Forum: Unibail-Rodamco » Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

mercurius-adept 20 september 2023 12:41

mercurius-adept

Lid sinds: 11 feb 2008

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 1649

Gegeven: 3875
Aantal posts: 6.071

quote:
Mr. Fleming schreef op 20 september 2023 12:31:
Oops, I stand corrected, die Barclays upgrade was al van 18e sept..
...

haha, ik dacht al...

beetje afwachten dus?

"“the buyer pool for these high-quality assets is very small right now; given where borrowing costs are, few people can afford it,” said Emily Arft, an analyst with the retail research team at real estate analytics firm Green Street..

Branco P 20 september 2023 15:14

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4020

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
Mr. Fleming schreef op 19 september 2023 13:31:
URW, Als rente stabiel blijft, of daalt, ontploft de koers, tendens is dat rentestijgingen nu klaar zijn.. Unibail hervat in feb 2024 dividend, 80% huur = dividend, reken op € 8.. Aandeel is nu € 47..??????

Waarom zou het cashdividend 80% van de huur zijn?

Ik denk dat er wel een cash dividendje over 2023 uitgekeerd wordt, maar niet al in feb 2024, maar ergens in mei/juni na de AVA

En ik denk daarbij aan een gereduceerd cash-dividend (de rest stock). Ik heb in mijn eigen overzicht gezet: 3,25 euro cashdividend per aandeel

matin 20 september 2023 15:26

matin

Lid sinds: 29 sep 2004

Laatste bezoek: 05 dec 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 378

Gegeven: 112
Aantal posts: 1.732

quote:
Branco P schreef op 20 september 2023 15:14:
[...]

Waarom zou het cashdividend 80% van de huur zijn?

Ik denk dat er wel een cash dividendje over 2023 uitgekeerd wordt, maar niet al in feb 2024, maar ergens in mei/juni na de AVA

En ik denk daarbij aan een gereduceerd cash-dividend (de rest stock). Ik heb in mijn eigen overzicht gezet: 3,25 euro cashdividend per aandeel

Eens. Zolang de balans niet op orde is, zeer matige cash dividend .

Lamsrust 20 september 2023 15:39

Lamsrust

Lid sinds: 09 feb 2018

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3824

Gegeven: 598
Aantal posts: 2.836

quote:
mercurius-adept schreef op 20 september 2023 12:41:
[...]

haha, ik dacht al...

beetje afwachten dus?

"“the buyer pool for these high-quality assets is very small right now; given where borrowing costs are, few people can afford it,” said Emily Arft, an analyst with the retail research team at real estate analytics firm Green Street..

De niy van de US flagships die URW wil verkopen ligt op sub 5% en met een hypotheekrente van 7% is het alleen interessant voor full equity investeerders zoals pensioenfondsen. Maar die doen nu even niks omdat ze geen visibiliteit hebben op de economische ontwikkelingen.

matin 20 september 2023 18:03

matin

Lid sinds: 29 sep 2004

Laatste bezoek: 05 dec 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 378

Gegeven: 112
Aantal posts: 1.732

quote:
Lamsrust schreef op 20 september 2023 11:34:
[...]

Verwijst naar hetzelfde Wall Street Journal artikel n.a.v. refinance Century City. Overigens ben ik het met de strekking van de boodschap van URW en de analyse hiervan door Greenstreet eens: de goed draaiende US flagships aanhouden totdat de beleggersmarkt en dan met name de financieringsmarkt weer opengaat. Ik ben wel benieuwd of het URW lukt om de resterende US regional portfolio in 2023 nog te verkopen. Het jaar is nog slechts 3 maanden, dus wil er met kerst 2023 een closing zijn dan moeten de onderhandelingen met potentiële kopers nu ongeveer starten. Hetzelfde geldt voor de verkoop van Europese regionals tot een bedrag van plm. EUR 700 mln. Tezamen plm. EUR 1.2 mrd en dat zorgt voor een significante LTV daling (bij gelijkblijvende waarderingen), dus het zou de koers ondersteunen indien dit geld ultimo 2023 op de rekening staat.

Plus een bedrag van ongeveer € 700 mio ingehouden winst in H2 2023, die daar nog boven op komt.

Fatcat 21 september 2023 07:36

Fatcat

Lid sinds: 07 feb 2012

Laatste bezoek: 07 nov 2024
Aanbevelingen

Ontvangen: 154

Gegeven: 83
Aantal posts: 1.284

Liever een goede balans dan volgend jaar dividend. De 4 Mld. cash on hand zal nu ook wel een leuke zakcent opleveren.

