Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2020

1. junkyard 28 augustus 2020 14:34

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:19:

   [...]
   
   Je mag je uitspraken wel eens dubbel checken voordat je ze doet. Dat scheelt je een hoop gezichtsverlies. Ik had vanochtend zeker geen haast. Ik heb alle waarderingen netjes in mijn eigen overzichten staan (die ik uiteraard netjes bijhoud) dus het was voor mij heel snel bekeken:
   
   Hallarna: eind december19: 157,9mio --> eind juni20: 163mio (+3,2%)
   Bergvik: eind december19: 144,4mio --> eind juni20: 145mio (+0,4%)
   C4: eind december19: 143mio --> eind juni20: 144,9mio (+1,3%)
   Ingelsta: eind december19: 115,3mio --> eind juni20: 117,3mio (+1,7%)
   Elins Esplanad: eind december19: 83,8mio --> eind juni20: 89mio (+6,3%)
   
   5 objecten in Zweden zijn het afgelopen half jaar dus in waarde gestegen. Mijn bewering van een maand of twee terug was dat er minimaal 1 object bij zou zitten in Zweden dat in waarde zou stijgen. Mijn argumenten waren 1) dat de winkelcentra in Zweden goed zijn 2) en nauwelijks "coronalast" hebben 3) in combinatie met de circa 30 a 40 punten gedaalde financieringsrentes (bijvoorbeeld EUR IRS 5 jaar of 7 jaar). Mijn inschatting is juist geweest.
   
   In het verlengde daarvan doe ik nu de volgende constateringen:
   * De winkelcentra in Zweden zijn onveranderd goed
   * De coronaproblematiek in Zweden is voorbij
   * De rente zal waarschijnlijk de komende maanden nog laag blijven
   * Er is een hoop institutioneel geld dat geïnvesteerd moet worden
   
   Er zal eind december 2020 een zeer grote kans zijn op verdere waardestijgingen binnen de Zweedse portefeuille. Ik kan daar in december al definitieve uitspraken over doen. De onzekere variabele is in dit geval de ontwikkeling van de de rente.
   
   

   Handig, zo'n sheet!
   
   Hier wordt nog steeds geen rekening gehouden met investeringen in deze winkelcentra gedurende afgelopen halfjaar, wat nu ook niet duidelijk is omdat ECP dit is vergeten bij te werken. In ieder geval Elins Esplanad zal niet zomaar 6,3% in waarde zijn gestegen, hier zullen verbouwingskosten tegenover staan.
   
   Melding dat de coronaproblematiek in Zweden voorbij is, lijkt mij wat voorbarig. Alles zit nog niet volledig op het oude niveau, en de economische nasleep zal ook consumentenbestedingen treffen.
   
   Onzekere variabele komend halfjaar zie ik eerder de corona nasleep (tweede golf, vaccin, economische effecten) dan de rente. Als de rente stijgt betekent dit vaak dat de economie (groei verwachting) aantrekt, wat goed is voor de waarde ontwikkeling van winkelcentra (verhoogd vertrouwen, bestedingen). Rente is dus meer een uitkomst dan een input variabele (indicator).
2. Branco P 28 augustus 2020 14:42

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 28 augustus 2020 14:25:

   Geleidelijke daling van aantrekkingskracht, met dalende huren en waarden (wat kan worden opgevangen door resultaat inhouding) zie ik nu ongeveer als de base case (vanuit de markt perceptie). Als de werkelijkheid beter is, boekwaarden vlak blijven en harder worden (meer zichtbare markt transacties), bijvoorbeeld bij voorspoedig covid / economisch herstel komende maanden, dan zal de koers omhoog schieten.
   
   Het negatieve scenario is dat de dalende aantrekkelijkheid van ECP winkelcentra versneld inzet, bezetting / markthuren / marktwaarden sneller dalen (ivm corona & online shopping effecten, marktwaarde daling >10% op jaarbasis) en schuldconvenanten worden geraakt, waarna een emissie of min of meer gedwongen verkoop van vastgoed volgt, ter LTV reparatie.
   
