Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. Porscheknakker 28 september 2021 17:44

   auteur info

   • Porscheknakker

     Lid sinds: 24 jul 2003

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1637

     Gegeven: 503

   •    Aantal posts: 12.615

   Is het niet beter om te gaan shorten in ECP ?
2. hjs64 28 september 2021 17:49

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   quote:

   Porscheknakker Graat schreef op 28 september 2021 17:44:

   Is het niet beter om te gaan shorten in ECP ?
   

   nee.
3. Branco P 28 september 2021 18:09

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   ik heb nog ruimte om 500 stukjes bij te kopen en dan zit ik helemaal vol.
   
   De issue die de Europese winkelvastgoedaandelen vandaag lager heeft gezet, speelt kennelijk in de VS geen rol van betekenis? (SPG +0% en MAC -1%)
4. Branco P 29 september 2021 11:42

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   200 stukjes opgepikt op 18,90
   
5. !@#$!@! 29 september 2021 11:49

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3379

   •    Aantal posts: 20.821

   Ben erg benieuwd waar deze correctie eindigt. Had zelf eerlijk gezegd geen koersen onder de €20 meer verwacht.
   
6. Picton 29 september 2021 13:50

   auteur info

   • Picton

     Lid sinds: 28 okt 2014

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 244

     Gegeven: 1008

   •    Aantal posts: 857

   Vraagje; , lees in de agenda van Iex dat ECP 6 okt. ex div gaat, maar kan hier verder nergens iets over vinden (ook niet op de eigen website van ECP). Klopt deze datum of heeft iex dit gewoon verkeerd in de agenda staan?
7. !@#$!@! 29 september 2021 14:21

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3379

   •    Aantal posts: 20.821

   fout van iex.
8. BowmoreBoerke 29 september 2021 15:59

   auteur info

   • BowmoreBoerke

     Lid sinds: 07 aug 2020

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 567

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 1.152

   quote:

   !@#$!@! schreef op 29 september 2021 11:49:

   Ben erg benieuwd waar deze correctie eindigt. Had zelf eerlijk gezegd geen koersen onder de €20 meer verwacht.
   

   Een grotere correctie kan komen, als men reëel gaat afwaarderen op het vastgoed. Dan komen de bankconvenanten in gevaar en hebben we een probleem. Er wordt, mijns inziens, kunstmatig vastgehouden aan een te hoge waardering van het vastgoed.
   
   De fiscaal-juridische structuur werkt ook niet echt mee - alle winst moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dit noopt tot uitgifte van aandelen bij uitkering van dividend en dus verwatering.
   
   Of zie ik het verkeerd? Het voorgaande is een mening, een goed onderbouwde weerlegging zie ik graag tegemoet.
9. mike65537 29 september 2021 16:09

   auteur info

   • mike65537

     Lid sinds: 05 mei 2020

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 371

     Gegeven: 892

   •    Aantal posts: 810

   quote:

   BowmoreBoerke schreef op 29 september 2021 15:59:

   [...]
   
   Een grotere correctie kan komen, als men reëel gaat afwaarderen op het vastgoed. Dan komen de bankconvenanten in gevaar en hebben we een probleem. Er wordt, mijns inziens, kunstmatig vastgehouden aan een te hoge waardering van het vastgoed.
   
   De fiscaal-juridische structuur werkt ook niet echt mee - alle winst moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dit noopt tot uitgifte van aandelen bij uitkering van dividend en dus verwatering.
   
   Of zie ik het verkeerd? Het voorgaande is een mening, een goed onderbouwde weerlegging zie ik graag tegemoet.
   

   En winst was er en zal er weer komen: meer dan €2,- dividend per aandeel, 11% op koers aandeel nu. Op lange termijn komt die waardering van vastgoed echt wel goed.
10. !@#$!@! 29 september 2021 16:50

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3379

    •    Aantal posts: 20.821

    quote:

    BowmoreBoerke schreef op 29 september 2021 15:59:

    [...]
    
