Forum: Eurocommercial Properties » ECP 2020

Branco P 17 november 2020 14:15

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
NLvalue schreef op 17 november 2020 08:13:
[...]
Terug naar de zaak.

Italie zit op 60% als totaal (feit uit het Kw bericht)- op het totaal is 3,3% afgeboekt (feit), "there is a wide range of performance in the italian centers (statement Lewis). Convenanten zijn per object ( onze collectieve wijsheid).

Dus wat denken we - I Gigli laat mooie LTv cijfers zien omdat daar de waarde groei vandaan komt - en er zitten al een paar centra aan 75% In Italie?

Of - allemaal een non-issue, elk van de Italiaanse centra zit op 60% kan naar 75%- dat betekend dat Italie nog fluitend 200m kan ophalen bij de bestaande financiers zonder in de LTV problemen te komen- Die italiaanse staatsgegarandeerde lening was gewoon "just in case"?

Volgens de landen segmentinformation is de verhouding borrowings en object value de afgelopen jaren:

JUN'16: 850mio/1500mio = 57%
JUN'17: 905mio/1644mio = 55%
JUN'18: 838mio/1502mio = 56%
JUN'19: 876mio/1568mio = 56%
JUN'20: 927mio/1568mio = 59%

en in september (na afsluiten 2 staatsgegarandeerde leningen):

SEP'20: 943mio/1574 = 60%

zonder die twee staatgegarandeerde leningen (ik neem aan zonder onderpand):

SEP'20: 919mio/1574mio = 58%

trek daar vervolgens cash and deposits (42 mio) vanaf en je komt op:

SEP'20: 877mio/1574mio = 56% = LTV

je zou ook de receivables (18 mio) er vanaf kunnen trekken, dan kom je op:

SEP'20: 859mio/1574mio = 55%

Als je naar die percentages in de jaren 2016 tot en met 2019 kijkt (allemaal >55%) dan kun je geen andere conclusie trekken dan dat, indien er op asset niveau sprake is van LTV convenanten, die LTV convenanten eerder van zo'n 70% uitgaan.

Verder komt de huurgroei in Italië van de afgelopen jaren van de volgende objecten:

Carosello, Collestrada, Il Castello, Cremona Po, I Portali

I Gigli staat niet in dat rijtje omdat het verkleinen van de Hypermarkt en de aansluitende verhuur aan Primark en ZARA gepaard ging met een lichte huurdaling. De waarde van het object is hierdoor echter wel toegenomen (446mio in JUN''18 --> 475mio in JUN'20). Logisch ook want met de verkleining van de Hypermarkt naar een toekomstbestendig oppervlak én de grote nieuwe Primark en ZARA, heb je een mooiere belegging in je handen. Wat vertelt ons dit tot slot nog meer? De huren die Primark en ZARA per m2 betalen zijn laag, nog lager dan die van de Hypermarkt. Waar zou jij als Primark of ZARA liever zitten? In de binnenstad tegen tophuren? Of in zowat het drukste winkelcentrum van Italië tegen zeer gematigde huren, goed bereikbaar en met gratis parkeren voor de deur?

Ik hoop dat dit nu ook allemaal weer duidelijk is. De Italiaanse leningen met staatsgarantie waren inderdaad "just in case". ECP was gek geweest als ze daar niet van geprofiteerd hadden. Nu met de tweede golf is het ook een bevestiging dat die "just in case" werkelijkheid is geworden.

We gaan in Italië de komende jaren verdere huurgroei en waardegroei zien. Allereerst bij I Gigli omdat daar de verdieping (voorheen Bazar en Speelgoed) in Q3 2020 opgeleverd is aan kleinere hoogwaardigere huurders als Adidas, JD Sports en Nike. Eerder hadden we al geconstateerd dat deze verhuren de logische verklaring zijn voor de aanzienlijke rental uplifts in Italië in Q3 2020.

Branco P 17 november 2020 14:33

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
!@#$!@! schreef op 17 november 2020 14:04:
@branco
Jij bent onze grootste optimist volgens mij. Bij een schatting van een koersdoel had je als voorbeeld 90% van de huidige huren als voorbeeld voor de toekomst. Maar gaf je gewoon een conservatie berekening? Immers ik lees ook vaak dat je gelooft dat de huren (een dus waardes) na covid gewoon weer kunnen stijgen ondanks de dreiging van online.
Geloof jij echt dat huren over zeg een jaar (als alles weer normaal is, economie ook weer normaal draait) weer kunnen stijgen ?

