Moneyball schreef op 30 maart 2020 19:33:
[...]
Nee, winkelvastgoed blijft, zo generiek geformuleerd als hierboven zal niemand daar over twijfelen. De vraag is ook niet welke impact pakweg 2, 4 of 6 maanden minder huur heeft. Als dat al zo zou zijn dan stapt men daar vrij makkelijk overheen. Het vertegenwoordigt maar een schijntje van de koersdaling zoals Branco al mooi heeft voorgerekend.
De vraag is wel, of de marktvraag post-Corona niet meer opkrabbelt in sectoren (kleding; huishoudelijke artikelen; etc) waar het al niet best ging, en of het (bijvoorbeeld door langdurige recessie/depressie) structureel minder wordt in sectoren waar het pre-Corona wel goed ging. Als dat namelijk het geval is, en als de substitutievraag ook niet aantrekkelijk is (door idem of door lagere huur vanwege functie of door noodzaak hoge investeringen voor verbouwen) dan krijg je of leegstand of veel lagere ROI. Een paar procent (5-10%) lagere marktvraag kan druk op de huur geven met een factor 3 tot 5 daarvan. Bij vastgoed dat standaard met veel vreemd geld gefinancierd is, zet dat de LTV sterk onder stress. Daar zullen banken op korte termijn wel wat flexibiliteit in tonen, maar hoe lang doen ze dat en hoe structureel is de impact van de Corona crisis op consumentengedrag en economische groei? Die onzekerheid i.c.m. veel vreemd vermogen vertaald zich naar de huidige koers.
Kortom: gaan we over 2 jaar terug naar de situatie zoals deze was, dan slaan mensen zich voor de kop dat ze zo stom waren om niet op deze koers te kopen. Geloof je dat het daadwerkelijk consuminderen en online wordt allemaal, dan is het beter om weg te wezen zelfs op deze koers. Ik ben meer van scenario 1, dat we uiteindelijk in 2022 gewoon weer verder gaan waar we waren, met hier en daar wat aanpassingen. Met GAK rond 17 is dat naast een verwachting ook wel de wenselijke toekomst :)