AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 2 maart 2021 13:51:
[...]
Ha Lamsrust, even een beginnersvraagje: wat is een niy en waar kan ik die terugvinden voor de US flagships van URW? (iets met een yield op geinvesteerd vermogen/boekwaarde oid)?
Dank voor je artikel en aanvullende toelichting trouwens, dat geeft weer extra inzicht in hoe de kaarten op tafel liggen en waar het huidige management voor staat. In het artikel zegt de analist dat voor de b-locaties de waarde in feite niet meer is dan "
the value is the land minus the cost of demolition[...]. The orange tile and brown carpeting is just going to be torn down and plowed under and eventually trade at a price someone can build something else there,".
Ik vraag me dan af in hoeverre URW die b-locaties al heeft afgewaardeerd richting zo'n bodemniveau. Als ik 2mld deel op 13 b-locaties, dan kom je uit op ca. 150mln per locatie. Misschien is de landwaarde minus sloopkosten slechts enkele tientallen miljoen waard (ik las ergens in het artikel een voorbeeld bedrag van een mall van ca 70mln, er stond niet bij of dat het sloopbedrag was). Maar stel als we uitgaan van een verdere halvering van de waarde voor die b-locaties (richting "sloopgrond waarde"), dan hebben we het over een afwaardering van ongeveer 1 miljard.
In de NAV per aandeel formule betekent dit een afwaardering van €1mld/138mln = ca €7 per aandeel. Of in een ander perspectief: t.o.v. de ca €48.3mld aan assestwaarde die gevoelig zijn voor afwaarderingen is dit ca 2% afwaardering. T.o.v. de Q4 2020 waarde (met een NAV van ca €126 per aandeel) houdt de koers van ca €63 een afwaardering in van ca 18%. Je zou dan kunnen stellen dat 2% van die 18% toegewezen zou kunnen worden aan verdere afwaardering van die B-locaties in de VS (onder de boven genoemde aannames).
Ik schrijf dit niet op vanwege het voorspellen van de koers o.i.d. (want zoals we allemaal inmiddels toch zouden moeten weten, gaat die zeer binnenkort richting €18), maar meer om voor mezelf een beeld te kunnen schetsen van de verhouding tussen de koers en de veronderstelde onderliggende vastgoedwaarde: en dan met name meer zicht op de mate van onzekerheden en mogelijke afwaarderingen.