    Een grotere correctie kan komen, als men reëel gaat afwaarderen op het vastgoed. Dan komen de bankconvenanten in gevaar en hebben we een probleem. Er wordt, mijns inziens, kunstmatig vastgehouden aan een te hoge waardering van het vastgoed.
    
    De fiscaal-juridische structuur werkt ook niet echt mee - alle winst moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dit noopt tot uitgifte van aandelen bij uitkering van dividend en dus verwatering.
    
    Of zie ik het verkeerd? Het voorgaande is een mening, een goed onderbouwde weerlegging zie ik graag tegemoet.
    

    DES heeft een hele lage LTV en dus zelfs bij afboekingen geen enkel probleem. Toch doet de koers hetzelfde.
    
    Die verwatering doet er niet toe, omdat je dan ook meer aandelen hebt. Per saldo veranderd er dus niks bij een stockdividend.
12. hjs64 29 september 2021 17:02

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    !@#$!@! schreef op 29 september 2021 16:50:

    [...]
    
    DES heeft een hele lage LTV en dus zelfs bij afboekingen geen enkel probleem. Toch doet de koers hetzelfde.
    
    Die verwatering doet er niet toe, omdat je dan ook meer aandelen hebt. Per saldo veranderd er dus niks bij een stockdividend.
    

    Behalve dan voor het betreffende bedrijf, er stroomt geen geld uit voor cash dividend.
13. Branco P 29 september 2021 19:51

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    BowmoreBoerke schreef op 29 september 2021 15:59:

    [...]
    Een grotere correctie kan komen, als men reëel gaat afwaarderen op het vastgoed. Dan komen de bankconvenanten in gevaar en hebben we een probleem. Er wordt, mijns inziens, kunstmatig vastgehouden aan een te hoge waardering van het vastgoed.
    
    De fiscaal-juridische structuur werkt ook niet echt mee - alle winst moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dit noopt tot uitgifte van aandelen bij uitkering van dividend en dus verwatering.
    
    Of zie ik het verkeerd? Het voorgaande is een mening, een goed onderbouwde weerlegging zie ik graag tegemoet.
    

    Je doet de aanname dat het vastgoed bij (winkel)vastgoedfondsen moet worden afgewaardeerd. Twee maanden terug meldde Klepierre echter gewoon nog een verkooptransactie van hun B-Portefeuille in Noorwegen die ze voor een koopprijs verkochten die ca. 6% onder de taxatiewaarde lag. En dat was midden in Coronatijd. Er is geen sprake van kunstmatig vasthouden van te hoge waarderingen van het vastgoed. Wel zie je een partij als WHA vastgoed verkopen tegen extreme discounts, maar dat heeft niks meer met zakelijkheid te maken. Daar zou dus de AFM eens in moeten duiken.
    
    Wel zou je als volgt kunnen redeneren: als de rentes heel hard gaan stijgen dan beïnvloedt dat de financierbaarheid van vastgoed en dat beïnvloedt de hoogte van de koopprijzen (want kopers kopen altijd deels met vreemd vermogen) en dus zullen dan de koopprijzen wat gaan dalen en dan moeten de taxatiewaardes ook omlaag. Dat is op zich een verdedigbaar verhaal (want zo werkt dat in principe wel) en daarover kan ik voor wat betreft ECP het volgende aangeven:
    
    Medio 2021 staat de portefeuille in de boeken tegen een Yield van 5,1%. De 7 jaars EUR IRS Rente (6M) doet vandaag -0,05%. In de periode 2008-2011 stond die 7 jaars rente op circa 3,00%. Drie volle procentpunten hoger dus en toen stonden de objecten tegen een Yield van 5,6% a 5,7% in de boeken waarbij het ook nog belangrijk is om de vermelden dat de huidige portefeuille van ECP kwalitatief wat hoogwaardiger is dan rond 2010.
    
