Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2020

1. The Third Way... 9 augustus 2020 14:59

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1639

     Gegeven: 507

   •    Aantal posts: 4.178

   quote:

   Branco P schreef op 9 augustus 2020 14:43:

   [...]
   ...
   Pas als we een coronavaccin hebben zal het pas weer leuk zijn om objecten te verkopen
   ....
   

   Branco, zucht...
   
2. Marco19 9 augustus 2020 17:17

   auteur info

   • Marco19

     Lid sinds: 15 mrt 2004

     Laatste bezoek: 11 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 205

     Gegeven: 104

   •    Aantal posts: 1.885

   TTW: ik snap ook niet dat de suggestie wordt gewekt dat ECP een kandidaat is voor de Franse porto van Wereldhave.
   
   A. Kwaliteit is matig
   B. Er is geen kapitaal voor
   
   Hoe zie jij deze suggestie Branco?
   
3. The Third Way... 9 augustus 2020 17:35

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1639

     Gegeven: 507

   •    Aantal posts: 4.178

   Mijn zucht was alleen mbt het vaccin, los van de materie...
4. Gaston Lagaffe 9 augustus 2020 18:20

   auteur info

   • Gaston Lagaffe

     Lid sinds: 02 mei 2017

     Laatste bezoek: 11 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 789

     Gegeven: 464

   •    Aantal posts: 2.837

   quote:

   Branco P schreef op 9 augustus 2020 14:43:

   [...]
   Als de portefeuille jaar op jaar zou dalen met 5% (ca 200 mio) en je gebruikt (een groot deel van) je resultaat voor aflossing op de bankleningen (ca 100 mio), dan kom ik uit op:
   
   nu: 4.000 waarde : 1.750 lening = LTV 43,7%
   eind 2020: 3.800 : 1.650 = LTV 43,3%
   eind 2021: 3.600 : 1.550 = LTV 43%
   eind 2022: 3.400 : 1.450 = LTV 42,4%
   
   Het voordeel hierbij is dat je totale verdienpotentieel (namelijk de winkelcentra die huurinkomsten genereren) in tact blijft.
   

   Ik denk dat we in bovenstaand voorbeeld kunnen zien wat er onder zeer slechte omstandigheden kan gebeuren (en dat lijkt mee te vallen). Structureel je portefeuille met 5 % per jaar afwaarderen is bijna 25% in 5 jaar, dat is wel erg fors (maar niet onmogelijk). € 100mio per jaar overhouden (laat het € 80mio zijn) lijkt haalbaar. De LTV blijft zal dan rond de 43% bewegen. Jammer voor de beleggers want geen contante opbrengst (maar stockdividend) en koers zal niet stijgen maar ECP overleeft (net). Ik zie die hele LTV-discussie als leerzaam maar ECP moet dit kunnen handelen. Bij Intu (en Hammerson) lukte dit niet meer omdat de LTV veel hoger werd. Er is een maar -> de ontvangen huur moet een stockdividend van € 80mio (of meer) mogelijk maken. Als ze duidelijk over de ontvangen huur communiceren kunnen we zien of dit lukt. Doen ze dit niet dan kan het wel eens spannend worden. Zie ook eerdere postings. ECP moet duidelijker communiceren.
5. Daardrinkenweop 9 augustus 2020 19:00

   auteur info

   • Daardrinkenweop

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 20 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 174

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.063

   Als ze dat niet kunnen veroorloven, kunnen ze altijd nog hun FBI status opgeven en geen dividend uitkeren. Ik proef angst terwijl ik hier weinig concrete aanleiding voor zie. Marktomstandigheden zijn tov 3 maanden enorm verbeterd (offline detailhandel trekt aan, corona zwakt af, tweede lockdown volgt nimmer), en ECP blijft sterk (kwalitatief goede objecten, ervaren management). Vertrouwen. Komt goed.
6. junkyard 9 augustus 2020 19:32

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1090

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.048

   Markt prijst in dat de marktwaarde van het ECP vastgoed nu ruim 40% beneden boekwaarde is, en retail vastgoed huren structureel een dalende trend zullen inzetten. Als de markt gelijk krijgt, dan is ECP vrij snel in (LTV) problemen, en kan deze klap niet worden opgevangen door geen cash dividend uit te keren.
   
   Als huren niet dalen en marktwaarden slechts rustig dalen of stabiel blijven, dan is er weinig aan de hand en kan ECP rustig opereren. Dit beschouw ik nu niet als 'base case', maar als optimistisch scenario (tov markt consensus).
   
   Maar ieder voor zich wat als realistisch wordt beschouwd, als je denkt dat ECP beperkt last krijgt en de markt er weinig van snapt, prima verantwoording om in ECP te blijven plakken.
7. Gaston Lagaffe 9 augustus 2020 20:47

   auteur info

   • Gaston Lagaffe

     Lid sinds: 02 mei 2017

     Laatste bezoek: 11 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 789

     Gegeven: 464

   •    Aantal posts: 2.837

   quote:

   junkyard schreef op 9 augustus 2020 19:32:

   Markt prijst in dat de marktwaarde van het ECP vastgoed nu ruim 40% beneden boekwaarde is
   

   Is dit niet meer ? Welke berekening hoort hierbij ?
8. Branco P 9 augustus 2020 23:25

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   The Third Way... schreef op 9 augustus 2020 14:59:

   [...]
   Branco, zucht...
   
