Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2020

1. Gaston Lagaffe 23 september 2020 16:24

   auteur info

   • Gaston Lagaffe

     Lid sinds: 02 mei 2017

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 785

     Gegeven: 463

   •    Aantal posts: 2.832

   quote:

   MFCons schreef op 23 september 2020 15:20:

   [...]
   Het gaat verder, ik dien een klacht in bij de IR over het gedrag van Storm. Krijg netjes reactie: de IR van WHA doet geen uitspraken over wat de CEO op persoonlijke titel doet.
   

   Soms heb je als particulier (even ?) niets bij een fonds te zoeken. Mijn inschatting is dat de problemen bij WHA dusdanig groot zijn dat men niet op een normale manier verder kan en dan ben je als particuliere belegger altijd de pineut. Ik denk dat van Herk, WHA (zonder Frankrijk) naar zich toe zal trekken om binnen de Benelux OG te beheren. Misschien voegt hij nog ander OG aan WHA toe. Storm kan dan blijven zitten zolang hij precies doet wat van Herk wil, anders een Taccootje. Bij dat soort constructies heb je als particulier niets te zoeken. Wat een kapitaalvernietiging bij WHA trouwens ! Ik hoop dat ons dat bij ECP bespaart blijft.
2. Branco P 23 september 2020 16:41

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   NLvalue schreef op 23 september 2020 15:13:

   [...]
   
   Volgens mij probeerde je mij ook wijs te maken dat ik de trein gemist - en we geen 9,75 meer zouden zien. Ik voel me vrij comfortabel dat ik de toekomst iets duidelijker zie dan jij. We kunnen verschillen van mening over of dat op een termijn van weken/maanden/jaren ook zo is
   
   Concreet:
   
   1) NAV bestaat niet meer - EPRA heeft een transitie gedaan naar nieuwe metrics. Dat Wereldhave die transitie al doorgevoerd heeft (en URW, KLP enz) - en ECP nog niet zou je aan het denken moeten zetten hoe goed deze CFO, beoogd CEO, zijn zaken voor elkaar heeft.
   
   Dit zou ik (als niet-vastgoed specialist) - je niet moeten vertellen. Dat had je al moeten weten via een EPRA opfris cursus.
   
   Duik dan even in wat NRV NTA en NDV proberen te vertellen. En dan wordt het een stuk duidelijker waarom KLP zo hard onderuit ging. En dan kunnen we een discussie over de convenanten van Woluwe hebben.
   
   2) Woluwe gaat geen 20% winkeloppervlakte toevoegen in een markt die al 23% gaat krimpen. Dat plan is bedacht "pre corona" - 25/3 gefinaliseerd - en een enorm dom idee als ze dat doorzetten.
   
   Doe je rekensommetje nog eens met 800-1000 woningen en geen winkel M2.
   
   Of een rekensommetje dat ze helemaal niet in uitbreiding gaan investeren .
   
   Ook goed. Maar dit 80 miljoen plan gaat naar de prullenbak
   

   Nee dat is onjuist, ik heb je gezegd dat je dan beter tussen 8 euro en 9,75 had kunnen bijkopen destijds. Was je beter uitgeweest. Toen waren wij wel aan het bijkopen en jij was alleen aan het bashen. Net als nu overigens. Daarom ook niet heel realistisch dat je long zit wat mij betreft.
   
   Je bent duidelijk nooit op locatie geweest. En rekenen gaat al helemaal mis. Laat je die 10.000 m2 winkels weg dan kun je maximaal zo’n 75 extra appartementen realiseren (3 lagen extra woningen in plaats van 2 lagen winkels)
   
   Voor 8000m2 extra commerciële ruimtes is zeker markt, alleen je moet qua invulling richting food/delicatessen/restaurantjes gaan aangevuld met nog wat dagelijks of doelgericht.
3. Gaston Lagaffe 23 september 2020 16:41

   auteur info

   • Gaston Lagaffe

     Lid sinds: 02 mei 2017

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 785

     Gegeven: 463

   •    Aantal posts: 2.832

   quote:

   NLvalue schreef op 23 september 2020 15:13:

   [...]
   Duik dan even in wat NRV NTA en NDV proberen te vertellen. En dan wordt het een stuk duidelijker waarom KLP zo hard onderuit ging.
   