   De kans op dit negatieve scenario (wat niet mijn verwachting is, voor de goede orde) is vandaag verlaagd, vooral door sterke recente (juli) performance (collections, verhuringen) en CEO uitspraken waarin (onder diverse voorbehouden) veel vertrouwen wordt geuit in boekwaarden en toekomstperspectief.
   

   Mooi verwoord. Alleen de kans daarop is niet vandaag verlaagd. De kans op een negatief scenario was én is én blijft klein vanwege de kwaliteit van de objecten, de aanwezigheid van hypermarkten en de kwaliteit van het management.
3. NLvalue 28 augustus 2020 14:43

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   
   Ben ondertussen cashflow statement maar eens doorgewandeld:
   
   Ze maken het niet makkelijk op de cashflow van het afgelopen 6 maanden te analyseren door alleen P12m te geven.. maar trekken we die van Semester bericht 1 er vanaf dan komen we op dit uit:
   
   Cashflow operating activities
   Sem 1: 62,2
   Sem 2: 14,2
   
   Cashflow investing activities
   Sem 1: 163,9
   Sem 2 (38,9)
   
   Cashflow financing
   Sem 1: (259)
   Sem 2: 62
   
   Netto cashflow
   Sem 1: (33)
   Sem 2: 37
   Totaal: 4...
   
   Sem 2 cfl investing zie het effect van Capex die door gaat (en geen asset sales)
   Sem 2 cfl financing zie je het effect van nieuwe leningen (en geen div uitkering)
   
   Hier zit wat pijn: . Sem 2 operating cashflow laat zien hoeveel huur er naar de toekomst doorgeschoven wordt.
   Ter vergelijking - de operating cashflow van WHA was in jan-jun 49 miljoen (..) vs ECP 14,2
   Het verklaart ook waarom ze die noodleningen gagarandeerd door de italiaanse overheid genomen hebben - er is erg weinig cash binnen gekomen.
   
   Ze geven aan 93% van de Juli (due & collectable) huur geind te hebben, op de balans staat 10 miljoen prepaid - dus over juli denken ze max 11 te kunnen innen. (vs een normale run rate van 17).
   
   Asset sales zullen ze willen gebruiken om het resterende capex programma te doen. Interim dividend gaat er alleen maar komen als we een fors deel van die doorgeschoven huur ook daadwerkelijk zien binnenkomen - en niet de dub deb zien oplopen
4. junkyard 28 augustus 2020 14:52

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:42:

   [...]
   
   Mooi verwoord. Alleen de kans daarop is niet vandaag verlaagd. De kans op een negatief scenario was én is én blijft klein vanwege de kwaliteit van de objecten, de aanwezigheid van hypermarkten en de kwaliteit van het management.
   

   Thanks!
   
   Ok, maar de markt is wat minder geïnformeerd over het ECP winkelvastgoed (en/of heeft wat minder vertrouwen in hypermarkten / zittend management) dan jij, Branco P.
   
   Daarmee werden de cijfers goed ontvangen, het doembeeld van doorlopend dalende aantrekkelijkheid van winkelcentra is even verdrongen, en is de ECP koers wat opgeveerd.
5. Branco P 28 augustus 2020 14:56

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 28 augustus 2020 14:34:

   [...]
   Handig, zo'n sheet!
   
   Hier wordt nog steeds geen rekening gehouden met investeringen in deze winkelcentra gedurende afgelopen halfjaar, wat nu ook niet duidelijk is omdat ECP dit is vergeten bij te werken. In ieder geval Elins Esplanad zal niet zomaar 6,3% in waarde zijn gestegen, hier zullen verbouwingskosten tegenover staan.
   
   Melding dat de coronaproblematiek in Zweden voorbij is, lijkt mij wat voorbarig. Alles zit nog niet volledig op het oude niveau, en de economische nasleep zal ook consumentenbestedingen treffen.
   
   Onzekere variabele komend halfjaar zie ik eerder de corona nasleep (tweede golf, vaccin, economische effecten) dan de rente. Als de rente stijgt betekent dit vaak dat de economie (groei verwachting) aantrekt, wat goed is voor de waarde ontwikkeling van winkelcentra (verhoogd vertrouwen, bestedingen). Rente is dus meer een uitkomst dan een input variabele (indicator).
   