Zet het op een goede spaarekening en ze hebben zo $140 miljoen per jaar bij als extraatje. Ofwel, 1 euro extra areps

HCohen 21 september 2023 08:07

HCohen

Lid sinds: 21 jan 2013

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3642

Gegeven: 3476
Aantal posts: 5.319

Positief !!

RATING ACTION COMMENTARY

Fitch Revises Outlook on Unibail to Stable; Affirms at 'BBB+'
www.fitchratings.com/research/non-ban...
Wed 20 Sep, 2023 - 11:31 ET

Fitch Ratings - Warsaw - 20 Sep 2023: Fitch Ratings has revised the Outlook on Unibail-Rodamco-Westfield SE's (Unibail) Long-Term Issuer Default Rating (IDR) to Stable from Negative and affirmed the IDR at 'BBB+'. Fitch has also affirmed Unibail's senior unsecured rating at 'BBB+' and the instrument rating on Unibail's subordinated perpetual bonds at 'BBB-'. A full list of rating actions is below.

The revision of the Outlook reflects Unibail's reduced leverage, with forecast net debt/EBITDA at 11.0x in 2023 and closer to around 10x in 2024 and 2025 using proceeds from continued asset disposals. We view the retail property investment market as improving but conditions may delay the remaining EUR0.7 billion European disposal programme and further streamlining of the US regional mall portfolio.

The ratings also reflect the high quality of Unibail's portfolio of actively-managed, mostly prime shopping centres (SCs) across Europe and US. Most of these assets have catchment areas with above-average purchasing power. This should limit the impact of increased cost of living on consumers' discretionary spending.

KEY RATING DRIVERS
Strong European Tenants' Performance: In 1H23, tenants' sales in Unibail's Continental Europe SCs (55% of rents) increased by 11.8% (vs. 1H22, and above pre-pandemic levels), which exceeded the core inflation for eurozone countries. Tenants' growing sales enabled them to absorb Unibail's 1H23 like-for-like net rental income increase in Europe of 12.3% (of which CPI-linked rent indexation was 6.1%). The occupancy cost ratio (OCR, occupancy costs/tenants' sales) for Continental Europe remained below pre-pandemic levels at 14.8% (1H19: 15.6%) and 19.4% (19.9%) for the UK assets where business rates are included.

High MGR Uplifts: In 1H23, Unibail signed 749 leases (1H22: 755) procuring EUR123 million of minimum guaranteed rent (MGR; 1H22: EUR139 million) in Europe. These included 74% on long-term leases (above three years; 1H22: 69%) with MGR of EUR103 million (EUR111 million). The MGR uplift for all leases was 6.6% on top of indexed passing rents, of which 4.6% was for Continental Europe and 18.8% for the UK (where no indexation applies). For long-term leases, the MGR uplift was 8.5%, of which 6.5% was for Continental Europe and 20.1% for the UK. For short-term leases (between 12 and 36 months), the MGR for newly-signed agreements was 3.3% lower.

After 2020 and 2021 lfl net rental income yoy reductions or lower increases, recent MGR uplifts are welcome as Unibail shifts from rent negotiations in 2020 and 2021 that resulted in shorter leases to optimise occupancy and speed up negotiations while the pandemic disrupted tenants' sales, and Unibail did not increase rents. These agreements are now expiring, and with retailing volumes recovering, increased rents are being negotiated and a greater percentage as longer leases.

US Flagships Performance: In 1H23, US flagships, which constitute around 90% of Unibail's US portfolio at end-June 2023 (on a proportional basis, the value includes two central business district (CBD) assets) recorded footfall at pre-pandemic levels and 4.6% tenants' sale increase (vs. 1H22; compared with 5.4% core inflation). The performance of US regionals and CBD assets was weaker. The flagships occupancy was stable at 92%. Good operational metrics accompanied higher leasing activity. In 1H23, Unibail contracted USD104 million of MGR (1H22: USD64 million), of which 71% (60%) was for long-term leases. The MGR uplift was 22% for US SCs and 26% for flagships.

US Exposure Reduction Postponed: Unibail has continued to reduce its exposure to the US, including foreclosure of secured-financed assets. So far in 2023, the company has sold its interest (Unbail's share of 42% to 100%) in three regional assets and a flagship at a 3%-12% discount to the recent (reduced) book values (on a portfolio basis, some 30% reduction since 2018). Additionally, San Francisco Centre, a CBD asset with a market value close to the debt secured on it, has been earmarked for foreclosure. Given the improved operating performance of the US flagships, Unibail's management no longer states end-2023 as a target for what it calls the "radical reduction of the group's US financial exposure".

