UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

URW 2019

1. The Third Way... 6 juni 2019 10:29

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 13 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1640

     Gegeven: 507

   •    Aantal posts: 4.178

   CNBC interview gister met CEO van Brookfield Properties Retail Group, eenzelfde uitermate positief geluid als URW verkondigt...
   
   www.youtube.com/watch?v=C-vlN9wiICY&a...
   
2. bezinteergebelegt 6 juni 2019 10:39

   auteur info

   • bezinteergebelegt

     Lid sinds: 26 apr 2009

     Laatste bezoek: 13 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4987

     Gegeven: 4053

   •    Aantal posts: 23.584

   quote:

   GoudenBamischijf schreef op 6 juni 2019 09:50:

   [...]
   
   5 jaar 8+% dividend harken en dan ook nog 200 op de borden? Ik teken er voor!
   

   Begrijp ik. Alleen 1 heel belangrijk dingetje, dat dividend moet wel overeind blijven.
   
   Nu 1 haperingetje daar en de rapen zijn nog meer gaar.
   
   En altijd typisch, twee adviezen ( kopen ) en KD-en boven de 160 en prompt vandaag weer moederziel alleen rode lantarendrager.
3. Lamsrust 6 juni 2019 11:30

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 13 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3824

     Gegeven: 598

   •    Aantal posts: 2.836

   Iemand een idee waarom Klepierre minus 3.5% staat?
4. Emma van der Laan 6 juni 2019 11:50

   auteur info

   • Emma van der Laan

     Lid sinds: 14 nov 2007

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 27

     Gegeven: 10

   •    Aantal posts: 195

   quote:

   crux schreef op 6 juni 2019 09:24:

   Dit lijkt me geen slecht rentepercentage voor URW.
   De 10-jarige US staatslening doet nu 2,12%.
   

   In plaats van geld lenen zou het beter zijn indien ze gingen aflossen.Het doel moet zijn om de LTV naar beneden te brengen om toekomstige afwaarderingen op te vangen. Kennelijk ontbreekt het toch aan middelen om zelfs de normale bedrijfsvoering te kunnen uitvoeren en het dividend te betalen.
5. matad 6 juni 2019 12:06

   auteur info

   • matad

     Lid sinds: 15 aug 2014

     Laatste bezoek: 26 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2944

     Gegeven: 2188

   •    Aantal posts: 4.258

   Vreemde koersontwikkeling momenteel. WH stijgt en Unibail daalt.
   Indien dat inhoudt dat WH de bodem heeft bereikt (iets wat ik overigens niet geloof) dan staat ons nog een behoorlijke daling bij Unibail te wachten.
   Gelet op de koersen van beide fondsen vanaf 1 januari 2019 is dat weer logisch. Leg maar over elkaar.
   
   Groet.
   
   
6. Lamsrust 6 juni 2019 12:12

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 13 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3824

     Gegeven: 598

   •    Aantal posts: 2.836

   quote:

   Emma van der Laan schreef op 6 juni 2019 11:50:

   [...]
   
   In plaats van geld lenen zou het beter zijn indien ze gingen aflossen.Het doel moet zijn om de LTV naar beneden te brengen om toekomstige afwaarderingen op te vangen. Kennelijk ontbreekt het toch aan middelen om zelfs de normale bedrijfsvoering te kunnen uitvoeren en het dividend te betalen.
   

   Het bedrijfsmodel van URW gaat er niet van uit dat uit de operationele resultaten wordt afgelost op schulden. Deze blijven in principe gelijk. Alleen verkoopopbrengsten worden gebruikt om af te lossen op schulden. Daarom het grote verkoopprogramma van EUR 6 mrd om op schulden af te lossen en de LTV omlaag te brengen.
   
   Een rente van 350bps voor 10 jaars US geld is geen slechte deal. IRS is 212bps zoadat de risico opslag 138bps bedraagt. Dat is zeker geen hogere opslag voor een lening zonder zekerheden, zodat de kredietmarkt voldoende vertrouwen heeft in URW.
7. [verwijderd] 6 juni 2019 12:16

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   2 adviezen:
   
   05 jun Oddo & Cie kopen koersdoel 165,00.
   