   Interessant, ik heb het gelezen. Doe mij maar NDV (Net Disposal Value) als waardering. Waar zit je voor ECP aan te denken. Een NDV van € 30,- ? Geen idee waar we op uit zullen komen maar uiterlijk eind 2020 zullen ze iets moeten mededelen.
4. Branco P 23 september 2020 18:15

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   !@#$!@! schreef op 23 september 2020 11:38:

   [...]
   Ik lees dus terug en bij de vorige dividend uitkering zochten ze al geld, maar bleven toch stock onaantrekkelijk om verwatering tegen te gaan. Dom. Ze hebben duidelijk te weinig rekening gehouden met tegenslagen wat dat betreft.
   
   Toeristen is misschien een groot woord, ik bedoel dagjesmensen. Is een groot funshopcentrum in een grote stad niet per definitie voor zijn groei en inkomsten voor een belangrijk deel afhankelijk van dagjes mensen ? Nou zit een dagje uit in het Nederlandse bloed en ik hoop ook Belgische dus ik denk dat daarom de situatie hier een stuk anders zal zijn dan elders. Andere cultuur.
   Maar als ECP dit soort centra in andere landen had gehad, dan was dat echt wel een probleem geweest. Want ik geloof dat funshopcentra het echt wel moeilijk zullen hebben tov online.
   
   Tot slot; wat heb je aan kwaliteit als je er ook de hoofdprijs voor betaald ? Apple is bv veel betere kwaliteit dan ECP, maar voor Apple betaal je de hoofdprijs en ECP niet. Dat is de reden waarom ik in ECP zit en niet in Apple.
   

   De vorige uitkering is al een hele poos terug (november 2019), toen was er nog geen aanleiding om stockdividend te gaan uitkeren. Wat wel onverstandig is geweest is het inkoopprogramma van eigen aandelen (in 2019 meen ik). Daar was eigenlijk niet veel ruimte voor, maar men wilde de koers ondersteunen. Iedereen was er toen wel blij mee uiteraard, maar er waren achteraf gezien te weinig reserves. Deze fout gaat in de toekomst niet meer gemaakt worden. Bedrijven als ECP zullen een bepaalde "pandemiereserve" moeten gaan incalculeren.
   
   Toeristen, dagjesmensen, ik weet niet precies wat je dan bedoelt, maar wat van belang is, is dat er buiten Brussel niet veel mensen naar Brussel zullen komen specifiek om in Woluwe te komen shoppen. Dus de clientèle is met name de Brusselaren en die komen gemiddeld denk ik 2 keer per maand even winkelen (een paar uur en zeker geen hele dag). Zoals je zelf in je eigen binnenstad doet op een koopavond of een zaterdagmiddag. Dit even om het juiste beeld te scheppen. Woluwe is met name gericht op warenhuis en fashion en er is aardig wat horeca. Het probleem voor dit soort centra is op dit moment niet zozeer concurrentie van online maar is het feit dat mensen de afgelopen maanden minder nieuwe kleren gekocht hebben want er waren geen festivals, evenementen en andere gelegenheden zoals bruiloftsfeesten waarvoor je nieuwe kleren gaat kopen. Dus de prioriteiten in het uitgavepatroon lagen elders. Bouwmarkten, sportzaken, speelgoedzaken, fietsenwinkels (e-bikes!) en supermarkten realiseerden juist hogere omzetten dan in 2019. Dat geld moet ergens vandaan komen (lees: is niet uitgegeven aan kleding). Een tweede probleem is dat de corona-maatregelen niet uitnodigen om met plezier te gaan "funshoppen". Als ik een top 5 moet maken van de belangrijkste redenen waarom de winkelverkopen in funshop winkelcentra verder zijn teruggevallen (en minder snel herstellen) dan bij de winkelcentra met een Hypermarkt dan zijn dat:
   
   1. de afwezigheid van een grote hypermarkt die sneller omzetherstel mogelijk maakt
   2. groter aandeel fashion-huurders en prioriteiten in uitgaven verschoven van fashion naar andere branches vanwege lock down en daaropvolgende maatregelen
   3. maatregelen maken de winkelervaring onprettiger en dat is dus even niet zo fun
   4. angst voor besmettingen (angst voor corona) dus wel boodschappen doen maar verder niks
   5. verschuiving van fysieke winkels naar online en dat met name vanwege punt 3 en punt 4. Dus dat zijn (groten)deels tijdelijke verschuivingen
   
   en onzekerheid over toekomst speelde tijdens de lockdown ook nog een rol, misschien moet die er nog tussen, als punt 6
   