   Je hebt duidelijk geen goed beeld van de invloed van de rente op de hoogte van koopprijzen van vastgoed. De rente is de meest bepalende variabele. Als de rentes flink gaan stijgen (ook al gaat dit gepaard met economische voorspoed en inflatie) dan zullen koopprijzen toch wat gaan dalen. Vastgoed, als asset class, wordt dan namelijk toch wat minder interessant (vastrentende waardes worden dan attractiever). En vastgoed-aankopen worden bovendien vaak voor een substantieel deel vreemd gefinancierd, en die component wordt dan duurder door de stijgende rente, en dus kun je minder voor het vastgoed betalen. De rente is op dit moment (en de afgelopen jaren) zeer zeker geen resultante meer want zij wordt door de overheid gemanipuleerd. Sinds de financiële crisis wordt de rente door alle Centrale Banken laag gehouden teneinde de Staatsschulden financierbaar te houden. Met de nieuwe extreme noodpakketten om de economie te steunen blijft deze rente de komende tijd m.i. daarom nog wel een tijdje laag. Als al die steun in de reële economie terecht zou komen (en de coronaschade veel beperkter is dan verwacht) dan zou je wel een aardige inflatie kunnen gaan krijgen, maar dat zal zich niet meteen vertalen in flink hogere rentes. Die moeten nog een tijdje laag blijven.
   
   In Zweden is het coronaprobleem getackelt. Zij weten daar dat ze nooit in een lock down zullen gaan. Ik had het dan ook specifiek over Zweden.
   
6. [verwijderd] 28 augustus 2020 15:00

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Wordt de koers gemanipuleerd? Pfff
7. junkyard 28 augustus 2020 15:08

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   quote:

   Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:56:

   [...]
   
   Je hebt duidelijk geen goed beeld van de invloed van de rente op de hoogte van koopprijzen van vastgoed. De rente is de meest bepalende variabele. Als de rentes flink gaan stijgen (ook al gaat dit gepaard met economische voorspoed en inflatie) dan zullen koopprijzen toch wat gaan dalen. Vastgoed, als asset class, wordt dan namelijk toch wat minder interessant (vastrentende waardes worden dan attractiever). En vastgoed-aankopen worden bovendien vaak voor een substantieel deel vreemd gefinancierd, en die component wordt dan duurder door de stijgende rente, en dus kun je minder voor het vastgoed betalen. De rente is op dit moment (en de afgelopen jaren) zeer zeker geen resultante meer want zij wordt door de overheid gemanipuleerd. Sinds de financiële crisis wordt de rente door alle Centrale Banken laag gehouden teneinde de Staatsschulden financierbaar te houden. Met de nieuwe extreme noodpakketten om de economie te steunen blijft deze rente de komende tijd m.i. daarom nog wel een tijdje laag. Als al die steun in de reële economie terecht zou komen (en de coronaschade veel beperkter is dan verwacht) dan zou je wel een aardige inflatie kunnen gaan krijgen, maar dat zal zich niet meteen vertalen in flink hogere rentes. Die moeten nog een tijdje laag blijven.
   
   In Zweden is het coronaprobleem getackelt. Zij weten daar dat ze nooit in een lock down zullen gaan. Ik had het dan ook specifiek over Zweden.
   
   

   Zo'n eerste zin heeft een heerlijk betuttelend toontje, nergens voor nodig Branco P, je expertise wordt gewaardeerd op de inhoud (niet op arrogantie). Ik heb aardig wat verstand van rente en financiering (en marktwaarderingen - iets minder van theoretische taxaties), mocht dit nog niet duidelijk zijn.
   
   Ik stel dat corona ontwikkelingen in het tweede halfjaar een veel grotere invloed heeft op ECP koersontwikkeling dan de rente. Als ik het goed begrijp ben je het hier niet mee eens, en stel je dat vooral de rente in de gaten gehouden moet worden?
8. [verwijderd] 28 augustus 2020 15:20

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Hebben we het dan over Corona ontwikkelingen, of effecten van Corona opportunisten die Corona ontwikkelingen gebruiken? Ik denk namelijk het laatste, Corona effect zelf kan blijkbaar op 50 mln worden geschat en verdeeld worden over 5 jaar en daar hoort een koers bij van zeker 50% hoger dan nu.
   
