Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. Branco P 17 februari 2021 12:00

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Gaston Lagaffe schreef op 17 februari 2021 11:54:

   [...]Ik denk dat iedereen nu wel gezien heeft dat de jaarcijfers 2020 Mercialys niet slecht en zeker niet desastreus waren. Dat wil niet zeggen dat er geen problemen zijn. Die zijn er natuurlijk wel (E-commerce zal steeds meer invloed krijgen) De vraag die je kan stellen is : hoe zal 2021 er dan gaan uitzien ? Mijn inschatting : 2021 zal beter verlopen dan rampjaar 2020 omdat er minder lockdown-dagen zullen zijn en er waarschijnlijk ergens in H2 een koopgolf zal ontstaan (Covid-vaccinatie effect). Die koopgolf zal bedrijven kunnen redden. De financiele verschillen zullen wellicht beperkt blijven (nog steeds geen normaal jaar) maar de emotionele verschillen zijn enorm. Er ontstaat opeens perspectief. Er is echter een maar (en ik weet dat jij er iets positiever inzet), het moet allemaal niet te lang gaan duren. Die vaccinering moet versnellen en winkels moeten weer (beperkt) open kunnen. Ik heb wel eens de indruk dat we duidelijk te traag gaan en dat er toch nog veel faillissementen gaan volgen. ps : dat 2e dividend (€ 0,39) komt er in 2021 gewoon aan. Mercialys heeft geld zat, ze blijven alleen voorzichtig -> meer dan 50% van de directie zijn vrouwen dus hier geen URW achtige hoogmoedige toestanden (gelukkig lekker saai)
   

   Ja mee eens. Neem daarbij echter in acht: de lockdownsituatie is met name op Nederland (en Duitsland) nog van toepassing. Overige landen zijn duidelijk al verder in de versoepelingen (zonder noemenswaardige opleving van het aantal besmettingen). Zweden heeft zelfs nooit aan de lockdowns meegedaan.
2. !@#$!@! 17 februari 2021 12:06

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4555

     Gegeven: 3402

   •    Aantal posts: 20.869

   quote:

   MOEdig Voorwaarts schreef op 17 februari 2021 11:56:

   [...]
   
   Inderdaad.
   

   Mmmm
   Dus spreiding kost dan dus wel 15% van je dividend inkomen. Dat is wel jammer en iets om rekening mee te houden.
3. Gaston Lagaffe 17 februari 2021 12:09

   auteur info

   • Gaston Lagaffe

     Lid sinds: 02 mei 2017

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 828

     Gegeven: 469

   •    Aantal posts: 2.868

   quote:

   MOEdig Voorwaarts schreef op 17 februari 2021 11:43:

   Ik heb zelf(s) de indruk dat in deze onzekere hoek van mijn portefeuille Mercialys momenteel misschien wel een "safer bet" is dan ECP; lagere LTV, geen Woluwe, onzekerheid over hoogte dividend uit de lucht etc. De tijd zal het leren.
   

   Heb je die zin (pagina 19 onderaan)gezien waarbij ze aangeven dat de samenwerking met Casino beeindigd is en dat ze nu een 3 jaars periode ingaan waarbij ze geen nieuwe stappen zullen zetten die erg nadelig voor Casino zullen uitpakken. Lijkt er op dat ze nog niet al hun potentieel hebben kunnen benutten. Tot op heden alleen maar goed nieuws. Ben benieuwd wanneer ze een tegenvaller moeten melden. Die FFO (- 23,1% auw) op pagina 32 geeft trouwens wel aan dat 2020 geen beste was.
4. Gaston Lagaffe 17 februari 2021 12:14

   auteur info

   • Gaston Lagaffe

     Lid sinds: 02 mei 2017

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 828

     Gegeven: 469

   •    Aantal posts: 2.868

   quote:

   !@#$!@! schreef op 17 februari 2021 12:06:

   [...]
   Mmmm
   Dus spreiding kost dan dus wel 15% van je dividend inkomen. Dat is wel jammer en iets om rekening mee te houden.
   