HCohen 21 september 2023 08:09

HCohen

Lid sinds: 21 jan 2013

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3642

Gegeven: 3476
Aantal posts: 5.319

Vervolg

European Disposals Delayed: As at end-1H23, Unibail completed EUR3.3 billion of European asset disposals (end-2022: EUR3.2 billion), of the EUR4 billion programme initially planned for 2021-2022. Management intends to reach its target by end-2023. In 1H23, Unibail sold the 'V' office building in Versailles (France) at book value (EUR95 million, net initial yield (NIY) of 5.7%). In July, the company agreed to sell a hotel in Lyon (France) for an undisclosed price, reflecting a 21% premium to the last valuation. The transaction is scheduled for completion in September 2023. Due to less-conducive property investment market conditions, Fitch forecasts completion of the disposal programme by end-2024.

Leverage Decreasing: Fitch forecasts net debt/EBITDA to decrease to 11.0x in 2023 (2022: 12.0x) aided by rent growth, including CPI indexation in Continental Europe and significant uplifts on rent renewals. The forecast EUR900 million disposal proceeds from sale of European and selected US assets will also help reduce the debt. Net leverage is expected to decrease to around 10x during 2024-2026 as Unibail continues debt reduction by disposing of more of its consolidated US flagships.

EBITDA interest cover (including hybrid interest at 100%) remains comfortably over 3x, supported by long-dated interest rate fixing. The Fitch-calculated loan-to-value (where value is investment property assets, proportionate basis) was 59% at end-2022.

Measured Development Capex: Unibail's committed developments at end-June 2023 required EUR1.1 billion capex to complete. The top project is a mixed-use Westfield Hamburg with EUR1.6 billion total investment costs (TIC) and completion scheduled for 1H24. At end-June 2023, 85% of the project retail gross leasable area (GLA) was pre-let and 88% of construction costs (Unibail's share) contracted. The yield-on-cost for the total group's pipeline was 4.9% at end-June 2023 (end-2022: 5.1%). The yield-on-cost for 19,300 sqm GLA Garbera extension (opened in May 2023) with TIC of EUR135 million, was 6.8%.

DERIVATION SUMMARY
Unibail's closest peer is Klépierre SA (IDR: BBB+/Stable). Klépierre has 70+ quality SC (its top 20 average 76,000 sqm) across 11 continental European countries. Unibail is larger and has the established Westfield brand for its higher quality, larger destination SCs (its top 20 European SCs average 140,000 sqm) with a greater focus on higher-price brands, thus higher rents and OCRs. The quality of Unibail's continental SC portfolio, which also has a different mix of countries than Klépierre, is indicated by an end-1H23 topped-up NIY of 5.1% versus Klépierre's 5.9%. Unibail's geographical presence is wider than Klépierre's with assets in the UK (5% of the group's end-1H23 SC portfolio) and the US (25%).

Both companies are active managers and developers of their asset class, responding to retail's ever-evolving changes.

The post-pandemic operational performance so far is broadly comparable. Unibail's Continental European portfolio has occupancy of 96%-97% versus Klépierre's 96%. Unibail's rent uplift on renewals and re-lettings relative to the previous passing rent were -0.5% in 2021, +6% in 2022 and +4.6% in 1H23. This compares with Klépierre's increases of +0.9% in 2021, +4.1% in 2022 and +5.3% in 1H23. Klépierre's OCR is 12.8% (end-2022: 12.9%) whereas Unibail's is 14.8% (end-2022: 15%), reflecting each entity's approach to optimising mall rents.

Unibail has a more complex group structure, with part-ownership of some assets. Unlike Klépierre's senior unsecured rating uplift above its IDR, reflecting its unencumbered investment property portfolio/unsecured debt of 2.5x, Fitch has equalised Unibail's IDR and unsecured debt rating. This reflects Unibail's increased secured financings within the group, including its key French SCs (some in JVs) since 2020 and US assets mortgage loan financings, resulting in a Fitch-calculated unencumbered investment property assets/unsecured debt at 1.6x at end-June 2023.

Unibail's Fitch-calculated net debt/EBITDA in 2022 was 12.0x and is forecast to decrease to around 10x during 2024-2026. Klépierre end-December Fitch-calculated leverage is already lower with net debt/EBITDA at around 8.5x.

HCohen 21 september 2023 08:09

HCohen

Lid sinds: 21 jan 2013

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3642

Gegeven: 3476
Aantal posts: 5.319

Vervolg;
Unibail's leverage is higher than Hammerson plc (IDR: BBB/Stable) whose end-2022 SC mix and value retail portfolio (at share) was 31% UK, 45% France, and 24% Ireland. Fitch's other rated retail SC owners are country-specific and do not benefit from the geographic diversification and size of SCs that Unibail has. Lar Espana Real Estate SOCIMI, S.A (IDR: BBB/Stable) has actively-managed smaller regional SCs and retail parks across Spain, procuring low single-digit year-on-year like-for-like increases in rents and an active development programme - extending existing assets.