   Ik weet dat jij altijd denkt vanuit de markt heeft gelijk. Prima Tesla is 2K per aandeel waard en ECP 9. Als je dat als realistisch wilt aanhouden dan be my guest.
9. Branco P 28 augustus 2020 15:28

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 28 augustus 2020 15:08:

   [...]
   
   Zo'n eerste zin heeft een heerlijk betuttelend toontje, nergens voor nodig Branco P, je expertise wordt gewaardeerd op de inhoud (niet op arrogantie). Ik heb aardig wat verstand van rente en financiering, mocht dit nog niet duidelijk zijn.
   
   Ik stel dat corona ontwikkelingen in het tweede halfjaar een veel grotere invloed heeft op ECP koersontwikkeling dan de rente. Als ik het goed begrijp ben je het hier niet mee eens, en stel je dat vooral de rente in de gaten gehouden moet worden?
   

   Zo'n zinnetje mag er zo nu en dan best eens tussen zitten. Dat mag best volgens de regels van de argumentatieleer mits het je argument versterkt en niet onnodig kwetsend is voor de discussiepartner.
   
   Je switcht nu van het thema "waardering vastgoed Zweden" ineens naar het thema koersontwikkeling ECP. Dat is een hele andere discussie. Dat mag dan weer niet volgens de regels van de zuivere discussie. Daarmee laat je onze discussie over de waardering van het Zweedse Vastgoed van ECP volledig varen. Mijn bewering was: blijft de rente op het huidige lage niveau, dan krijgen we eind december een opwaardering van het Zweedse vastgoed.
   
   Nu dan jouw volledig nieuwe stelling: de koers van het aandeel ECP zal de komende tijd meer afhangen van de corona ontwikkelingen en veel minder van de ontwikkeling van de rente. Die volledig nieuwe stelling van jou beaam ik. Daarover zijn we het eens. Nog bepalender voor de koersontwikkeling van ECP op korte termijn is de vraag waarheen de grote jongens, die ook nu weer met de koers spelen, de koers willen dirigeren.
   
   
   
10. NLvalue 28 augustus 2020 15:41

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:19:

    [...]
    
    Je mag je uitspraken wel eens dubbel checken voordat je ze doet. Dat scheelt je een hoop gezichtsverlies. Ik had vanochtend zeker geen haast. Ik heb alle waarderingen netjes in mijn eigen overzichten staan (die ik uiteraard netjes bijhoud) dus het was voor mij heel snel bekeken:
    
    Hallarna: eind december19: 157,9mio --> eind juni20: 163mio (+3,2%)
    Bergvik: eind december19: 144,4mio --> eind juni20: 145mio (+0,4%)
    C4: eind december19: 143mio --> eind juni20: 144,9mio (+1,3%)
    Ingelsta: eind december19: 115,3mio --> eind juni20: 117,3mio (+1,7%)
    Elins Esplanad: eind december19: 83,8mio --> eind juni20: 89mio (+6,3%)
    
    5 objecten in Zweden zijn het afgelopen half jaar dus in waarde gestegen. Mijn bewering van een maand of twee terug was dat er minimaal 1 object bij zou zitten in Zweden dat in waarde zou stijgen. Mijn argumenten waren 1) dat de winkelcentra in Zweden goed zijn 2) en nauwelijks "coronalast" hebben 3) in combinatie met de circa 30 a 40 punten gedaalde financieringsrentes (bijvoorbeeld EUR IRS 5 jaar of 7 jaar). Mijn inschatting is juist geweest.
    
    In het verlengde daarvan doe ik nu de volgende constateringen:
    * De winkelcentra in Zweden zijn onveranderd goed
    * De coronaproblematiek in Zweden is voorbij
    * De rente zal waarschijnlijk de komende maanden nog laag blijven
    * Er is een hoop institutioneel geld dat geïnvesteerd moet worden
    
    Er zal eind december 2020 een zeer grote kans zijn op verdere waardestijgingen binnen de Zweedse portefeuille. Ik kan daar in december al definitieve uitspraken over doen. De onzekere variabele is in dit geval de ontwikkeling van de de rente.
    