    Een stijging van de rentes met drie volle procentpunten lijkt mij de komende jaren uiterst onwaarschijnlijk. 1,00%punt zie ik wel gebeuren en dat zou gezond zijn. Er zijn echter nog steeds staatsschulden die betaalbaar moeten blijven en bij een dergelijke stijging (van 3,00%punt) komen ook huizenbezitters in grote problemen omdat huizenprijzen dan flink zullen dalen. Maar goed, zou je toch een toename van de rentes zien met 3,00%punt dan zie ik een effect op waarderingen van maximaal -/- 10%.
    
    Ik denk dat er op dit moment iets anders aan de hand is, namelijk dat op het negatieve sentiment de koersen lager gezet worden. Volumes zijn laag en nieuw nieuws uit de sector is pas weer rond 20 oktober te verwachten.
    
    De koersen gaan altijd iets lager dan je zou verwachten, dat blijkt nu wel weer, ik ben ook weer veel te vroeg begonnen met bijkopen helaas. Het zal de komende twee a drie weken nog onrustig blijven dus wie weet kan er nog een eurootje of twee vanaf. Ik besef mij dat meestal pas als het aan de gang is. :-)
    
14. Branco P 29 september 2021 20:02

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Op de hoogte van de jaarlijkse rentelasten hebben de rentestijgingen de komende 7 jaar maar een zeer beperkte invloed omdat 74% van de leningen voor een periode van ruim 6 jaar gefixeerd is. Dus het is eventueel die invloed van (flink) stijgende rentes op koopprijzen en daarmee op taxatiewaardes die wel wat relevanter kan zijn, maar daar ben ik in mijn vorige post al op ingegaan.
    
    Let wel dat gekoppeld aan stijgende inflatie niet alleen de rentes stijgen, maar ook de huren. En die huren die stijgen al meteen mee vanaf jaar 1 (en niet pas na 6 jaar). Dus door stijgende huren zit je dan na 6 jaar ceteris paribus op ca +12% huurstijging ten opzichte van nu en dat heeft niet alleen een opwaarts effect op waarderingen maar ook is er veel huur beschikbaar om te gebruiken voor aflossing op leningen (waarbij je dan dividend uitkeert in Stock) en dat houdt de LTV dan sowieso makkelijk in bedwang.
    
    Ik zou kijken hoe ver deze correctie reikt en (bij)kopen op dipjes.
15. Branco P 30 september 2021 10:01

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Ik heb voor mijzelf even een kleine rekenexercitie gemaakt.
    
    Stel, je gaat de komende jaren de uitstaande leningen volledig aflossen door het resultaat te gebruiken voor aflossen, met uitzondering van 50 cent die je wel als cash dividend uitkeert. Dan ben je na 16 jaar schuldenvrij. Ik ben er daarbij ook nog eens vanuit gegaan dat de huurinkomsten niet stijgen maar heb wel de (hypotheek)rente na jaar 7 op 3% gezet en na jaar 11 op 4%. Die stijgende rente is dan helemaal niet zo spannend meer want de leningen hebben tegen die tijd nog maar een beperkte omvang.
    
    En stel dan ook nog eens dat je portefeuille door negatieve herwaarderingen tegen die tijd nog maar 3 miljard waard is.
    
    Bij het huidige aantal aandelen van 50 miljoen betekent dat dan wel dat de waarde per huidig aandeel naar 60 euro per aandeel is gegaan. Dat is ruim 200% meer dan de huidige ca 19 euro per aandeel. Dat zou een zeer mooi indirect rendement per jaar opleveren.
    
    Als je uitgangspunt is dat de winkelcentra neutraal blijven presteren (dus niet eens ieder jaar iets beter) EN de waarde van de portefeuille toch ruim 20% naar beneden komt, dan heb je nog steeds een zeer interessante beleggingscase.
    