   Reden 2 tot en met 4 (en 6 grotendeels) zullen ooit een keer weer wegvallen (hopelijk over een aantal maanden al) en dat maakt dan de weg vrij voor (nagenoeg) omzetherstel in winkelcentra zoals Woluwe. Dan heb je uiteindelijk wellicht een paar procent van je omzet structureel verloren aan winkelcentra met een mooie Hypermarkt als trekker en een paar procent aan verschuiving naar online.
   
   De randvoorwaarde is natuurlijk wel dat je geen noemenswaardige leegstandstoename hebt gekregen. Dat is nu waar URW tegenaan loopt in veel winkelcentra in de USA. Dan wordt het lastiger en gaat het herstel veel langer duren en zul je ook winkelcentra hebben waar het gewoon niet meer goed komt.
5. !@#$!@! 23 september 2020 18:31

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4543

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.819

   Inderdaad. Zal nog wel een half jaar duren voordat we zicht hebben hoe winkelcentra als Woluwe het gaan doen na corona. Ben benieuwd.
6. Branco P 23 september 2020 18:32

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   NLvalue schreef op 23 september 2020 10:59:

   [...]
   
   Tuurlijk - maar dat gaat niet in Woluwe zijn. Heel concreet - voor 2023 gaat er geen extension gebouwd zijn in Woluwe.
   
   En voordat de permit binnen is - 2022 - gaan er nog heel wat nieuwe inzichten komen... Dus wat denk je dat er voor nodig is voor het mgt van ECP om in 2022 te beslissen om 80 miljoen in winkel uitbreiding te stoppen?
   
   

   Vergunning gaat redelijkerwijs pas eind 2022 komen en alleen als daarna de precieze invulling bekend is (ik zeg: 90% voorverhuurd) gaat de eerste spade de grond in. ECP zal geen haast maken en dat is ook niet nodig. Oplevering in 2024 of 2025 is ook prima.
   
   De opzet zal echter niet veranderen: de winkelpassage wordt doorgetrokken naar de metrohalte en daardoor zijn de contouren van de te realiseren nieuwe ruimtes ongeveer duidelijk. De vraag is dan alleen: hoe vul ik de ruimtes in? En daarbij zal ECP zich laten leiden door
   
   1) vraag (wie wil er graag heen)
   2) en toegevoegde waarde (maakt het het winkelcentrum als geheel aantrekkelijker)
   3) hoeveel huur kan er betaald worden
   
   vandaar dat ik al een paar keer aangaf dat ik hoop dat die invulling richting food/delicatesse/horeca gaat. Maar ook bijvoorbeeld een mooie fitness-studio op begane grond (dat wil zeggen de verdieping waar niet de winkelpassage doorheen gaat) zou denkbaar zijn of een andere leisurefunctie. Er zijn zo veel verschillende invullingen denkbaar waarvoor de locatie zich leent. 8.000m2 is snel ingevuld. Niet alle invullingen zullen de huur kunnen betalen die een kledingwinkel kan ophoesten, maar als ECP goed stuurt op punt 2) dan gaat het zeker goedkomen.
   
   
7. !@#$!@! 23 september 2020 18:33

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4543

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.819

   quote:

   NLvalue schreef op 23 september 2020 15:13:

   [...]
   Concreet:
   
   1) NAV bestaat niet meer - EPRA heeft een transitie gedaan naar nieuwe metrics. Dat Wereldhave die transitie al doorgevoerd heeft (en URW, KLP enz) - en ECP nog niet zou je aan het denken moeten zetten hoe goed deze CFO, beoogd CEO, zijn zaken voor elkaar heeft.
   
   Dit zou ik (als niet-vastgoed specialist) - je niet moeten vertellen. Dat had je al moeten weten via een EPRA opfris cursus.
   
   Duik dan even in wat NRV NTA en NDV proberen te vertellen. En dan wordt het een stuk duidelijker waarom KLP zo hard onderuit ging. En dan kunnen we een discussie over de convenanten van Woluwe hebben.
   