    

    Terug naar Zweden. Begin je langzaam niet het idee te krijgen dat je wellicht veel te veel werk doet op de details, voor een beleggingsresultaat dat niet in verhouding staat ?
    
    Focus moet je imho op de echte issues leggen - en niet op kleine details
    
    Kleppiere rapporteert een -8,3% in Zweden - en ECP -0,5%. Dat zijn imho de echte issues. KLP rapporteert dat hun taxateurs conservatief zijn - en maken geen geheim dat er grote onzekerheid is. ECP zegt " niet te veel aandacht schenken "..
    
    Het is totaal maar ook totaaaaal niet belangrijk of jij de waarde van een paar centra "goed hebt". De issue is dat 2 zeer goede operators met goede taxateurs een dermate verschil kunnen geven. En omdat ze het beiden niet zo goed meer weten - gaan ze het allebei waarschijnlijk fout hebben. En jij dus ook per 31/12.
    
    En als je tot de conclusie komt dat die taxateurs het "niet zo goed meer weten" - dan moeten we toch serieus naar die NIY van Woluwe gaan kijken. Want dat is de echte issue bij ECP - nu al - en JY pusht terecht of dat geen molensteen wordt. LTV op dat centrum is >50%. En er zit een put optie op..
    
    KLP rapporteert een -2,9% NRI in Frankrijk , ECP -5%.. .. het is een moeizame markt - maar blijkbaar doet KLP het een stuk beter met de huurders. Hoe die huren gaan binnenkomen zijn de echte issues, imho.
    
    Kortom - ik ben niet bang voor gezichtsverlies. Wel voor $$$ verlies als ik door te kort op de bal te dribbelen het perspectief op het grote plaatje zou verliezen.
    
    En het grotere plaatje wist iedereen al - het is een taaie sector waarbij ieder huisje een kruisje heeft - ECP het relatief goed doet - maar collectief deze sector blijft underperformen vs de bredere markt totdat er een beetje zon doorbreekt op de toekomst van winkelvastgoed.
    
    
12. junkyard 28 augustus 2020 15:48

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    Branco P schreef op 28 augustus 2020 15:28:

    [...]
    
    Zo'n zinnetje mag er zo nu en dan best eens tussen zitten. Dat mag best volgens de regels van de argumentatieleer mits het je argument versterkt en niet onnodig kwetsend is voor de discussiepartner.
    
    Je switcht nu van het thema "waardering vastgoed Zweden" ineens naar het thema koersontwikkeling ECP. Dat is een hele andere discussie. Dat mag dan weer niet volgens de regels van de zuivere discussie. Daarmee laat je onze discussie over de waardering van het Zweedse Vastgoed van ECP volledig varen. Mijn bewering was: blijft de rente op het huidige lage niveau, dan krijgen we eind december een opwaardering van het Zweedse vastgoed.
    
    Nu dan jouw volledig nieuwe stelling: de koers van het aandeel ECP zal de komende tijd meer afhangen van de corona ontwikkelingen en veel minder van de ontwikkeling van de rente. Die volledig nieuwe stelling van jou beaam ik. Daarover zijn we het eens. Nog bepalender voor de koersontwikkeling van ECP op korte termijn is de vraag waarheen de grote jongens, die ook nu weer met de koers spelen, de koers willen dirigeren.
    
    

    Iedereen is natuurlijk vrij om hier te plaatsen wat een ieder zelf zou willen, ik geef alleen aan wat bij mij onprettig aankomt en onnodig is (en voor mij het niveau van je posts naar beneden haalt - ik ervaar het niet als kwetsend). Strikte regels hanteren, of een nieuwe discussie starten over wat wel/niet gepast is vanuit de argumentatieleer (met beoordeling van iedere post) is voor mij niet nodig, en dit komt wederom wat betuttelend over, alsof je toevallig ook al een expert bent in de argumentatieleer :)
    
    Er wordt doorlopend geswitcht van onderwerp op een forum, iedereen is selectief in berichten en interpretaties. Bij elke post zou je kunnen vermelden dat iets niet aansluit op een vorig bericht of een volledig nieuwe stelling is, ik merk dat je zelf (net als een ander) ook vrij selectief bent in je reactie. Voor mij geen punt.
13. !@#$!@! 28 augustus 2020 15:59

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    NLvalue schreef op 28 augustus 2020 15:41:

    [...]
    En als je tot de conclusie komt dat die taxateurs het "niet zo goed meer weten" - dan moeten we toch serieus naar die NIY van Woluwe gaan kijken. Want dat is de echte issue bij ECP - nu al - en JY pusht terecht of dat geen molensteen wordt. LTV op dat centrum is >50%. En er zit een put optie op..
    