   In dacht (met de nadruk op dacht) dat RABO-bank nog het meest aan een oplossing meewerkte. Degiro doet niets (en gaat ook niets doen - > volgens hun te duur) en ik begrijp dat LYNX ook niet echt gemakkelijk werkt.
5. hjs64 17 februari 2021 12:16

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   Ik meen dat er wat betreft de bronbelasting in Frankrijk iets verandert is, was ca 25% en is volgens mij teruggebracht naar 15% die je gewoon met de Nederlandse fiscus verrekent. Dus van het oude terugvorderen ben je volgens mij af voor wat betreft Frankrijk.
   
   bron: een brief van mijn bank (ABNAmro) van 27-11-2019. Ik heb hiervoor een 5000-EN formulier moeten ondertekenen en terugsturen.
6. MOEdig Voorwaarts 17 februari 2021 12:22

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2166

     Gegeven: 1639

   •    Aantal posts: 4.295

   quote:

   !@#$!@! schreef op 17 februari 2021 12:06:

   [...]
   Mmmm
   Dus spreiding kost dan dus wel 15% van je dividend inkomen. Dat is wel jammer en iets om rekening mee te houden.
   

   Wacht, ik had je comment verkeerd gelezen.
   
   Bij Binck is het zo dat, na het doorlopen van die papierwinkel, je Franse dividenden voor 12,8% belast worden en je dat via je belastingaangifte gewoon kunt terugvragen (als je daar ruimte voor hebt qua IB).
7. Erwin S 17 februari 2021 12:22

   auteur info

   • Erwin S

     Lid sinds: 09 nov 2017

     Laatste bezoek: 21 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 251

     Gegeven: 3

   •    Aantal posts: 1.420

   quote:

   Gaston Lagaffe schreef op 17 februari 2021 12:14:

   [...]In dacht (met de nadruk op dacht) dat RABO-bank nog het meest aan een oplossing meewerkte. Degiro doet niets (en gaat ook niets doen - > volgens hun te duur) en ik begrijp dat LYNX ook niet echt gemakkelijk werkt.
   

   Rabo werkt mee. Veel banken niet. RABO vraagt (als ik me herinner) 100 euro aan kosten. Dus reken maar uit
8. MOEdig Voorwaarts 17 februari 2021 12:26

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 05 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2166

     Gegeven: 1639

   •    Aantal posts: 4.295

   @Erwin
   
   Je kunt het inderdaad ook achteraf terugvragen en dan bijvoorbeeld gebruik maken van dienstverleners als Mylette (maar dat is zeker niet gratis). Overigens werkt Degiro zelfs daar niet aan mee. Bij Binck kun je echter ook een serie formulieren downloaden, rondsturen en dan heb je nergens meer last van. Ik heb de link daarvoor gisteren nog gepost.
   
9. NLvalue 17 februari 2021 12:43

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   Branco P schreef op 17 februari 2021 11:27:

   [...]
   
   Je dribbelt te dicht op de bal NLvalue. Ja bij een tweede lockdown in Q4 ga je de achterstanden over Q2 en Q3 afboeken. Zonder tweede lockdown had je daar meer van teruggezien, nu kun je ze beter gewoon afboeken en je huurders wat lucht geven. En dan gaan we ook nog wat afboekingen zien in H1 2021 over een resterend stukje openstaande huur 2020. So what? Voor het totaalplaatje is dat totaal irrelevant. Relevant is hoe de omzetten van de retailers zich post-lockdown ontwikkelen (herstellen). Daaruit volgt de toekomstige huurontwikkeling en daaraan gekoppeld de waardeontwikkeling. Dat is werkelijk relevant. Over 2020 wordt geen of weinig dividend uitgekeerd, dat is al bekend en dat er dan afboekingen zijn op openstaande huren 2020 is niet opzienbarend, maar is juist logisch.
   

   Gelukkig heb je meer verstand van verzekeren. Beleggers houden ervan als management ze verrast met problemen die zich voor zich uit hebben geschoven.. yeah right...
   
   
10. Branco P 17 februari 2021 13:04

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    NLvalue schreef op 17 februari 2021 12:43:

    [...]
    
    Gelukkig heb je meer verstand van verzekeren. Beleggers houden ervan als management ze verrast met problemen die zich voor zich uit hebben geschoven.. yeah right...
    
    

    Gelukkig heb jij meer verstand van winkelvastgoed.
12. MOEdig Voorwaarts 17 februari 2021 13:37

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2166

      Gegeven: 1639

    •    Aantal posts: 4.295

    quote:

    Gaston Lagaffe schreef op 17 februari 2021 12:09:

    [...]Heb je die zin (pagina 19 onderaan)gezien waarbij ze aangeven dat de samenwerking met Casino beeindigd is en dat ze nu een 3 jaars periode ingaan waarbij ze geen nieuwe stappen zullen zetten die erg nadelig voor Casino zullen uitpakken. Lijkt er op dat ze nog niet al hun potentieel hebben kunnen benutten. Tot op heden alleen maar goed nieuws. Ben benieuwd wanneer ze een tegenvaller moeten melden. Die FFO (- 23,1% auw) op pagina 32 geeft trouwens wel aan dat 2020 geen beste was.
    