   Kan je hier wat meer over vertellen ? Of aangeven waar ik hierover kan lezen ?
8. NLvalue 23 september 2020 18:39

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   !@#$!@! schreef op 23 september 2020 18:33:

   [...]
   
   Kan je hier wat meer over vertellen ? Of aangeven waar ik hierover kan lezen ?
   

   www.epra.com/press-corner/press-relea...
   
   De Faq in het midden geeft je een goede doorkijk. Onderin staat een tabelletje wat in welke measure zit.
   
   KLP geeft de mooiste reconciliering tussen oude en nieuwe metrics in hun hj presentatie (en zie je alles een stuk lager uitvallen dan onder NAV/NNAV)
9. Branco P 23 september 2020 19:50

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   NLvalue schreef op 23 september 2020 11:42:

   Gaston - Die NAV/NDV/NRV is gebakken lucht. In Europa moet EPRA (en de vastgoed toko;'s die daar lobbyen) er nog achter komen dat winkel vastgoed net zoals de amerikaanse REITs gemanaged moet worden.
   
   Capex opboeken - en er op lineair op afschrijven. Basta.
   
   En/of kritischer zijn welk l deel van Capex eigenlijk Property expense is. Nu hoor je bullshit zoals "defensieve capex" - capex die niks doet voor huur groei.
   
   Valbo is een prima voorbeeld - 10 miljoen capex opboeken - en een semester later weer afboeken als "indirect resultaat". Geef je eerst 10 miljoen uit aan Capex. En straks 10 miljoen teveel dividend omdat het direct resultaat geflatteerd wordt.
   
   Elke euro 2x uitgeven is geen houdbaar model.
   
   Als je eenmaal gaat managen als een amerikaanse REIT - gaat het direct resultaat omlaag - worden de waarderingen (en LTVs') een stuk robuuster - en wordt het dividend veel houdbaarder.
   
   Alleen als je volhardt dat het weer "zoals vroeger" wordt - denk je dat dat EPRA model "toekomst" heeft.
   

   Ik heb geprobeerd om die 10 mio opboeken en daarna weer afboeken op Valbo terug te vinden in de verslagen maar kom die niet tegen. Wel was er in het jaarverslag 2018/2019 een onjuiste kolom opgenomen voor de Cost to Date per eind juni 2019 (vreemde waardes voor alle Zweedse objecten terwijl er geen wisselkoerseffecten waren geweest) en dat werd in het H2 2019 verslag weer rechtgezet, dus misschien zit daar iets wat jouw +10mio -10mio verklaart?
   
   Wat ik wel nog zie is dat het Valbo project in de pipeline het afgelopen halfjaar met 4mio is toegenomen (van 16 naar 20 mio), maar ook dat het project wat sneller klaar is dan verwacht. De waardering is in het afgelopen halfjaar met 4 mio neerwaarts gecorrigeerd. Als je de berichten van de afgelopen verslagen over Valbo onder elkaar zet, dan krijg je wel een goed beeld van hoe ECP zo'n project voortvarend aanpakt. De plattegrond in de property brochure is behoorlijk gewijzigd en verbetert ten opzichte van de oude situatie (zie plattegrond google earth)
   
   H1 2019:
   In January 2018, Eurocommercial acquired Valbo, located alongside the E16 motorway
   between Gävle and Sandviken and serving a catchment of around 250,000 people.
   Valbo was originally built in the 1970s by the Coop who remain the food anchor in a shopping
   centre let to around 70 tenants, including part of the adjoining IKEA who considerably strengthens
   the zone together with the retail park opposite. Following the acquisition of Valbo, asset
   management initiatives have focused on remerchandising and the preparation of a project
   to improve the masterplan and deliver an extension of around 1,000m². Phase 1 of the
   project is well underway and involves re-routing the mall from a new entrance off the main car
   park to form a single loop around the whole centre which will significantly improve customer
   flow. This has involved 17 lease negotiations and will result in new stores for H&M and Intersport.
   We have also taken back 600m² from the Coop hypermarket which we are in the course
   of re-letting to facilitate the establishment of a new international fashion anchor who have
   signed. The total project will take almost two years to complete by which time Valbo will be
   technically updated and fully refurbished to include new shopfronts, malls, common areas
   and external façade.
   
