AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 12 februari 2021 21:39:
[...]
Haha...die schrijver van IG heeft toch niet stiekem op dit forum staan meelezen en mijn bierviltjes berekening gebruikt hè?! Nou ja...bijna dan...want IG lijkt in hun berekening uit te gaat van afschrijving van alle non-current assets zonder saldering met de de derden belangen en dat lijkt een beetje overkill. In mijn "formule" ga ik ervan uit dat als de assets worden afgewaardeerd, het belang van derden daar ook door wordt geraakt.
Er valt me overigens nog iets op tussen alle consternatie van het zogenaamde "slechte" nieuws. Zowat elke nieuwsoutlet en grootbank heeft het continu over het URW nieuws dat zo slecht zou zijn. De meeste noemen dan tussen neus en lippen dan ook hun nieuwe koersdoel:
gestegen van ca 54 naar ca 58...
Dat is toch wel frappant, is het niet? Het nieuws is (zo lijkt men het te brengen) slechter dan verwacht, en daardoor laten ze hun koersdoel stijgen... Ben ik dan de gek die dat niet zo goed begrijpt? Of zou het kunnen dat ze met de laatste cijfers weten dat er wéér een stuk onzekerheid weg is en dat hun nieuwe bodem weer omhoog moet worden bijgesteld? Naar een koersniveau dat nu al is gerealiseerd wel te verstaan...
Laten we wel wezen: de huidige NAV die ik had ingeschat o.b.v. de Q4 cijfers (ca 125, waar IG behoorlijk dicht in de buurt zit met hun 128) is natuurlijk niet de huidige koers.
Waarom niet? Simpel: omdat er nog onzekerheid in de markt zit.
- Niet zozeer dat dividend: want de onzekerheid daarover is eerder de mogelijkheid dat het dividend eerder (gedeeltelijk) kan worden hervat (ik ben het daarom niet eens met IG). Wel zorgt het ervoor dat sommige beleggers nu uitstappen. Dat drukt weliswaar de koers, maar het feit dat sommige beleggers uitstappen heeft geen enkele invloed op het koersdoel o.b.v. een waarde-analyse (hoogstens van invloed op koersdoelen van aandelen gebaseerd op kudde-gedrag, maar daar hebben we hopelijk andere aandelen voor). Maar ik blijf erbij dat onzekerheid of het dividend nu echt pas na 2022 kan worden hervat of misschien eerder, misschien zorgt voor uitstappers nu, maar nooit voor een negatieve impact op je koersdoel. Ik zou zelfs zeggen dat de kans op een mogelijke meevaller juist positief werkt op een koersdoel.
- Er is wel onzekerheid over komende afwaarderingen. De verwachte komende afwaarderingen zitten nu in feite in de koers verwerkt. Volgens "mijn" bierviltje zit er in de huidige koers zo'n 20% extra verwachte afwaardering verwerkt. Dat is op zich wel te begrijpen: mensen lezen al dat slechte nieuws, de crisis is nog niet afgelopen, de vaccinaties lopen nog, en het is echt even wachten totdat alle negatieve effecten hun beslag gaan krijgen. Een verwachte mogelijke verdere afwaardering op dit moment, zo vlak na al dat slechte nieuws, vind ik niet zo vreemd.
Echter... we hebben het dan wel over een soort negatief scenario, dat al in de koers is verwerkt, en in de praktijk dus eigenlijk wel eens heel erg zou kunnen meevallen. Stel dat er inderdaad nog 2 rondes van afwaarderingen komen in Q1 en Q2 van elk 10%. Hoe groot is de kans dan dat de situatie daarna nooit meer verbetert? Dat de leegstand na het einde van de crisis zal blijven, dat de huren niet meer zullen kunnen stijgen? Dat de waarde van het vastgoed niet meer zal kunnen stijgen?
Iets zegt me dat aan het einde van dit jaar, na afloop van de crisis, de situatie in vastgoed en retail langzaam een weg omhoog zal vinden. Dat mensen het hélémáál zat zijn om alleen maar thuis te zitten klikken op een online webshop. Dat het héél gezond is als kwakkelende ketens omvallen, en dat andere partijen daar van gaan profiteren, door in te stappen op die locaties, maar dan zonder dure schulden, dure reorganisaties en afvloeiingsregelingen. Ja jullie horen me goed: soms groeit er juist iets jong, fris en moois na een bosbrand in een bos vol met dor hout.
In dat scenario zie ik die 58 als het nieuwe evenwichtsniveau (waar de meeste analisten, ondanks al het slechte nieuws al knarsetandend aan lijken te moeten toegeven), waar al naar gelang de ontwikkelingen in de komende tijd ruimte gaat ontstaan om te kruipen naar ca 73 (van 20% naar 15% afwaardering na de crisis), en in de periode daarna in 2022-2023 naar ca 91 (van 15% naar ca 10% afwaardering). Afhankelijk van hoe de plannen tot die tijd lopen (kan het dividend inderdaad weer hervat worden, is de LTV voldoende teruggebracht, loopt de herstructurering in de VS een beetje en is de 3.2mld desinvestering in de EU niet ten koste gegaan van al te veel tafelzilver), dan kan er ook de koers daadwerkelijk weer richting 100+ gaan. Persoonlijk vind ik een opwaarts potentieel van +70% (van ca 58 naar ca 90-100) binnen 3 jaar, helemaal niet zo'n slechte business case.
Maar ja, wie ben ik: een gek die niet doorheeft dat als de koers een dagje daalt, dat automatisch inhoudt dat het koersdoel dan per direct in elkaar moet donderen naar €18... Om dat soort geavanceerde nieuwe analyses te kunnen begrijpen, ben ik iets te ouderwets en dom aangelegd.