Like Lar Espana, IGD SIIQ S.p.A (IDR: BBB-/Rating Watch Negative) has grocery-anchored SCs (in IGD's case its part-shareowner: Coop Alleanza) but has been more lenient towards tenants' rent abatements during the pandemic period, and recent rent increases, given the more regional positioning of its SC portfolio.

KEY ASSUMPTIONS
Fitch's Key Assumptions Within Our Rating Case for the Issuer

- Like-for-like rental income increase of over 5% for the group in 2023, resulting from CPI rent indexation and over 10% rent uplift on renewed leases. Thereafter increases per year of 3%-2% reflecting CPI indexation and 4% uplifts on renewals of expiring leases.

- Rental income-derived dividends from JVs fluctuate in line with gross rental income changes (excluding disposals or foreclosures, and capex effect). As in previous years, cash JV dividends received are assumed to be rental-derived.

- Development capex of around EUR0.9 billion per year with average yield-on-cost of 6%

- Unibail's own external cash dividends are not paid until after end-2023, then a pay-out ratio of 90% of FFO is assumed in 2024 and 2025

- Around EUR3.7 billion disposal proceeds by 2026, including proceeds arising from the disposal of some US flagship assets

- Refinancing debt with 1.75% spread over base rate

RATING SENSITIVITIES
Factors that could, individually or collectively, lead to positive rating action/upgrade:

- Net debt/EBITDA less than 9.0x on a sustained basis.

- EBITDA net interest cover (NIC) above 2.25x on a sustained basis.

- Unencumbered investment property assets/unsecured debt ratio towards 2x and commitment to a senior unsecured debt-funded structure.

Factors that could, individually or collectively, lead to negative rating action/downgrade:

- A material rise in tenant defaults or lease arrears, leading to a fall in total rents beyond Fitch's base case.

- Deteriorating occupancy rates below 90%.

- Net debt/EBITDA consistently above 10x.

- EBITDA NIC below 1.75x.

LIQUIDITY AND DEBT STRUCTURE
Ample Liquidity: At end-June 2023 Unibail had EUR5.1 billion in undrawn committed credit lines with maturities beyond the next 12 months and EUR3.8 billion of cash on balance sheet. This comfortably covers all debt maturing in the next 12 months, including EUR753 million of bonds, EUR227 million of bank loans and EUR155 million of cash payable as a part of the EUR1.25 billion 2023 hybrids' exchange offer.

In June 2023 Unibail announced the exchange offer on its EUR1.25 billion hybrids with 2.13% coupon until first reset date in October 2023. As a result of the offer, EUR1.15 billion of the existing hybrid was exchanged at par for EUR995 million of the new hybrid with 7.25% coupon and EUR155 million repaid in cash. The transaction was completed in July 2023. After the transaction the total outstanding hybrids was EUR1.85 billion.

Apart from this transaction, Unibail did not access the unsecured bond market in 1H23. However, it procured EUR789 million (including a EUR120 million mortgage loan in a 50% JV) of bank debt and extended the maturity of EUR3.25 billion of credit facilities in Europe by one year. At end-June 2023, Unibail's average debt maturity was 6.6 years and its average cost of debt decreased to 1.8% (2022: 2.0%) aided by interest rate hedges and improved remuneration on its cash position.

Fitch's Unsecured Debt Recovery Uplift: Fitch aligns Unibail's senior unsecured debt rating with its IDR. In previous years Unibail sold some of its retail assets into JVs funded with secured debt depleting the group's unencumbered pool. This and portfolio valuation declines resulted in a decrease in the Fitch-calculated unencumbered investment property assets/unsecured debt which at end-June 2023 was 1.6x. This is below the 2.0x that in Fitch's view, allows unsecured creditors to benefit from higher asset recoveries, as reflected in a one-notch uplift to the senior unsecured debt rating.

In August 2023, Unibail procured USD925 million mortgage loan secured on Westfield Century City, a fully-owned US flagship mall valued at around USD1.9 billion. If we exclude Century City from URW's asset pool, the pro-forma unencumbered investment property assets/unsecured debt would be 1.5x.

Hybrids Rated Below IDR: The hybrid instruments are rated two notches below Unibail's unsecured debt rating. This reflects the notes' deeply subordinated status, ranking behind senior creditors and senior only to ordinary equity, with coupon payments deferrable at the discretion of the issuer and no formal maturity date. The notching of the hybrids reflects the notes' greater loss severity and higher risk of non-performance relative to senior obligations. The securities qualify for 50% equity credit in accordance with Fitch's hybrid criteria.