Ik geloof dat de omzetten van de huurders weer terugkomen op 95% a 100% niveau. We hebben daar al voorproefjes van gehad in de periode juni-september 2020. De bedreiging van online bestaat al weer zo'n 15 jaar en de succesvolle retailers hebben hun strategie aangepast naar een multi-channel strategie. Bij die multi-channel strategie passen wel andere locaties:

- in aantal blijven er minder locaties over, maar die locaties worden wel vergoot (polarisatie)
- bereikbaarheid en gemak spelen een grotere rol voor de consument (een online besteld jurkje terugbrengen combineren met de dagelijkse boodschappen doen)

Ik heb al eens aangegeven dat ik verwacht dat de komende paar jaren de 20% grootste huurders gemiddeld 20% structurele huurkorting zullen bedingen en dat betekent een eenmalige set back van 4%. Boekhoudkundig moet er vanwege de verleende huurkortingen ook nog wat vanaf (procent of 2 a 3). En dan misschien zo links en rechts een bijzondere huuraanpassing vanwege Corona. Al met al vond ik die 90% van de huidige huur als voorbeeld voor de toekomst een conservatieve berekening waar ik nog steeds achter sta.

Voor het overige heb je dan nog steeds zeer goede winkellocaties in handen waar de retailers hun multichannelstrategie op afgestemd hebben. De OCR's zijn bovendien laag en die blijven ook laag als de omzetten weer terug gaan naar het 95% a 100% niveau van vóór Corona. Met name de kleinere huurders (die uiteindelijk goed zijn voor het grootste deel van de huurstroom) gaan gewoon huurverhogingen tegemoet zien, ik zou niet weten waarom niet. En alle foodretailers gaan ook gewoon hogere huren betalen.

Laat ik de vraag omdraaien: waarom zou jij geloven dat de huren post-corona niet gewoon weer kunnen stijgen? Vanwege de bedreiging van het online verhaal? De multichannel strategie die nu zelfs ook door klassieke online retailers wordt toegepast, daar zie jij geen heil in op de langere termijn? Als je er eens gewoon goed over nadenkt, en je daarbij verplaatst in Jan met de Pet (en met dame zijn vrouw en zijn dochters), hoe zou je de toekomst dan anders zien dan de multi channel toekomst? Bedenk daarbij ook nog eens dat marges worden gemaakt in winkels en nauwelijks online. Een extra reden waarom de Amazons van deze wereld ook naar fysieke winkels gaan.

!@#$!@! 17 november 2020 15:19

!@#$!@!

Lid sinds: 01 jun 2001

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4546

Gegeven: 3379
Aantal posts: 20.821

quote:
Branco P schreef op 17 november 2020 14:33:
[...]

Ik geloof dat de omzetten van de huurders weer terugkomen op 95% a 100% niveau.

Ik heb al eens aangegeven dat ik verwacht dat de komende paar jaren de 20% grootste huurders gemiddeld 20% structurele huurkorting zullen bedingen en dat betekent een eenmalige set back van 4%. Boekhoudkundig moet er vanwege de verleende huurkortingen ook nog wat vanaf (procent of 2 a 3). En dan misschien zo links en rechts een bijzondere huuraanpassing vanwege Corona. Al met al vond ik die 90% van de huidige huur als voorbeeld voor de toekomst een conservatieve berekening waar ik nog steeds achter sta.

De OCR's zijn bovendien laag en die blijven ook laag als de omzetten weer terug gaan naar het 95% a 100% niveau van vóór Corona. Met name de kleinere huurders (die uiteindelijk goed zijn voor het grootste deel van de huurstroom) gaan gewoon huurverhogingen tegemoet zien, ik zou niet weten waarom niet. En alle foodretailers gaan ook gewoon hogere huren betalen.

Laat ik de vraag omdraaien: waarom zou jij geloven dat de huren post-corona niet gewoon weer kunnen stijgen? Vanwege de bedreiging van het online verhaal? De multichannel strategie die nu zelfs ook door klassieke online retailers wordt toegepast, daar zie jij geen heil in op de langere termijn?