    

    Wat zijn de mogelijkheden voor ECP om de schuldenpositie te verbeteren. Er worden in Zweden 2 kleinere winkelcentra verkocht, maar dat zet kennelijk weinig zoden aan de dijk.
    
    Dividend word ingehouden, maar kennelijk geen schulden mee afgelost ? (hier ook verplichte uitbetaling terwijl dat eigenlijk niet zou moeten?)
    
    In tegenstelling tot URW en WH waar de markt een claim-emissie verwacht wordt bij dit aandeel duidelijk gezegd: geen nieuwe aandelen.
    
    De huren worden voor 93% geïnd. Niks dramatisch.
    
    Waar is de markt nou precies bang voor met de herfinanciëring ? Waarom die lage koers als er geen claim-emissie zal komen ? Of verwacht men dat dat over een jaar anders zal zijn ?
    
    De koers laat immers zien dat de cijfers niet bijzonder zijn en kennelijk niks veranderen aan de onzekere vooruitzichten.
14. Chasse_Patate 28 augustus 2020 16:19

    auteur info

    • Chasse_Patate

      Lid sinds: 24 feb 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 289

      Gegeven: 59

    •    Aantal posts: 1.560

    Treurig.
    Hoogste koers vandaag 10,84.
    Daar is nu bijna 10% vanaf, nog even en dit eindigt rood.
    Best ziek.
15. Wintermans 28 augustus 2020 16:24

    auteur info

    • Wintermans

      Lid sinds: 01 apr 2020

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 150

      Gegeven: 281

    •    Aantal posts: 198

    Wanneer je bij de AFM zou werken zou je in de handelsdata van de afgelopen uren weer fantastische schandalen kunnen ontdekken (manipulatie ten top!)
16. MOEdig Voorwaarts 28 augustus 2020 16:25

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2113

      Gegeven: 1620

    •    Aantal posts: 4.248

    quote:

    Branco P schreef op 28 augustus 2020 15:28:

    [...]
    Nog bepalender voor de koersontwikkeling van ECP op korte termijn is de vraag waarheen de grote jongens, die ook nu weer met de koers spelen, de koers willen dirigeren.
    
    

    Zo is dat!
    
    Niet geheel onverwacht wordt de koers weer "keurig" het hok in geschopt vanmiddag.
    
    Ik sluit me verder aan bij NLvalue:
    
    "En het grotere plaatje wist iedereen al - het is een taaie sector waarbij ieder huisje een kruisje heeft - ECP het relatief goed doet - maar collectief deze sector blijft underperformen vs de bredere markt totdat er een beetje zon doorbreekt op de toekomst van winkelvastgoed."
    
    De cijfers en conference call bevestigen wel mijn visie: Binnen deze aangeslagen sector lijkt ECP een solide keus.
    
17. [verwijderd] 28 augustus 2020 16:26

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Chasse_Patate schreef op 28 augustus 2020 16:19:

    Treurig.
    Hoogste koers vandaag 10,84.
    Daar is nu bijna 10% vanaf, nog even en dit eindigt rood.
    Best ziek.
    

    Neehoor, echt niet ziek, het is by the book en totdat er een koper in de markt (zoals bij Fugro) komt kan de koers moeiteloos naar beneden gedirigeerd worden. Dat zie je nu ook. Of er waren wat handelaren die de kopers vandaag bij de neus hebben genomen :)
18. [verwijderd] 28 augustus 2020 16:29

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    We moesten toch echt even terug onder de 10 zakken en klimmen er vervolgens vrijwel direct weer overheen. Leuk spelletje dit. Ik blijf gewoon zitten.
    