ESG CONSIDERATIONS
The highest level of ESG credit relevance is a score of '3', unless otherwise disclosed in this section. A score of '3' means ESG issues are credit-neutral or have only a minimal credit impact on the entity, either due to their nature or the way in which they are being managed by the entity. Fitch's ESG Relevance Scores are not inputs in the rating process; they are an observation on the relevance and materiality of ESG factors in the rating decision. For more information on Fitch's ESG Relevance Scores, visit

Branco P 21 september 2023 13:07

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4020

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

quote:
Lamsrust schreef op 20 september 2023 11:34:
[...]

Verwijst naar hetzelfde Wall Street Journal artikel n.a.v. refinance Century City. Overigens ben ik het met de strekking van de boodschap van URW en de analyse hiervan door Greenstreet eens: de goed draaiende US flagships aanhouden totdat de beleggersmarkt en dan met name de financieringsmarkt weer opengaat. Ik ben wel benieuwd of het URW lukt om de resterende US regional portfolio in 2023 nog te verkopen. Het jaar is nog slechts 3 maanden, dus wil er met kerst 2023 een closing zijn dan moeten de onderhandelingen met potentiële kopers nu ongeveer starten. Hetzelfde geldt voor de verkoop van Europese regionals tot een bedrag van plm. EUR 700 mln. Tezamen plm. EUR 1.2 mrd en dat zorgt voor een significante LTV daling (bij gelijkblijvende waarderingen), dus het zou de koers ondersteunen indien dit geld ultimo 2023 op de rekening staat.

Ga er maar vanuit dat bij eventuele verkopen die voor eind 2023 closen de voorlopige deals nu al gesloten zijn en dat de due diligence onderzoeken nu reeds opgestart zijn. Bij ons hebben transacties een doorlooptijd van gemiddeld een half jaar.

Lamsrust 21 september 2023 16:24

Lamsrust

Lid sinds: 09 feb 2018

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3824

Gegeven: 598
Aantal posts: 2.836

quote:
Branco P schreef op 21 september 2023 13:07:
[...]

Ga er maar vanuit dat bij eventuele verkopen die voor eind 2023 closen de voorlopige deals nu al gesloten zijn en dat de due diligence onderzoeken nu reeds opgestart zijn. Bij ons hebben transacties een doorlooptijd van gemiddeld een half jaar.

Klopt. Maar een deal kan altijd nog klappen eind oktober en om dan nog een koper op te lijnen voor ultimo 2023 wordt lastig, tenzij er extra korting wordt gegeven.

Lamsrust 21 september 2023 18:26

Lamsrust

Lid sinds: 09 feb 2018

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3824

Gegeven: 598
Aantal posts: 2.836

quote:
HCohen schreef op 21 september 2023 08:07:
Positief !!

RATING ACTION COMMENTARY

Fitch Revises Outlook on Unibail to Stable; Affirms at 'BBB+'
www.fitchratings.com/research/non-ban...
Wed 20 Sep, 2023 - 11:31 ET

Fitch Ratings - Warsaw - 20 Sep 2023: Fitch Ratings has revised the Outlook on Unibail-Rodamco-Westfield SE's (Unibail) Long-Term Issuer Default Rating (IDR) to Stable from Negative and affirmed the IDR at 'BBB+'. Fitch has also affirmed Unibail's senior unsecured rating at 'BBB+' and the instrument rating on Unibail's subordinated perpetual bonds at 'BBB-'. A full list of rating actions is below.

The Fitch-calculated loan-to-value (where value is investment property assets, proportionate basis) was 59% at end-2022.

The revision of the Outlook reflects Unibail's reduced leverage, with forecast net debt/EBITDA at 11.0x in 2023 and closer to around 10x in 2024 and 2025 using proceeds from continued asset disposals.

Opmerkelijk dat ook Fitch net als - ik meen Barclays - op een LTV uitkomen van 59%. Ook de Net Debt/EBITDA ratio van Fitch is veel hoger dan die gepresenteerd door URW: in 2023 volgens Fitch 11.0, terwijl URW medio 2023 op 9.4x zit.

Ik vermoed dat het verschil wordt veroorzaakt door het meetellen van de hybrids alsmede het meetellen van alle schulden in minderheidsdeelnemingen, welke onder IFRS niet worden meegenomen als schuld maar als als een saldo financiële deelneming.