Ik begrijp nog niet wat je hier zegt. In mijn ogen lijkt wat je zegt in tegenspraak met elkaar. Immers je begint met de verwachting 90% van de huidige huur. Een deel afschrijvingen, maar kennelijk het meeste structureel.
Ook verwacht je dat de omzet weer op het oude niveau komt.

Maar waarom zou een omzetherstel leiden tot huurverhogingen ? Lijkt mij dat we omzetstijging nodig hebben voor huurverhogingen ?

Plus die 90% verwachting is een huurdaling. Die je eerst structureel noemt , maar afsluit dat 80% wel weer verhogingen gaat zien. Maar dat lijkt mij te conflicteren. Of is die 90% voor volgend jaar en dus een eenmalige prijsaanpassing , vanaf waar we weer groei gaan zien in de jaren erna ? zoiets ?

Zou je dat kunnen verduidelijken ?

Ik geloof zeker in multi-channel, heb genoeg gelezen hierover om daarin te geloven. Maar dat lijkt mij een reden voor het behoud van het huidige niveau. Hoeft niet tot groei te lijden.

- Het lijkt mij evident dat er teveel winkeloppervlakte is. De centra van URW en WH moeten oppervlakte verkleinen en ombouwen. Zoveel lijkt zeker. Ook andere centra zitten op leegstanden van 5%of meer. Over het algemeen gaat die aanpassing erg langzaam en zal het jaren duren voordat die aanpassing er door is. Zolang er teveel aanbod is zie ik de prijs niet stijgen.

- In Frankrijk stijgen de huren al jarenlang sneller dan de omzet toeneemt. Dus hier lijkt mij sowieso geen ruimte tot stijging. Als hier ook de grootste 20% 20% korting krijgen zal er dus zelfs van een daling sprake zijn en dan een stabilisatie.

- Niet te voorspellen, maar wel mogelijk: Gebrek aan inflatie. geen inflatie = geen huurverhogingen. (even zwart/wit).

- Online zal winkelcentra niet laten verdwijnen. Mensen willen een uitje, shoppen is een hobby. Maar laat het ruimte voor verdere groei ? Dat betwijfel ik idd. Jij zegt omzetherstel.(wat ik wel geloof) Maar hoe kan omzetherstel leiden tot verhogingen ?

Tot slot. Over de waardering en koers. Immers ALS we ervan uitgaan dat de huren weer zullen stijgen, dan zal de waarde van de winkelcentra ook weer toenemen. Dit verlaagt automatisch de LTV die dan geen probleem meer is. Wat het de huidige reden voor een korting vanwege verwacht risico doet verdwijnen. Waardoor de koers weer naar de boekwaarde zal gaan. Immers geëist dividend rendement zal dan structureel weer laag zijn met de huidige (blijvende) rente. Dan is een koers van €40 gewoon weer gerechtvaardigd.

Alleen geloof ik daar nog niet in :-)

Branco P 17 november 2020 15:49

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
!@#$!@! schreef op 17 november 2020 15:19:
[...]
Plus die 90% verwachting is een huurdaling. Die je eerst structureel noemt , maar afsluit dat 80% wel weer verhogingen gaat zien. Maar dat lijkt mij te conflicteren. Of is die 90% voor volgend jaar en dus een eenmalige prijsaanpassing , vanaf waar we weer groei gaan zien in de jaren erna ? zoiets?

Zou je dat kunnen verduidelijken ?

Dat is het inderdaad, je hebt het wel begrepen. Alleen heb ik gezegd dat die eenmalige correctie van 100 --> 90 plaatsvindt in de komende jaren omdat dan 20% van de grote huurders 20% huurkorting krijgen. Ondertussen vind ik dat ook een iets te ruime aanname overigens, maar goed hoe ziet die huur ontwikkeling er dan inderdaad zeer vereenvoudigd uit:

2019: 100
2020: 95
2021: 90
2022: 91
2023: 93
2024: 95
etc.

dit is dan zonder rekening te houden met alle uitbreidingen/waardetoevoegingen.

NLvalue 17 november 2020 16:08

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
!@#$!@! schreef op 17 november 2020 13:54:
[...]

Toevallig ook een link ?

Edit: laat maar. Bedenk mij net dat het verschil heel makkelijk te verklaren is. Immers short posities gaat om NETTO short posities.
Dat er zoveel aandelen zijn uitgeleend betekent niet automatisch dat er een short positie is.

