MOEdig Voorwaarts schreef op 24 september 2020 10:23:
[...]
Ik denk dat die zelfs nog iets hoger zal liggen; door het boekhoudkundig eigen vermogen als basis te nemen en daar "niet-realiseerbare" posten van af te trekken (goodwill) kom je volgens mij al een heel eind. Ik vermoed dat de NNNAV van €35 redelijk overeenkomt met de NDV, aangezien er geen goodwill op de balans van ECP staat (dit in tegenstelling tot LI en met name URW).
De reden dat ECP deze metrics nog niet heeft gepubliceerd zal gelegen liggen in het feit dat het huidige boekjaar op 1 juli 2019 is begonnen en deze metrics pas de nieuwe norm zijn vanaf boekjaren beginnend op 1 januari jl.
De vraag is echter is of je in de huidige situatie van de boekwaarde van het vastgoed als realiseerbare opbrengst uit mag gaan; wat dat betreft zie ik meer in de "sigarendoos-methode" van Marco19 hierboven om je eigen inschatting te maken van die waarden en dat op het boekhoudkundig eigen vermogen in mindering te brengen (evt met lichte opwaartse aanpassing i.v.m. lagere deferred taxes bij lagere boekwaarden). De daarbij te hanteren variabelen zijn echter ongewis:
1) vereiste yield (6,5% lijkt me vrij conservatief, als in "aan de hoge kant")
2) huurontwikkeling
3) ontwikkeling leegstand
Als je de waarden van Marco19 door de mixer gooit, komt je op een waarde van de beleggingen van €2770 mln, hetgeen €1074 mln minder is dan waar het per 30 juni voor in de boeken stond. Dat zou het boekhoudig kundig eigen vermogen tot €775 miljoen verlagen. Er staat echter ook voor €166 mln aan deferred taxes in de boeken, waarvan een (groot) gedeelte in een dergelijk scenario waarschijnlijk ook kan worden doorgestreept, waardoor je met 49,4 mln uitstaande DR's aan iets tussen de €18 en €19 zal komen als liquidatiewaarde als je de aannames van Marco19 gebruikt. Andere aannames leiden uiteraard tot een andere uitkomst!
Als een dergelijke afboeking echter ook daadwerkelijk boekhoudkundig plaats zou vinden, kom je waarschijnlijk in een scenario van "terminale" LTV's met alle bijbehorende taferelen van dien terecht (zie Hammerson en URW).
De grote onzekerheid over hoe de toekomst er uit ziet en vanaf wanneer we weer in een "normalere" wereld leven houdt de koersen van alle retailvastgoedfondsen in een ijzeren greep.
Alleen Branco meent met zekerheid te weten dat alles goed zal aflopen en zet daar vol op in; ik vermoed zelfs dat hij op dit moment zijn vers gestorte salaris weer aan het gebruiken is om te middelen;-)