   Vandaag 11.35 uur.
   Morgan Stanley verlaagt het koersdoel van UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD naar € 115,00 van € 140,00. Het verkoopadvies van donderdag 9 mei 2019 wordt herhaald.
   
   Het 2e advies verklaart de daling vandaag wel.
   
   
8. trust 49 6 juni 2019 12:16

   auteur info

   • trust 49

     Lid sinds: 22 feb 2008

     Laatste bezoek: 15 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 26

     Gegeven: 6

   •    Aantal posts: 951

   triest
9. Emma van der Laan 6 juni 2019 12:19

   auteur info

   • Emma van der Laan

     Lid sinds: 14 nov 2007

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 27

     Gegeven: 10

   •    Aantal posts: 195

   quote:

   Lamsrust schreef op 6 juni 2019 12:12:

   [...]
   
   Het bedrijfsmodel van URW gaat er niet van uit dat uit de operationele resultaten wordt afgelost op schulden. Deze blijven in principe gelijk. Alleen verkoopopbrengsten worden gebruikt om af te lossen op schulden. Daarom het grote verkoopprogramma van EUR 6 mrd om op schulden af te lossen en de LTV omlaag te brengen.
   
   Een rente van 350bps voor 10 jaars US geld is geen slechte deal. IRS is 212bps zoadat de risico opslag 138bps bedraagt. Dat is zeker geen hogere opslag voor een lening zonder zekerheden, zodat de kredietmarkt voldoende vertrouwen heeft in URW.
   

   Mee een maar de verkopen is juist het grote probleem. Dat lukt niet boven de boekwaarde. Dus moet er afgewaardeerd worden. Dit in combinatie met oplopende schulden is een zeer negatief signaal voor de LTV. Dat is een belangrijke ratio zo niet de belangrijkste ratio voor beleggers in vastgoed.
10. [verwijderd] 6 juni 2019 12:24

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Lamsrust schreef op 6 juni 2019 11:30:

    Iemand een idee waarom Klepierre minus 3.5% staat?
    

    Wellicht heeft Klepierre ook een koersdoelverlaging gekregen van Morgan Stanley.
    Ik ben aan het zoeken geweest op internet, maar heb nog niets kunnen vinden.
12. Lamsrust 6 juni 2019 12:51

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3824

      Gegeven: 598

    •    Aantal posts: 2.836

    quote:

    Emma van der Laan schreef op 6 juni 2019 12:19:

    [...]
    Mee een maar de verkopen is juist het grote probleem. Dat lukt niet boven de boekwaarde. Dus moet er afgewaardeerd worden. Dit in combinatie met oplopende schulden is een zeer negatief signaal voor de LTV. Dat is een belangrijke ratio zo niet de belangrijkste ratio voor beleggers in vastgoed.
    

    De koers staat momenteel op 60% van de EPRA NAV. Uitgaande van een LTV van 37% impliceert dit een verwachte afwaardering door de markt van alle assets van 25%. De tot op heden verkochte assets zijn verkocht voor 7% boven de boekwaarde. Het lijkt mij heel sterk dat alle overige assets gemiddeld meer dan 25% onder de boekwaarde waard zijn. Dat geldt wellicht voor de slechtste 10 a 15% van de assets. Het zou daarom heel goed zijn voor het inzicht in de waarde van de portfolio indien URW eens een deal doet waarbij kwalitatief minder goede assets tegen een discount verkocht worden. De hoogte van deze discount werpt dan een beter licht op de reele waarde van de resterende assets.
    
    Mijns inziens gebruikt URW de USD 750 miljoen om af te lossen op bestaande kredietlijnen, zodat de totale schuldenstand niet toeneemt.
13. junkyard 6 juni 2019 12:51

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.048

    Morgan Stanley is negatief over huurontwikkeling (groei) EU retail vastgoed, en heeft hiertoe koersdoelen verlaagd. Er wordt een flinke waardecorrectie verwacht van dit type vastgoed, wat ook wel zichtbaar is in de discounts t.o.v. boekwaarde.
    
    Klepierre is door MS aangepast van 29 (sell) naar 23 (sell).
    
    Ik kon alleen deze link vinden:
    
    investir.lesechos.fr/marches/les-reco...
14. junkyard 6 juni 2019 12:59

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.048

    quote:

    Lamsrust schreef op 6 juni 2019 12:51:

    [...]
    