Black rock is zelf niet aan t shorten - ze hebben hun volledige (5%) bezit uitgeleend aan anderen (waarschijnlijk om mee te shorten).

Om dat de netto short positie (die boven de 0,5% gemeld moeten worden) 2,95% is - betekent dat er 5-6 partijen net onder die drempel van een half procent aan t meespelen zijn. Je ziet ze niet - maar je voelt ze wel op hoog volatiliteit dagen zoals gisteren,

ECP zit in een paar van de gemengde REIT index fondsen van iShares waar ze inkomsten uit securitieslending op inboeken.
Op de winnaars binnen de index (grootste posities vonovia, deutsche wonen etc) lenen ze niet uit, op de de zwakkere sectoren binnen de index wel.

Kun je index bijhouden - en een lagere kostenstructuur hebben. Niet specifiek voor vaatgoed - doen ze bij veel fondsen

Branco P 17 november 2020 16:10

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
!@#$!@! schreef op 17 november 2020 15:19:
[...]
- Het lijkt mij evident dat er teveel winkeloppervlakte is. De centra van URW en WH moeten oppervlakte verkleinen en ombouwen. Zoveel lijkt zeker. Ook andere centra zitten op leegstanden van 5%of meer. Over het algemeen gaat die aanpassing erg langzaam en zal het jaren duren voordat die aanpassing er door is. Zolang er teveel aanbod is zie ik de prijs niet stijgen.

Klopt, met name URW en ook wel KLEP hebben veel te grote winkelcentra die niet meer toekomstbestendig zijn en dus moeten zij winkelmeters afbouwen. Hele disisfunctionerende winkelverdiepingen zullen zij moeten opheffen. Kijk eens naar de plattegronden van enkele winkelcentra van URW in de USA en je haalt de difunctionerende verdieping er zu uit (vrijwel alle leegstaande units liggen op die verdieping). De discussie is dus niet of er winkelmeters verdwijnen, maar WAAR deze verdwijnen. De winkellocaties van de toekomst kunnen prima nog extra winkelmeters bijbouwen terwijl of andere locaties extra veel winkelmeters verdwijnen

- In Frankrijk stijgen de huren al jarenlang sneller dan de omzet toeneemt. Dus hier lijkt mij sowieso geen ruimte tot stijging. Als hier ook de grootste 20% 20% korting krijgen zal er dus zelfs van een daling sprake zijn en dan een stabilisatie.
dat is zeker goed mogelijk, waarbij sommige winkelcentra wel nog een kleine huurgroei zullen laten zien terwijl er ook een aantal winkelcentra wat terug zullen moeten in huur. Frankrijk is de komende jaren niet het land waar ECP het gaat verdienen

- Niet te voorspellen, maar wel mogelijk: Gebrek aan inflatie. geen inflatie = geen huurverhogingen. (even zwart/wit).
Inflatie zal er m.i. zeker zijn, misschien een aantal jaar op een bescheiden niveau. Ons economisch systeem in gebouwd op inflatie. Verder is ook relevant hoe de omzetontwikkeling eruit zal zien en die hangt niet alleen van de prijs af, maar ook van het aantal verkochte producten nietwaar?

- Online zal winkelcentra niet laten verdwijnen. Mensen willen een uitje, shoppen is een hobby. Maar laat het ruimte voor verdere groei ? Dat betwijfel ik idd. Jij zegt omzetherstel.(wat ik wel geloof) Maar hoe kan omzetherstel leiden tot verhogingen ?
Omzetherstel en daarna weer gestage groei, zie antwoord hierboven. Sommige winkelcentra zullen in zijn geheel verdwijnen, anderen zullen inkrimpen, weer anderen zullen alsnog uitbreiden. Op macro niveau gaan er per saldo winkelmeters verdwijnen. Op micro niveau zul je ook verschuivingen van winkelmeters gaan zien.

Tot slot. Over de waardering en koers. Immers ALS we ervan uitgaan dat de huren weer zullen stijgen, dan zal de waarde van de winkelcentra ook weer toenemen. Dit verlaagt automatisch de LTV die dan geen probleem meer is. Wat het de huidige reden voor een korting vanwege verwacht risico doet verdwijnen. Waardoor de koers weer naar de boekwaarde zal gaan. Immers geëist dividend rendement zal dan structureel weer laag zijn met de huidige (blijvende) rente. Dan is een koers van €40 gewoon weer gerechtvaardigd.