Fitch gaat er overigens vanuit dat 90% van de FFO over 2024 en verder als dividend wordt uitgekeerd en dat de verkopen in 2026 cumulatief EUR 3.6 mrd bedragen (vanaf heden neem ik aan), m.a.w. ze gaan ervan uit dat de US flag ships ook op een asset voor asset basis worden verkocht. Ik denk dat dit niet het geval is, maar dat deze - als ze verkocht gaan worden - en bloc worden verkocht, wellicht afgezien van wat kleinere assets als Culver City, Montgomery en het laatste CBD NY WTC. Ik. vermoed dat ook dat URW management niet 90% van de FFO gaat uitkeren maar bijvoorbeeld 30% a 40% om de schuld sneller te laten dalen en de capex in de US (Old Orchard en Garden State Plaza) uit de winstinhouding te financieren.

konijnenmelkertbaan 21 september 2023 19:30

konijnenmelkertbaan

Lid sinds: 11 mei 2010

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 244

Gegeven: 43
Aantal posts: 781

quote:
konijnenmelkertbaan schreef op 25 juli 2023 16:06:
De LTV die donderdag door URW bekend gemaakt wordt zal toch aardig in de buurt komen van de 40.0%, lijkt me zo.

Ik heb het dan over de ifrs ltv, want ik verbaas me er altijd over op hoeveel manieren je die ltv kan berekenen, zoals:

FY 2022:
ifrs ltv 41,20%
proportionate ltv 42,90%
ifrs ltv incl. hybrids 45,20%
proportionate ltv incl. hybrids 46,70%
EPRA ltv incl. transfer taxes 51,80%
EPRA ltv excl. transfer taxes 54,00%

Altijd apart dat die rating-companies weer hun eigen ltv-berekening hebben. Bovenstaande komen allemaal uit het jaarverslag, maar zij moeten het nog weer anders doen om het nog verwarrender te maken.

Branco P 22 september 2023 10:37

Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 4020

Gegeven: 1247
Aantal posts: 10.150

ik vermoed dat de cash positie door hen niet wordt meegenomen, dus alleen feitelijke schuld/vastgoedwaarde.

mercurius-adept 22 september 2023 10:55

mercurius-adept

Lid sinds: 11 feb 2008

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 1649

Gegeven: 3875
Aantal posts: 6.071

beetje schimmige onderbouwing dus, maar feit dat Fitch goed nieuws brengt voor Unibail:

"Unibail's Fitch-calculated net debt/EBITDA in 2022 was 12.0x and is forecast to decrease to around 10x during 2024-2026. Klépierre end-December Fitch-calculated leverage is already lower with net debt/EBITDA at around 8.5x. "

Unibail nu stabiel BBB+, Klépierre A-

HCohen 22 september 2023 14:34

HCohen

Lid sinds: 21 jan 2013

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3642

Gegeven: 3476
Aantal posts: 5.319

Redevelopment plannen trekt nwe huurders

6 new stores to open at Westfield Old Orchard Mall, 1 recently-closed store to return
www.nbcchicago.com/news/local/old-orc...
www.urw.com/en/website~o~content/asse...

+ een inkijkje in Garden State Plaza's redevelopment plannen

Take a look at what’s to come as Westfield Garden State Plaza’s redevelopment begins
www.nj.com/realestate-news/2023/09/ta...
www.urw.com/en/website~o~content/asse...

Lamsrust 22 september 2023 16:01

Lamsrust

Lid sinds: 09 feb 2018

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3824

Gegeven: 598
Aantal posts: 2.836

quote:
HCohen schreef op 22 september 2023 14:34:
Redevelopment plannen trekt nwe huurders

6 new stores to open at Westfield Old Orchard Mall, 1 recently-closed store to return
www.nbcchicago.com/news/local/old-orc...
www.urw.com/en/website~o~content/asse...

+ een inkijkje in Garden State Plaza's redevelopment plannen

Take a look at what’s to come as Westfield Garden State Plaza’s redevelopment begins
www.nj.com/realestate-news/2023/09/ta...
www.urw.com/en/website~o~content/asse...

Deze omvangrijke verbouwing duren dus tot 2026/2027. Lijkt me sterk dat URW deze assets tijdens de verbouwingen, die zij volledig begeleid via haar project management divisie, gaat verkopen. Een potentiële institutionele koper heeft bovendien weinig zin in projectontwikkelingsrisico en zal dus pas willen kopen als het project turn key wordt opgeleverd.

Gijsbertha 24 september 2023 00:37

Gijsbertha

Lid sinds: 27 jan 2018

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 97

Gegeven: 221
Aantal posts: 92

quote:
Gijsbertha schreef op 9 april 2023 01:05:
Ik ben iets positiever over Aroundtown dan de meeste posters hier. De negatieve aspecten zijn hier reeds voldoende belicht en het meeste is ook terecht. Echter, aan de hand van de recent gepubliceerde 2022 resultaten en ontwikkelingen in Q1 2023 kunnen ook enige positieve aspecten worden aangegeven:

• Lfl huurgroei in 2022 was +3.5%.
• FFO per aandeel stijgde in 2022 met +10% (naar Euro 0,33).
• Enorme discrepantie tussen EPRA NTA en huidige koers (Euro 9,3 vs Euro 1,18).
• Euro 2.7bn cash aanwezig eind 2022. Bovenop deze Euro 2.7bn komt er nog Euro 1.2bn aan ivm verkoopopbrengsten uit 2022 en Q1 2023 welke nog moeten worden ontvangen. Het totaal ad Euro 3.9bn dekt de opeisbare schulden tot en met eind 2025.
• In 2022 is er voor Euro 1.6bn aan assets verkocht. Deze verkopen zijn geschied tegen boekwaarde.
• In Q1 2023 is er voor Euro 150mio verkocht. Ook deze verkopen geschiedde tegen boekwaarde.
• In 2022 zijn er voor Euro 140mio aan 2025 bonds teruggekocht tegen een korting tov nominale waarde van 15%.
• Indien alle schulden op de waarde in het economische verkeer zouden worden gewaardeerd, zou de LTV 26% bedragen (excl. perpetuals).
• Vorige week zijn de resultaten bekend gemaakt van een tender om 2025 en 2026 bonds terug te kopen. Er is uiteindelijk voor Euro 438mio teruggekocht waarvoor een prijs van Euro 347mio is betaald (Euro 100 mio winst derhalve). newsserviceweb.oslobors.no/message/39844 Er ligt aardig wat cash om hetzelfde trucje nog een paar keer toe te passen, en vraag me af of dit ook niet gaat gebeuren met de perpetuals.
• De assets zouden met 39% hun waarde moeten verliezen alvorens de bondcovenanten worden gebroken. Aroundtown verwacht de komende 12-18 maanden evenwel een waardedaling van 5%.
• In 2022 is er voor Euro 480mio aan bankfinanciering opgehaald. Voor Q1 2023 was dit Euro 160mio. Het gemiddelde rentepercentage was 1.3% plus Euribor.
• FFO guidance voor 2023 is Euro 0,27-0,30 per aandeel. Bij een midpoint van Euro 0,285 impliceert dit een cash yield van 24,1%. Aroundtown zat goed met haar guidance voor 2022.

Een disclaimer is dat ik ook al een paar maanden positief was over Vonovia, TAG Immobilien, TEG immobilien, Grand City Properties en Adler, dus misschien moeten jullie het bovenstaande maar met een korreltje zout nemen.

De H1 2023 cijfers van Aroundtown waren beter dan verwacht:

• Lfl huurgroei van +3.4%.
• FFO per aandeel gedaald van Euro 0,17 naar Euro 0,16.
• Afwaardering van 6%. Huidige EPRA NTA van Euro 8,4 en huidige koers van Euro 1,89.
• Euro 2.5bn cash aanwezig. Bovenop deze Euro 2.5bn komt er nog Euro 1.0bn aan ivm verkoopopbrengsten welke nog moeten worden ontvangen. Het totaal ad Euro 3.5bn dekt de opeisbare schulden tot en met mid 2026.
• In 2023 is er voor Euro 545mio aan assets verkocht (2 a 3% onder de boekwaarde).
• In 2023 is er voor Euro 1.300mio aan bonds teruggekocht tegen een korting tov nominale waarde van 20%.
• In 2022 is er voor Euro 790mio aan bankfinanciering opgehaald. Het gemiddelde rentepercentage was 1.4% plus Euribor.
• LTV excl. perpetuals van 41%, LTV incl. perpetuals van 57%.
• Guidance voor 2023 verhoogd naar Euro 0,28-0,31 per aandeel aan FFO.

Het lijkt erop dat Aroundtown met haar vingers in de neus het inflatie cq rentespook periode zal overleven. Onlangs is ook bekend geworden dat een Oostenrijkse investeerder (Georg Stumpf) is ingestapt met een belang van 10% (combinatie van aandelen en opties). De koers is inmiddels gestegen van een low van 0.88 een half jaar geleden naar een huidige koers van 1.89.

Verder hebben de duitse woningvastgoedfondsen ook een aardige opleving gehad: Vonovia van 15 naar 24, TAG Immobilien van 5 naar 11, LEG immobilien van 46 naar 68, Grand City Properties van 6 naar 9. Adler hangt nog in de touwen maar is nog niet knock out.

Het lijkt er langzamerhand weer op dat de markt bij nieuwe mogelijke bedreigingen (bijna) altijd overreageert.

Lamsrust 24 september 2023 09:25

Lamsrust

Lid sinds: 09 feb 2018

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 3824

Gegeven: 598
Aantal posts: 2.836

quote:
Gijsbertha schreef op 24 september 2023 00:37:
[...]