    Dat eerste had ik niet gezien. Dat kun je zowel positief als negatief uitleggen.
    
    In het persbericht staat er het volgende over:
    
    "Mercialys remains attentive to potential opportunities for acquisitions outside of its current scope,
    particularly with a certain number of players that could look to sell their assets at attractive prices. The Partnership Agreement, under which Mercialys benefited from privileged access to the retail real estate development operations carried out by the Casino Group, was not extended by the parties and therefore expired on December 31, 2020, marking the start of the three-year engagement clause for Mercialys to not invest in a new project that could have a significant impact on a Casino group food retail site."
    
    Ik heb speciaal die eerste zin er ook nog even bijgenomen, omdat ik onwillekeurig even aan Wereldhave moest denken. Uiteraard is dat extreem vergezocht, ik weet het, maar stel je voor dat ze bijvoorbeeld iets moois van Wereldhave kunnen kopen voor een vriendenprijs (zie Rijswijk). Kans daarop is natuurlijk 0,01%, maar toch;)
    
    Daling van de FFO wordt verklaard door de door NLvalue verguisde, maar volgens algemene boekhoudregels gangbare methode om met huuruitstel om te gaan (geen "cash in" dus deuk in FFO) t.w.v. €16,4 mln en een stukje kwijtschelding t.w.v. €15,4 mln.
    
    Tegenvaller uit het verleden vond ik die slechte herfinanciering mid-2020, maar daar had ik in september voor aankoop al op gewezen. Die obligatie staat nu overigens een bied van 110% op, maar daar krijg je ze zeker al niet meer voor.
    
    Verder is het natuurlijk sowieso momenteel geen rozengeur en maneschijn in deze business. Gezien alle parameters vond ik het wel een aardig "gokje", maar alles bij elkaar heb ik niet meer dan 5% van mijn portefeuille in retailvastgoed zitten.
13. !@#$!@! 17 februari 2021 13:40

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4555

      Gegeven: 3402

    •    Aantal posts: 20.869

    quote:

    MOEdig Voorwaarts schreef op 17 februari 2021 12:22:

    [...]
    
    Wacht, ik had je comment verkeerd gelezen.
    
    Bij Binck is het zo dat, na het doorlopen van die papierwinkel, je Franse dividenden voor 12,8% belast worden en je dat via je belastingaangifte gewoon kunt terugvragen (als je daar ruimte voor hebt qua IB).
    

    Ah, oke, dan is spreiden gewoon beter natuurlijk. Nu maar aan de slag met het papierwerk dan maar. (ik zit bij IB, daar zou het ook moeten kunnen)
14. MOEdig Voorwaarts 17 februari 2021 13:50

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2166

      Gegeven: 1639

    •    Aantal posts: 4.295

    quote:

    !@#$!@! schreef op 17 februari 2021 13:40:

    [...]
    
    Ah, oke, dan is spreiden gewoon beter natuurlijk. Nu maar aan de slag met het papierwerk dan maar. (ik zit bij IB, daar zou het ook moeten kunnen)
    

    Zowel bij Degiro als bij IB doen ze niets extra voor je, dus ik denk dat je dat kunt vergeten.
15. !@#$!@! 17 februari 2021 13:52

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4555

      Gegeven: 3402

    •    Aantal posts: 20.869

    Ja, bij IB kan je terugvragen, maar dat kost €125 per regel.
    
    ibkr.info/article/3046
    
    Maar zoals ik het lees is dat een service.
    
    Wat zou je moeten doen als deze service niet wordt aangeboden ? Regel je alles dan gewoon via de belastingdienst ?
16. MOEdig Voorwaarts 17 februari 2021 14:16

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2166

      Gegeven: 1639

    •    Aantal posts: 4.295

    quote:

    !@#$!@! schreef op 17 februari 2021 13:52:

    Ja, bij IB kan je terugvragen, maar dat kost €125 per regel.
    
    ibkr.info/article/3046
    
    Maar zoals ik het lees is dat een service.
    
    Wat zou je moeten doen als deze service niet wordt aangeboden ? Regel je alles dan gewoon via de belastingdienst ?
    