Alleen geloof ik daar nog niet in :-)
Ik denk dat we allereerst inderdaad eens blij zullen zijn als de koers een beetje meer in de richting van de boekwaardes gaat. Ik heb nooit beweerd dat de koers op 40 Euro zou moeten staan. Ik heb steeds gezegd dat 15 Euro voor nu het juiste niveau is en bij meer positief coronanieuws is aan 20-25 Euro te denken. Ik vind dat een vrij relistische aanname en betekent nog steeds 15 euro per aandeel discount i.v.t. de boekwaardes.

!@#$!@! 17 november 2020 16:17

!@#$!@!

Lid sinds: 01 jun 2001

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4546

Gegeven: 3379
Aantal posts: 20.821

@NLValue
Ja, dat wist ik. Maar aandelen willen uitlenen , betekent niet dat er automatisch vraag voor is. Dus dat zo'n fonds bij slechts 3% netto short posities , al zijn aandelen kan uitlenen vind ik nogal vreemd. Immers iedereen met vaste posities wil zijn aandelen uitlenen om zijn kosten te drukken.

De uitleen vergoeding voor ECP is ook slechts 0,88% op dit moment.
(WHA is 8,5% bv, URW is het 16% -> veel hogere vraag)

@Branco
Ik wilde niet impliceren dat dat jou koers doel is. Maar dat is mijn koersdoel op basis van jou veronderstellingen :-)

Immers de markt is op zoek naar rendement. Als retail laat zien gewoon weer (matige) groei kan laten zien dan heb je dus weer een betrouwbaar en stabiel inkomen. Vastgoed is een alternatief voor obligaties kwa inkomen. Vandaar dat veel vastgoed (behalve retail en kantoor) sterk in waarde stijgt met die rentedalingen.

Als de dreiging van de hoge LTV weg is, als de huren niet meer dalen en zelfs wat kunnen stijgen dan is er geen reden meer voor een risico opslag. Dan is 5% dividendrendement meer dan genoeg. Dus een koers van €40.

NLvalue 17 november 2020 16:35

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
!@#$!@! schreef op 17 november 2020 16:17:
@NLValue
Ja, dat wist ik. Maar aandelen willen uitlenen , betekent niet dat er automatisch vraag voor is. Dus dat zo'n fonds bij slechts 3% netto short posities , al zijn aandelen kan uitlenen vind ik nogal vreemd. Immers iedereen met vaste posities wil zijn aandelen uitlenen om zijn kosten te drukken.

De uitleen vergoeding voor ECP is ook slechts 0,88% op dit moment.
(WHA is 8,5% bv, URW is het 16% -> veel hogere vraag)

Ok. Hun volledige bezit is "potentieel" - m.a.w. uitgeleend. In 2015 en 2016 zijn die bewegingen van "reeel" naar "potentieel" geweest. Geen recente vraag naar aandelen om mee te shorten - (..)

Wel - er wordt met een vrij lange adem tegen winkelvastgoed positie ingenomen. een paar van dit soort daagjes koersstijging zal weinig niet de fundamentele opinie veranderen van spelers die al 4-5 jaar bezig zijn. Corona was een bonus voor ze.

NLvalue 17 november 2020 16:37

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
Branco P schreef op 17 november 2020 15:49:
[...]

Dat is het inderdaad, je hebt het wel begrepen. Alleen heb ik gezegd dat die eenmalige correctie van 100 --> 90 plaatsvindt in de komende jaren omdat dan 20% van de grote huurders 20% huurkorting krijgen. Ondertussen vind ik dat ook een iets te ruime aanname overigens, maar goed hoe ziet die huur ontwikkeling er dan inderdaad zeer vereenvoudigd uit:

2019: 100
2020: 95
2021: 90
2022: 91
2023: 93
2024: 95
etc.

dit is dan zonder rekening te houden met alle uitbreidingen/waardetoevoegingen.

Oei. Zo'n zwartgallige voorspelling had ik niet van Branco verwacht.

!@#$!@! 17 november 2020 16:45

!@#$!@!

