huidige koers zou dit een povere waardering zijn. Ben benieuwd wat ECP eind augustus te melden heeft.

Er is volgens mij in ieder geval geen gebrek aan vertrouwen in het management van ECP. Laatste updates waren van 6 mei, 27 mei en 18 juni, dus op zich vrij frequent. Je had wellicht ook in juli een update gehad? Daar was ik ook nieuwsgierig naar geweest, maar kennelijk zag het management die noodzaak niet, misschien onder het motto: geen nieuws is goed nieuws. Of misschien zijn er toch een paar mensen in juli op vakantie gegaan, net als Mark Rutte c.s. Bovendien is die datum van 28 augustus nog lekker ruim en heb je nu nog een maand extra om zo veel mogelijk orde op zaken te stellen (qua deals met huurders en herfinancieringen afronden)

Ik weet niet wat je bedoelt met 90% van de huurstroom gaan we mogelijk ook niet halen. Bedoel je daarmee dan de huurinkomsten over 2020? Als je ervan uitgaat dat je eenmalig 2 maanden huur volledig kwijtscheldt, dan zit je op 84% voor 2020. En de omzetgerelateerde huurcomponent (die iets onder 2% van de huur ligt) zul je voor een groot deel in 2020 niet kunnen innen. Als je echter huurvrije maanden verbindt met een voortijdige huurcontractverlenging, dan moet je resultaattechnisch die huurvrije maanden uitsmeren over de nieuwe resterende looptijd van je huurcontract. Wat ik niet zo goed begrijp is dat de grote spelers (URW en KLEP) behoorlijk lijken in te zetten op dit soort afspraken terwijl het nou juist vrij lastig is voor huurders om over zulke verlengingen te willen beslissen (lijkt mij althans). Wat ik had gedaan was inzetten op snelle deals, gewoon 1 a 1,5 maanden huur volledig kwijtschelden, strik eromheen en de openstaande huren van de overige maanden dan wel per direct na laten betalen. Dan heb je alle openstaande huren mooi in juli al binnen, kun je het negatieve resultaat volledig in 2020 pakken (waar het thuishoort) en kun je je tijd en je energie meteen weer in andere zaken stoppen. Voorwaarts! Mijn indruk is dat nu alle tijd en energie van de asset managers en verhuurmanagers bij een URW en een KLEP gestoken wordt in het afhandelen van (ingewikkelde) verlengingdeals met huurders waarbij de personen die bij die huurders verantwoordelijk zijn ook volledig overbelast zijn. Dan beter gewoon snel klaar, een "gratis" maandje huur weggeven, goodwill kweken, openstaande huren ontvangen, en je kunt weer meteen verder met je normale werk (nieuwe verhuur, optimalisatie van je centra, etc.). Maar goed, misschien denk ik hier te makkelijk over. ;-)

Voor wat betreft de structurele huur ontwikkeling in de toekomst heeft ECP reeds de uitspraak gedaan dat er voor het tweede halfjaar van 2020 geen (algehele) huurkortingen meer voorzien worden. Ik lees dat als: zo links en rechts krijgt een specifieke huurder nog wat huurkorting. Ik denk daarbij dan aan een huurder van de bioscoop in Cremona Po. Maar niet of nauwelijks nog structurele kortingen die nog in 2021 en verder doorwerken mits corona niet nog een keer de kop opsteekt als ik die uitspraak goed begrijp. Ik zou zelf denken dat je toch eenmalig een 5% correctie zou gaan zien en dat je dus daarna met 95% van de oude huur weer langzaam ieder jaar gaat opbouwen, maar misschien is die insteek toch te negatief van mij.

Gaston Lagaffe 7 augustus 2020 18:32

Gaston Lagaffe

Lid sinds: 02 mei 2017

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 785

Gegeven: 464
Aantal posts: 2.834

quote:
Branco P schreef op 7 augustus 2020 16:43:
[...]
Ik weet niet wat je bedoelt met 90% van de huurstroom gaan we mogelijk ook niet halen.

Mijn inschatting is dat beleggers duidelijkheid willen hebben. Rapporteer aan het eind van iedere maand hoeveel huur je daadwerkelijk ontvangen hebt. Laat zien dat je weer richting het oude niveau komt. Mei en juni zullen bar slecht zijn geweest juli waarschijnlijk al fors beter en augustus ergens tussen de 80 en 90 % (is het hoger, prima dan). Wat de exacte getallen ook moge zijn maakt niet zoveel uit als er maar progressie in zit. ECP kan prima draaien met een iets lagere huur want op de huidige koers wordt een winst van ca. € 1,-, dividend van ca. € 0,95 ingeprijsd. Dit lijkt mij te laag. Voor winkelcentra is het ergste leed nu wel geleden. Er zal geen algemene 2e grootschalige sluiting meer komen (cafe's, sportscholen, kerken eventueel restaurants uitgezonderd). Iemand heeft hier (of was het URW forum ?) als een aangegeven dat we er mee leren leven (accepteren dat het soms flink fout gaat). Als duidelijk wordt dat huren weer betaald worden zal ECP herstellen zeker als de LTV langzaam aan gunstiger wordt (inhouden winst). Ik begin mij posities ECP en URW langzaam uit te breiden maar wil een bevestiging zien betreffende de ontvangen huur.