De H1 2023 cijfers van Aroundtown waren beter dan verwacht:

• Lfl huurgroei van +3.4%.
• FFO per aandeel gedaald van Euro 0,17 naar Euro 0,16.
• Afwaardering van 6%. Huidige EPRA NTA van Euro 8,4 en huidige koers van Euro 1,89.
• Euro 2.5bn cash aanwezig. Bovenop deze Euro 2.5bn komt er nog Euro 1.0bn aan ivm verkoopopbrengsten welke nog moeten worden ontvangen. Het totaal ad Euro 3.5bn dekt de opeisbare schulden tot en met mid 2026.
• In 2023 is er voor Euro 545mio aan assets verkocht (2 a 3% onder de boekwaarde).
• In 2023 is er voor Euro 1.300mio aan bonds teruggekocht tegen een korting tov nominale waarde van 20%.
• In 2022 is er voor Euro 790mio aan bankfinanciering opgehaald. Het gemiddelde rentepercentage was 1.4% plus Euribor.
• LTV excl. perpetuals van 41%, LTV incl. perpetuals van 57%.
• Guidance voor 2023 verhoogd naar Euro 0,28-0,31 per aandeel aan FFO.

Het lijkt erop dat Aroundtown met haar vingers in de neus het inflatie cq rentespook periode zal overleven. Onlangs is ook bekend geworden dat een Oostenrijkse investeerder (Georg Stumpf) is ingestapt met een belang van 10% (combinatie van aandelen en opties). De koers is inmiddels gestegen van een low van 0.88 een half jaar geleden naar een huidige koers van 1.89.

Verder hebben de duitse woningvastgoedfondsen ook een aardige opleving gehad: Vonovia van 15 naar 24, TAG Immobilien van 5 naar 11, LEG immobilien van 46 naar 68, Grand City Properties van 6 naar 9. Adler hangt nog in de touwen maar is nog niet knock out.

Het lijkt er langzamerhand weer op dat de markt bij nieuwe mogelijke bedreigingen (bijna) altijd overreageert.

Inzake Aroundtown vs URW:

AT had een LfL huurstijging van 3.4% waar URW in Europa er een van 12.3% had. De FFO van AT daalt met 6% waar die van URW stijgt met 6%, i.e. de operating metrics van URW zijn beter. De FFO van AT zal bovendien versneld verslechteren door een sterke stijging van de interestlasten op hun hybrids, waarvan er de komende tijd veel gereset worden. URW heeft dit issue nu voor 3 jaar opgelost.

AT is zeker problemen aan het oplossen, maar dat gaat fors ten koste van de winstgevendheid waar URW problemen oplost met een stijgende winstgevendheid.

AT verkoopt bovendien assets met een vendor loan tegen 4% bovenop de LTV van 60%, i.e. AT ontvangt een deel van de verkoopsom in termijnen maar ontvangt daarvoor als achtergesteld schuldeiser een te lage vergoeding. Bij stress in de markt kan een deel van deze vendor loans dus niet binnenkomen omdat ze achtergesteld zijn.

Beide aandelen noteren plm. 6x de FFO. Ik kies dan toch voor URW gezien de hogere asset kwaliteit. AT heeft veel kantoren met 12% leegstand en hotels die de huur niet volledig kunnen opbrengen vanwege de hoge kosten.

junkyard 24 september 2023 13:09

junkyard

Lid sinds: 31 jul 2016

Laatste bezoek: 12 feb 2025
Aanbevelingen

Ontvangen: 1090

Gegeven: 71
Aantal posts: 3.048

Aroundtown is bijna verdubbeld dit jaar (nadat het fonds hier eerder ter sprake kwam), dat kun je van URW niet zeggen. De fondsen zijn niet erg vergelijkbaar, assets en situatie verschillen teveel. Aroundtown is meer risicovol, management geeft hier geen kado's (deel aflossing) weg aan hybrid bondholders en probeert vreemd vermogen via discounts uit de boeken te werken. De nood is wat hoger bij Aroundtown, zij kiezen ervoor om geen vriendjes te blijven met (hybrid) bondholders.

Het is zeker opvallend dat veel Duitse vastgoedfondsen nu ruim 50% boven de dip noteren, terwijl de (lange) rente nieuwe hoogtepunten blijft aantikken.

Voor mij binnen retail vastgoed opvallend dat Wereldhave relatief hoog blijft hangen, na de ongeloofwaardige waardestijging in eerste halfjaar 2023. Wereldhave verantwoorde als enige fonds een behoorlijke yield compressie (eerste halfjaar 2023) terwijl de marktrente omhoog blijft prikken. Wereldhave zit nog middenin de gevarenzone (LTV - mede door korte financiering) en zal moeite hebben om de Franse assets netjes te verkopen.

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Laatste koers (eur)

Verschil

Volume

Bied

Laat

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

Neem deel aan de discussie