junkyard schreef op 5 november 2021 12:14:
www.iex.nl/Premium/Adviezen/732851/Eu...Houd posities beperkt omdat de toekomst toch wel onzeker blijft qua waarde van de panden en de toch wel hoge leverage van het fonds.Opmerkelijk hoe iedereen anders tegen LTV aankijkt, zo stelt Wereldhave "our LTV stands at 42%, which is one of the lowest in the listed European retail industry". De markt verwacht krimp in de sector (dalende V) en stelt dat 40% toch wel het maximum moet zijn, in anticipatie op de lagere V. ECP LTV is Q3 ietsje gedaald, omdat einde Q3 geen herwaardering plaatsvindt en het directe resultaat binnenboord is gehouden (tbv capex en deel schuldverlaging) ivm stock dividend.
Cijfers bieden mij weinig richting, mooi dat ECP zich wat harder uitspreekt dat er nu wat desinvesteringen aankomen (ipv het eeuwige onderhandelen) omdat dit nodig is om het 50% AXA aandeel te financieren (om de LTV niet te laten stijgen in Q4 - los van evt. negatieve herwaarderingen op jaareinde). De kwartaallijkse operationele cashflow lijkt wat verbeterd (nadere analyse nodig) en leegstand blijft laag, maar de capex blijft relatief hoog en Woluwe uitbreiding lijkt een verhaal zonder einde (nogmaals onderstrepend dat deze laatste aankoop een grote misser was).
Recente rentedaling (10YR NL weer op -0,11%) helpt het vastgoed sentiment wat, na bekendmaking ECP desinvesteringen (+ meevallende jaareinde herwaarderingen?) stabiele / dalende LTV (+ succesvolle herfinanciering) en uitblijven van striktere covid maatregelen kan de weg omhoog worden ingezet. Dat heeft nu dus nog onzekerheid, maar wie op zekerheid wacht is vaak te laat met instappen :)