Lid sinds: 01 jun 2001

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4546

Gegeven: 3379
Aantal posts: 20.821

Toch zijn er kennelijk weinig short posities over zijn geheel. Ik ga er niet diep induiken, want het doet er verder niet toe.
www.blackrock.com/ch/individual/en/pr...

Maar een fonds als dit heeft een geweldige 0,06% rendement op zijn short posities. verwaarloosbaar dus.

Onderaan de pagina is er een tabel met uitgeleende posities. Het is mij niet duidelijk hoe dit werkt. Immers het lijkt een tabel voor alle blackrock fondsen ?? maar ECMPA staat er niet tussen.

[verwijderd] 17 november 2020 17:35

[verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001
Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0
Aantal posts: 0

Vanmiddag over Beursplein naar de metro toe. Geen hond te bekennen, treurig beeld.

NLvalue 17 november 2020 17:40

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
!@#$!@! schreef op 17 november 2020 16:45:
Toch zijn er kennelijk weinig short posities over zijn geheel. Ik ga er niet diep induiken, want het doet er verder niet toe.
www.blackrock.com/ch/individual/en/pr...

Maar een fonds als dit heeft een geweldige 0,06% rendement op zijn short posities. verwaarloosbaar dus.

Onderaan de pagina is er een tabel met uitgeleende posities. Het is mij niet duidelijk hoe dit werkt. Immers het lijkt een tabel voor alle blackrock fondsen ?? maar ECMPA staat er niet tussen.

0,06% X $ 7.800.000.000.000 assets under management

Massa is kassa...

Branco P 17 november 2020 17:48

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
NLvalue schreef op 17 november 2020 16:37:
[...]

Oei. Zo'n zwartgallige voorspelling had ik niet van Branco verwacht.

Ik heb anders al honderd keer op dit forum deze verwachting herhaald, dus dan lees jij kennelijk mijn posts nooit.

[verwijderd] 17 november 2020 19:23

[verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001
Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0
Aantal posts: 0

quote:
Branco P schreef op 17 november 2020 17:48:
[...]

Ik heb anders al honderd keer op dit forum deze verwachting herhaald, dus dan lees jij kennelijk mijn posts nooit.

Dat is bekend.

Vandaag ook weer een unserperformance van WHA.

Up&Down 17 november 2020 20:03

Up&Down

Lid sinds: 16 sep 2020

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 363

Gegeven: 56
Aantal posts: 657

quote:
Branco P schreef op 17 november 2020 14:15:
[...]

Volgens de landen segmentinformation is de verhouding borrowings en object value de afgelopen jaren:

JUN'16: 850mio/1500mio = 57%
JUN'17: 905mio/1644mio = 55%
JUN'18: 838mio/1502mio = 56%
JUN'19: 876mio/1568mio = 56%
JUN'20: 927mio/1568mio = 59%

en in september (na afsluiten 2 staatsgegarandeerde leningen):

SEP'20: 943mio/1574 = 60%

zonder die twee staatgegarandeerde leningen (ik neem aan zonder onderpand):

SEP'20: 919mio/1574mio = 58%

trek daar vervolgens cash and deposits (42 mio) vanaf en je komt op:

SEP'20: 877mio/1574mio = 56% = LTV

je zou ook de receivables (18 mio) er vanaf kunnen trekken, dan kom je op:

SEP'20: 859mio/1574mio = 55%

Als je naar die percentages in de jaren 2016 tot en met 2019 kijkt (allemaal >55%) dan kun je geen andere conclusie trekken dan dat, indien er op asset niveau sprake is van LTV convenanten, die LTV convenanten eerder van zo'n 70% uitgaan.

Verder komt de huurgroei in Italië van de afgelopen jaren van de volgende objecten:

Carosello, Collestrada, Il Castello, Cremona Po, I Portali

I Gigli staat niet in dat rijtje omdat het verkleinen van de Hypermarkt en de aansluitende verhuur aan Primark en ZARA gepaard ging met een lichte huurdaling. De waarde van het object is hierdoor echter wel toegenomen (446mio in JUN''18 --> 475mio in JUN'20). Logisch ook want met de verkleining van de Hypermarkt naar een toekomstbestendig oppervlak én de grote nieuwe Primark en ZARA, heb je een mooiere belegging in je handen. Wat vertelt ons dit tot slot nog meer? De huren die Primark en ZARA per m2 betalen zijn laag, nog lager dan die van de Hypermarkt. Waar zou jij als Primark of ZARA liever zitten? In de binnenstad tegen tophuren? Of in zowat het drukste winkelcentrum van Italië tegen zeer gematigde huren, goed bereikbaar en met gratis parkeren voor de deur?