    En weer eronder dus. Een AEX met -1,10% helpt ook niet erg mee.
19. Branco P 28 augustus 2020 16:36

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    NLvalue schreef op 28 augustus 2020 15:41:

    [...]
    Terug naar Zweden. Begin je langzaam niet het idee te krijgen dat je wellicht veel te veel werk doet op de details, voor een beleggingsresultaat dat niet in verhouding staat ?
    
    Focus moet je imho op de echte issues leggen - en niet op kleine details
    
    Kleppiere rapporteert een -8,3% in Zweden - en ECP -0,5%. Dat zijn imho de echte issues. KLP rapporteert dat hun taxateurs conservatief zijn - en maken geen geheim dat er grote onzekerheid is. ECP zegt " niet te veel aandacht schenken "..
    
    Het is totaal maar ook totaaaaal niet belangrijk of jij de waarde van een paar centra "goed hebt". De issue is dat 2 zeer goede operators met goede taxateurs een dermate verschil kunnen geven. En omdat ze het beiden niet zo goed meer weten - gaan ze het allebei waarschijnlijk fout hebben. En jij dus ook per 31/12.
    
    En als je tot de conclusie komt dat die taxateurs het "niet zo goed meer weten" - dan moeten we toch serieus naar die NIY van Woluwe gaan kijken. Want dat is de echte issue bij ECP - nu al - en JY pusht terecht of dat geen molensteen wordt. LTV op dat centrum is >50%. En er zit een put optie op..
    
    KLP rapporteert een -2,9% NRI in Frankrijk , ECP -5%.. .. het is een moeizame markt - maar blijkbaar doet KLP het een stuk beter met de huurders. Hoe die huren gaan binnenkomen zijn de echte issues, imho.
    
    Kortom - ik ben niet bang voor gezichtsverlies. Wel voor $$$ verlies als ik door te kort op de bal te dribbelen het perspectief op het grote plaatje zou verliezen.
    
    En het grotere plaatje wist iedereen al - het is een taaie sector waarbij ieder huisje een kruisje heeft - ECP het relatief goed doet - maar collectief deze sector blijft underperformen vs de bredere markt totdat er een beetje zon doorbreekt op de toekomst van winkelvastgoed.
    
    

    Nee, in tegendeel, om een vastgoedbedrijf te kunnen beoordelen moet je wel een beetje in de details duiken. Je moet je dan niet alleen stellen: bij KLEP in Zweden -8,3% afwaardering en bij ECP in Zweden -0,5% afwaardering dus er zal wel iets niet helemaal kloppen. Je moet verder kijken dan dat.
    
    Als ik naar de NIY bij de waarderingen bij KLEP kijk dan zie ik een NIY (na afwaarderingen) van 4,8% voor de portefeuille van KLEP in Scandinavië. De gemiddelde NIY voor de ECP objecten in Zweden ligt op 5%. Yields bij ECP zijn dus nog steeds conservatiever.
    
    Als ik naar de leegstand kijk in de Scandinavische portefeuille van KLEP, dan is die leegstand toegenomen van 4,2% naar nu 6,2%. De leegstand bij ECP in Zweden is kleiner dan 1%.
    
    De objecten in Scandinavië staan dus eind juni 2020 nog steeds tegen lagere yields in de boeken dan bij ECP, ondanks de 6,2% leegstand in Scandinavië. Klepierre geeft (bewust?) geen verdere detailinformatie over Zweden, maar meldt alleen die -8,3% op de waarderingen. Mijn conclusie is dan: KLEP heeft duidelijk een paar probleemprojecten in Zweden en de waardes stonden bij KLEP gewoon iets te rooskleurig in de boeken.
    
    Desalniettemin een nuttige opmerking NL Value, want ik was al eerder van plan geweest hierin te duiken, maar was het uiteindelijk weer vergeten.
    
    
20. Daardrinkenweop 28 augustus 2020 16:39

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 20 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    Branco zei het al....
21. [verwijderd] 28 augustus 2020 16:40

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Is er al coverage vanuit de analysten gekomen? Ik krijg het meeste met een vertraging binnen dus zie het nog niet
    Zou mooi zijn als GS even terugkomt van die 8 van ze en UBS van hun 12... Maar ik zie nog niets verschijnen in thomson