    Ik heb mij laten vertellen dat op deze manier (achteraf) terugvorderen van Franse div bel zonder tussenkomst van een professionele tussenpersoon (in deze dus IB of bijvoorbeeld Mylette) sowieso een kansloze zaak is. Ik heb dat in het verleden wel eens geprobeerd, nadat ik er iets te makkelijk over dacht dat ik bepaalde dikke dividenduitkeringen zelf wel terug kon halen. Ik heb dat tot het laatst laten liggen om er vervolgens achter te komen dat Degiro sowieso niet mee wilde werken bij het verstrekken van de benodigde documenten. Dat was trouwens een redelijke afschrijfpost.
    
    Daarnaast, €125 per regel, dan haal je dus per saldo alleen het teveel betaalde boven de €833,33 aan ontvangen individueel dividend terug (uitgaande van 30-15=15%) en krijg je alle bijbehorende hoofdpijn er ook nog eens gratis bij. Tenzij je met hele grote posities werkt die niet ook nog eens per kwartaal dividend uitkeren (zoals Total bijvoorbeeld wel doet) is dat dus alleen leuk voor IB.
    
    Ik zou zeggen, als je geen broker kunt vinden die alles voorgoed en in 1 keer kan regelen of dat niet de moeite waard vind (bij Binck heb je ook weer allerlei andere "standaard"-kosten), zou ik of niet in Franse aandelen beleggen of je bij voorbaat neerleggen bij "dividendlekkage".
    
    Succes!
17. !@#$!@! 17 februari 2021 14:26

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4555

      Gegeven: 3402

    •    Aantal posts: 20.869

    Mooi is dat.
    
    Zijn er hier mensen die bij IB ervaring hebben met terugvragen dividendbelasting ?
18. Branco P 17 februari 2021 14:29

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    MOEdig Voorwaarts schreef op 17 februari 2021 13:37:

    [...]
    
    Dat eerste had ik niet gezien. Dat kun je zowel positief als negatief uitleggen.
    
    In het persbericht staat er het volgende over:
    
    "Mercialys remains attentive to potential opportunities for acquisitions outside of its current scope,
    particularly with a certain number of players that could look to sell their assets at attractive prices. The Partnership Agreement, under which Mercialys benefited from privileged access to the retail real estate development operations carried out by the Casino Group, was not extended by the parties and therefore expired on December 31, 2020, marking the start of the three-year engagement clause for Mercialys to not invest in a new project that could have a significant impact on a Casino group food retail site."
    
    Tegenvaller uit het verleden vond ik die slechte herfinanciering mid-2020, maar daar had ik in september voor aankoop al op gewezen. Die obligatie staat nu overigens een bied van 110% op, maar daar krijg je ze zeker al niet meer voor.
    

    Ik zie geen nadelen aan het aflopen van die afspraak met Casino. OK ze hebben niet meer een eerste keuze op ontwikkelingen door Casino (maar praten kan natuurlijk altijd) en over drie jaar mag men wel objecten kopen met concurrerende huurders (E.Leclerc etc.) die in hetzelfde verzorgingsgebied liggen als een Casino supermarkt. Dat opent veel nieuwe deuren, want er komen daardoor ineens zeer veel locaties extra in aanmerking om te kopen.
    
    Die herfinanciering mid-2020 was inderdaad extreem ongelukkig qua timing. Rentelasten zouden nu alweer stukken lager zijn.
    
    
19. Branco P 17 februari 2021 14:31

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Bij 10% dividend (of meer) kan ik wel leven met een kleine lekkage
20. !@#$!@! 17 februari 2021 14:42

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4555

      Gegeven: 3402

    •    Aantal posts: 20.869

    Zat te denken. Ik zou ook gewoon tegen slotkoers de dag voor ex-dividend kunnen verkopen en dan bij opening op ex-dividend kunnen kopen.
    Uiteraard loop je dan enigzins koersrisico. Maar aan de andere kant betaal je dan alleen transactiekosten en heb je geen lekkage.
21. hjs64 17 februari 2021 14:57

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 05 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    !@#$!@! schreef op 17 februari 2021 14:26:

    Mooi is dat.
    
    Zijn er hier mensen die bij IB ervaring hebben met terugvragen dividendbelasting ?
    

    De afgelopen jaren heb ik via de bank (ABNAmro) ingehouden bronbelasting zowel in Duitsland als Frankrijk teruggevorderd. Daarvoor rekende de bank mij 50 euro voor Duitsland (voor het geheel dus niet per regel) en 75 euro voor Frankrijk (idem voor het geheel). Maar je bent dus wel afhankelijk of deze service aangeboden wordt (en je moet het nodige terugtevorderen hebben).