   H2 2019:
   The project at Valbo, Gävle is progressing well with the new mall now operational which will improve circulation and provide enlarged stores for tenants including H&M, Intersport, Rituals, Deichmann and Carlings.
   
   H1 2020:
   The success of earlier project pre-letting means that the small amount of remaining committed capex is mainly linked to finishing the construction and delivery of new retail units which will be immediately income producing including a new 8,200 sqm Ekohallen store at Ingelsta and two large H&M units at Valbo and Elins Esplanad. Once the new H&M stores open in the autumn this year, we will have delivered five new full concept H&M stores (including H&M Home) over the last two years. The COVID-19 crisis has accelerated the trend for larger retail groups to rationalise their store portfolio, concentrating on a smaller number of profitable units in prime retail locations. H&M are the most important of several examples and have doubled the size of their stores in our centres.
   
10. Branco P 23 september 2020 20:03

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    NLvalue schreef op 23 september 2020 15:13:

    [...]
    Concreet:
    
    1) NAV bestaat niet meer - EPRA heeft een transitie gedaan naar nieuwe metrics. Dat Wereldhave die transitie al doorgevoerd heeft (en URW, KLP enz) - en ECP nog niet zou je aan het denken moeten zetten hoe goed deze CFO, beoogd CEO, zijn zaken voor elkaar heeft.
    
    Dit zou ik (als niet-vastgoed specialist) - je niet moeten vertellen. Dat had je al moeten weten via een EPRA opfris cursus.
    
    Duik dan even in wat NRV NTA en NDV proberen te vertellen. En dan wordt het een stuk duidelijker waarom KLP zo hard onderuit ging. En dan kunnen we een discussie over de convenanten van Woluwe hebben.
    

    NDV nagezocht en inderdaad ik had een verkeerd beeld bij die term. IK ging er vanuit dat de D voor Debt stond. Soms niet iets roepen als je niet weet wat iets is, ik geef het graag toe als ik verkeerd zit, bij deze.
    
    Ik kan me voorstellen dat bij de Bond Financieringen die Net Disposal Value een rol zou kunnen spelen in de convenanten. Dat is een ander type financiering en dat verklaart inderdaad wel de heftige koersreactie van Klepierre, want Klepierre financiert ook middels bonds
    
    ECP financiert middels klassieke bankleningen (hypotheken) waarbij renteswaps zijn afgesloten. In een eerdere post lichtte ik al toe dat de huidige negatieve swapwaardes in de convenanten van die bancaire leningen zeker geen rol spelen bij het bepalen van de LTV. Dus bij hypotheekleningen speelt een NDV Value geen rol. De marktwaarde wordt gewoon gehanteerd in de LTV convenanten, ook bij Woluwe. Ander zou bij een sterke rentestijging ineens de LTV hard dalen vanwege de positieve marktwaarde van de swap op enig moment. Dat effect wil een bank zeker nooit hebben. Wel kan een bank op enig moment besluiten om een second opinion op een taxatie te laten geven (als ze vinden dat de marktwaarde van de bekende taxateurs) niet meer in lijn is. Maar in de regel doen zij dat alleen als er reden toe is (bijvoorbeeld als het spannend wordt bij flinke leegstand).
    
12. Gaston Lagaffe 23 september 2020 21:25

    auteur info

    • Gaston Lagaffe

      Lid sinds: 02 mei 2017

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 785

      Gegeven: 463

    •    Aantal posts: 2.832

    Wat zal de Net Disposal Value van ECP zijn ? Mijn gok € 30,- Iemand een andere mening ?
13. Marco1962 24 september 2020 07:50

    auteur info

    • Marco1962

      Lid sinds: 12 jul 2017

      Laatste bezoek: 07 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1383

      Gegeven: 1245

    •    Aantal posts: 2.403

    Mijn financiële horizon is 80 jr. Dat is over 22 jaar. Ik hoop dat het tegen die tijd nog wat wordt met dit aandeel. Moet teveel verlies nemen om te verkopen en om bij te kopen waar ik geen vertrouwen meer in heb vind ik ook niet handig.
14. [verwijderd] 24 september 2020 08:22

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Marco, als jij de 80 aantikt en je verkoopt dit aandeel ben je de koning van de bejaardensoos! Kan je rondjes blijven geven! Advocaatje met slagroom voor de dames en iedere week heb je een nieuwe vrouw aan je zijde bij de jeux de boules...
15. Marco19 24 september 2020 08:27

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 205

      Gegeven: 104

    •    Aantal posts: 1.884

    22 jaar x gemiddeld 1 euro dividend dan moet je je inleg terugverdiend hebben.
    