   

   TTW, het is de realiteit, ik ondervind het ook zelf in mijn werk. Kopers van winkelcentra willen nu op zijn minst een “coronadiscount” dus als je nu gaat verkopen gooi je sowieso geld weg. Als je een paar maanden kunt wachten, dan zeker wachten
9. Branco P 10 augustus 2020 05:11

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Gaston Lagaffe schreef op 9 augustus 2020 20:47:

   [...]Is dit niet meer ? Welke berekening hoort hierbij ?
   

   ((10,30x 49,5mio)-1750mio)/4000mio = 0,565
   
   Markt prijst nu 43,5% waardedaling in. Maar even serieus, voordat het gemanipuleer van GS, UBS c.s. begon stonden we rond 15,50 en dat was m.i. ook de koers die paste bij een “meevallende” lockdownperiode. Waar we nu staan slaat echt nergens op.
   
10. Branco P 10 augustus 2020 08:41

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Bijzondere uitspraak zo, begin augustus, en als dit klopt dan hebben we een bijna V-Vormig herstel te pakken. In het eerste kwartaal kromp de economie van Italië nog 5,4%. Inkomstenbelasting omlaag, consumenten kopen daar een extra jurkje, betaald door Noord-Europa.. maar ik vind het prima! :-) ;-)
    
    ROME (AFN/RTR) - De groei van de Italiaanse economie komt dit kwartaal dicht bij de 15 procent uit. Dat heeft de Italiaanse minister van Financiën Roberto Gualtieri gezegd in een interview met de krant La Repubblica.
    In het tweede kwartaal kromp de Italiaanse economie door de lockdown om het coronavirus te beteugelen met 12,4 procent. Volgens Gualtieri was die afname van het bruto binnenlands product (bbp) iets lager dan waar de regering van het Zuid-Europese land rekening mee had gehouden.
    Het herstel van de Italiaanse economie hangt wel af van de ontwikkelingen van het coronavirus, gaf Gualtieri aan. Ook het herstel van de wereldeconomie speelt een rol.
    Verder liet Gualtieri weten dat de Italiaanse regering van plan is de inkomstenbelasting te verlagen volgend jaar. Daarmee moeten Italianen meer overhouden om te besteden en dat zou de economie moeten stimuleren.
12. [verwijderd] 10 augustus 2020 08:48

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Belasting overal omhoog maar in Italië om laag. Haha. Nog 10 dagen deze koers en ik kan weer wat stukken bijkopen.
13. Marco19 10 augustus 2020 09:01

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 11 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 205

      Gegeven: 104

    •    Aantal posts: 1.885

    Prima bericht Branco. Ik hoor om mij heen dat er in Italië mensen erop uitgaan en niet angstig binnen zitten...
    
    Op de IC in Italië 42 personen op 60miljoen inwoners.
    Iets meer mensen op de IC als NL bij 4x meer inwoners.
14. Branco P 10 augustus 2020 09:14

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    In Italië zijn al 7 miljoen testen uitgevoerd, soms wel 70K testen per dag! Ook geen tweede golf verschijnselen daar tot nu toe. Misschien toch wel wat meer geschrokken en dus iets beter op de regels letten en wat vaker een mondkapje op op de belangrijke momenten, de mensen daar.. maar winkelen kunnen ze iig wel alweer prima
15. [verwijderd] 10 augustus 2020 09:30

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ik vraag mij echt af of de lieve mensen van UBS wel begrijpen dat als zij alle winkelcentra in Europa afwaarderen tot 0 door negatieve LfL ad infinitum door te voeren begrijpen dat er behoefte is aan een plek waar alles bij elkaar zit - en dan niet per-se in het binnenste van de stad waar je met geen mogelijkheid met je auto kan komen?
    
    Je kan maar zoveel winkelcentra slopen tot de resterende ineens meer waard beginnen te worden.....
    
    Nee, waar wij hier mee te maken hebben is een visie onder investeerders hoe de wereld er over 20 jaar uit zal komen te zien. Wat denken de mensen bij UBS? Dat grond niet steeds schaarser wordt en dat het in waarde gaat toenemen? Of wordt hier een poging gedaan de e-commerce omstandigheden te gebruiken om goedkoop aan locaties te komen waarvan de waarde vele malen stabieler zal blijken te zijn dan commodities?
    
    Als investeerder is het spel dus helemaal niet een van LfL, maar het vinden van een bedrijf met een management dat het spel snapt en de waarde van de aandeelhouder kan waarborgen. Dat snappen ze bij WHA niet. ECP doet het een stuk beter.
    