    De koers staat momenteel op 60% van de EPRA NAV. Uitgaande van een LTV van 37% impliceert dit een verwachte afwaardering door de markt van alle assets van 25%. De tot op heden verkochte assets zijn verkocht voor 7% boven de boekwaarde. Het lijkt mij heel sterk dat alle overige assets gemiddeld meer dan 25% onder de boekwaarde waard zijn. Dat geldt wellicht voor de slechtste 10 a 15% van de assets. Het zou daarom heel goed zijn voor het inzicht in de waarde van de portfolio indien URW eens een deal doet waarbij kwalitatief minder goede assets tegen een discount verkocht worden. De hoogte van deze discount werpt dan een beter licht op de reele waarde van de resterende assets.
    
    Mijns inziens gebruikt URW de USD 750 miljoen om af te lossen op bestaande kredietlijnen, zodat de totale schuldenstand niet toeneemt.
    

    De premie boven boekwaarde is gerealiseerd op de aantrekkelijke kantoren, waarvoor voldoende interesse is. Het retail vastgoed dat is verkocht ging tegen aanmerkelijk hogere yields dan de yield waarop het resterende retail vastgoed is gewaardeerd. Het retail vastgoed is vlak na rapportage (herwaardering) datum verkocht (Spanje na midden 2018, Finland vlak na jaareinde 2019), aannemelijk is dat boekwaarden op de voorafgaande rapportagedatum zijn afgestemd op de verwachte verkoopprijs (om een beperkte premie te kunnen melden). Horton Plaza (Westfield) is in 2018 verkocht tegen een korting t.o.v. boekwaarde, niet vreemd vanwege de onaantrekkelijkheid van dit winkelcentrum.
15. Lamsrust 6 juni 2019 13:08

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3824

      Gegeven: 598

    •    Aantal posts: 2.836

    quote:

    junkyard schreef op 6 juni 2019 12:51:

    Morgan Stanley is negatief over huurontwikkeling (groei) EU retail vastgoed, en heeft hiertoe koersdoelen verlaagd. Er wordt een flinke waardecorrectie verwacht van dit type vastgoed, wat ook wel zichtbaar is in de discounts t.o.v. boekwaarde.
    
    Klepierre is door MS aangepast van 29 (sell) naar 23 (sell).
    
    Ik kon alleen deze link vinden:
    
    investir.lesechos.fr/marches/les-reco...
    

    Dank. Dat zal de koersontwikkeling verklaren.
16. [verwijderd] 6 juni 2019 13:16

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    junkyard schreef op 6 juni 2019 12:51:

    Morgan Stanley is negatief over huurontwikkeling (groei) EU retail vastgoed, en heeft hiertoe koersdoelen verlaagd. Er wordt een flinke waardecorrectie verwacht van dit type vastgoed, wat ook wel zichtbaar is in de discounts t.o.v. boekwaarde.
    
    Klepierre is door MS aangepast van 29 (sell) naar 23 (sell).
    
    Ik kon alleen deze link vinden:
    
    investir.lesechos.fr/marches/les-reco...
    

    Bedankt.
    Dus toch MS.
    En wat een forse verlaging voor Klepierre !
17. Lamsrust 6 juni 2019 13:25

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3824

      Gegeven: 598

    •    Aantal posts: 2.836

    quote:

    junkyard schreef op 6 juni 2019 12:59:

    [...]
    
    De premie boven boekwaarde is gerealiseerd op de aantrekkelijke kantoren, waarvoor voldoende interesse is. Het retail vastgoed dat is verkocht ging tegen aanmerkelijk hogere yields dan de yield waarop het resterende retail vastgoed is gewaardeerd. Het retail vastgoed is vlak na rapportage (herwaardering) datum verkocht (Spanje na midden 2018, Finland vlak na jaareinde 2019), aannemelijk is dat boekwaarden op de voorafgaande rapportagedatum zijn afgestemd op de verwachte verkoopprijs (om een beperkte premie te kunnen melden). Horton Plaza (Westfield) is in 2018 verkocht tegen een korting t.o.v. boekwaarde, niet vreemd vanwege de onaantrekkelijkheid van dit winkelcentrum.
    