Rik R 7 augustus 2020 21:06

Rik R

Lid sinds: 26 feb 2020

Laatste bezoek: 19 feb 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 922

Gegeven: 114
Aantal posts: 1.670

Kan iemand mij vertellen wat de intrinsieke waarde van ECP is? Bedankt

Marco19 8 augustus 2020 08:26

Marco19

Lid sinds: 15 mrt 2004

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 205

Gegeven: 104
Aantal posts: 1.885

EPRA NAV per aandeel €43.71
Leegstand per 31-12-2020 0,9%

Branco P 8 augustus 2020 09:42

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 7 augustus 2020 18:32:
[...]Mijn inschatting is dat beleggers duidelijkheid willen hebben. Rapporteer aan het eind van iedere maand hoeveel huur je daadwerkelijk ontvangen hebt. Laat zien dat je weer richting het oude niveau komt. Mei en juni zullen bar slecht zijn geweest juli waarschijnlijk al fors beter en augustus ergens tussen de 80 en 90 % (is het hoger, prima dan). Wat de exacte getallen ook moge zijn maakt niet zoveel uit als er maar progressie in zit. ECP kan prima draaien met een iets lagere huur want op de huidige koers wordt een winst van ca. € 1,-, dividend van ca. € 0,95 ingeprijsd. Dit lijkt mij te laag. Voor winkelcentra is het ergste leed nu wel geleden. Er zal geen algemene 2e grootschalige sluiting meer komen (cafe's, sportscholen, kerken eventueel restaurants uitgezonderd). Iemand heeft hier (of was het URW forum ?) als een aangegeven dat we er mee leren leven (accepteren dat het soms flink fout gaat). Als duidelijk wordt dat huren weer betaald worden zal ECP herstellen zeker als de LTV langzaam aan gunstiger wordt (inhouden winst). Ik begin mij posities ECP en URW langzaam uit te breiden maar wil een bevestiging zien betreffende de ontvangen huur.

Helder! Ja retailers (huurders) gaan uiteraard allemaal weer huur betalen, zeker als de winkel weer maanden open is. Ze hebben een huurcontract, dus ze moeten betalen. Enige vraag is dan: vallen er nog huurders om? Zeggen huurders hun contract op bij eerstvolgende mogelijkheid en/of proberen ze dan te heronderhandelen? Als de omzetten van de huurders weer (nagenoeg) herstellen, dan zal dat allemaal reuze meevallen natuurlijk. Huurders in ECP centra hebben bovendien relatief lage huisvestingslasten (lage OCR) dus kunnen zelfs nog een kleine omzetdaling hebben.

Gaston Lagaffe 8 augustus 2020 10:08

Gaston Lagaffe

Lid sinds: 02 mei 2017

Laatste bezoek: 07 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 785

Gegeven: 464
Aantal posts: 2.834

quote:
Always Be Closing schreef op 7 augustus 2020 21:06:
Kan iemand mij vertellen wat de intrinsieke waarde van ECP is? Bedankt

Hoewel ik geen expert op dit gebied ben kan het wel interessant zijn hier wat dieper op te gaan. Volgens mij spreken ze in de OG wereld niet van intrinsieke waarde maar van adjusted Net Asset Value (NAV) van deze NAV's bestaan verschillende varianten (o.a. NNNAV). De term EPRA staat voor European Public Real Estate Association.

31/12/2019 € 43,71 (zie posting Marco19 -> waar gevonden ?)

2018/2019 adjusted NAV € 44,83
2017/2018 € 45,08
2016/2017 € 46,42
2015/2016 € 43,00
2014/2015 € 39,24

In sommige gevallen worden financiele verplichtingen (schulden / financiele instrumenten / belastingen e.d.) in de NAV-berekening verwerkt (NNNAV). Voor een particuliere belegger lijkt mij het dan te complex worden. De EPRA NAV van ECP per 30-06-2019 bedroeg € 44,56 en de NNNAV € 38,00 . De verschillen kunnen dus best groot zijn. Het meest opvallende de afgelopen jaren (maar zeker in het corona-tijdperk) is de onderwaardering. Schijnbaar is de koppeling tussen de waardebepaling door taxateurs en de aandelen koers (ECP spreekt over Depositary Receipts , 1 DR is 10 aandelen -> er staan 499,1 mio aandelen uit en 49,91mio DR's) totaal los komen te staan. Dit lijkt aan te geven dat de markt al geruime tijd niet goed functioneert. Een beurskoers van ca. € 10,- staat niet in verhouding tot een adjusted NAV (welke variant je ook wil gebruiken) van meer dan € 35,- (of zelfs € 40,-) . In theorie zou totale verkoop van de portefeuille (aan NAV-prijzen) een rendement van 350 a 400 % voor de belegger opleveren. Dit gaat dus niet gebeuren. De vraag blijft wel : hoeveel zou de totale portefeuille dan wel kunnen opleveren ? Geen idee eerlijk gezegd. Wat we wel kunnen stellen is dat iedere verkoop van OG aan NAV-prijs een gunstig effect zal hebben. De hele NAV-discussie heeft iets kunstmatigs. Iedereen weet dat taxateurs niet zomaar een bedrag kunnen noemen maar schijnbaar wil niemand het betalen. Persoonlijk zou ik, onder de huidige omstandigheden, elk pand dat aan NAV-prijs verkocht kan worden verkopen (ook al zijn het zogenaamde "trophy assets"). Dan ben je namelijk echt bezig aandeelhouderswaarde te beschermen. Zal niet gebeuren want de directie is hier niet / onvoldoende bij gebaat.

Eurocommercial Properties NL0015000K93

Laatste koers (eur)

Verschil

Volume

Bied

Laat

ECP 2020

Neem deel aan de discussie