16. Marco19 10 augustus 2020 10:03

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 11 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 205

      Gegeven: 104

    •    Aantal posts: 1.885

    We moeten nog terug in het hok van GS en UBS. Je ziet wel wat aankopen > 30k+.
    Daarna op klein volume lager zetten..
17. The Third Way... 10 augustus 2020 10:16

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1639

      Gegeven: 507

    •    Aantal posts: 4.178

    quote:

    Branco P schreef op 9 augustus 2020 23:25:

    [...]
    
    TTW, het is de realiteit, ik ondervind het ook zelf in mijn werk. Kopers van winkelcentra willen nu op zijn minst een “coronadiscount” dus als je nu gaat verkopen gooi je sowieso geld weg. Als je een paar maanden kunt wachten, dan zeker wachten
    

    Mijn opmerking was niet gericht op de markt maar op corona. Uiteraard eens met wat je hier stelt, maar zeg alsjeblieft niet meer dat het vaccin de oplossing is. Dan staan we er heel slecht voor...
    
18. [verwijderd] 10 augustus 2020 10:28

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    The Third Way... schreef op 10 augustus 2020 10:16:

    [...]
    Mijn opmerking was niet gericht op de markt maar op corona. Uiteraard eens met wat je hier stelt, maar zeg alsjeblieft niet meer dat het vaccin de oplossing is. Dan staan we er heel slecht voor...
    
    

    Probleem is vertrouwen in de toekomstige ontwikkelingen. Weg fiducie omhoog risico en weg liquiditeit van de assets.
    
    
19. Gaston Lagaffe 10 augustus 2020 11:14

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 11 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 789

      Gegeven: 464

    •    Aantal posts: 2.837

    quote:

    Branco P schreef op 10 augustus 2020 05:11:

    [...]
    ((10,30x 49,5mio)-1750mio)/4000mio = 0,565
    
    Markt prijst nu 43,5% waardedaling in. Maar even serieus, voordat het gemanipuleer van GS, UBS c.s. begon stonden we rond 15,50 en dat was m.i. ook de koers die paste bij een “meevallende” lockdownperiode. Waar we nu staan slaat echt nergens op.
    

    Ha duidelijk, ik reken eigenlijk altijd vanuit adj. NAV of NNNAV en vergelijk dit dan met de beurskoers. Kom je aan andere getallen. Stel waarde OG (welke normering je ook wilt gebruiken ?) € 35,- (laten we voorzichtig blijven) <> beurskoers € 10,- onderwaardering 71 %.
20. Branco P 10 augustus 2020 12:06

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    The Third Way... schreef op 10 augustus 2020 10:16:

    [...]
    Mijn opmerking was niet gericht op de markt maar op corona. Uiteraard eens met wat je hier stelt, maar zeg alsjeblieft niet meer dat het vaccin de oplossing is. Dan staan we er heel slecht voor...
    
    

    Vaccin of goede behandelmethodes of in ieder geval iets meer zekerheid dat nieuwe lockdowns uit zullen blijven. Dat hoeft dus niet per se een vaccin te zijn, ik was iets te kort door de bocht, er zijn dus meer opties. Als duidelijk wordt dat een tweede golf niet "doorkomt" dan is dat ook al prima. Maar dat laatste is al wel genoeg voor de waarderingen, maar als jij van plan bent om een winkelcentrum te kopen en er is nog een kans op een tweede golf dan ga je OF een discount eisen OF je gaat je aankoopbeslissing uitstellen. En als een verkoper niet hoeft te verkopen, dan kiest hij ook voor de tweede optie en stelt hij zijn verkoopbeslissing uit.
    
    Maar we hebben het hier waarschijnlijk over een aantal maanden tot een half jaar toch? Dat betekent dan nog 1 ronde herwaarderingen in corona-tijd per eind 2020.
21. Branco P 10 augustus 2020 12:21

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Gaston Lagaffe schreef op 10 augustus 2020 11:14:

    [...]Ha duidelijk, ik reken eigenlijk altijd vanuit adj. NAV of NNNAV en vergelijk dit dan met de beurskoers. Kom je aan andere getallen. Stel waarde OG (welke normering je ook wilt gebruiken ?) € 35,- (laten we voorzichtig blijven) <> beurskoers € 10,- onderwaardering 71 %.
    

    Ja maar dan heb je het dus niet over de waarde van het OG, maar over de waarde van het aandeel. De financiering met vreemd vermogen zorgt voor dit hefboom effect. Afgaande op een waarde per aandeel van 10,30 Euro zou je kunnen stellen dat de markt een waardedaling van het vastgoed inprijst met 43,5% ten opzichte van de laatste herwaardering van het OG. Dus het OG zou dan geen 19,5x de huur (van voorheen ca. 205mio) waard zijn maar slechts 11x die jaarhuur. Of als je de huur structureel met -10% aanpast, dan heb je het over 185mio huur en dan dus 12,2 x de jaarhuur. Of bij structureel -20% huur heb je het over 13,7x de jaarhuur. Dit zijn echt belachelijk lage huren en factoren die niet van toepassing zullen gaan zijn op de kwaliteitsobjecten van ECP.
    
    We hebben m.i. op dit moment te maken met een mix van coronaonzekerheid, dreigende LTV problematiek en GS/UBS en consorten die nu met de koers spelen.