Ik hoop dat dit nu ook allemaal weer duidelijk is. De Italiaanse leningen met staatsgarantie waren inderdaad "just in case". ECP was gek geweest als ze daar niet van geprofiteerd hadden. Nu met de tweede golf is het ook een bevestiging dat die "just in case" werkelijkheid is geworden.

We gaan in Italië de komende jaren verdere huurgroei en waardegroei zien. Allereerst bij I Gigli omdat daar de verdieping (voorheen Bazar en Speelgoed) in Q3 2020 opgeleverd is aan kleinere hoogwaardigere huurders als Adidas, JD Sports en Nike. Eerder hadden we al geconstateerd dat deze verhuren de logische verklaring zijn voor de aanzienlijke rental uplifts in Italië in Q3 2020.

Branco, het klopt toch niet dat je en de lening en het cash geld hiervan aftrekt om de LTV te betekenen?
Het geld dat ze hebben gekregen vanuit de door de staat gegarandeerde lening wordt of als cash aangehouden of is gebruikt om een andere lening af te lossen.

Branco P 17 november 2020 21:57

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
Up&Down schreef op 17 november 2020 20:03:
[...]

Branco, het klopt toch niet dat je en de lening en het cash geld hiervan aftrekt om de LTV te betekenen?
Het geld dat ze hebben gekregen vanuit de door de staat gegarandeerde lening wordt of als cash aangehouden of is gebruikt om een andere lening af te lossen.

Klopt, je hebt gelijk! Ik heb er dus in mijn enthousiasme 24 mio teveel vanaf getrokken. Scherp! Daar hebben we iets aan hier!

Dus:

SEP'20: 901mio/1574mio = 57% = LTV

NLvalue 18 november 2020 08:44

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
Branco P schreef op 17 november 2020 17:48:
[...]

Ik heb anders al honderd keer op dit forum deze verwachting herhaald, dus dan lees jij kennelijk mijn posts nooit.

Ik zie het - ik was te subtiel

Als JIJ gelooft dat dat de huurontwikkeling is - is JOUW verwachting dat er geen afboekingen gaan volgen een volstrekt idiote aanname.

of de LTV 57, of 60% NU is in Italie, is volstrekt irrelevant. Je trekt niet de conclusie dat met JOUW verwachtingen - diverse centra in Italie tegen of over hun convenanten gaan schuren in de TOEKOMST

Want over de toekomst.. daar gaat over bij beleggen

NLvalue 18 november 2020 09:05

NLvalue

Lid sinds: 19 nov 2018

Laatste bezoek: 18 aug 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 1251

Gegeven: 418
Aantal posts: 4.136

quote:
MFCons schreef op 17 november 2020 19:23:
[...]

Dat is bekend.

Vandaag ook weer een unserperformance van WHA.

eh - wil niet vervelend doen.. maar Junkyard is tot nu toe de enige die het goed gezien heeft - Winkels zijn een grafsector om in te beleggen..

ECP doet ytd het niks beter dan KLEP, En beiden doen t stukken slechter dan Vastned, Brookfield, Hufvudstaden..

WHA total return loopt 3% achter op de -40% van ECP dit jaar.

Dat is het verschil tussen "graf management, junkstatus, "6% IRR" strategie, slecht og, zwakke verhuur organisatie, strategische blunders" vs de witte raaf ECP.. Nou nou. Ik zeg - allebei bagger beleggingsrendement

Dus de overweging van de dag: waarom blijft de markt ECP toch maar waarderen als een kreupel paard, net zoals WHA...?