    Het is geduld hebben. Mijn inziens is de portefeuille altijd €22-25 waard in een slecht scenario.
    Bij de halfjaarcijfers hadden wij allemaal verwacht dat de leegstand omhoog zou schieten.
    Deze was juist afgenomen met 0.1%. Daarnaast zijn er vanaf april stevige huurverhogingen.
    Geen indicatie dat de huren zakken in mijn optiek.
16. Marco19 24 september 2020 08:55

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 205

      Gegeven: 104

    •    Aantal posts: 1.884

    @ Branco.
    
    Stel er wordt de komende jaren €180 mio huur gerealiseerd en de hele portefeuille wordt verkocht tegen een
    Yield van 6.5%. Dan moet er altijd €20,- per aandeel overblijven?
    
    
17. Eenjes 24 september 2020 09:29

    auteur info

    • Eenjes

      Lid sinds: 10 okt 2006

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 319

      Gegeven: 125

    •    Aantal posts: 1.108

    Hoe inhoudelijk ook. Tegen sentiment en er op inspelende handelaren kan je niers doen.
18. Marco19 24 september 2020 10:12

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 205

      Gegeven: 104

    •    Aantal posts: 1.884

    De koers loopt gelijk aan URW en Klep. Toch anders gestructureerde bedrijven. Zij hebben ook grotere retailposities om FR.
19. Branco P 24 september 2020 10:19

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Marco19 schreef op 24 september 2020 08:55:

    @ Branco.
    
    Stel er wordt de komende jaren €180 mio huur gerealiseerd en de hele portefeuille wordt verkocht tegen een
    Yield van 6.5%. Dan moet er altijd €20,- per aandeel overblijven?
    
    

    Marco, pak even pagina 22 van het laatste halfjaarbericht erbij
    
    Stel: op 30 juni werd de hele portefeuille tegen een BAR van 6,5% verkocht:
    
    180mio/6,5% = 2769mio
    
    plus laten we zeggen 50% van de receivables komen uiteindelijk nog binnen = 32mio
    plus cash and deposits 69mio
    
    2769+32+69 = 2870 cash flow in bij verkoop
    
    Crediteuren en leningen moet je afbetalen = 75+253+16+1575 = 1919
    Swaps (deivative financial instruments) moet je dan wel unwinden = 187
    
    1919 + 187 = 2106 cash flow uit bij verkoop
    
    Per saldo 2870 - 2106 = 764mio / 49,5mio aandelen = € 15,43
    
    (en zonder unwinden swaps: 2870-1919 = 951/49,5 = € 19,21 zie opmerking verder onder)
    
    Je ziet echter ook nog de positie deferred tax liabilities (166mio) en dat is met name de opgebouwde capital gains tax (dat zijn opgebouwde latente boekwinsten op de in het verleden met winst verkochte opjecten waarover je dan m.i. zou moeten afrekenen omdat je de onderneming opheft, maar als je daadwerkelijk tegen 2769mio al je objecten gaat verkopen dan maak je (zoals ik het zie) in ieder geval ruim 300mio verlies (ten opzichte van de actuele "cost to date" (zie pagina 32) dus die 300 mio streept dan die 166mio deffered tax liabilities wel weg, is mijn aanname. Maar ben geen boekhouder en ik ken ook niet de preciese inhoud van die deffered tax liabilities.
    
    maar dat is natuurlijk een zuivere theoretische berekening en die is in mijn ogen te negatief:
    
    * die huur van 180 mio is sowieso te laag
    
    * een BAR van 6,5 voor objecten als PDH, Woluwe, I Gigli en alle Hypermarkten in eigen bezit is echt veel te hoog.
    