    Eens. Echter het punt dat ik wil maken is dat niet alle bezittingen van URW op dit moment gereed zijn voor een waarde afslag van gemiddeld 25%. Dit zal gelden voor wellicht 10 a 15% van de portfolio. De trophy assets en zeker een aantal van de ontwikkelingen waar wonen/kantoor/retail/leisure gecombineerd worden zijn misschien wel meer waard dan de boekwaarde c.q. kostprijs. De rente blijft waarschijnlijk nog jaren laag en de beste assets zullen zeer gewild blijven vanwege de stabiele cash flow.
    
    Probleem is dat op dit moment geen enkele vastgoed dan wel PE partij zich durft te wagen aan de B en C kwaliteit retail vastgoed, waardoor er eigenlijk geen consensus is over wat de portfolio van URW en KLEP nu echt waard is. Analisten gaan dan m.i. wat aan de te voorzichtige kant zitten.
    In de kantorenmarkt was dit ook te zien omstreeks 2011/2012. Een paar jaar later dook iedereen erop en zijn de prijzen met tientallen procenten gestegen. Zelfs in gebieden waar 5 jaar geleden geen hond te bekenen was.
    
    Mijn visie blijft dat het allerbeste vastgoed op de lange termijn zal blijven renderen. Momenteel rendeert URW 8% en KLEP 7%. Zelfs indien huurgroei uitblijft en het dividend dus 5 jaar niet stijgt, lijkt me dit een goede investering. Zeker nu de financiering langjarig vastligt op aantrekkelijke tarieven.
    
18. Erny 6 juni 2019 14:04

    auteur info

    • Erny

      Lid sinds: 29 jun 2018

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 680

      Gegeven: 138

    •    Aantal posts: 3.425

    Voor het eerst sinds langere tijd ben ik me weer eens wat gaan verdiepen in vastgoedfondsen. Daar ben ik gelijk maar weer mee gestopt toen ik naar het koersbeloop van URW keek. Wat is er in vredesnaam met URW aan de hand ?
19. bezinteergebelegt 7 juni 2019 09:13

    auteur info

    • bezinteergebelegt

      Lid sinds: 26 apr 2009

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4987

      Gegeven: 4053

    •    Aantal posts: 23.584

    Weer troosteloos onderaan bij een groene index.
    
    op naar < 130 de komende weken.
20. bezinteergebelegt 7 juni 2019 10:35

    auteur info

    • bezinteergebelegt

      Lid sinds: 26 apr 2009

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4987

      Gegeven: 4053

    •    Aantal posts: 23.584

    Als ik nu advocaat vd duivel speel dan ga je bijna denken dat ze as dinsdag bij de AVA een dividendverlaging gaan aankondigen.
    
    Zou direct het advies van MS verklaren. Verkopen en 115.
    
    Maar mag hopen dat die ellende de AH-er bespaard blijft na het dramatische koersverloop van de afgelopen 2 jaar.
    
    Aan de andere kant, het zijn en blijven Fransen. Daar is arrogantie niets vreemds ( zie AF/KLM )en vegen ze regelmatig hun reet af met de AH-er ( zie weer AF/KLM )
21. Lamsrust 7 juni 2019 13:24

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 13 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3824

      Gegeven: 598

    •    Aantal posts: 2.836

    quote:

    bezinteergebelegt schreef op 7 juni 2019 10:35:

    Als ik nu advocaat vd duivel speel dan ga je bijna denken dat ze as dinsdag bij de AVA een dividendverlaging gaan aankondigen.
    
    Zou direct het advies van MS verklaren. Verkopen en 115.
    
    Maar mag hopen dat die ellende de AH-er bespaard blijft na het dramatische koersverloop van de afgelopen 2 jaar.
    
    Aan de andere kant, het zijn en blijven Fransen. Daar is arrogantie niets vreemds ( zie AF/KLM )en vegen ze regelmatig hun reet af met de AH-er ( zie weer AF/KLM )
    

    Je bedoelt de Investor Days in London. No worries. Daar gaan ze vertellen hoe ze op koers liggen met hun 3-5 jaars plannen. Helaas is het creeren van een goed lopend winkelcentrum tegenwoordig geen sinecure. Dus we moeten vertrouwen houden dat URW weet wat ze doet. Een ding lijkt zeker, als het URW met hun premium lokaties niet lukt dan kan de rest helemaal volledig worden afgeschreven.