( en nee - een ceo die beweert dat er geen afboekingen meer gaan volgen wordt volstrekt ongeloofwaardig geacht - dus dat " als de bomen in de hemel groeien is t CO2 probleem opgelost" verhaal ga je geen indruk mee maken op de markt)

Branco P 18 november 2020 09:19

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
NLvalue schreef op 18 november 2020 08:44:
[...]
Ik zie het - ik was te subtiel

Als JIJ gelooft dat dat de huurontwikkeling is - is JOUW verwachting dat er geen afboekingen gaan volgen een volstrekt idiote aanname.

of de LTV 57, of 60% NU is in Italie, is volstrekt irrelevant. Je trekt niet de conclusie dat met JOUW verwachtingen - diverse centra in Italie tegen of over hun convenanten gaan schuren in de TOEKOMST

Want over de toekomst.. daar gaat over bij beleggen

Inderdaad, want op basis van de LTV historie in Italië blijkt dat LTV convenanten in Italië op individuele assets >70% zijn OF dat ze in het geheel niet zijn overeengekomen. Bovendien staan er in Italië veel waardetoevoegende ingrepen op de agenda die een moderate terugval in huren zullen kunnen opvangen. Tot slot is het mijn voorzichtige aanname inclusief buffer, die 90%. Ook dat heb ik al meermaals duidelijk gemaakt en voorgerekend.

De groeps LTV staat nu op zo'n 44%. Bij 10% huurterugval gaat die LTV naar 49% bij gelijkblijvende yields. Let daarbij op, er is een groot verschil tussen leegstand en een eenmalige correctie van de huren van je grootste huurders. Dat is dag en nacht verschil. Als jij met je grootste huurders een nieuw contract sluit voor langere tijd en tegen een lagere huur, dan betekent dat voor een taxateur meer zekerheid. Dus hoewel de huur dan wat lager is, gaat de yield zeker niet omhoog, maar waarschijnlijk iets omlaag (vanwege de langere looptijden van de contracten van de grote huurders), en dat dempt dan de waardedaling. Leegstand daarentegen is wel een killer voor taxaties want bij leegstand gaat de markthuur voor de vele kleine huurders omlaag. Logisch ook want bij >5% leegstand heb je ook echt problemen, dan dreigt een negatieve spiraal.

Dus wat wil je nu toch de hele tijd beweren? Kom nu eens met je eigen onderbouwde berekeningen over de brug in plaats van maar de hele tijd alles af te zeiken en veel onjuiste informatie te verspreiden en niet onderbouwde beweringen te blijven herhalen.

Branco P 18 november 2020 09:26

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
NLvalue schreef op 18 november 2020 09:05:
[...]

eh - wil niet vervelend doen.. maar Junkyard is tot nu toe de enige die het goed gezien heeft - Winkels zijn een grafsector om in te beleggen..

ECP doet ytd het niks beter dan KLEP, En beiden doen t stukken slechter dan Vastned, Brookfield, Hufvudstaden..

WHA total return loopt 3% achter op de -40% van ECP dit jaar.

Dat is het verschil tussen "graf management, junkstatus, "6% IRR" strategie, slecht og, zwakke verhuur organisatie, strategische blunders" vs de witte raaf ECP.. Nou nou. Ik zeg - allebei bagger beleggingsrendement

Dus de overweging van de dag: waarom blijft de markt ECP toch maar waarderen als een kreupel paard, net zoals WHA...?

( en nee - een ceo die beweert dat er geen afboekingen meer gaan volgen wordt volstrekt ongeloofwaardig geacht - dus dat " als de bomen in de hemel groeien is t CO2 probleem opgelost" verhaal ga je geen indruk mee maken op de markt)

Volgens mij is er hier iemand zuur dat ie niet tussen 8 euro en 10 euro fors ingestapt is toen meerdere mensen hier met zeer goede onderbouwingen hebben laten zien dat het aandeel extreem ondergewaardeerd was. Anderen hier, die wel zijn ingestapt, hebben daarmee in een paar maanden tijd ruim 50% rendement behaald. En sommigen hebben hun GAK flink naar beneden gehaald en staan ondertussen alweer in de plus. En we hebben nog zeker 5 euro koersstijging voor de boeg. Ik zou ook zuur zijn hoor, tenzij ik ervoor betaald zou worden om hier steeds weer opnieuw negativiteit en verwarring te verspreiden. Dan zou ik daar stoïcijns meer doorgaan... maar tóch zou ik dan ook denken: had ik maar ook een kleine positie genomen en van twee walletjes gegeten.

Eurocommercial Properties NL0015000K93

Laatste koers (eur)

Verschil

Volume

Bied

Laat

ECP 2020

Neem deel aan de discussie