    * mocht je echt nu per direct verkopen tegen deze bodemprijzen dan kan dat in de huidige markt denk ik alleen als je de de bestaande lening met swap op een object meeverkoopt. Daar moet de bank dan wel mee akkoord gaan natuurlijk, maar in de meeste gevallen zullen de voorwaarden voor deze bestaande leningen relatief voordelig zijn en een koper neemt dan ook graag die swap over want de negatieve swapwaarde loopt er sowieso altijd uit naarmate de looptijd van de swap korter wordt. Een swap eindigt altijd op 0.
    
    
20. MOEdig Voorwaarts 24 september 2020 10:23

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2113

      Gegeven: 1620

    •    Aantal posts: 4.247

    quote:

    Gaston Lagaffe schreef op 23 september 2020 21:25:

    Wat zal de Net Disposal Value van ECP zijn ? Mijn gok € 30,- Iemand een andere mening ?
    

    Ik denk dat die zelfs nog iets hoger zal liggen; door het boekhoudkundig eigen vermogen als basis te nemen en daar "niet-realiseerbare" posten van af te trekken (goodwill) kom je volgens mij al een heel eind. Ik vermoed dat de NNNAV van €35 redelijk overeenkomt met de NDV, aangezien er geen goodwill op de balans van ECP staat (dit in tegenstelling tot LI en met name URW).
    
    De reden dat ECP deze metrics nog niet heeft gepubliceerd zal gelegen liggen in het feit dat het huidige boekjaar op 1 juli 2019 is begonnen en deze metrics pas de nieuwe norm zijn vanaf boekjaren beginnend op 1 januari jl.
    
    De vraag is echter is of je in de huidige situatie van de boekwaarde van het vastgoed als realiseerbare opbrengst uit mag gaan; wat dat betreft zie ik meer in de "sigarendoos-methode" van Marco19 hierboven om je eigen inschatting te maken van die waarden en dat op het boekhoudkundig eigen vermogen in mindering te brengen (evt met lichte opwaartse aanpassing i.v.m. lagere deferred taxes bij lagere boekwaarden). De daarbij te hanteren variabelen zijn echter ongewis:
    
    1) vereiste yield (6,5% lijkt me vrij conservatief, als in "aan de hoge kant")
    2) huurontwikkeling
    3) ontwikkeling leegstand
    
    Als je de waarden van Marco19 door de mixer gooit, komt je op een waarde van de beleggingen van €2770 mln, hetgeen €1074 mln minder is dan waar het per 30 juni voor in de boeken stond. Dat zou het boekhoudig kundig eigen vermogen tot €775 miljoen verlagen. Er staat echter ook voor €166 mln aan deferred taxes in de boeken, waarvan een (groot) gedeelte in een dergelijk scenario waarschijnlijk ook kan worden doorgestreept, waardoor je met 49,4 mln uitstaande DR's aan iets tussen de €18 en €19 zal komen als liquidatiewaarde als je de aannames van Marco19 gebruikt. Andere aannames leiden uiteraard tot een andere uitkomst!
    
    Als een dergelijke afboeking echter ook daadwerkelijk boekhoudkundig plaats zou vinden, kom je waarschijnlijk in een scenario van "terminale" LTV's met alle bijbehorende taferelen van dien terecht (zie Hammerson en URW).
    
    De grote onzekerheid over hoe de toekomst er uit ziet en vanaf wanneer we weer in een "normalere" wereld leven houdt de koersen van alle retailvastgoedfondsen in een ijzeren greep.
    
    Alleen Branco meent met zekerheid te weten dat alles goed zal aflopen en zet daar vol op in; ik vermoed zelfs dat hij op dit moment zijn vers gestorte salaris weer aan het gebruiken is om te middelen;-)
    
21. Branco P 24 september 2020 10:30

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    De markt is onzeker vanwege de tweede corona golf en men vreest wellicht ook dat, net als bij URW, het management van KLEP of ECP ineens met een claimemissie komt. Dat Van Garderen straks als hij CEO is ineens zegt: ja Lewis zei wel "geen emissie" maar we doen het bij nader inzien toch maar wel.
    
    Waar het uiteindelijk allemaal op neerkomt is: hoe presteren de objecten? En ik zal de plaat die ik al 2 jaar lang grijs draai hier nog 1 keer opzetten: ECP gaat hier heel goed doorheen komen omdat zij met name het type winkelcentrum bezit dat het minste te lijden heeft gehad van de lock down/coronamaatregelen en hun nasleep. Hypermarkten hebben er zelfs van geprofiteerd.