    Een vergelijkbare berekening had je overigens ook op WHA kunnen loslaten en dan wordt de verkoop van objecten tegen absolute bodenprijzen alleen nog maar pijnlijker.
    
    De huidige lage waardering van het aandeel is nog steeds gebaseerd op een bepaald rampscenario dat zich helemaal nooit zal voltrekken als je gewoon jaarlijks aflost op de leningen totdat je LTV comfortabel is (of voor mijn part: totdat de leningen zijn afgelost).
    
16. hjs64 30 september 2021 10:52

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    @Branco, leuke exercitie, maar toch een kanttekening van mijn kant. Indien ECP de komende 16 jaar steeds stockdividend uitkeert (plus 50 cent voor de voorheffing) dan is volgens mij het aantal aandelen na 16 jaar zo'n beetje verdubbeld en halveert de uiteindelijke waarde dus naar zo'n 30 euro. Blijft interessant.
17. hjs64 30 september 2021 11:04

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    Maar ik heb er dan ook 2 maal zoveel, even over het hoofd gezien :).
18. Branco P 30 september 2021 11:07

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    hjs64 schreef op 30 september 2021 10:52:

    @Branco, leuke exercitie, maar toch een kanttekening van mijn kant. Indien ECP de komende 16 jaar steeds stockdividend uitkeert (plus 50 cent voor de voorheffing) dan is volgens mij het aantal aandelen na 16 jaar zo'n beetje verdubbeld en halveert de uiteindelijke waarde dus naar zo'n 30 euro. Blijft interessant.
    

    Ja maar dat is geen kanttekening, want je kunt wel dubbel zo veel aandeel hebben tegen die tijd, je hebt er aan het begin maar voor de helft betaald, dus je moet toch echt naar die 60 euro kijken en die vergelijken met de 19 euro nu.
    
    Immers je koopt er nu 1 voor 19 euro en na 16 jaar heb je er 2 van 30 euro (dus 19 euro is dan toch echt 60 euro geworden)
19. Branco P 30 september 2021 11:08

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    hjs64 schreef op 30 september 2021 11:04:

    Maar ik heb er dan ook 2 maal zoveel, even over het hoofd gezien :).
    

    inderdaad!
20. Branco P 30 september 2021 12:20

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    hmgroup.com/news/h-m-hennes-mauritz-a...
    
    Zoals ik eerder ook al schreef: Q4 gaat voor de retailers een topkwartaal worden. De factor die de omzet en winst wat zou kunnen drukken is het op peil houden van voorraad en bevoorrading.
    
    “The H&M group’s increase in profit for the quarter is mainly a result of well-received collections with more full-price sales, lower markdowns and good cost control. With our continued transformation and our well-positioned customer offering we are optimistic that we will see long-term, profitable and sustainable growth for the H&M group,” says
    Helena Helmersson, CEO.
    
    Ik sprak gisteren een filiaalleider van een schoenenketen in één van onze Duitse winkelcentra en die wist te melden dat nu sinds kort de mensen weer in grotere getalen en vooral ook weer "met vreugde" komen winkelen. Ik denk dat we niet moeten onderschatten hoe de invloed van de factor "pandemie-angst" nog het winkelgedrag van veel consumenten heeft beïnvloed, ook de afgelopen maanden nog. Het nieuws verschuift nu steeds meer naar verkiezingen of formaties, energiecrises en economische crisis in China... en dat vinden wij hier overwegend allemaal wel boeiend, maar de gemiddelde consument interesseert zich daar totaal niet voor en die hoort steeds minder negatief nieuws over Corona, en dat is voor het winkelgedrag natuurlijk een positief gegeven. 49 of 39 euro voor een truitje van H&M speelt dan ook even geen enkele rol.
    
21. !@#$!@! 30 september 2021 12:47

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3379

    •    Aantal posts: 20.821

    Hoge winst marges dus. Dat is zeker goed nieuws. Gewoon geduld hebben dus....